Jedro

Zaključek prvostopenjskega sodišča, da gre po SZ-1 za stanovanjsko-poslovno stavbo, je torej pravilen. Ob tem so materialnopravna podlaga plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja določbe SZ-1. Toženkina pasivna legitimacija je v izpodbijani sodbi tako pravilno osnovana na določbi četrtega odstavka 24. člena SZ-1, ki določa primarno obveznost za plačilo vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe v breme najemnika in ne etažnega lastnika.

Če bi tožnica želela od toženke kot najemnice izterjati ne samo obratovalne stroške, temveč tudi druge stroške (tj. stroške vzdrževanja in upravljanja ter plačila v rezervni sklad) bi - kot je pravilno pojasnjeno v 15. točki obrazložitve sodbe - prvostopenjskemu sodišču morala predstaviti in dokazati (tudi) vsebino najemne pogodbe, ki določa takšno obveznost toženke, pa tega ni storila.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II.Tožnica je dolžna toženki v roku 8 dni povrniti stroške odgovora na pritožbo v znesku 186,66 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1.Prvostopenjsko sodišče je razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek, po katerem je toženka dolžna tožnici plačati: 38,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 10. 2022 dalje do plačila; 32,86 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 11. 2022 dalje do plačila; 33,07 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 12. 2022 dalje do plačila; 35,82 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 1. 2023 dalje do plačila; 35,48 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 2. 2023 dalje do plačila; 45,11 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 3. 2023 dalje do plačila; 92,44 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 4. 2023 dalje do plačila; 50,17 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 5. 2023 dalje do plačila ter ji povrniti izvršilne in pravdne stroške (I. točka izreka) in da je tožnica dolžna toženki povrniti stroške postopka v višini 502,98 EUR (II. točka izreka).

2.Tožnica je zoper sodbo vložila pritožbo, toženka pa je nanjo odgovorila. Obe sta priglasili stroške pritožbenega postopka.

3.Ta spor je gospodarski spor majhne vrednosti - tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4000 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožnica se v pritožbi neutemeljeno sklicuje na druge istovrstne spore, ki potekajo med istima strankama, in sicer kot izkaz nepravilnosti odločitve v tej zadevi. Vsak spor zase je individualen in odvisen tako od tožničine trditvene podlage in dokazov kot tudi od toženkinih ugovornih navedb. Tudi če gre za istovrsten spor, ki se nanaša zgolj na drugo obdobje, mora sodišče presoditi utemeljenost toženkinih individualnih ugovorov, ki se v posameznih sporih lahko razlikujejo, in utemeljenost tožničinih trditev in dokazov, ki jih je podala v zvezi s temi ugovori. Uspeh v istovrstnem sporu tako še ničesar ne dokazuje.

6.Tožnica v pritožbi sicer pravilno izpostavlja, da sta bila pred istim sodiščem med istima strankama pravnomočno končana že dva spora glede enakega predmeta, tj. neplačil upravniku (a v drugem časovnem obdobju), pri čemer sta se v eni zadevi stranki poravnali, v drugi pa je bilo tožbenemu zahtevku ugodeno. Po presoji pritožbenega sodišča pa pri tem neutemeljeno uveljavlja, da "diametralno drugačna odločitev v konkretnem primeru" vsekakor ni izkaz pravne varnosti in predvidljivosti ter da "meče čudno luč na sodišče kot institucijo ". Tožnica hkrati namreč ne trdi in izkaže, da sta bili tem in v obeh drugih omenjenih postopkih enaki tudi trditvena in dokazna podlaga obeh pravnih strank (ki bi narekovala tudi izvedbo enakih dokazov); tožnica sploh ne pojasni, katere trditve in posledično ugotovljena dejstva naj bi prvostopenjskemu sodišču omogočile, da v obravnavanem primeru sprejme zanjo ugodno odločitev. Njen očitek bi imel težo samo ob tej predpostavki. Razpravno načelo iz 7. in 212. člena ZPP sodišču nalaga vezanost na postavljeno trditveno podlago. Ker v postopkih, na katere se sklicuje, tožnica očitno ni podala trditev, toženka pa ne ugovorov, ki bi povsem ustrezali tistim iz predmetnega postopka, prvostopenjsko sodišče v tem postopku ni moglo odločiti enako kot v tistih postopkih (v enem pa sta se stranki celo poravnali). Kot pravilno uveljavlja toženka v odgovoru na pritožbo, je sodna presoja v vsakem posameznem primeru omejena s presojo pravno relevantnih dejstev, glede katerih trditveno in dokazno podlago zagotovita pravdni stranki in prvostopenjsko sodišče je v tem okviru v konkretnem primeru s svojo odločitvijo ustrezno uresničilo načelo pravne varnosti.

7.Tožnica, ki je na podlagi Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja št. 05-2020 z dne 12. 8. 2020, upravnik stavbe A., v tem postopku od toženke, najemnice poslovnega prostora v objektu A. - ID stavbe 2780 X., ki je v zemljiški knjigi vpisan kot ID posamezni del X. 2780 673, iztožuje vse stroške, vezane na ta poslovni prostor. Pri tem trdi, da je bila takšna praksa (da te stroške plačuje najemnik in ne lastnik poslovnega prostora) vzpostavljena že prej, ko je stavbo upravljal drug upravnik in da gre torej za ustaljeno poslovno prakso. Trdi tudi, da je stavba poslovno-stanovanjska, zaradi česar se kot ključ delitve stroškov uporablja 115. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače (prim. 1. in 12. tč. obrazložitve izpodbijane sodbe). Toženki je tako stroške razdelila na podlagi ključa, bruto kvadrature, ki je po podatkih katastra nepremičnin za toženko 62,80 m².

8.V presojani sodbi je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da je v stavbi (ki je predmet tožničinega upravljanja) več kot polovica površine namenjena stanovanjem in da se zato šteje za stanovanjsko-poslovno stavbo. Peti odstavek 2. člena Stanovanjskega zakonika (SZ-1) namreč določa, da če so v stanovanjski stavbi tudi poslovni prostori in je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, je takšna stavba po tem zakonu stanovanjsko-poslovna stavba. Ugotovitev, da je v sporni stavbi več kot polovica površine namenjena stanovanjem, predstavlja v tem postopku neizpodbojno dejansko stanje (kar pomeni, da tožnica drugačne presoje ne bi izposlovala, četudi bi v pritožbi pojasnila natančne površine vseh stanovanjskih in vseh poslovnih enot stavbe A., in dokazala, da je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, pa tega ni storila). Očitek, da je prvostopenjsko sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, pa - ob predhodno navedeni ugotovitvi - ni utemeljen. Prvostopenjsko sodišče je o večji površini stanovanjskih enot sicer res sklepalo na temelju primerjave števila stanovanj (211) in števila poslovnih prostorov (156), pri čemer npr. ni pojasnilo, da imajo posamezni deli stavbe enake površine, vendar so bili to edini podatki, na katere se je glede na trditveno podlago lahko oprlo.

9.Prav tako neutemeljen je po presoji pritožbenega sodišča očitek kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki ga tožnica uveljavlja s trditvijo, da prvostopenjsko sodišče njenega dokaza z vpogledom v javno evidenco, tj. vpogled v kataster stavb, ni izvedlo oziroma ga je izvedlo nepopolno, ker se je zadovoljilo s številom enot, ni pa preverjalo površin teh enot. Toženka v odgovoru na pritožbo pravilno opozarja, da tožnica v tej smeri sploh ni ponudila ustrezne trditvene podlage (ni navedla, koliko m² je v sporni stavbi namenjeno stanovanjem in koliko m² je namenjeno poslovnim prostorom, temveč je v dopolnitvi tožbe le pavšalno navedla, da je stavba ID stavbe 2780 X. poslovno-stanovanjska stavba, saj je manj kot polovica površine stavbe namenjena stanovanjskim delom, kar naj bi bilo razvidno iz vpogleda v javne evidence GURS, toženka pa je po drugi strani ponudila podatke o številu stanovanjskih in poslovnih prostorov ter s citiranjem vsebine evidence GURS zatrdila, da relevantni skupni površini stanovanjskih in poslovnih delov iz podatkov GURS ne izhajata), niti na toženkin ugovor ne. Prvostopenjsko sodišče ob upoštevanju predhodno povzetih navedb predlaganega dokaza torej ni izvedlo nepopolno in izpodbijane sodbe ni obremenilo s kršitvijo po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Ravno nasprotno. Navedena kršitev bi bila podana, če bi dokaz izvedlo tudi v delu relevantnih površin. Šlo bi namreč za t. im. informativni dokaz, pri katerem manjkajo dejanske navedbe oziroma so le-te pavšalne in ki naj se izpelje zato, da bo njihova izvedba dala podlago za trditve, ki pa ni dovoljen. Izvedba dokazov služi dokazovanju (predhodno) zatrjevanih pravno relevantnih dejstev, ne pa dopolnjevanju pomanjkljive trditvene podlage.

10.Zaključek prvostopenjskega sodišča, da gre po SZ-1 za stanovanjsko-poslovno stavbo, je torej pravilen. Ob tem so materialnopravna podlaga plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja določbe SZ-1. Toženkina pasivna legitimacija je v izpodbijani sodbi tako pravilno osnovana na določbi četrtega odstavka 24. člena SZ-1, ki določa primarno obveznost za plačilo vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe v breme najemnika in ne etažnega lastnika. Obveznost etažnega lastnika za plačilo obratovalnih stroškov je zgolj subsidiarna. Toženka je v enakem položaju kot etažni lastnik v razmerju do tožnice le za plačilo (spornih) stroškov obratovanja stanovanjsko-poslovne stavbe A. Tožnica po pravilni presoji prvostopenjskega sodišča namreč ni zmogla trditvenega in dokaznega bremena, da sta z etažno lastnico, drugače kot je določeno z navedeno zakonsko ureditvijo, pogodbeno uredili obveznost plačevanja stroškov, vezanih na toženkin poslovni prostor. Če bi tožnica želela od toženke kot najemnice izterjati ne samo obratovalne stroške, temveč tudi druge stroške (tj. stroške vzdrževanja in upravljanja ter plačila v rezervni sklad) bi - kot je pravilno pojasnjeno v 15. točki obrazložitve sodbe - prvostopenjskemu sodišču morala predstaviti in dokazati (tudi) vsebino najemne pogodbe, ki določa takšno obveznost toženke, pa tega ni storila. Sklicevanje na "ustaljeno poslovno prakso plačevanja vseh stroškov", ki jo sicer negirajo že tožničine trditve o predhodnih sodnih postopkih glede plačevanja stroškov spornega poslovnega prostora, v tem oziru ni dovolj, še posebej, ker je toženka resničnosti tega v tožbi zatrjevanega dejstva konkretizirano nasprotovala.

11.Med etažne lastnike posameznih delov stavbe v etažni lastnini se obratovalni stroškis delijo v skladu s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb, pri čemer se kot merilo za razdelitev teh stroškov upošteva število posameznih delov, površina posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela. Delitev obratovalnih stroškov je namreč urejena s kogentno določbo 30. člena SZ-1. Ključi delitve niso več v dispoziciji etažnih lastnikov (z novelo SZ-1A so bili izvzeti iz vsebine pogodbe o medsebojnih razmerjih), temveč so predpisani s Pravilnikom, izdanim na podlagi zakona. Torej so materialno pravo, ki ga mora poznati tako sodišče (iura novit curia), kot stranke, saj nepoznavanje prava škoduje.

12.V izpodbijani sodbi je pojasnjeno, da je tožnica kot ključ delitve stroškov, tudi obratovalnih (tj. tistih, glede katerih je podana toženkina pasivna legitimacija), navedla oziroma uporabila bruto kvadraturo 62,80 m² in tožnica se pritožbeno temu ne upira. Takšen ključ delitve obratovalnih stroškov skladno s prej obrazloženim ni predpisan ključ delitve. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb v 25. členu sicer ureja delitev stroškov po površini ("Glede na površino posamezne enote stavbe se delijo stroški: - obratovalni stroški kotlovnice (pregledi kotlovnice, toplotnih postaj, plače kurjača ipd.), - priključne moči v primeru oskrbe s toploto iz sistema daljinskega ogrevanja, - storitev dimnikarske službe, ki bremenijo skupne dele, - kemične priprave vode za ogrevanje, - porabe elektrike za skupne električne naprave (delova­nje raznih črpalk, kotlovnice, toplotnih postaj, ipd.)"), vendar se za potrebe delitve stroškov po tem členu upošteva ogrevana površina posamezne enote skladno s predpisom, ki ureja način delitve in obračun stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli. Ogrevana površina posameznega dela stavbe je zaprta in ogrevana neto tlorisna površina posameznega dela stavbe, določena na osnovi standarda SIST ISO 9836, razen neogrevanih kleti, garaž, balkonov, lož in teras (17. točka 3. člena Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli).

13.Z vidika obravnavanega spora se torej kot pravno nepomembne izkažejo tožničine pritožbene trditve, da je tožnica kot dokaz predložila razdelilnike, v katerih so navedeni posamezni obratovalni stroški in da je prvostopenjsko sodišče zavrnilo presojo teh dokazov z obrazložitvijo, da ni dolžno preverjati, kaj so obratovalni stroški (s čimer naj bi zagrešilo kršitev postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP). Ker tožnica v postopku pred prvostopenjskim sodiščem (niti na toženkin ugovor, da tožnica glede posameznega stroška uporablja ključ delitve, ki ni skladen s SZ-1 in pravilnikom) ni navedla ključev delitve, ki bi bili skladni s predpisanimi ključi delitve, niti ni podala preračuna (po višini) glede na te ključe, temveč je glede delitve stroškov navajala samo bruto kvadraturo, je postalo nepomembno, kateri od stroškov, razvidnih iz razdelilnikov (ki jih je prvostopenjsko sodišče povzelo v obrazložitev izpodbijane sodbe), so obratovalni.

Zato pa je neutemeljeno tudi pritožbeno sklicevanje na odločitev v zadevi II Cp 897/2016. Iz njene obrazložitve je namreč razvidno, da je v tistem primeru (v nasprotju s konkretnim primerom) tožnica že v tožbi pojasnila, da obratovalne stroške obračunava kot je predpisano: "Iz tožbenih trditev povsem jasno izhaja, da tožeča stranka kot upravnik stavbe od tožencev, ki sta solastnika etažnega dela stavbe - stanovanja, terja plačilo obratovalnih stroškov in stroškov vzdrževanja, ki jih toženca nočeta plačati, ker trdita, da ne uporabljata določenih skupnih delov stavbe. Pojasnila je tudi ključ delitve, in sicer da se stroški vzdrževanja med etažne lastnike delijo glede na bruto površino oziroma višino solastniških deležev, kot določa SZ-1, v 30. členu, obratovalni stroški pa v skladu s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb ter priložila razdelilnike stroškov za vse vtoževane mesece, skupaj s kopijami računov dobaviteljev za opravljene storitve. Na razdelilnikih so napisani tudi ključi delitve posameznega stroška. Kadar vsi elementi izračuna izhajajo iz predložene dokumentacije in je to v tožbi razumno pojasnjeno, tožeči stranki v trditveno podlago ni treba povzemati oziroma v njej obrazlagati vsake stroškovne postavke posebej. Konkretizacija v tej smeri je potreba le na obrazložen ugovor tožene stranke o višini tožbenega zahtevka oziroma tistih postavk za katere tožena stranka konkretizirano ugovarja, da je določen izračun stroškov, ki odpade nanjo, nepravilen." Toženka v odgovoru na pritožbo v zvezi s citiranim tudi pravilno izpostavlja, da tožničina trditev, da kadar vsi elementi izračuna izhajajo iz predložene dokumentacije in je to v tožbi razumno pojasnjeno, tožeči stranki v trditveno podlago ni treba povzemati oziroma v njej obrazlagati vsake stroškovne postavke posebej, velja le do trenutka, ko toženka poda obrazložen ugovor glede posameznega odločilnega dejstva ali posameznega stroška v razdelilniku, da pa je sama v konkretnem primeru glede ključev delitve podala konkretizirane ugovore in da tožnica na te sploh ni odgovorila.

15.Pritožba tako ni utemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zavrnilo in sodbo prvostopenjskega sodišča potrdilo (353. člen ZPP), potem ko ni odkrilo niti nobenih napak sojenja, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

16.Če sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim (prvi odstavek 165. člena ZPP). Skladno z načelom uspeha tožnica do njihove povrnitve ni upravičena (prvi odstavek 154. člena ZPP), mora pa toženki povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v višini 186,66 EUR v roku 8 dni, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

-------------------------------

1Prim. VSL sklep I Cp 1861/2014.

Zveza:

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 2, 24, 30

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.