Jedro

Toženec je bil imetnik stanovanjske pravice na podlagi sklenjene najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Toženec zakonito zaseda stanovanje, zato zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja ne more biti utemeljen.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na izselitev iz stanovanja in izročitev stanovanja v posest (I. točka izreka). Odločilo je, da tožeča stranka sama nosi svoje stroške postopka (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, naj sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podredno, naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Zmotna je ugotovitev sodišča, da je bil toženec imetnik stanovanjske pravice. Toženec je pridobil le status najemnika, in to šele s pogodbo, ki jo je sklenil s takratno Občino Ljubljana Šiška v letu 1992 za neprofitno najemnino. Tožencu je pravica do neprofitne najemnine tudi sicer po ugotovljeni neskladnosti zakona z Ustavo RS kasneje prenehala. Čeprav je toženec najemno pogodbo za neprofitno najemnino podpisal tudi s tožnikovo pravno prednico A. A., tožnik kot novi lastnik v to razmerje ne more vstopiti. Odločba iz leta 1989, s katero je bilo tožencu kot uporabniku stanovanja dodeljeno sporno stanovanje, je nična, sodišče pa bi moralo na ničnost paziti po uradni dolžnosti. Imetnica stanovanjske pravice je v letu 1980 umrla, takrat se je iz stanovanja izselila tudi mati toženca. Ni dokaza o tem, da bi v skupnem gospodinjstvu z imetnico stanovanjske pravice bival toženec. Tožnik je tožencu v podpis ponudil novo najemno pogodbo za nedoločen čas in profitno najemnino, torej najemno pogodbo, ki je usklajena s sedanjo zakonodajo in jo je toženec dolžan podpisati. Kolikor se z višino najemnine ne strinja, to ni razlog za odklonitev njenega podpisa.

3. Toženec je na pritožbo odgovoril. Strinja se z razlogi sodišča prve stopnje in predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnik opira zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja na prvi in drugi odstavek 111. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki določata, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito, zato lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja. Izpodbijana sodba zavzema pravilno stališče, da toženec razpolaga z veljavnim pravnim naslovom za prebivanje v stanovanju, zaradi česar ni podana podlaga za izpraznitev stanovanja.

6. Dejanske ugotovitve, na katerih temelji odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, so: - da je tožnik lastnik stanovanja, katerega zaseda toženec, - da je bila prejšnja nosilka stanovanjske pravice na spornem stanovanju B. B., - da je toženec po smrti B. B. kot uporabnik stanovanja v novembru 1989 zaprosil za dodelitev stanovanjske pravice na tem stanovanju, - da iz odločbe Samoupravne stanovanjske skupnosti ljubljanskih občin z dne 29. 12. 1989 izhaja, da je bilo tožencu dodeljeno sporno stanovanje, odločba se sklicuje na določila 18. in 19. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR) in je toženec na podlagi te odločbe postal imetnik stanovanjske pravice, - da je toženec s tedanjo Občino Ljubljana Šiška v letu 1992 sklenil najemno pogodbo za nedoločen čas in neprofitno najemnino, - da je bilo sporno stanovanje v letu 1995 z odločbo o denacionalizaciji vrnjeno denacionalizacijski upravičenki A. A., ki je s tožencem leta 1996 sklenila najemno pogodbo za nedoločen čas ter najemnino, „kot jo določajo predpisi“ (šlo je za neprofitno najemnino), - da je tožnik lastninsko pravico na spornem stanovanju pridobil od A. A. 7. Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da je toženec z odločbo Samoupravne stanovanjske skupnosti ljubljanskih občin z dne 29. 12. 1989 postal nosilec stanovanjske pravice. ZSR je v 20. členu določal, da je uporabnik, ki je skupaj z imetnikom stanovanjske pravice bival v stanovanju in ostal v stanovanju tudi po smrti imetnika stanovanjske pravice, v celoti stopil v položaj imetnika stanovanjske pravice. Tak uporabnik je lahko kadarkoli, brez časovne omejitve, zahteval, da sodišče izda sklep, ki nadomesti odločbo o dodelitvi stanovanja. Pritožbeno ni sporno, da iz odločbe Samoupravne stanovanjske skupnosti ljubljanskih občin z dne 29. 12. 1989 izhaja, da je bilo tožencu kot uporabniku stanovanja, v katerem je bivala prejšnja imetnica stanovanjske pravice, dodeljeno sporno stanovanje.1 Ker je torej izpolnil pogoj ekonomske skupnosti z imetnico stanovanjske pravice B. B. (prvi odstavek 5. člena ZSR), je glede na navedeno v letu 1989 pridobil položaj imetnika stanovanjske pravice, s tem pa pravni naslov za bivanje v spornem stanovanju. Ni šlo torej za položaj, ko toženec do sklenitve najemne pogodbe z občino v letu 1992 ne bi užival stanovanjskega varstva, za kar se neutemeljeno zavzema pritožba.

8. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da upravni organ pred izdajo odločbe o dodelitvi stanovanja ni preverjal dejanskega statusa toženca, oziroma, da ni dokazano, da je toženec resnično bival skupaj s prejšnjo imetnico stanovanjske pravice. Naveden ničnostni razlog je nedovoljena pritožbena novota (prvi odstavek 337. člena ZPP), nanj se doslej tožnik sploh ni skliceval. Neutemeljeno je tudi sklicevanje na določbo 92. člena OZ, ki sicer sodišču nalaga, da pazi na ničnost po uradni dolžnosti. Ta določba ne predstavlja izjeme od razpravnega načela, zato bi moral tožnik pravočasno med postopkom navesti vsa dejstva, s katerimi je utemeljeval ničnost odločbe. Nasprotno temu se je na kršitev določb ZSR pri izdaji odločbe o dodelitvi stanovanja tožencu prvič skliceval šele v pritožbi.

9. Stanovanjski zakon (SZ) je v okviru preoblikovanja prejšnjih stanovanjskih razmerij imetnikom stanovanjske pravice dal možnost bodisi odkupa stanovanja bodisi pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino (147. in 150. člen SZ). Za pravilnost stališča izpodbijane sodbe tako zadostujeta ugotovitvi, da je toženec bil imetnik stanovanjske pravice2 in je (med tožencem in takratno Občino Ljubljana Šiška v letu 1992) prišlo do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino.3 Čim je tako, toženec zakonito zaseda stanovanje in zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja ne more biti utemeljen.

10. Tožnikov argument, da je treba najemno razmerje med pravdnima strankama prilagoditi na čas po uveljavitvi SZ-1, ko so stanovanja v zasebni lasti in se najemajo za profitne najemnine, ni utemeljen. Kolikor s temi trditvami pritožba meri na vprašanje dopustnosti posega v ustavno zajamčeno varstvo zasebne lastnine, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je bila dopustnost omejevanja lastnikov z neprofitno najemnino že preizkušena pred Ustavnim sodiščem, ki je odločilo, da je omejitev zasebnolastninskih upravičenj dopustna, kolikor je začasne narave in gre za prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.4

11. Pravilno je tudi nadaljnje stališče izpodbijane sodbe, da je tožnik v razmerju do toženca vstopil v pravni položaj prvotne lastnice – denacionalizacijske upravičenke A. A. Po splošnih določilih obligacijskega prava kasnejši prenos lastninske pravice ne vpliva na obstoj najemnega razmerja (610. člen OZ, enako tudi 591. člen prej veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih). Pravice in obveznosti najemodajalke – prejšnje lastnice stanovanja so torej prešle na tožnika po samem zakonu.

12. Pritožbeno sodišče zgolj obrobno pojasnjuje, da če novi lastnik zahteva sklenitev nove pogodbe (z novimi pogodbenimi pogoji), najemnik pa to odkloni, takšno ravnanje ne more biti podlaga za zaključek, da najemnik od tedaj dalje zaseda stanovanje brez pravne podlage. Odklonitev podpisa nove najemne pogodbe s strani najemnika tudi ne more povzročiti prenehanja veljavnosti prejšnje.

13. Ker je torej sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje povsem pravilno uporabilo materialno pravo in ker pri tem ni zagrešilo nobene kršitve v postopku, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo neutemeljeno pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Zavrnitev pritožbe vsebuje tudi zavrnitev s strani tožnika priglašenih stroškov pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

1 Pritožbeno je sicer sporno, ali je bil toženec resnično uporabnik stanovanja. Teh trditev višje sodišče ni upoštevalo, iz razlogov, pojasnjenih v 8. točki obrazložitve. 2 Ugotovitev prvostopenjskega sodišča o tem je pravilna, višje sodišče pa je pritožbeni očitek zmotnega zaključka ovrglo v 7. in 8. točki obrazložitve. 3 Slednje pritožbeno ni sporno. 4 Odločbi US RS U-I-128/08, Up-933/08.