Jedro

ZPSPP razlikuje med odpovedjo najemne pogodbe in odstopom od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov. Za razliko od odpovedi pogodbe, ki jo je treba podati sodno, odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov učinkuje že od dneva, ko je prejemnik prejel odstopno izjavo. To pomeni, da za nastop oblikovalnega učinka prenehanja pogodbenih obveznosti iz najemne pogodbe zadostuje enostranska odstopna izjava najemodajalca.

Upnik je dolžniku vročil najprej obvestilo o zapadlosti in poziv k plačilu skupaj z obračunom in izpisom odprtih postavk, nato pa še pisno odstopno izjavo o odstopu od najemnih pogodb. S to izjavo je upnik pravno veljavno odstopil od najemnih pogodb, ki sta z vročitvijo izjave dolžniku prenehali veljati, prenehanje njune veljavnosti pa je nastopilo pred obdobjem, za katero upnik zahteva plačilo najemnin. Za izterjavo najemnin za april, maj in junij 2018 po povedanem upnik zaradi odstopa od najemne pogodbe (več) ne razpolaga z izvršilnim naslovom, kar predstavlja utemeljen ugovorni razlog po 2. točki prvega odstavka 55. člena ZIZ, ki narekuje ugoditev dolžnikovemu ugovoru.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep v izpodbijanih I., II. in IV. točki izreka potrdi.

II. Upnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo: „I. Ugovoru dolžnika z dne 6.2.2019 zoper sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. 0872 I 3189/2018 z dne 23. 1. 2019, se ugodi in se sklep izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. 0872 I 3189/2018 z dne 23. 1. 2019, razveljavi in se predlog upnika zavrne.

II. Upnik mora dolžniku v roku 8 dni od prejema tega sklepa plačati 555,24 EUR stroškov ugovornega postopka, v roku osmih dni od prejema tega sklepa, v primeru zamude pa od naslednjega dne dalje tudi zakonske zamudne obresti.

III. Predlog dolžnika za povrnitev stroškov ugovornega postopka nad 555,24 EUR se zavrne.

IV. Predlog upnika za povrnitev stroškov ugovornega postopka se zavrne.“

2. Zoper I., II. in IV. točko izreka sklepa se pravočasno pritožuje upnik iz vseh pritožbenih razlogov. Meni, da je sodišče napačno ugotovilo, da sta bili najemni pogodbi odpovedani in sta prenehali veljati na podlagi upnikovega dopisa dolžniku kot enostranske izjave volje, ki stopi v veljavo z vročitvijo nasprotni stranki. Zmotno je zato tudi stališče, da je izjava o odstopu od najemnih pogodb privedla do pravno veljavnega prenehanja najemnega razmerja. Sodna praksa se je namreč že izrekla, da se najemne pogodbe odpovedujejo sodno. To pomeni, da se najemna pogodba odpove z vložitvijo tožbe in odpovedni rok prične teči z njeno vročitvijo najemniku. Do tega trenutka pa je najemna pogodba veljavna in, če je bila sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, predstavlja izvršilni naslov, ki je temelj za izterjavo najemnin. Okrožno sodišče v Ljubljani je 22. 5. 2018 izdalo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov PIg 26/2018, ki mu je dolžnik 15. 6. 2018 ugovarjal, kar pomeni, da mu je bil nalog vročen 7. 6. 2018 ali kasneje. Najemni pogodbi sta bili tako v veljavi najmanj do 7. 6. 2018, in ker so se najemnine plačevale v naprej, je upnik upravičen tudi do najemnine za junij 2018. Predlaga odpravo izpodbijanega sklepa in ohranitev sklepa o izvršbi v veljavi ter priglaša pritožbene stroške.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je s sklepom o izvršbi z dne 23. 1. 2019 na podlagi izvršilnega naslova - neposredno izvršljivega notarskega zapisa Najemne pogodbe št. 00/15 opr. št. SV 1558/2015 (za gostinski lokal „A“), sklenjene pri notarju X, in neposredno izvršljivega notarskega zapisa Najemne pogodbe št. 00/15 opr. št. SV 1557/2015 (za dvorano „B“), sklenjene pri notarju X, dovolilo izvršbo za glavnico v višini 25.048,00 EUR, zakonske zamudne obresti od zneska 5.650,00 EUR od dne 1. 5. 2018 dalje do plačila, zakonske zamudne obresti od zneska 9.150,00 EUR od dne 30. 5. 2018 dalje do plačila, zakonske zamudne obresti od zneska 9.150,00 EUR od dne 3. 7. 2018 dalje do plačila, zakonske zamudne obresti od zneska 366,00 EUR od dne 1. 5. 2018 dalje do plačila, zakonske zamudne obresti od zneska 366,00 EUR od dne 30. 5. 2018 dalje do plačila in zakonske zamudne obresti od zneska 366,00 EUR od dne 3. 7. 2018 dalje do plačila.

5. Sklep o izvršbi, s katerim je predlogu za izvršbo ugodeno, lahko dolžnik izpodbija z ugovorom (prvi odstavek 53. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju, v nadaljevanju ZIZ), ki mora biti obrazložen. V ugovoru mora dolžnik navesti dejstva, s katerim ga utemeljuje, in predložiti dokaze, sicer se ugovor šteje kot neutemeljen (drugi odstavek 53. člena ZIZ). Ugovor zoper sklep o izvršbi je mogoče vložiti iz razlogov, ki preprečujejo izvršbo, nekatere od teh ZIZ primeroma našteva v prvem odstavku 55. člena.

6. Dolžnik v svojem ugovoru in kasnejših vlogah v bistvenem trdi, da sta v obliki notarskega zapisa sklenjeni najemni pogodbi, na podlagi katerih upnik zahteva plačilo najemnin za poslovne prostore za mesece april, maj in junij 2018, prenehali veljati z upnikovo enostransko, nepogojno in nepreklicno odstopno izjavo z dne 4. 5. 2017, ki je bila dolžniku vročena istega dne, zato upnik nima podlage za izterjavo po tem trenutku zapadlih obveznosti, medtem ko upnik v odgovoru na ugovor in v ostalih vlogah meni, da sta bili najemni pogodbi pravno veljavno odpovedani šele sodno, z vročitvijo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov 9. 6. 2018, zato navedene zneske upravičeno terja od dolžnika.

7. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugovoru dolžnika ugodilo, sklep o izvršbi razveljavilo ter predlog zavrnilo, višje sodišče pa tako odločitev in tudi razloge zanjo sprejema kot materialnopravno pravilne.

8. Sodišče prve stopnje je pravilno kot utemeljene štelo navedbe dolžnika. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) namreč razlikuje med odpovedjo najemne pogodbe po 26. členu in odstopom od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov po 28. členu ZPSPP (ti so podani: - če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda; - če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil; ali - če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje). Za razliko od odpovedi pogodbe po 26. členu ZPSPP, ki jo je treba podati sodno, odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov po 28. členu ZPSPP učinkuje že od dneva, ko je prejemnik prejel odstopno izjavo. To pomeni, da za nastop oblikovalnega učinka prenehanja pogodbenih obveznosti iz najemne pogodbe zadostuje enostranska odstopna izjava najemodajalca. Takšno stališče je že ustaljeno v novejši sodni praksi (prim. VSRS Sodba III Ips 108/2015 z dne 19. 9. 2017 in VSRS Sklep III Ips 32/2019 z dne 23. 7. 2019), zato upnik s sklicevanjem na stališča iz starejših člankov in judikatov, da je tudi odstop od pogodbe po 28. členu ZPSPP treba podati sodno, ne more uspeti in se pritožbeno vztrajanje, da je za prenehanje veljavnosti najemne pogodbe potrebna sodna intervencija in da sta pogodbi prenehali veljati šele 9. 6. 2018, ko je bil dolžniku vročen nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, izkaže za neutemeljeno.

9. Iz podatkov spisa je razvidno, da je upnik dolžniku vročil najprej obvestilo o zapadlosti in poziv k plačilu z dne 9. 2. 2017 skupaj z obračunom in izpisom odprtih postavk, nato pa še pisno odstopno izjavo z dne 4. 5. 2017 o odstopu od najemnih pogodb. S to izjavo je upnik pravno veljavno odstopil od najemnih pogodb, ki sta z vročitvijo izjave dolžniku prenehali veljati (pravna veljavnost takega odstopa je bila ugotovljena tudi v gospodarskem sporu med strankama pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani VIII Pg 2250/2018, v katerem se je nadaljeval postopek po razveljavitvi naloga za izpraznitev poslovnih prostorov, kar je obrazložilo že sodišče prve stopnje), prenehanje njune veljavnosti pa je nastopilo pred obdobjem, za katero upnik zahteva plačilo najemnin. Za izterjavo najemnin za april, maj in junij 2018 po povedanem upnik zaradi odstopa od najemne pogodbe (več) ne razpolaga z izvršilnim naslovom, kar predstavlja utemeljen ugovorni razlog po 2. točki prvega odstavka 55. člena ZIZ, ki narekuje ugoditev dolžnikovemu ugovoru.

10. Upnik s pritožbo izpodbija tudi odločitev, da mora dolžniku povrniti njegove stroške ugovornega postopka ter da svoje stroške ugovornega postopka krije sam. V tem delu ne podaja nobenih konkretnih pritožbenih razlogov, višje sodišče pa je ob uradnem preizkusu ugotovilo, da je odločitev sodišča prve stopnje v tem delu skladna s prvim odstavkom 154. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom ZIZ ter 38. členom ZIZ, po višini pa so stroški odmerjeni skladno z Odvetniško tarifo.

11. Glede na navedeno in ker tudi ni našlo kršitev, na katere po drugem odstavku 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pazi po uradni dolžnosti, je višje sodišče upnikovo neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sklep v izpodbijanih I., II. in IV. točki izreka potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12. Upnik s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ in peti odstavek 38. člena ZIZ).