Jedro

Oblika, predpisana za sklenitev pogodbe velja tudi za vse njene spremembe in dopolnitve. Ustni dogovori o njenih bistvenih sestavinah v takšnih primerih po materialnem pravu niso veljavni.

Za odločitev je irelevantna okoliščina, da je direktor tožene stranke, ki je pogodbo podpisal, Italijan, ki ne razume slovenskega jezika. V kolikor pogodbe ni razumel, bi pred njenim podpisom nedvomno moral najmanj poskrbeti za njen prevod in razlago.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi v 1. točki izreka za izvršilne stroške v višini 100,28 EUR in za znesek 840,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 4. 2011 dalje do plačila (prva alineja) ter v 2. točki izreka in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v 2. in 3. alineji 1. točke izreka izpodbijana sodba potrdi.

III. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 83920/2011 z dne 20. 6. 2011 v 3. odstavku izreka in v 1. odstavku izreka za znesek: 840,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 4. 2011 dalje do plačila, 840,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 5. 2011 dalje do plačila in 840,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 6. 2011 dalje do plačila (I. točka izreka).

Toženi stranki je naložilo v plačilo 359,88 EUR tožnikovih pravdnih stroškov (II. točka izreka).

Zoper takšno odločitev se iz razlogov zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi. Priglaša tudi pritožbene stroške.

Tožeča stranka na pravilno vročeno pritožbo ni odgovorila.

Pritožba je delno utemeljena.

Očitki, da je sodišče prve stopnje storilo kršitev 8. točke 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ker ni zaslišalo prič, s katerimi je tožena stranka želela dokazati, da je bil ustni dogovor strank drugačen, kot izhaja iz Pogodbe o najemu poslovnega prostora (v nadaljevanju pogodba), niso utemeljeni. Pravni temelj za sklenitev takšne pogodbe predstavlja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). Ta v 2. odstavku 12. člena določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki. V kolikor nima takšne oblike, ni veljavna. Skladno z 2. odstavkom 51. člena in 1. odstavkom 56. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) pa oblika, predpisana za sklenitev pogodbe, velja tudi za vse njene sočasne in poznejše spremembe ali dopolnitve. Veljavne so torej le tiste spremembe in dopolnitve, ki so sprejete v takšni obliki. Morebitni ustni dogovori o bistvenih sestavinah pogodbe (v obravnavanem primeru o višini prve najemnine) v primeru, ko je za sklenitev predpisana pisna oblika, po materialnem pravu ne morejo biti veljavni. Obstoj zatrjevanega ustnega dogovora tako za odločitev o zadevi ni relevanten. Sodišče prve stopnje je ravnalo pravilno, ko dokazov v zvezi s tem ni izvajalo. (1) Prav tako je za odločitev irelevantna okoliščina, da je direktor tožene stranke, ki je pogodbo podpisal, Italijan, ki ne razume slovenskega jezika. Slednji je pri sklepanju sporne pogodbe nastopal kot zakoniti zastopnik gospodarske družbe (tožene stranke). Kot takšen mora v pravnem prometu ravnati s posebno visoko stopnjo skrbnosti, to je s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (2. odstavek 6. člena OZ). V kolikor pogodbe ni razumel, bi torej pred njenim podpisom nedvomno moral najmanj poskrbeti za njen prevod in razlago.

Neutemeljeni so tudi očitki, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo določbo 82. člena OZ. Sporno pogodbeno določilo je jasno – najemnika zavezuje k plačevanju vsakomesečne najemnine v višini 700,00 EUR, brez DDV in k plačilu prve najemnine v višini 2.100,00 EUR. Niti ob uporabi 2. odstavka 82. člena OZ (2) te določbe ni mogoče razlagati na način, kot to poskuša tožena stranka (da torej besedna zveza „prva najemnina“ ne pomeni najemnine, ampak varščino). Kljub prepričanju tožene stranke, da je določba neživljenjska in da tožnica ni pojasnila, zakaj je do takšnega dogovora prišlo, je tako pravilen zaključek, da je ta nedvoumna in ne potrebuje posebne razlage.

Utemeljen pa je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje napačno zaključilo, da tožena stranka ni zanikala trditev, da vtoževane najemnine ni plačala. Slednja je v prvi pripravljalni vlogi navedla, da je najemnino za mesec april 2011 plačala. Tožeča stranka je ugovarjala, da takšne navedbe niso izkazane. Sodišče prve stopnje je te trditve očitno spregledalo in se do njih ni opredelilo. S tem je zagrešilo kršitev 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Pravici stranke, da se v postopku izjavi, namreč ustreza obveznost sodišča, da se do njenih (relevantnih) navedb opredeli. Ker sodišče prve stopnje tega ni storilo, je toženi stranki kršilo pravico do izjave. Takšne kršitve ni mogoče odpraviti z obravnavanjem spregledanih navedb na pritožbeni stopnji. (3) Izpodbijano sodbo je bilo zato v delu, ki se nanaša na zahtevek za plačilo najemnine za mesec april 2011, potrebno razveljaviti in zadevo v tem delu vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odstavek 354. člena ZPP). V ponovljenem postopku se bo slednje moralo opredeliti do povzetih trditev pravdnih strank in presoditi, ali je najemnina v tem obsegu bila plačana.

V posledici opisane delne razveljavitve izpodbijane sodbe je bilo potrebno razveljaviti tudi odločitev o izvršilnih stroških in o stroških pravdnega postopka (2. točka izreka), saj končni uspeh strank v postopku še ni znan (1. odstavek 154. člen ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških se skladno s 3. odstavkom 165. člena ZPP pridrži za končno odločbo.

Na podlagi 5. odstavka 458. člena ZPP je o pritožbi odločil sodnik posameznik.

(1) Podobno VS RS v sklepu III Ips 93/2011

(2) Ki določa, da se pri razlagi spornih določil ni potrebno držati dobesednega pomena izrazov ampak je treba iskati skupen namen pogodbenikov.

(3) Glej: PRAVDNI POSTOPEK, zakon s komentarjem, 3. knjiga, str. 300, 301.