Jedro

Sodna praksa je že večkrat potrdila, da je socialno stisko mogoče šteti za izjemno okoliščino iz prvega odstavka 104. člena SZ-1. Zgolj obstoj zakonskih pogojev za odpoved najemne pogodbe (kot je neplačevanje stroškov) ne zadostuje za poseg v posameznikovo ustavno pravico, temveč je potrebno presojati, ali je ukrep nujen, primeren in sorazmeren. ESČP določa, da ne zadošča, da se sorazmernost ukrepa presoja šele v morebitnem izvršilnem postopku, ampak mora biti ta presoja opravljena tekom neodvisnega pravdnega postopka. Pri presoji, ali obstoj izjemnih okoliščin lahko prepreči odpoved najemne pogodbe, mora sodišče upoštevati vse relevantne okoliščine konkretnega primera ter opraviti tehtanje med ustavno varovanimi pravicami pravdnih strank.

Pri tehtanju relevantnih interesov se bo prvostopno sodišče moralo opredeliti do vseh zatrjevanih okoliščin, ki so za končno odločitev relevantne, tako na strani tožnika, kot tudi toženke. Upoštevati bo moralo, da imajo tožnikovi interesi praviloma manjšo težo, saj je v primeru obstoja neprofitnega najemnega razmerja izrazito poudarjeno načelo socialne države. Ugotoviti bo moralo, kakšni so razlogi toženke za neplačevanje stroškov, ali je objektivno plačilno nezmožna, in oceniti njeno dosedanje ukrepanje pri reševanju nastale situacije. Po drugi strani bo težo pripisalo tudi interesom najemodajalca in njegovem dolgotrajnem trpljenju toženkine plačilne nesposobnosti.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se toženi stranki odpoveduje najemna pogodba za stanovanje št. 3 v stanovanjski stavbi na Ulici 3, z identifikacijsko številko 000-003, v visokem pritličju, izmere 53,60 m2, s kletno hrambo iste številke in izmere 2,47 m2, sklenjena z Republiko Slovenijo, pravno prednico tožeče stranke, dne 12. 4. 1995, da je tožena stranka predmetno stanovanje dolžna izprazniti ter ga v roku 90 dni prostega oseb in stvari prepustiti tožeči stranki in da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 1.812,00 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

2. Tožena stranka je zoper sodbo vložila pravočasno pritožbo. Pritožuje se iz vseh pritožbenih razlogov v smislu ZPP in hkrati tudi s sklicevanjem na kršenje Ustave RS. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in napadeno sodbo spremeni ter zavrne tožbeni zahtevek skupaj s stroškovno ustrezno odločitvijo, oziroma, da napadeno sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje in odločanje. Navaja, da odpoved najemne pogodbe zaradi plačilne nezmožnosti tožene stranke, ki je v hudi socialni in psihološki stiski, krši ustavni pravici do primernega stanovanja in do nedotakljivosti stanovanja. Takšna odločitev prvostopnega sodišča prav tako krši pravico do spoštovanja zasebnega in družinskega življenja iz 8. člena Evropske konvencije o človekovih pravicah (EKČP) in je v nasprotju z načelom sorazmernosti ter načelom socialne države. Tožena stranka zaradi izrazite anhedonije ni bila sposobna razumeti prejetega opomina in formalno potrebnega odziva, kar je ugotovil tudi sodni izvedenec. Invalidna otroka tožene stranke, ki živita v istem stanovanju, sta uspela pridobiti socialno pomoč in se dogovoriti za obročno plačevanje, o čemer je tožničina hči obvestila tudi upravnika, vendar pa je upravnik prejete zneske poračunaval za nazaj, kar praktično pomeni, da so stare izvršbe onemogočale nadaljnje sprotno plačevanje. Prejemki tožene stranke ji niso omogočali poplačila, toženka pa, izvršbi navkljub, glede na osnovni znesek pokojnine ne more pridobiti socialne pomoči. Nezmožnost plačila stroškov ne more biti razlog za krivdno odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, kar bo rezultiralo v izgubi doma tožene stranke. Po sodni praksi Evropskega sodišča za človekove pravice (ESČP) je v tovrstnem razmerju potrebna skrbna presoja sorazmernosti posega v ustavno varovane pravice najemnika, pri čemer se izpostavlja vprašanje, ali je interes tožeče stranke oz. širši interes primerljiv temu, da se toženi stranki in njenima invalidnima otrokoma ob dolgoletni stiski odvzame dom iz razloga nezmožnosti plačil in neizvedbe nekega formalističnega dejanja.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila ter predlagala njeno zavrnitev. Navaja, da je sodišče prve stopnje argumentiralo pojasnilo svojo odločitev in ustrezni opravilo zahtevani test sorazmernosti. Plačevanje obratovalnih stroškov je temeljna obveznost najemnika, pri tako visokem dolgu pa je nastala škoda nesorazmerno visoka, zato je sodišče prve stopnje varovalo lastninsko pravico tožeče stranke, ki je prav tako ustavno varovana. Ustavna pravica tožene stranke do doma v danih okoliščinah ne bo prizadeta, saj predmetno stanovanje nima lastnosti primernega bivališča, ki ga varuje Ustava RS, prav tako pa bo toženka dobila nov dom v socialno varstvenem zavodu - domu upokojencev, ki bo njenemu zdravju in stanju primernejši, oziroma bo v primeru prisilne izselitve na socialno komponento ob izgubi doma pazilo izvršilo sodišče. 4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožeča stranka (lastnica neprofitnega stanovanja) od tožene stranke (najemnice neprofitnega stanovanja) vtožuje odpoved najemne pogodbe in izpraznitev ter izročitev stanovanja, saj trdi, da je tožena stranka z neplačevanjem obratovalnih stroškov in neprimernim načinom uporabe stanovanja kršila tako določbe najemne pogodbe, sklenjene dne 12. 4. 1995, kot tudi določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1).

6. Sodišče prve stopnje je presodilo, da so podani razlogi za krivdno odpoved najemne pogodbe, saj toženka dlje časa (vsaj delno) ni plačevala obratovalnih stroškov. Ker je sodišče ugodilo tožbenem zahtevku že na tej podlagi, se do drugega zatrjevanega krivdnega razloga za odpoved nepremičnine, neprimernega načina uporabe stanovanja, ni opredelilo, niti ni izvajalo dokazov, ki so bili predlagani za dokazovanje tega dejstva. Pri svoji odločitvi je sodišče prve stopnje presojalo obstoj utemeljenih okoliščin po 104. členu SZ-1, zaradi katerih toženki neprofitnega stanovanja ne bi bilo mogoče odpovedati iz razlogov njene socialne stiske. Ugotovilo je, da toženka v določenem obdobju trajanja najemne pogodbe stroškov ni plačevala, prav tako ni sprožila ustreznih postopkov za uveljavljanje subvencionirane najemnine in izredne pomoči pri uporabi stanovanja, zaradi česar izjema ni podana, ukrep pa ni nesorazmeren.

7. Najemna razmerja ureja SZ-1, v katerem je med drugim določeno, da lahko lastnik odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60 dneh od prejema računa (4. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1) ali če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja (5. točka prvega ostavka 103. člena SZ-1). Kadar je predmet najemne pogodbe neprofitno stanovanje, so v 104. členu SZ-1 določene utemeljene okoliščine, na podlagi katerih najemne pogodbe ni mogoče odpovedati. Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja (104. člen SZ-1).

8. Sodna praksa je že večkrat potrdila, da je socialno stisko mogoče šteti za izjemno okoliščino iz prvega odstavka 104. člena SZ-1.1 Zgolj obstoj zakonskih pogojev za odpoved najemne pogodbe (kot je neplačevanje stroškov) ne zadostuje za poseg v posameznikovo ustavno pravico, temveč je potrebno presojati, ali je ukrep nujen, primeren in sorazmeren. ESČP določa, da ne zadošča, da se sorazmernost ukrepa presoja šele v morebitnem izvršilnem postopku, ampak mora biti ta presoja opravljena tekom neodvisnega pravdnega postopka.2 Pri presoji, ali obstoj izjemnih okoliščin lahko prepreči odpoved najemne pogodbe, mora sodišče upoštevati vse relevantne okoliščine konkretnega primera ter opraviti tehtanje med ustavno varovanimi pravicami pravdnih strank. Vsakdo ima namreč pravico do spoštovanja doma, varovano v okviru pravice do nedotakljivosti stanovanja iz prvega odstavka 36. člena Ustave in v okviru pravice do spoštovanja zasebnega in družinskega življenja iz 8. člena EKČP. Ker izguba doma pomeni najbolj skrajno obliko posega v pravico do spoštovanja doma, je potrebno oceniti, ali je teža posega sorazmerna zasledovanemu cilju. Sodišče mora v ta namen opraviti test sorazmernosti, kjer pravico najemnika do spoštovanja doma skrbno tehta v odnosu do interesov in upravičenj države, pri tem pa mora upoštevati vse okoliščine konkretnega primera in stanje do trenutka zaključka glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje.3

9. Po oceni pritožbenega sodišča testa sorazmernosti v obsegu, kot ga zahteva sodna praksa in Ustavno sodišče, prvostopno sodišče ni izvedlo. Sodišče prve stopnje je sicer opravilo formalno tehtanje po prvem odstavku 104. člena SZ-1, po katerem obstoj izjemnih okoliščin lahko prepreči odpoved najemne pogodbe, vendar pri tem ni presojalo vseh okoliščin konkretnega primera, relevantnih za materialnopravno ustrezen in utemeljen zaključek o sorazmernosti ukrepa. Ugotovilo je, da toženka dalj časa ni plačevala stroškov niti delno in da je nastalo situacijo začela urejati šele po opominu. Nasprotno pa prvostopno sodišče ni celostno presojalo socialne stiske in ni tehtalo vseh okoliščin, zaradi katerih toženka v prvi vrsti ni bila sposobna plačevati stroškov. Toženka je namreč ves čas zatrjevala, da zaradi hude socialne stiske ni zmožna sprotnega plačevanja računov, vendar pa do socialne pomoči zaradi višine pokojnine ni upravičena, čeprav je vsak mesec obremenjena z izvršbami zaradi predhodnega neplačevanja stroškov. Navajala je, da si želi ostati v stanovanju, ker si je v njem v času dolgoletnega bivanja s svojima invalidnima otrokoma ustvarila dom, iz katerega se noče seliti, takšna ureditev pa ji ustreza. Po prejetem opominu upravnika, se je nanj odzvala s prošnjo, v kateri je navedla, da bo pri plačilu dolga pomagal Center za socialno delo X. ter prosila za obročno odplačevanje. Njena invalidna otroka sta v ta namen pridobila odločbi o odobritvi izredne denarne socialne pomoči za plačilo zapadlih stroškov, ki ju je toženka kot dokaz priložila v spis. Toženka je s pomočjo svojih otrok situacijo poskušala rešiti, zaprosila je za dodatno socialno pomoč pri plačevanju stroškov, o vsem tem pa je obvestila upravnika.4 Prav zatrjevana huda socialna stiska praviloma odraža dejstvo, da toženka stroškov dejansko ni bila zmožna plačevati, ne glede na njeno siceršnje dojemanje in razumevanje situacije. Sodišče prve stopnje tako v okviru testa sorazmernost ni presojalo vsebinskih kriterijev, test je opravilo zgolj formalistično. Tako se ni spraševalo, ali je do nastale situacije morda prišlo zaradi hude socialne stiske, na katero toženka nima vpliva, in ne zato, ker toženka ni dovolj resno jemala svoje obveznosti plačevanja stroškov oziroma se ji to ni zdelo dovolj pomembno. Prav tako ni v zadostni meri opravilo tehtanja, ali pomeni pritožnici naložena dolžnost izselitve, upoštevaje pri tem vse okoliščine primera, sorazmeren ukrep. Zgolj izkaz dolga ni zadosten razlog, da bi pretehtal interes lastnika nad socialno stisko najemnika, zato bi sodišče svojo odločitev moralo bolj argumentirano utemeljiti.

10. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je dejansko stanje v predmetni zadevi ostalo nepopolno ugotovljeno. Pri tehtanju relevantnih interesov se bo prvostopno sodišče moralo opredeliti do vseh zatrjevanih okoliščin, ki so za končno odločitev relevantne, tako na strani tožnika, kot tudi toženke. Upoštevati bo moralo, da imajo tožnikovi interesi praviloma manjšo težo, saj je v primeru obstoja neprofitnega najemnega razmerja izrazito poudarjeno načelo socialne države.5 Ugotoviti bo moralo, kakšni so razlogi toženke za neplačevanje stroškov, ali je objektivno plačilno nezmožna, in oceniti njeno dosedanje ukrepanje pri reševanju nastale situacije. Po drugi strani bo težo pripisalo tudi interesom najemodajalca in njegovem dolgotrajnem trpljenju toženkine plačilne nesposobnosti. V kolikor bo sodišče ugotovilo, da najemne pogodbe iz razloga neplačevanja ni mogoče odpovedati, bo v nadaljevanju moralo ustrezno dopolniti dokazni postopek ter izvesti vse dokaze, ki so relevantni za razjasnitev dejanskega stanja v zvezi z drugim zatrjevanim odpovednih razlogom, neprimerno uporabo stanovanja. Šele po skrbno opravljenem testu sorazmernosti, bo prvostopno sodišče lahko izdalo odločitev, s katero bo utemeljeno in v mejah dopustnosti poseglo v ustavne pravice ene izmed pravdnih strank.

11. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (354. člen ZPP), saj pritožbeno sodišče kršitev ne more samo odpraviti. Pritožbeno sodišče samo ne more dopolniti postopka, saj bi z obravnavanjem spornega vprašanja (sorazmerja med posegom v toženčevo pravico do spoštovanja doma in varstvom javnih interesov), o katerem se sodišče prve stopnje sploh ni izreklo, stranke prikrajšalo za pravico do dvostopenjskega sojenja. Poleg tega je sodišče prve stopnje že delno opravilo dokazni postopek in se z njegovo morebitno dopolnitvijo na prvi stopnji ne bo bistveno podaljšal, kot bi se v primeru, če bi se dokazni postopek izvajal na pritožbeni stopnji. V ponovljenem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje ponovno opraviti test sorazmernosti, v katerem bo argumentirano odločalo o ustavno varovanih pravicah pravdnih strank.

12. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

PRAVNI POUK: Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločno sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko sama odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Glej npr. VSC Sklep Cp 214/2019 z dne 22. 8. 2019, VSL Sodba I Cp 993/2016 z dne 8. 6. 2016, VSL Sodba I Cp 2062/2011 z dne 25. 1. 2012. 2 Bjedov proti Hrvaški, 29. 5. 2012, ESČP, paragraf 71. 3 Odločba Ustavnega sodišča RS, Up-619/17, z dne 14. 2. 2019. 4 Glede na že z zakonom določeno tesno povezanost med lastnikom stanovanja in upravnikom, ki je v določenem obsegu tudi zastopnik lastnika, je moč zaključiti, da je lahko ob ustreznem zatrjevanju okoliščin iz 104. člena SZ-1 nujnosti obvestitve lastnika stanovanja zadoščeno že v primeru podaje obvestila upravniku. VSL Sklep I Cp 1639/2015 z dne 5. 11. 2015. 5 VSC Sklep Cp 214/2019 z dne 22. 8. 2019.