Jedro

Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da kupna pogodba, pri kateri niso bila upoštevana pravila ZKZ, ki se nanašajo na objavo ponudbe ter pridobitev potrdila, ni nična, saj zakon takšne sankcije ni predpisoval. Kršitev teh pravil je pomenila le oviro za overitev in zemljiškoknjižni prenos, zakon pa je morebitnim predkupnim upravičencem omogočal tudi vložitev tožbe, s katero so lahko zahtevali razveljavitev pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo pod točko I izreka ugotovilo, da je tožnik lastnik parc. št. 580/1, 3228/0, 3235/0, 3260/1, 3260/2 in 3286/0, vse k. o. X do 233/240. Pod točko II izreka je zahtevek v preostalem delu zavrnilo, pod točko III pa je odločilo, da je toženka dolžna tožniku plačati 1.770,61 EUR pravdnih stroškov s pripadki.

2. Zoper odločitev pod točko I in III izreka sodbe vlaga pritožbo toženka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga spremembo izpodbijanega dela odločitve tako, da bo zahtevek v celoti zavrnjen, podrejeno pa njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglaša stroške.

Navaja, da je bil prenos pooblastila z A.F. na J.F. neveljaven. Sklicuje se na 86. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Ker je A.F. 22. 3. 1984 umrl, pa sta obe pooblastili na podlagi 94. člena ZOR prenehali. Sodišče prve stopnje se je sicer postavilo na stališče, da so bile pomanjkljivosti glede zastopanja naknadno odpravljene z konkludentno odobritvijo pravnega posla, vendar izjav o prejemu kupnine niso dali vsi prodajalci. Kupna pogodba z dne 6. 4. 1984 je tudi nična, saj niso bila upoštevana določila takrat veljavnega Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Kršene so bile določbe o javni objavi ponudbe (25. člen) ter določilo, ki je osebam, ki niso kmetje, prepovedovalo pridobitev kmetijskih zemljišč na območju iz prve alineje drugega odstavka 10. člena istega zakona. Ker tožnik statusa kmeta ni imel, šlo pa je za zemljišča v območju varstva najboljših kmetijskih zemljišč (o čemer prilaga potrdilo Občine Š.), je bila njihova pridobitev nedopustna. Veljavnega pravnega naslova ne predstavlja niti darilna pogodba z dne 12. 7. 1984. Gre za navidezno pogodbo, ki je prikrivala kupoprodajno pogodbo. Tudi ta je bila nična iz enakih razlogov kot kupna pogodba z dne 6. 4. 1984. Pri darilni izjavi A.M.P. gre zgolj za enostransko izjavo in ne za darilno pogodbo. Tožnikova posest zato ni bila zakonita. V poštev bi lahko prišlo le nepravo priposestvovanje, za katerega se zahteva 20-letna priposestvovalna doba. Ta se je iztekla šele po uveljavitvi Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ki pa instituta nepravega priposestvovanja lastninske pravice ne pozna in določa, da sta dobroverni posestnik ter dobroverni in zakoniti posestnik glede trajanja priposestvovalne dobe izenačena z dobrovernim lastniškim posestnikom po tem zakonu.

Vztraja tudi pri tem, da tožnik ni bil dobroveren. Gre za izobraženo osebo. Bil je poučen, kaj vse je potrebno urediti glede darilne pogodbe z dne 12. 7. 1984. Tožnik je vedel oziroma bi moral vedeti, da je za prenos lastninske pravice potreben tudi razpolagalni pravni posel in vpis v zemljiško knjigo. Tožnik bi se lahko kadarkoli prepričal, ali je bil vpis v zemljiški knjigi dejansko izveden in poskrbel, da bi do tega prišlo. Ves čas je vedel, da zemljiškoknjižno stanje ni urejeno, zato dobra vera ni izkazana. Tisti, ki uživa nepremičnino, ki je po podatkih zemljiške knjige last drugega, pa se ne prepriča, ali jo upravičeno uživa, čeprav bi se lahko, ni dobroveren (VSL II Cp 1726/2010). Pozoren bi moral biti najmanj na to, da od zemljiške knjige ni prejel nobenega obvestila o vpisu. S tem, da vpis ni izvršen, se je seznanil oziroma bi se moral seznaniti najkasneje v letih 1988 in 1989, ko je podal zahtevo za parcelacijo parc. št. 3260 in 3261/1 k. o. X. V skici, zahtevi za parcelacijo in zapisnikih je navedeno, da je tožnik le pogodbeni lastnik. Tudi v odločbah, ki sta bili tožniku vročeni, so kot solastniki navedeni vsi solastniki, od katerih je tožnik kupil sporne parcele. Opozarja na izpovedbo tožnika, priče J.F. in J.S., iz katerih izhaja, da so za dejstvo, da tožnik ni lastnik spornih nepremičnin, vedeli vsi, ki so sodelovali v geodetskih postopkih. Ni mu zato verjeti, da sam tega ni vedel. Z dejstvom, da v zemljiški knjigi še vedno ni vpisan kot lastnik, se je ponovno seznanil v letu 1991, ko je prejel odločbo z dne 20. 11. 1991. Iz nje je razvidno, da so lastniki vsi prejšnji solastniki. V izpovedbah sta tako tožnik kot njegov oče J.F. skušala prikazati, da se tožnik z odločbo ni seznanil, kar pa ni prepričljivo. Tožniku je bila vročena tudi odločba z dne 11. 9. 1995, v kateri so kot solastniki ponovno navedeni vsi prejšnji solastniki, ne pa tudi tožnik. Ne soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da tožnikove dobre vere ne bi omajala seznanitev tožnika z dokumenti v upravnem postopku. Glede na to, da so bili na odločbah GURS kot lastniki še vedno navedeni prejšnji lastniki, kar je več let po sklenitvi pogodb, bi to moralo pri tožniku vzbuditi zadosten dvom, da bi vsaj takrat preveril zemljiškoknjižno stanje. Zaključek, da je geodetski organ za lastnika štel tožnika, ne drži, saj je J.S. izpovedal, da so ga šteli kot novega oziroma pogodbenega lastnika, ne pa tudi kot zemljiškoknjižnega lastnika.

3. Tožnik je na pritožbo odgovoril. Meni, da je neutemeljena in predlaga njeno zavrnitev. Priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnica ima prav, ko trdi, da je J.F., ki naj bi sklepal kupoprodajno pogodbo z dne 6. 4. 1984 kot pooblaščenec, to storil brez veljavnega pooblastila. Pooblastili (to je tako pooblastilo, ki ga je A.F. prejel od nekaterih prodajalcev, kot pooblastilo, s katerim je ta prenesel upravičenje za zastopanje na J.F.) sta (tudi če prenos ne bi bil v nasprotju s 86. členom ZOR) namreč s smrtjo A.F. (kot pooblaščenca in nadaljnjega pooblastitelja) prenehali (2. in 3. točka 94. člena ZOR). Vendar pa pogodba, ki jo za drugega sklene oseba brez pooblastila, ni nujno neobstoječa. Upravičenje za zastopanje namreč spada med tiste predpostavke veljavnega zastopanja, za katere ni nujno, da bi bile izpolnjene že v trenutku, ko je zastopnik v imenu zastopanega izjavil voljo, potrebno za sklenitev pogodbe. Če ta predpostavka ob sklepanju pogodbe ni bila izpolnjena, lahko zastopani pogodbo, ki jo je sklenil zastopnik in pri njeni sklenitvi ni imel pooblastila, naknadno odobri. Naknadna odobritev ima enake učinke kot zastopnikova (vnaprejšnja) pooblastitev (prvi odstavek 88. člena ZOR).(1) Poslovno voljo o odobritvi pogodbe lahko neupravičeno zastopani izrazi z izrecno izjavo, lahko pa jo izrazi tudi s konkludentnim ravnanjem. Med takšna konkludentna ravnanja spada, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, tudi izpolnitev in sprejem nasprotne izpolnitve. Drži sicer, da so izrecno izjavo o tem, da so prejeli kupnino, dali le nekateri od prodajalcev, vendar to ne pomenim, da tožnik ostalim prodajalcem, ki so pogodbo sklepali po pooblaščencu, kupnine ni plačal oziroma, da je ti niso sprejeli. Toženka spregleda, da je sodišče prve stopnje ugotovitev o tem, da je tožnik kupnino plačal v celoti (torej tudi tistim, ki prejema sicer niso pisno potrdili) oprlo tudi na izpovedbo tožnika. Predvsem pa je bistveno to, da tožnikove trditve o realizaciji pogodbe (to je plačilu celotne kupnine in prevzemu posesti), toženka sploh ni prerekala. Tega dejstva zato sodišču v dokaznem postopku niti ne bi bilo treba preverjati (drugi odstavek 214. člena ZPP). Ugotovitev o realizaciji pogodbe pa ne pomeni le tega, da so prodajalci sprejeli tožnikovo izpolnitev, ampak so izvršili tudi svojo. Tudi s tem so sklenitev pogodbe konkludentno odobrili.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da kupna pogodba, pri kateri niso bila upoštevana pravila ZKZ(2), ki se nanašajo na objavo ponudbe (25. člen) ter pridobitev potrdila (27. člen), ni nična, saj zakon takšne sankcije ni predpisoval. Kršitev teh pravil je pomenila le oviro za overitev in zemljiškoknjižni prenos, zakon pa je morebitnim predkupnim upravičencem omogočal tudi vložitev tožbe, s katero so lahko zahtevali razveljavitev pogodbe (27. in 28. člen ZKZ).

7. Toženka pred sodiščem prve stopnje ni trdila, da so se sporna zemljišča v času sklepanja kupne pogodbe nahajala na območju iz prve alineje drugega odstavka 10. člena ZKZ(3). Gre za pritožbeno novoto, ki je ostala neupravičena in je zato neupoštevna (337. člen ZPP). Enako velja za dokazilo, ki ga je toženka priložila pritožbi (potrdilo Občine Š. o namenski rabi z dne 17. 10. 2016). Ne glede na to pa pritožbeno sodišče pojasnjuje, da sklenjena kupna pogodba, ob upoštevanju (takratne) zakonske ureditve in sodne prakse, tudi v tem primeru ne bi bila nična. Četrti odstavek 22. člena ZKZ, kljub prepovedi, ki je bila določena v drugem odstavku 21. člena(4), kršitve ni sankcioniral z ničnostjo, ampak je za primere sklepanja pogodb, ki so kršile prepoved, določal drugačne sankcije (prenos zemljišča v kmetijski zemljiški sklad brez plačila odškodnine). Takšni ureditvi je sledila tudi sodna praksa(5).

8. Kot pravilno opozarja pritožnica, je šlo pri sklenitvi darilne pogodbe z dne 12. 7. 1984 in darilne izjave A.M.P. za navidezno pogodbo oziroma navidezen pravni posel. Ne darilna pogodba ne darilna izjava zato nimata učinka (66. člen ZOR v zvezi s tretjim odstavkom 25. člena ZOR)(6). Ker pa sta pogodba in izjava prikrivali (ustno) sklenjeno kupno pogodbo, je treba odgovoriti na vprašanje, ali so bili (v času, ko je bila sklenjena) izpolnjeni pogoji za njeno veljavnost. 9. Ker pritožnica trditev o njeni ničnosti opira na enake razloge, kot jih je navedla že v zvezi s kupno pogodbo z dne 6. 4. 1984, pritožbeno sodišče razlogov, ki jih je o tem že navedlo (točka 6 in 7), ne ponavlja, ampak se nanje le sklicuje. Dodaja le še to, da ovire za veljavnost kupne pogodbe ni predstavljala niti njena ustna oblika. Takrat veljavni Zakon o prometu z nepremičninami (v nadaljevanju ZPN(7)) je sicer v 5. členu določal, da mora biti pogodba o prenosu lastninske pravice na nepremičnini pisna in kršitev sankcioniral z ničnostjo, vendar je sodna praksa(8) tudi takim pogodbam, če so bile realizirane (73. člen OZ), priznala veljavnost, če ni bila ugotovljena konkretna prizadetost družbenih interesov. V zvezi s tem pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožnikova trditev o realizaciji ustno sklenjene pogodbe(9) ostala neprerekana, trditev, da je prišlo do konkretne prizadetosti družbenih interesov pa toženka niti ni ponudila.

10. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi stališču sodišča prve stopnje, da je bila tožnikova posest nepremičnin dobroverna.

11. Dobroverna posest se po 72. členu ZTLR domneva. Dokazno breme, da ta domneva ni resnična, je bilo na toženki, ki pa ga tudi po presoji pritožbenega sodišča ni zmogla. Zgolj sklicevanje na zemljiškoknjižno stanje oziroma na dejstvo, da se tožnik v zemljiško knjigo ni vpisal kot lastnik, ne dokazuje njegove nedobrovernosti. Na to ne more vplivati niti s strani pritožnice v pritožbi izpostavljena okoliščina (ki je sodišče prve stopnje sicer ni ugotovilo), da je za to, da ni vpisan v zemljiški knjigi, ves čas vedel oziroma je izvedel v okviru vodenja geodetskih postopkov. Pri stališču toženke, da oseba, ki ve, da v zemljiško knjigo ni vpisana, ni dobroverna, gre sicer za formalno pravilno izpeljavo, upoštevajoč pri tem opredelitev dobroverne lastniške posesti, ki jo je uvedel Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ), vendar pa takšna izpeljava ni primerna v konkretni zadevi, ki se presoja še po ZTLR in pri kateri je potrebno upoštevati tudi sodno prakso glede vprašanja dobre oziroma slabe vere, ki se je ob njegovi uporabi ustvarila. Sodna praksa pa je upoštevala, da je dobroveren posestnik tisti, ki je prepričan, da je stvar, ki jo poseduje, njegova, nedobrovernosti pa ni utemeljevala zgolj z okoliščino, da priposestvovalec v zemljiški knjigi ni vpisan kot lastnik. Dobrovernosti ni bilo le v primeru, če je posestnik vedel, ali bi moral po okoliščinah domnevati, da stvar pripada nekomu drugemu(10). V letu 1975 je bilo celo sprejeto stališče tedanjega Zveznega sodišča(11), da na neoporečnost posestnika, kot oviri za pridobitev lastnine s priposestvovanjem, ni mogoče sklepati na podlagi same okoliščine, da je kot lastnik sporne nepremičnine v zemljiški knjigi vpisan nekdo drug, temveč mora tisti, ki se na nepoštenost sklicuje, to tudi dokazati. Konkretno stališče je bilo sicer sprejeto pred uveljavitvijo ZTLR, vendar je treba pri tem upoštevati, da je ZTLR dejansko kodificiral dotedanjo sodno prakso, ki se je ustvarila na podlagi uporabe pravnih pravil ODZ.

12. Pritožbeno sodišče zato pritrjuje sodišču prve stopnje, da so za oceno tožnikove dobrovernosti pomembne okoliščine, ki jih je nanizalo v točkah 11 in 12 sodbe. Pri tem je pomembno predvsem to, da je tožnik z lastniki nepremičnin, ob pomoči kvalificiranih oseb, sklenil dve (veljavni) kupni pogodbi. Plačal je stroške, davčne obveznosti in celotno kupnino. Prevzel je tudi posest kupljenih nepremičnin. Tudi, če je morebiti vedel, da odvetnik M. za vpis v zemljiško knjigo ni poskrbel oziroma je za to izvedel ob vodenju geodetskih postopkov, je vedel tudi to, da je pogodbo sklepal z dejanskimi lastniki in da je od sklenitve pogodbe dalje imel z njihovo vednostjo in soglasjem nepremičnine tudi v posesti. Da bi ga pri tem prodajalci (ali kdo tretji, ki bi si lastil nepremičnine) kakorkoli ovirali oziroma bi nasprotovali njegovi lastninski pravici, pa toženka ni zatrjevala. Celo več. Kot je poudarilo že sodišče prve stopnje, je tožnika celo geodetski organ, čeprav je bil seznanjen z zemljiškoknjižnim stanjem (geodetski organ ga je označeval kot pogodbenega lastnika, v izreku odločb pa je kot lastnike navajal prodajalce), očitno štel za dejanskega lastnika (in stranko v postopku), saj je odločbe pošiljal le njemu. Tudi zemljiška knjiga je o poočitbi obvestila le tožnika. Vse to ga je v prepričanju, da je lastnik nepremičnin, le še utrjevalo. Ob povedanem se izkaže, da je za presojo dobrovernosti nerelevantno vprašanje, ali je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da ni z gotovostjo dokazano, da se je tožnik v teku geodetskih postopkov seznanil s tem, da v zemljiško knjigo ni vpisan in ali bi to lahko ugotovil že prej. Na te pritožbene očitke zato pritožbeno sodišče ne odgovarja.

13. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

14. Ker toženka s pritožbo ni uspela, do povračila pritožbenih stroškov ni upravičena (prvi odstavek 154. v zvezi s 165. členom ZPP). Odgovor na pritožbo je bil nepotreben, zato tožnik stroške, ki so mu z njim nastali, nosi sam (155. v zvezi s 165. členom ZPP).

Op. št. (1): N. Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), prva knjiga, stran 454 do 456. Op. št. (2): Ur. list SRS, 26/1973, s spremembami.

Op. št. (3): Gre za zemljišča, ki so po svojih naravnih lastnostih, primernosti za uporabo sodobne tehnologije in možnosti za oblikovanje kompleksov za družbeno ali družbeno organizirano kmetijsko proizvodnjo temelj proizvodnje hrane v Sloveniji (za kmetijsko proizvodnjo najbolj primerna ravninska in blago nagnjena zemljišča v kompleksu, na kvalitetnih tleh ter vinogradniška in vrtnarska zemljišča na posebej ugodnih tleh in legah, že oblikovani obdelovalni kompleksi, območja predvidenih melioracij in komasacij, s katerimi bo rodovitnost kmetijskih zemljišč izboljšana, območja združevanja zemljišč v lastnini).

Op. št. (4): Drugi odstavek 21. člena je določal, da s pravnimi posli med živimi, občani, ki po določbah tega zakona niso kmetje, ter društva in druge civilne pravne osebe ne morejo pridobivati kmetijskih zemljišč na območju iz prve alineje drugega odstavka 10. člena tega zakona.

Op. št. (5): Glej odločbo VS RS II Ips 845/93 in II Ips 18/1999. Op. št. (6): Ker je darilna izjava zaradi navideznosti brez učinka, je vprašanje, ali je predstavljala zadostno podlago za prenos lastninske pravice, nerelevantno.

Op. št. (7): Ur. list SRS, št. 19/76, s spremembami.

Op. št. (8): Glej stališče zveznega civilnega posvetovanja s 14. do 15. 9. 1983, objavljeno v Poročilu VSS 1/84, stran 10 in sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 406/1996. Op. št. (9): Tožnik je v prvi pripravljalni vlogi z dne 10. 2. 2016 (list. št. 22) navajal, da je šlo pri prikritem pravnem poslu za kupno pogodbo in da je v zvezi s tem odvetniku M. (to je pooblaščencu darovalcev oziroma prodajalcev) izročil kupnino, plačal vse stroške in davek. Že v tožbi je trdil, da so mu bile nepremičnine tudi izročene v posest. Tem navedbam toženka ni ugovarjala. Ker se neprerekana dejstva štejejo za priznana (2. odstavek 214. člena ZPP), jih tudi ni potrebno dokazovati. Ugotovi in upošteva jih zato lahko tudi pritožbeno sodišče, saj s tem v ničemer ne posega v pravico strank do izjave. (III Ips 18/2011).

Op. št. (10): Primerjaj M. Tratnik, SPZ s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, stran 263 – 265 in dr. Alojzij Finžgar, stvarno pravo 1972, stran 112 in odločbe VSL I Cp 164/2010, II Cp 853/2010, II Cp 1555/2010, I Cp 1276/2011, II Cp 1501/2011 ter VS RS II Ips 818/2009. Op. št. (11): Izvor: ZS GZS, 56/74, objavljeno v ZSO2/1/77, stran 57 in biltenu ZS-1/75, stran 37, dostopno tudi v bazi SODB, dokument VS010017.