Jedro

Pisnost najemne pogodbe glede stanovanjske hiše je določena predvsem zaradi zagotovitve dokaza o sklenitvi pogodbe same in njeni vsebini. To pa nista razloga, zaradi katerega bi morala najemna pogodba ostati nična, čeprav je bila izpolnjena.

Za prenehanje najemne pogodbe ne zadošča obstoj odpovednih razlogov, temveč je potrebna tudi odpoved ali tožba.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka je zahtevala izpraznitev stanovanjske hiše v P. Prvostopenjsko sodišče je tožbeni zahtevek zavrnilo.

2. Zoper prvostopenjsko sodbo je vložila pritožbo tožeča stranka. V pritožbi meni, da najemna pogodba s toženo stranko ni bila sklenjena zato, ker tožena stranka ni v celoti izpolnila obveznosti iz pogodbe. Ugotovljeno naj bi bilo namreč, da tožena stranka ni plačevala najemnine. Poleg tega pa v pritožbi tudi navaja, da je podala v pravdnem postopku trditve in dokaze o neplačevanju najemnine. To je po mnenju tožeče stranke podlaga za odpoved najemne pogodbe. Toženo stranko naj bi bila tožeča stranka opomnila in ji določila rok za odpravo odpovednega razloga. Zahtevek tožeče stranke na izpraznitev naj bi bil zato utemeljen. Prvostopenjsko sodišče se naj ne bi bilo opredelilo do krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, to je opustitve plačila najemnine.

3. Na pritožbo je tožena stranka odgovorila. Predlagala je zavrnitev pritožbe in povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Bistvene ugotovitve prvostopenjskega sodišča so bile: pravdni stranki sta se leta 2002 dogovorili, da bo tožena stranka s svojo družino živela v hiši, ki je v lasti tožeče stranke. Dogovorili sta se tudi za najemnino v višini 500,00 EUR mesečno. Najemno pogodbo sta sklenili brez roka (neoročeno, to je: za nedoločen čas). Tožena stranka je v tej hiši živela. Najemnino je plačevala do pred dvema letoma od izdaje sodbe (sodba prvostopenjskega sodišča, str. 6 do 8).

6. V zvezi s plačevanjem najemnine meni pritožba, da najemna pogodba ni bila sklenjena zato, ker tožena stranka ni v celoti izpolnila obveznosti iz pogodbe. Trdi pa tudi, da naj bi bilo nesporno ugotovljeno, da tožena stranka ni plačevala najemnine. Ugotovitve prvostopenjskega sodišča o tem, da je tožena stranka do pred dvema letoma plačevala najemnino, pa konkretizirano s tem ne izpodbija. Velja torej tisto, kar je prvostopenjsko sodišče glede plačevanja najemnine ugotovilo: da je tožena stranka od sklenitve najemne pogodbe naprej, in sicer več let, dogovorjeno najemnino plačevala.

7. Glede na to, da sta stranki sklenili ustno najemno pogodbo glede stanovanja v letu 2002, se mora za presojo veljavnosti te najemne pogodbe uporabiti še Stanovanjski zakon iz leta 1991 (Ur. l. RS, št. 18/1991 s kasnejšimi spremembami (v nadaljevanju: SZ). Glede na 4. odstavek 39. člena SZ bi bila najemna pogodba morala biti sklenjena pisno, sicer bi bila nična. Omejitev ničnosti je mogoče najti v 58. členu OZ (Obligacijski zakonik (Ur. l. RS, št. 83/2001, 32/2004 in 40/2007; v nadaljevanju: OZ)). Nične pa niso tiste pogodbe, ki bi sicer morale biti sklenjene v pisni obliki, če so obveznosti iz takšne pogodbe izpolnjene, razen če iz namena, zaradi katerega je bila predpisana oblika, očitno ne izhaja kaj drugega (58. člen OZ).

8. Obveznosti iz najemne pogodbe so bile izpolnjevane mesec za mesecem več let zaporedoma. Izpolnjena je bila najemna pogodba že s plačilom prve mesečne najemnine. Pisnost najemne pogodbe glede stanovanjske hiše je določena predvsem zaradi zagotovitve dokaza o sklenitvi pogodbe same in njeni vsebini. To pa nista razloga, zaradi katerega bi morala najemna pogodba ostati nična, čeprav je bila izpolnjena. Ustna najemna pogodba iz leta 2002 torej ni nična in zavezuje obe pogodbeni stranki. Ali je tožeča stranka zahtevala še pisen zapis že sklenjene najemne pogodbe, je za samo veljavnost najemne pogodbe vseeno. Tožeča stranka bi lahko bila sklenjeno, izvršeno in zato veljavno najemno pogodbo kvečjemu odpovedala.

9. Za odpoved najemne pogodbe glede stanovanja velja že Stanovanjski zakon iz leta 2003 (Ur. l. RS, št. 69/2003, s kasnejšimi spremembami (v nadaljevanju: SZ-1)). Za odpoved najemne pogodbe mora biti podan kakšen odpovedni razlog (glej zlasti 103. in 106. člen SZ-1), in je poleg tega potrebno dati ustrezno izjavo volje, imenovano odpoved (1. odstavek 112. člena SZ-1) ali pa vložiti tožbo na sodno odpoved (3. odstavek 112. člena SZ-1).

10. Odpoved učinkuje le ob izpolnitvi obeh predpostavk: obstoju odpovednega razloga in odpovedi. Da odpovedi tožeča stranka ni dala, je ugotovilo prvostopenjsko sodišče v svoji sodbi na str. 8, pritožba pa te ugotovitve niti ne izpodbija. Prvostopenjsko sodišče se je torej opredelilo do edinega pomembnega vprašanja, ali namreč najemna pogodba še učinkuje. Njegov materialnopravni sklep je bil jasen in pravilen, namreč da najemna pogodba še velja in učinkuje (str. 8 in zlasti str. 9).

11. Glede na to je tudi povsem vseeno, ali je obstajal odpovedni razlog, ali je tožeča stranka pravilno opomnila toženo stranko in ji dala dovolj dolg rok za odpravo odpovednega razloga. Zaradi teh okoliščin najemna pogodba še ni prenehala učinkovati. Prvostopenjskemu sodišču se do vsega tega zato tudi ni bilo potrebno kakorkoli opredeljevati, saj bi te okoliščine na izid postopka ne mogle vplivati.

12. Pritožbeno sodišče mora po uradni dolžnosti paziti na nekatere bistvene kršitve določb pravdnega postopka (2. odstavek 350. člena ZPP). V okviru uradnega preizkusa izpodbijanega dela sodbe ni našlo niti takšnih kršitev, niti tistih, ki so bile uveljavljane v pritožbi. Pritožbo je zato Višje sodišče zavrnilo in je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Povrnitev pritožbenih stroškov lahko zahteva le stranka, ki v pravdi uspe (1. odstavek 154. člena ZPP). Če ne uspe, ne more zahtevati njihove povrnitve. Ker pritožba ni bila uspešna, pritožnica ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov. Tudi tožena stranka ne more zahtevati povrnitve stroškov odgovora na pritožbo. Pritožbeno sodišče namreč pri odločitvi o povrnitvi stroškov upošteva le za pravdo potrebne stroške (1. odstavek 155. člena ZPP). Ker je tožena stranka v odgovoru na pritožbo predvsem ponavljala ugotovitve prvostopenjskega sodišča, ni takšen odgovor v ničemer pripomogel k reševanju zadeve in ni bil potreben.