Jedro

Sodišče prve stopnje je izpodbijano odločitev pravilno oprlo na določila 42. in 43. člena ZVEtL-1, ki predstavljajo materialnopravno podlago za določitev pripadajočega zemljišča k stavbam, ki so bile zgrajene pred uveljavitvijo SPZ 1. 1. 2003. Že prvostopenjsko sodišče je pravilno obrazložilo, zakaj je treba pripadajoče zemljišče k določenim stavbam določati na v ZVEtL in ZVEtL-1 predpisan način. Nesporno je, da je bila stavba na naslovu v Ljubljani zgrajena 1979 leta in da so bila potem stanovanja prodana posameznim kupcem.

Pravica uporabe zemljišča, potrebnega za redno rabo večstanovanjske stavbe, zgrajene pred uveljavitvijo SPZ, je s prodajo stanovanj prešla na kupce stanovanj.

V nasprotju s sedanjo ureditvijo, ko velja načelo superficies solo cedit, so v sistemu družbene lastnine pravice na zemljišču sledile pravici na objektu. Ker se je pravica uporabe na zemljiščih po samem zakonu prenašala skupaj s pravico na stavbi, za prenos pravice uporabe na zemljiščih pogodbena podlaga ni bila potrebna. S spremembo družbene ureditve se je pravica uporabe transformirala v lastninsko pravico na podlagi več zakonov, ki so urejali (tudi) lastninjenje. Na zemljiščih v mestih se je po uveljavitvi ZLNDL julija 1997 ex lege vpisala lastninska pravica na dotlej vpisanega imetnika pravice uporabe. Zaradi neurejenosti zemljiške knjige v času družbene lastnine, ko vpisi v zemljiško knjigo niso imeli konstitutivnega značaja, zemljiškoknjižni vpisi pogosto niso odražali resničnega stanja. Zato zgolj vpis pravice uporabe ne zadostuje, treba je ugotoviti, kdo je ob uveljavitvi ZLNDL dejansko imel pravico uporabe na določenem zemljišču. Upravičenja na zemljišču so lahko pridobili le dejanski imetniki pravice uporabe na njem. To pa so bili lastniki stanovanj, saj za redno rabo stanovanj potrebujejo dostop, prostor za smetnjake in drugo komunalno ureditev, za vzdrževanje stavbe, počitek, ipd. Kupci stanovanj so torej že ob nakupu stanovanj pridobili pravico uporabe na k stavbi pripadajočem zemljišču, zato se je njihova pravica uporabe ob uveljavitvi ZLNDL transformirala v lastninsko pravico. Kdo je bil prodajalec posameznega stanovanja, za odločitev o določitvi pripadajočega zemljišča k večstanovanjski stavbi ni relevantno.

Kriterije, po katerih se določa obseg pripadajočega zemljišča, torej določa zakon, da se ugotovi dejstva, ki so potrebna za določitev obsega pripadajočega zemljišča, pa je potrebno strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga, zato je treba angažirati izvedenca. Na podlagi ZVEtL tako sodišče s pomočjo strokovnjakov urbanistične in geodetske stroke ugotovi, kdo je v sistemu družbene lastnine bil resnični imetnik pravice uporabe, ki se je transformirala v lastninsko pravico. Skladno s 43. členom ZVEtL-1 se pri določitvi pripadajočega zemljišča upošteva namembnost in dejanska uporaba zemljišča in pretekla redna raba. Strokovno podlago za ugotovitev teh dejstev je sodišču pojasnilo za izvedenca postavljeno podjetje.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Drugi nasprotni udeleženec sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo pripadajoče zemljišče k stavbi z ID znakom 0000 – 1597 na naslovu Ulica 14 in 16, in sicer 13 parcel kot splošni skupni del stavbe, kot posebne skupne dele stavbe pa tiste parcele, na katerih so v naravi atriji pritličnih stanovanj in zelenice, ki so povezane le s posameznim pritličnim stanovanjem.

2. Pritožujeta se oba nasprotna udeleženca, uveljavljata vse zakonske pritožbene razloge in predlagata, naj višje sodišče prvostopenjski sklep spremeni tako, da predlog za določitev pripadajočega zemljišča zavrne, podredno pa, naj ga razveljavi in vrne zadevo v nov postopek. Drugi nasprotni udeleženec priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Prva nasprotna udeleženka očita prvostopenjskemu sodišču, da se ni obrazloženo opredelilo do njenih pripomb na izvedensko mnenje urbanistične stroke. Kot pripadajoče zemljišče k stavbi je določilo tudi zemljiške parcele, ki posegajo na javno dobro oziroma na javno pot, kar izhaja iz vpogleda v portal urbinfo. Na ogledu je bilo razvidno, da na zahodni strani stavbe poteka urejena pot, ki povezuje otroško igrišče na severni strani stavbe s sosesko B. in gre torej za javno površino, ki mora ostati dostopna vsem pod enakimi pogoji, novo nastale parcele pa posegajo v to pot. V primeru novo nastalih parcel št. 951/10, 950/5, 951/7, 950/7, 951/4 in 601/218 gre za prevelik odmik od stavbe in s tem za določitev prevelike površine kot pripadajoče zemljišče k stavbi. Parcela št. 601/211 posega v območje javnega dobra na severni strani stavbe, kjer se nahaja parkirišče, tudi tu je sodišče določilo prevelik odmik od stavbe. Na zahodni strani stavbe poteka pot, ki povezuje celotno sosesko s parkom. Pri določanju posebnih skupnih delov stavbe je sodišče poseglo v površine, ki morajo ostati javne in navedenega tudi ni upoštevalo ob dajanju navodil izvedencu geodetske stroke, zato je parcele odmerjal nepravilno, tako da sedaj posegajo v javne površine. Izvedenec je le pomočnik sodišča, mnenje izvedenca mora sodišče oceniti in se do njega opredeliti tudi v luči ostalih dokazov in navedb udeležencev postopka ter obrazložiti, v katerem delu in zakaj se z mnenjem izvedenca strinja. Ker izpodbijani sklep tega ne vsebuje, niso podani razlogi o odločilnih dejstvih, pa tudi dejansko stanje je napačno ugotovljeno. Iz izvedbenega zazidalnega načrta, ki se nahaja v izvedenskem mnenju, izhaja, da gre na zahodnem delu in na jugozahodnem delu predmetne stavbe za zelenice med objekti, ki spadajo med zelene površine in pešpoti in so opredeljena kot javna zemljišča. 4. Drugi nasprotni udeleženec meni, da je sodišče v nasprotju z Ustavo poseglo v njegovo lastninsko pravico, ker zakonski pogoji za določitev pripadajočega zemljišča še ne predstavljajo ustrezne stvarnopravne podlage za pridobitev lastninske pravice na predmetnih nepremičninah. Določbe ZVEtL1 in ZVEtL-12 so po svoji vsebini glede na prej veljavne stvarnopravne predpise neustavne. V nasprotju z 69. členom Ustave učinkujejo za nazaj z neposrednim razlastitvenim učinkom na veljavno pridobljeno lastninsko pravico trenutnega lastnika nepremičnin. Ni jasno, zakaj je potrebna določba 42. člena ZVEtL-1, ki neposredno odkazuje na uporabo predpisov pred 1. 1. 2003, kar pomeni, da bi moralo sodišče v vsaki konkretni zadevi ugotoviti, kateri predpis je bil tisti, ki naj bi pomenil zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice. V izpodbijanem sklepu sodišče tega ni storilo. Na protiustavnost kaže tudi povezava med 42. in 43. členom ZVEtL-1, saj predstavlja poseg v prepoved retroaktivnosti pravnih aktov. Če naj bi prišlo do prenosa lastninske pravice na pripadajočem zemljišču po preteklih predpisih, ko pojma pripadajoče zemljišče sploh ni bilo, zakaj bi danes potrebovali kategorije, ki bi definirale obseg pripadajočih zemljišč? Če bi pretekli predpisi kakorkoli odvzemali lastninsko pravico, bi tudi natančno določili, v kakšnem obsegu bi jo odvzeli. 43. člen ZVEtL-1 kot obseg pripadajočega zemljišča uporablja povsem nedefinirane pojme, ki so podvrženi vsakokratni prosti interpretaciji izvedenca urbanista. Zgolj označitev zemljišča z določenim urbanističnim pojmom ne more predstavljati prenosa lastninske pravice na njem. Določbe ZVEtL in ZVEtL-1 dejansko omogočajo prikrito razlastitev brez odškodnine. Izvedencu urbanistične stroke je bilo prepuščeno ugotavljanje čigava je določena nepremičnina oziroma njen del, saj je opravil materialnopravno interpretacijo zakonskih določb ter jih apliciral na konkretno stavbo. S tem je udeležencem odvzeta pravica do sojenja pred nepristranskim sodiščem. Namen zemljišča kot okoliščina iz 43. člena ZVEtL-1 za določitev pripadajočega zemljišča niti po prejšnjih niti po sedanjih predpisih ni način ali razlog pridobitve stvarnih pravic brez volje lastnika zemljišča. Sodišče ni upoštevalo predpisov, ki so veljali v času, ko je bila zgrajena stavba, pač pa predpise, ki so se uveljavili po dograditvi predmetnih stavb, prvi prodaji stanovanj in oblikovanju etažne lastnine na njih. Uporabljeni predpisi nimajo nobenega določila o povratni veljavnosti, zato so za ta postopek nepomembni. Po v času graditve veljavnem Zakonu o lastninjenju na delih stavb so predmet etažne lastnine samo posamezna stanovanja in posamezni poslovni prostori. Glede na Zakon o razpolaganju z nezazidanim stavbnim zemljiščem (Ur. l. SRS, št. 27/72) je bilo zemljišče za redno rabo stavb nedoločljivo (zaradi neobstoječih meril) in posledično tudi nedoločeno, na nedoločenem zemljišču pa ni bilo mogoče pridobiti nobenih pravic in nedoločenih meril ni mogoče napolniti s pomočjo mnenja sodnih izvedencev. Stanovanjski zakon iz leta 1991 se je pri lastninjenju izrecno omejil le na transformacijo pravice uporabe stanovanja v lastninsko pravico. Določilo 9. člena Stanovanjskega zakona (SZ), ki definira pojem funkcionalnega zemljišča, ni jasno; izhaja iz namena zemljišča brez upoštevanja stvarno pravnega lastninskega temelja. Dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, igrišča in podobno so imeli status komunalnih objektov, na katerih ni bilo mogoče pridobiti nobenih ekskluzivnih pravic. Zemljišča, na katerih so bile zgrajene predmetne stavbe, niso bila v družbeni lastnini v splošni rabi in brez titularja, saj je investitor odplačno pridobil pravico uporabe na zemljiščih, ki so bila predmet zunanje ureditve. Ob upoštevanju dejstva, da je bil promet s stavbnimi zemljišči v času prodaje stanovanj omejen in pod kontrolo javnega pravobranilca, je jasno, da predlagatelji niso mogli pridobiti nobenih pripadajočih zemljišč. Edini kriterij transformacije pravice uporabe v lastninsko pravico je bilo imetništvo pravice uporabe, ki se je pridobivalo s pravnim poslom in po pridobitvi soglasja javnega pravobranilca. V primeru ZVEtL in ZVEtL-1 gre za neustavno prerazporejanje nezakonito pridobljene lastnine iz različnih razlogov in interesov ter za "popravljanje in širjenje" upravičencev lastninjena po ZLNDL. Njihov pravni prednik je pravico uporabe na predmetnih nepremičninah pridobil zakonito in odplačno, tako da so po kriterijih ZLNDL vpisani kot lastniki v zemljiško knjigo. Sodišče ni navedlo pogodbe, na podlagi katere bi lastniki stavbe lahko pridobili pravico uporabe na predmetnih nepremičninah, kot je to določal Zakon o predmetu z nepremičninami. Edini kriterij za pridobitev lastninske pravice po ZLNDL je bila pridobljena pravica uporabe, predlagatelji pa niso niti zatrjevali, da so jo na predmetnih nepremičninah pridobili. Navedbe o uporabi zemljišč niso pravna dejstva, na podlagi katerih bi bilo mogoče pridobiti lastninsko pravico. Njihovi pravni predniki niso bili prodajalci stanovanj, zato s predlagatelji niso v nobenem pravnem razmerju in je napačna navedba sodišča, da naj bi lastnik ali investitor prodal posamezni del stavbe. Investitor je stavbo kot celoto prodal na podlagi uporabnega dovoljenja v družbeno lastnino. Sama lokacija nepremičnine ne določa niti upravne niti stvarnopravne opredelitve. Sodišče je glede na svoje lastne ugotovitve o dejanskem stanju izpeljalo napačne materialnopravne zaključke o obstoju pripadajočega zemljišča in njegovih lastnikih. Moralo bi ugotoviti, da predmetne nepremičnine izven stavbišča nimajo nobene pravne povezave s stavbami in posameznimi stanovanji niti v smislu ZVEtL niti v smislu ZVEtL-1. 5. Predlagatelji so na pritožbi odgovorili. Obrazloženo zavračajo vse pritožbene navedbe obeh nasprotnih udeležencev in pritrjujejo razlogom izpodbijanega sklepa.

6. Pritožbi nista utemeljeni.

7. Sodišče prve stopnje je izpodbijano odločitev pravilno oprlo na določila 42. in 43. člena ZVEtL-1, ki predstavljajo materialnopravno podlago za določitev pripadajočega zemljišča k stavbam, ki so bile zgrajene pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (SPZ) 1. 1. 2003. Že prvostopenjsko sodišče je pravilno obrazložilo, zakaj je treba pripadajoče zemljišče k določenim stavbam določati na v ZVEtL in ZVEtL-1 predpisan način. Nesporno je, da je bila stavba na naslovu Ulica 14 in 16 zgrajena 1979 leta in da so bila potem stanovanja prodana posameznim kupcem. Pritožbeno sodišče se sklicuje na obsežne in jasne razloge prvostopenjskega sodišča, ki je pravilno obrazložilo, da je pravica uporabe zemljišča, potrebnega za redno rabo večstanovanjske stavbe, zgrajene pred uveljavitvijo SPZ, s prodajo stanovanj prešla na kupce stanovanj.

8. Drugi nasprotni udeleženec svoja upravičenja utemeljuje le z v zemljiško knjigo vpisano pravico uporabe, ki se je ob uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) transformirala v lastninsko pravico. Kako naj bi pravico uporabe udejanjal, ni pojasnil. Ni zatrjeval, da je bil njegov pravni prednik, ki je bil investitor gradnje stanovanj, po prodaji stanovanj na kakršenkoli način povezan z zemljišči, na katerih je zgrajena soseska BS3, ali da bi imel sam kakšno dejansko pravico na teh zemljiščih. V sistemu družbene lastnine lastninska pravica na zemljiščih v mestih ni obstajala, pač pa pravica uporabe, ki se je glede na tedanje predpise lahko prenašala samo skupaj z lastninsko pravico na stavbi. V nasprotju s sedanjo ureditvijo, ko velja načelo superficies solo cedit, so v sistemu družbene lastnine pravice na zemljišču sledile pravici na objektu. Ker se je pravica uporabe na zemljiščih po samem zakonu prenašala skupaj s pravico na stavbi, za prenos pravice uporabe na zemljiščih pogodbena podlaga ni bila potrebna.3 S spremembo družbene ureditve se je pravica uporabe transformirala v lastninsko pravico na podlagi več zakonov, ki so urejali (tudi) lastninjenje. Na zemljiščih v mestih se je po uveljavitvi ZLNDL julija 1997 ex lege vpisala lastninska pravica na dotlej vpisanega imetnika pravice uporabe. Zaradi neurejenosti zemljiške knjige v času družbene lastnine, ko vpisi v zemljiško knjigo niso imeli konstitutivnega značaja, zemljiškoknjižni vpisi pogosto niso odražali resničnega stanja. Zato zgolj vpis pravice uporabe ne zadostuje, treba je ugotoviti, kdo je ob uveljavitvi ZLNDL dejansko imel pravico uporabe na določenem zemljišču. Upravičenja na zemljišču so lahko pridobili le dejanski imetniki pravice uporabe na njem. To pa so bili lastniki stanovanj, saj za redno rabo stanovanj potrebujejo dostop, prostor za smetnjake in drugo komunalno ureditev, za vzdrževanje stavbe, počitek, ipd. Kupci stanovanj so torej že ob nakupu stanovanj pridobili pravico uporabe na k stavbi pripadajočem zemljišču, zato se je njihova pravica uporabe ob uveljavitvi ZLNDL transformirala v lastninsko pravico. Kdo je bil prodajalec posameznega stanovanja, za odločitev o določitvi pripadajočega zemljišča k večstanovanjski stavbi ni relevantno.

9. Drugi nasprotni udeleženec tako nikoli ni imel lastninske pravice na predmetnih zemljiščih, torej tudi razlaščen ne more biti in se neutemeljeno sklicuje na kršitev 33. člena Ustave RS. Pa tudi retroaktivne veljavnosti ZVEtL nima, saj le ureja že ob nakupu stanovanj pridobljeno pravico uporabe, ki se je kasneje transformirala v lastninsko pravico, in sicer zato, da se omogoči pravilen vpis v zemljiško knjigo in s tem ureditev v preteklosti pridobljenih pravic. Zakonodajalec se je odločil, da bo pretekla neurejena razmerja uredil z interventnim zakonom – ZVEtL, ki za ugotovitev lastninske pravice na k stavbi pripadajočem zemljišču predpisuje kriterije, ki ustrezajo pojmu pravice uporabe.

10. Kriterije, po katerih se določa obseg pripadajočega zemljišča, torej določa zakon, da se ugotovi dejstva, ki so potrebna za določitev obsega pripadajočega zemljišča, pa je potrebno strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga, zato je treba angažirati izvedenca. Na podlagi ZVEtL tako sodišče s pomočjo strokovnjakov urbanistične in geodetske stroke ugotovi, kdo je v sistemu družbene lastnine bil resnični imetnik pravice uporabe, ki se je transformirala v lastninsko pravico. Skladno s 43. členom ZVEtL-1 se pri določitvi pripadajočega zemljišča upošteva namembnost in dejanska uporaba zemljišča in pretekla redna raba. Strokovno podlago za ugotovitev teh dejstev je sodišču pojasnilo za izvedenca postavljeno podjetje. Tako je sodišče prve stopnje s pomočjo strokovnjakov pravilno in celovito ugotovilo za določanje pripadajočega zemljišča relevantno dejansko stanje in naredilo pravilne materialnopravne zaključke, pri katerih je upoštevalo z lastno zaznavo na ogledu preverjeno izvedensko mnenje. Sodilo je torej sodišče in ne izvedenec.

11. Mnenje urbanistične stroke je obsežno obrazloženo in dokumentirano. Dejanske ugotovitve mnenja so podprte s pridobljeno gradbeno in lokacijsko dokumentacijo iz časa gradnje, v mnenje so vključene tudi fotografije, ki prikazujejo stanje v naravi. Mnenje je jasno, strokovno in konsistentno utemeljeno, dopolnitev mnenja pa vsebuje natančne odgovore na vse pripombe udeležencev postopka. Ugotovitve mnenja je na naroku na kraju samem sodišče preverilo. Nasprotni udeleženki dejanskih ugotovitev mnenja urbanistične stroke s svojimi pripombami in stališči o mnenju nista z ničemer omajali, zato je sodišče prve stopnje pravilno na podlagi ugotovitev mnenja naredilo materialnopravne zaključke v skladu s kriteriji za določitev obsega pripadajočega zemljišča iz 43. člena ZVEtL-1. Sodišče prve stopnje je argumentirano odgovorilo na vse pravno relevantne navedbe obeh pritožnic in se ni le sklicevalo na izvedensko mnenje urbanistične stroke.

12. Sodišče je kot pripadajoče zemljišče k stavbi na naslovu Ulica 14 in 16 določilo le zemljišče, potrebno za normalno redno rabo te stavbe. V javne površine ni poseglo, k stavbi določeno pripadajoče zemljišče sega le do povezovalnih poti. Izvedenec geodetske stroke je novo nastale parcele odmeril le do povezovalnih poti in izdelal elaborat, na podlagi katerega so bile že izvedene spremembe v zemljiškem katastru (obvestilo GURS, Območna geodetska uprava Ljubljana na list. št. 386 spisa). K stavbi na naslovu Ulica 14 in 16 pripadajoča zemljišča tako ne posegajo v javne poti, kot zmotno meni prva nasprotna udeleženka. Kot je razvidno iz mnenja urbanistične stroke in obrazložitve prvostopenjskega sodišča, je kot pripadajoče zemljišče določeno le minimalno zemljišče, ki je v izključni rabi lastnikov etažnih stanovanj v navedeni stavbi. Prva nasprotna udeleženka v pritožbi le nekonkretizirano navaja, da gre za določitev prevelike površine.

13. V pritožbah uveljavljani pritožbeni razlogi po obrazloženem niso podani. Tudi nobene uradoma upoštevne kršitve iz drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki se v tem postopku uporablja skladno s 3. členom ZVEtL-1 v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku, ni. Višje sodišče je zato pritožbi kot neutemeljeni zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka 365. člena ZPP).

14. Prva nasprotna udeleženka in predlagatelji pritožbenih stroškov niso priglasili, drugi nasprotni udeleženec pa zaradi neuspeha s pritožbo nosi pritožbene stroške sam.

1 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi, Ur. l. RS, št. 45/08 in 59/11 2 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Ur. l. RS, št. 34/2017 3 Več o tem odločbe VS RS II Ips 262/2009 in II Ips 785/2009, ki se tako kot ta zadeva nanašata na naselje BS3.