Jedro

Tožeča stranka ni uspela dokazati, da je za sklenitev pogodbe o upravljanju dalo soglasje toliko solastnikov, da bi njihovi deleži sestavljali več kot polovico vrednosti nepremičnine. Ni namreč mogoče šteti, da je tožeča stranka pogodbo o upravljanju sklenila tudi v lastnem imenu.

Ključ delitve stroškov mora biti razumen, konkreten in preverljiv, saj je le na ta način mogoče kondikcijskemu ali verzijskemu zahtevku ugoditi po višini, v nasprotnem primeru pa je odločitev po višini arbitrarna in nepreverljiva.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in izpodbijana sodba potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani 0006 I 2662/2007 z dne 15. 3. 2007 razveljavilo tudi v 1. in 3. točki izreka ter zavrnilo tožbeni zahtevek. Tožeči stranki je naložilo, naj tožencu povrne stroške postopka v višini 1.047,23 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se pravočasno pritožuj tožeča stranka, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP ter sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, podrejeno pa, da zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, s stroškovno posledico. Navaja, da je zmoten zaključek sodišča, da določila SZ in ZTLR niso omogočala, da bi bil upravnik v posamezni stanovanjski stavbi izbran z večino solastniških deležev celotne soseske. Pogodba o upravljanju se lahko sklene tudi za več večstanovanjskih zgradb skupaj, tako tudi VSL sodba I Cpg 1452/2010. Tudi če bi bilo navedeno stališče sodišča prve stopnje pravilno, ni mogoče zaključiti, da pogodba o upravljanju ni bila veljavno sklenjena. Naslovi ... in ... ter ... (gre za en objekt s tremi vhodi) so dejansko trije vhodi v isti objekt, pri čemer so medsebojno tako povezani, da vsekakor gre za funkcionalno celoto. Garaže, do katerih je vhod s ... ulice, se namreč nahajajo tudi pod vhodoma ... in … . Tožeča stranka je predložila seznam lastnikov z navedbo, kdo od njih je pristopil k pogodbi o upravljanju, podatke o njihovem solastniškem deležu ter pooblastila in izjave kupcev posameznih enot. Sodišče je sprejelo zmoten materialnopravni zaključek, da solastniškega deleža I., d. d., ne gre prištevati k deležu ostalih podpisnikov. Pri presojanju je potrebno upoštevati kavzo pogodbe, ta pa je, da I., d. d., sklene pogodbo o upravljanju tako, da bo omogočeno nemoteno obratovanje objektov soseske in da se bodo kupci in bodoči kupci lahko vselili v stanovanja oziroma pričeli z dejavnostjo v poslovnih prostorih. Ne drži, da iz same trditvene podlage tožeče stranke ni razvidno, da je I., d. d., pogodbo o upravljanju sklenil tudi v lastnem imenu. Pooblaščenec tožeče stranke je na naroku 10. 11. 2011 pojasnil, da je temu bilo tako. Sklicuje se na IV. in V. člen pogodbe o upravljanju. Tožeča stranka je predložila dokaze, iz katerih izhaja, da je imel pooblastilo za sklenitev pogodbe o upravljanju od lastnikov, ki so svoje nepremičnine že kupili. Pooblastila kupcev je priložil k tretji pripravljalni vlogi, zato ni jasno, zakaj sodišče zaključuje, da tega dejstva ni dokazal. Med strankama je nesporno, da se za objekt ... in ... ter ... ni sklepala posebna posebna pogodba o upravljanju, ampak le pogodba o upravljanju za celotno sosesko, kar pa ne pomeni, da je nesporno, da pogodba o upravljanju za predmetni objekt ni sklenjena. Sodišče je nepravilno zavrnilo tožbeni zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve. Predmet zahtevka so stroški, ki so nastali pri upravljanju in obratovanju objekta, lastniki pa so dolžni nositi sorazmerni delež teh stroškov. Sam zakon (SZ-1, SPZ) določa obveznost etažnih lastnikov do plačila stroškov upravljanja in drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe in je toženec neupravičeno obogaten že, če tožeči stranki kot upravniku založenih stroškov ne povrne. Sklicuje se na določila OZ o mandatni pogodbi (776. člen OZ) in sklep VSL II Cp 1572/99, na 50. člen SZ in 275. člen OZ. Ves čas je zatrjevala, da je bil toženec obogaten za celotni vtoževani znesek. Že iz predloga za izvršbo je razvidna vsaka posamezna postavka za vsak mesec posebej in za vsak strošek posebej. Protispisen je zaključek sodišča, da tožeča stranka ni substancirala višine zahtevka. V svojih vlogah je navedla vse, pri čemer je kot tožbene navedbe predložila tudi razdelilnik stroškov. Zaradi obsežnosti navedb je nemogoče, da bi to povzela v vlogo, priložila pa je razdelilnik in zgolj primeroma pojasnila, katere podatke vsebuje in kako se ga bere, ob tem pa se je nanj sklicevala. Razlogovanje sodišča, da lahko solastniške deleže določijo le lastniki sporazumno v pogodbi o medsebojnih razmerjih, če pa deleži niso določeni, upravnik nima podlage za oblikovanje razdelilnika stroškov, je napačno. Iz izvedenskega mnenja, ki ga je kot listinski dokaz predložil toženec, izhaja, da so podatki, na podlagi katerih je tožeča stranka obračunala stroške, pravilni. Protispisen je zaključek sodišča, da tožeča stranka ni navedla solastniškega deleža nepremičnin v lasti toženca in da je stroške razdeljeval na ravni celotne soseske. To je jasno razvidno iz predloženih razdelilnikov. Vsi stroški do najprej razdeljeni na vhode, potem pa na lastnike. Tožeča stranka je stroške podredno utemeljevala na določilih nujne gestije, saj bi v primeru, če dobaviteljem ne bi plačevala njihovih dobav, prišlo do njihove ustavitve. V prvi pripravljalni vlogi je natančno pojasnila ključe delitve stroškov za vse vtoževane postavke.

3. Na pritožbo je pravočasno odgovoril toženec in predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da za razsojo spora ni odločilno, ali soseska ... predstavlja funkcionalno celoto (1), saj pogodba o upravljanju ne bi bila veljavno sklenjena niti v primeru, če bi funkcionalno celoto predstavljala celotna soseska, niti v primeru, da funkcionalno celoto predstavlja posamezni objekt. Tožeča stranka namreč ni uspela dokazati, da je za sklenitev pogodbe o upravljanju z dne 17. 6. 1996 dalo soglasje toliko solastnikov, da bi njihovi deleži sestavljali več kot polovico vrednosti nepremičnine. Ni namreč mogoče šteti, da je tožeča stranka pogodbo o upravljanju sklenila tudi v lastnem imenu. Že v uvodu pogodbe je navedeno, da I., d. d., pogodbo sklepa le za „račun kupcev stanovanj, lokalov in poslovnih prostorov v soseski ..., na podlagi njihovih podpisanih pooblastil in izjav“. Tudi iz IV. člena pogodbe izhaja, da jo je I., d. d., sklenil za račun kupcev, in sicer na podlagi njihovih podpisanih pooblastil in izjav. Na pritožbene navedbe glede V. točke pogodbe, ki ureja veljavnost pogodbe poleg znanih tudi za bodoče kupce nepremičnin in za pravne naslednike znanih kupcev, je odgovoriti, da navedeni člen ne določa, kar je ključno, da I., d. d., pogodbo sklepa tudi v lastnem imenu. Pogodba o upravljanju pa mora biti primarno sklenjena z zahtevano večino (več kot polovico solastniških deležev nepremičnine), da velja, šele naslednji korak bi lahko bilo ugotavljanje, koga (veljavna) pogodba zavezuje, zato sklicevanje pritožnice na V. točko pogodbe ni na mestu. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da so pogodbena določila jasna in nedvoumna in ni potrebe po njihovi razlagi (82. člen OZ oziroma 99. člen ZOR). Posledično torej ni potrebna nobena dodatna razlaga pogodbe, kot to želi uveljaviti pritožnica z navedbami o pogodbeni kavzi in namenu I., d. d., da uredi upravljanje soseske in omogoči predajo enot. Pritrditi je oceni, da tožeča stranka svojih navedb, podanih na naroku, da volja I., d. d., izhaja že iz same pogodbe, ni uspela dokazati, in solastniškega deleža I., d. d., ki ga je slednji imel v času sklepanja pogodbe o upravljanju, ni mogoče upoštevati (oziroma prištevati) pri presoji, ali je bila pogodba o upravljanju sklenjena z zahtevano večino.

6. Tožeča stranka je zatrjevala, da je imel I., d. d., v času sklenitve pogodbe v lasti 20,14 % soseske, kar naj bi skupaj z ostalimi solastniki predstavljalo 61,81 % lastniški delež pri sklepanju pogodbe o upravljanju. I., d. d., pogodbe ni sklepal v lastnem imenu, zato delež ostalih lastnikov soseske predstavlja zgolj 41,66 %. To ne zadostuje za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju, tudi če bi se sodišče postavilo na stališče, da je mogoče pogodbo o upravljanju skleniti za celotno sosesko, kot je to obrazloženo v izpodbijani sodbi. Zaredi navedenega se pritožbeno sodišče ne opredeljuje do pavšalno izpodbijane obrazložitve glede ostalih pooblastil, ker tudi v primeru njihove veljavnosti še vedno (zaradi odsotnosti solastniškega deleža I., d. d.) ne bi bila dosežena zadostna večina. Na pritožbeno konkretizirano navedbo glede pooblastil kupcev, ki jih je tožeča stranka priložila tretji pripravljalni vlogi, se sodišče druge stopnje v izogib ponavljanju sklicuje na obrazložitev sodišča prve stopnje, ki se nahaja na 10. strani obrazložitve, in ji pritrjuje.

7. Sodišče prve stopnje ni samo ugotovilo, da je nesporno, da za objekt z vhodi ... in ... ter ... ni bila sklenjena posebna pogodba o upravljanju, ampak je navedlo tudi razloge, zakaj ni mogoče šteti, da je bila pogodba o upravljanju za zadevni objekt veljavno sklenjena. Ključni je izostanek zadostnega soglasja. Gre za razloge na 12. strani izpodbijane sodbe, s katerimi pritožbeno sodišče soglaša. 8. Sodišče druge stopnje na načelni ravni ne izključuje, da bi tožeča stranka svoj tožbeni zahtevek lahko oprla na druge materialnopravne podlage, a je bil zahtevek v konkretnem primeru pravilno zavrnjen. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožeča stranka ni podala konkretnega in preverljivega ključa delitve stroškov (razlogi na strani 17 in naslednjih sodbe sodišča prve stopnje). Ključ delitve stroškov mora biti razumen, konkreten in preverljiv, saj je le na ta način mogoče kondikcijskemu ali verzijskemu zahtevku ugoditi po višini, v nasprotnem primeru pa je odločitev po višini arbitrarna in nepreverljiva (primerjaj VSL sodbo II Cp 2443/2011). Sodišče prve stopnje v tem delu obrazložitve ne navaja, kot to očita pritožba, da tožeča stranka ni imela podlage za določanje/oblikovanje razdelilnikov stroškov, ker solastniški deleži niso bili določeni na zakonit način, ampak navaja druge (tehtne) pomisleke glede načina obračunavanja stroškov, kot ga je podala tožeča stranka. Izvedensko mnenje I. M. je v spis predložil toženec in se je torej lahko upoštevalo zgolj v okviru njegove trditvene podlage. V odgovor pavšalnemu pritožbenemu sklicevanju tožeče stranke na zadevno mnenje, in sicer, da iz njega izhaja, da „so podatki, na podlagi katerih je tožeča stranka obračunala stroške, pravilni“, velja zgolj ponoviti, da je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da ključ delitve stroškov ni v zadostni meri konkretiziran in ga ni mogoče preveriti.

9. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo tudi, da tožeča stranka tožbenega zahtevka (navkljub pozivu) tudi po višini ni konkretizirala. Sodišče druge stopnje se pridružuje presoji, da pomanjkljivo pojasnilo vtoževanih zahtevkov in sklicevanje zgolj na predloženo listinsko dokumentacijo, ne zadošča (primerjaj tudi VSL sodbo II Cp 952/2011).

10. Ob odsotnosti konkretnega in preverljivega ključa delitve stroškov in ob odsotnosti substanciranja višine posameznih stroškov je bilo treba zahtevek tožeče stranke zavrniti že iz tega razloga in se sodišče druge stopnje posebej ne opredeljuje do ostalih (nepogodbenih) materialnopravnih podlag, s katerimi je tožeča stranka utemeljevala svoj tožbeni zahtevek.

11. Sodišče prve stopnje ni storilo nobene od kršitev, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi višje sodišče po uradni dolžnosti, zato je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Tožeča stranka zaradi neuspeha sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Odgovor na pritožbo ni pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča (za pravdo nepotreben strošek), zato tudi toženec sam krije stroške, nastale z njegovo vložitvijo (prvi odstavek 155. člena ZPP).

(1) Pritožnik se s tem v zvezi sklicuje na sodbo VSL I Cpg 1452/2010, zoper katero pa je dopuščena revizija glede vprašanja sklepčnosti tožbe – primerjaj VSRS Sklep III DoR 79/2011.