Jedro

Zmotni so zaključki izpodbijane sodbe glede nedobrovernosti tožene stranke. V 262. členu OZ so določene izjeme, ko upnik nima pridržne pravice, taka situacija nastopi v primeru, če dolžnik zahteva vrnitev stvari, ki proti njegovi volji ni več v njegovi posesti. Namen te določbe je, da prepreči samovoljo upnika, bistvo je torej v tem, da si stvari ni protipravno prilastil, in tak primer je v tej zadevi podan, na dan prenehanja pogodbe, v trenutku, ko na podlagi pogodbe naslova za oblast nad stvarjo tožena stranka več ni imela, je imela že zapadlo terjatev za plačilo investicij, gre za pogodbeno zavezo tožnika.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, tožencu je naložilo, da se je dolžan v roku 60 dni izseliti iz stanovanjske hiše, stoječe na parceli 976 k.o. Š. na naslovu O. in odstraniti z zemljišča na parcelni št. 977 k.o. Š. pasjo uto, čebelnjak in drvarnico ter iz stanovanjske hiše odstraniti vse svoje stvari in se iz hiše skupaj s svojimi ljudmi in stvarmi izseliti in izročiti tožniku ključe vhodnih vrat in vseh drugih vrat, ki omogočajo vhod v hišo, ter s tem hišo, vključno z zemljiščem, prosto njegovih stvari in ljudi izročiti v neposredno posest tožniku. V posledici neuspeha v pravdi je naložilo tožencu, da tožniku povrne pravdne stroške. Tako je razsodilo, ker je ugotovilo, da je tožena stranka v posesti tožnikovih stvari, nepremičnin, kljub temu, da je najemna pogodba že potekla, in sicer 15.6.2010. Najemna pogodba je bila namreč sklenjena 15.6.1990 med tožencem in C.P. kot najemnikoma ter I.S., bratom tožeče stranke kot najemodajalcem, tedaj je bilo ugotovljeno, da imata najemnika nepremičnino v najemu že štiri leta in sta veljavnost pogodbe podaljšala za dvajset let z dovoljenjem, da najemnika še naprej vlagata v nepremičnine s tem, da se bo na račun koriščenja hiše in zemlje od vloženih investicij odbijalo letno po 2.000,00 DIN, po poteku dvajsetih let se lahko pogodba sporazumno podaljša ali odpove. Za primer, če ne pride do podaljšanja pogodbe, pa se je najemodajalec zavezal povrniti najemnikoma neodplačane skozi najemnino investicije po cenah na dan plačila. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da je bilo obveznostno razmerje določeno s pogodbo, in je tožena stranka potem, ko je pridobila z darilno in kupoprodajno pogodbo nepremičnino, vstopila v pravni položaj najemodajalca. Najemna pogodba je prenehala, tožena stranka pa je zahtevku neuspešno ugovarjala s sklicevanjem na pridržno pravico, saj pogoji zanjo niso izpolnjeni. Pogoja za obstoj retencijske pravice sta namreč zapadlost terjatve in neposredna posest upnika. Res se je tožeča stranka oz. njen prednik zavezala v primeru, da ne pride do podaljšanja pogodbe, povrniti tožencu skozi najemnino neodplačane investicije po cenah na dan plačila, vendar je 30.3.2010 tožeča stranka sicer soglašala z opravo cenitve in je izvedenec investicijo ocenil na 133.330,21 EUR, toda tožeča stranka je plačilu tega zneska, ki ga je navedla tožena stranka glede na cenitev nasprotovala, zato je tožena stranka vložila tožbo zoper tožečo stranko 14.9.2010, in je zato sodišče prve stopnje zaključilo, da terjatev ni definirana in zato ni mogla zapasti. Tožena stranka kot posestnik tudi ne more biti dobroverna, pridržna pravica pa gre le dobrovernemu posestniku (286. ter 287. člen Zakona o obligacijskih razmerjih – v nadaljevanju: ZOR). Čeprav ima tožena stranka posest, ta posest ni dobroverna, saj je tožeča stranka z dopisom 27.8.2008 pogodbo odpovedala in obvestila toženo stranko 7.6.2010, da pogodbe ne bo podaljšala in zahtevala izpraznitev hiše. Upnik namreč ne more pridobiti pridržne pravice, če je dolžnik izgubil posest stvari proti svoji volji (287. člen ZOR) in je taka situacija podana v konkretni zadevi.

2. Tožena stranka se je zoper sodbo pritožila, v pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge in priglaša stroške. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne. Strinja se s stališčem sodišča prve stopnje, da je predmet pridržne pravice lahko tudi nepremičnina. Zmotno pa je stališče, da terjatev še ni zapadla. Opozarja na določbe pogodbe glede vračila investicij, in ker do podaljšanja pogodbe ni prišlo, je 15.6.2010 terjatev tožene stranke zapadla. Glede pojma zapadlosti opozarja tudi na stališče teorije (Nina Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem, Splošni del, 2. knjiga, stran 358 in 359, GV založba, Ljubljana 2003). Izpostavi še, da temelj terjatve ni sporen, sporna je le višina, kar pa ne vpliva na zapadlost. Zmotno je tudi stališče glede izgube posesti proti svoji volji. Da temu ni tako jasno izhaja iz sklenjene pogodbe, ki je predstavljala podlago za prenos neposredne posesti nepremičnin pravnega prednika tožeče stranke na toženo stranko. Namen določbe 287. člena ZOR pa je določitev izjem, v katerih pridržna pravica ne nastane zaradi načina pridobitve posesti nad stvarjo in je pogoj za nastanek pridržne pravice ta, da stvar ni prešla iz dolžnikove posesti proti njegovi volji. Namen je razumljiv in preprečuje samovoljo upnika. Upnik si torej ne sme pomagati tako, da bi si protipravno prilastil dolžnikovo stvar in jo zadržal, dokler dolžnik ne plača svojih zapadlih obveznosti, tako tudi teorija, v že omenjenem delu na strani 278. Tožena stranka si nepremičnin ni protipravno prilastila, pač pa jih je v posest dobila na podlagi veljavno sklenjene pogodbe. Res pa je, da si jih je pridržala v zvezi s podanim ugovorom pridržne pravice tudi po izteku pogodbe. Če to ne bi bilo dopustno, do ugovora pridržne pravice ne bi moglo priti, kar bi nasprotovalo tako zgoraj izpostavljeni doktrini, kot sodni praksi Vrhovnega sodišča. 3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in prav tako priglasila stroške. Meni, da je sodba zakonita in pravilna ter pritožba neutemeljena. Opozarja na stališče sodne prakse (sklep II Ips 112/97) Vrhovnega sodišča z dne 4.6.1998, da je treba o zahtevku za uveljavljanje terjatev odločiti prej ali hkrati z zahtevkom za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Terjatev mora biti torej ugotovljena. Opozarja še na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 463/94, ki poudarja, da gre pridržna pravica le dobrovernemu posestniku, ki ni tudi sam dolžnik proti lastniku stvari, katerega stvar ima v posesti. Po mnenju pritožbe upnik nima pridržne pravice, če dolžnik zahteva vrnitev stvari, ki proti njegovi volji ni več v njegovi posesti. To pa velja za obravnavani primer. Iz sodbe Vrhovnega sodišča II Ips 330/2004 izhaja, da je v primeru, če ni drugače dogovorjeno, po utrjenem stališču sodne prakse zahtevke za povračilo vlaganj, ki presegajo investicijsko vzdrževanje, mogoče uveljavljati šele potem, ko najemnik izgubi posest, torej izroči poslovno stavbo najemodajalcu. Celotni znesek najemnine ni ugotovljen in je možno tudi, da so bile celotne investicije že odplačane skozi najemnino. Terjatev tožeče stranke torej ni niti zapadla, niti ni znana njena višina. Pritožba naj se zato zavrne.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožeča stranka je v pravdi uveljavila vindikacijski zahtevek za izročitev nepremičnine, s trditvijo, da je le-ta njena last, in je pogodba, na podlagi katere je tožena stranka imela posest, potekla, ter zato naslova, da bi imela nad stvarjo dejansko oblast, več ni. Toženec pa se je branil, da ima pravico zadržati nepremičnine, ki so predmet vrnitvenega zahtevka, na podlagi pridržne pravice. Pridržno pravico ima namreč remitent, ki ima v rokah kako dolžnikovo stvar, in ima zapadlo terjatev, dokler mu ni terjatev plačana (primerjaj 261. člen Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ). Gre za ugovor nasprotne pravice ter je sodišče prve stopnje ocenilo, da ugovor ni utemeljen, saj terjatev ni zapadla, in tudi toženec ne more biti v dobri veri. Ti zaključki so po presoji pritožbenega sodišča pravno zmotni. Glede na določbe pogodbe je pritrditi pritožbi, da je terjatev zapadla najkasneje z dnem, ko je pogodba nehala veljati, saj je bilo dogovorjeno, da v takem primeru najemodajalec (tožeča stranka kot njen pravni naslednik), povrne še neodplačane investicije. Zato je tudi (kot je ugotovljeno tudi v sodbi) tožena stranka še pred iztekom pogodbe uveljavljala vrnitev le-teh na podlagi cenitve izvedenca, vendar se stranki glede višine investicij nista sporazumeli, tožeča stranka pa je navajala še, da je sporen tudi sam obstoj terjatve. Terjatev namreč dospe, ko nastopi trenutek, od katerega ima upnik pravico terjati izpolnitev obveznosti, to pa je bilo določeno s pogodbo. Obveznost je določljiva, okoliščina, ki ji sodišče pripiše odločilno težo, da je višina terjatve sporna, pa ne vpliva na nastop zapadlosti.

6. Zmotni so tudi zaključki izpodbijane sodbe glede nedobrovernosti tožene stranke. V 262. členu OZ so določene izjeme, ko upnik nima pridržne pravice, taka situacija nastopi v primeru, če dolžnik zahteva vrnitev stvari, ki proti njegovi volji ni več v njegovi posesti. Namen te določbe je, da prepreči samovoljo upnika, bistvo je torej v tem, da si stvari ni protipravno prilastil, in tak primer je v tej zadevi podan, na dan prenehanja pogodbe, v trenutku, ko na podlagi pogodbe naslova za oblast nad stvarjo tožena stranka več ni imela, je imela že zapadlo terjatev za plačilo investicij. Ker gre za pogodbeno zavezo tožnika, je sklicevanje v odgovoru na pritožbo na odločbe iz sodne prakse, po katerih naj bi pravica do povračila vlaganj in dospelosti sovpadala z obdobjem, ko najemnik nima več posesti, za ta primer neupoštevno.

7. Pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava je zato utemeljen. Ker je smisel pridržne pravice v tem, da stranka, ki je upnik zapadle denarne terjatve, lahko zavaruje izpolnitev svoje terjatve tako, da pridrži stvar, ki je last dolžnika in s tem prisili svojega dolžnika k izpolnitvi obveznosti (v skrajnem primeru se lahko poplača iz vrednosti pridržane stvari), in ima tožena stranka stvar, to je sporno nepremičnino, "v rokah" v smislu določbe 261. člena OZ, izročitev nepremičnine utemeljeno veže na plačilo svoje terjatve. Zaradi napačne materialnopravne presoje sodišče prve stopnje ni ugotovilo ali obstoji terjatev tožene stranke, in je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje, saj je glede na naravo stvari in okoliščine primera ocenilo, da samo ne more odpraviti navedene pomanjkljivosti (355. člen Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP).

8. V nadaljevanju naj sodišče v okviru zgoraj razloženega ugotovi tudi ali obstoji terjatev tožene stranke, da bo lahko pravilno odločilo o postavljenem zahtevku.

9. V posledici razveljavitve sodbe je pritožbeno sodišče razveljavilo tudi sklep o stroških in tudi odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo (165. člen ZPP).