Jedro

V skladu z drugo alinejo 28. člena ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Oblika opomina zakonsko ni določena. V konkretnem primeru je tožeča stranka v predlogu za izvršbo na podlagi verodostojne listine in tudi v postopku na izpraznitev poslovnega prostora določno in jasno opredelila višino neplačane najemnine. Po presoji pritožbenega sodišča predstavljata tožba oziroma predlog za izvršbo zakonsko zahtevan opomin.

Stališče pritožnika, da bi morala tožeča stranka po opominu podati še posebno odstopno izjavo je zmotno. Sodna zahteva za izpraznitev poslovnega prostora namreč ni nič drugega kot izrecna izjava tožeče stranke, da najemnega razmerja ne želi nadaljevati.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu citirano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna izprazniti poslovne prostore v poslovni stavbi na naslovu A., številka stavbe 0000-3243, stoječi na nepremičninah katastrska občina 0000 parcela 1570/1, 1570/4, 1571/2, 1573/12, in sicer sobo številka 239 in jih izpraznjene oseb in stvari izročiti tožeči strani, v roku 15 dni, da ne bo potrebna izvršba (1. točka izreka) ter da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti vse njene potrebne pravdne stroške v 15 dneh, v primeru zamude pa še zakonske zamudne obresti, tekoče od poteka roka do dneva plačila (2. točka izreka).

2. Zoper citirano sodbo v celoti se je pritožila tožena stranka. Uveljavljala je vse pritožbene razloge iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ter višjemu sodišču predlagala, da njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo v celoti razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške postopka.

3. Na pritožbo je tožeča stranka odgovorila s predlogom, da jo pritožbeno sodišče zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve stopnje ter toženi stranki naloži plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke, ki jih je imela z odgovorom na pritožbo, v višini kot so zaznamovani v odgovoru na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

_Uvodno_

5. Ni sporno, da je tožeča stranka kot najemodajalec s toženo stranko kot najemnikom za nedoločen čas sklenila najemno pogodbo z dne 29. 8. 2006 (v nadaljevanju: Pogodba; A2). Predmet Pogodbe je bil najem poslovnih prostorov - sob številka 238 in 239 v skupni izmeri 63,66 m2 na naslovu A., za dogovorjeno najemnino v višini 14,00 EUR/m2, kar je predstavljalo 1.087,31 EUR mesečne najemnine. Pravdni stranki sta se na začetku leta 2020 nato ustno sporazumeli, da tožena stranka od 1. 3. 2020 dalje uporablja samo še sobo številka 239, za kar naj bi plačevala 724,88 EUR mesečne najemnine, sobo številka 238 pa vrne tožeči stranki, kar je tožena stranka tudi storila.

6. Ker tožena stranka najemnin od 1. 12. 2015 dalje ni poravnala, je tožeča stranka vložila dva predloga za izvršbo. Prvi predlog za izvršbo je vložila 9. 10. 2020 na podlagi računov za najemnino za čas do 31. 7. 2020 (A3), na podlagi katerega je izvršilno sodišče izdalo sklep o izvršbi opr. št. VL 84528/2020 z dne 22. 10. 2020 (A4), ki je bil kasneje razveljavljen in se nadaljuje kot gospodarski spor v postopku IX Pg 114/2021. Izhajajoč iz neprerekanih trditev tožeče stranke, je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bil sklep o izvršbi opr. št. VL 84528/2020 z dne 22. 10. 2020 toženi stranki vročen najkasneje do 28. 10. 2020. Drugi predlog za izvršbo je tožeča stranka vložila 16. 12. 2020 na podlagi računov za najemnino za čas od 1. 8. 2020 do 31. 12. 2020 (A47), na podlagi katerega je izvršilno sodišče izdalo sklep o izvršbi opr. št. VL 105831/2020 z dne 16. 12. 2020 (A48), ki je bil toženi stranki vročen 5. 1. 2021 (A52).

7. Tožbo v obravnavanem postopku je tožeča stranka vložila 23. 12. 2020 in z njo zahtevala odstop od najemne pogodbe in izpraznitev poslovnih prostorov, pri čemer je tožeča stranka odstopila od najemne pogodbe, ker je bila tožena stranka v zamudi s plačilom najemnine več kot dva meseca od dneva, ko jo je tožeča stranka na to opomnila.

8. Po vložitvi tožbe na prvostopenjskem sodišču je tožena stranka 15. 1. 2021 plačala tožeči stranki 2.537,07 EUR, kar je predstavljalo najemnine za mesec julij, avgust in september 2020. Plačana najemnina za mesec julij 2020 je predstavljala plačilo računa št. 111-20070 z dne 1. 7. 2020, zapadel 9. 7. 2020 (A41), katerega plačilo je tožeča stranka terjala v postopku izvršbe opr. št. VL 84528/2020. Plačani najemnini za mesec avgust in september 2020 sta predstavljali plačilo računa št. 111-20082 z dne 1. 8. 2020, zapadel 9. 8. 2020 (A42) in računa št. 111-20093 z dne 1. 9. 2020, zapadel 9. 9. 2020 (A43), katerih plačilo je tožeča stranka terjala v postopku izvršbe VL 105831/2020. 9. Zaradi delnega plačila je tožeča stranka podala delni umik predloga za izvršbo z dne 29. 1. 2021 (A50), za meseca avgust in september 2020. Ostale zapadle najemnine v predmetni izvršbi so bile prisilno poplačane 23. 3. 2021, zato je bila izvršba VL 105831/2020 ustavljena (A55).

_Odločitev sodišča prve stopnje_

10. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev, da je tožbeni zahtevek v celoti utemeljen, oprlo na ugotovitev, da je tožeča stranka s tem, ko je zoper toženo stranko vložila dva predloga za izvršbo, toženo stranko ustrezno opomnila in pozvala k plačilu zapadlih najemnin. Ugotovilo je tudi, da sta od opomina do dneva plačila zapadlih terjatev minila več kot dva meseca, zato je bil odstop tožeče stranke od Pogodbe utemeljen, prav tako pa je bil utemeljen tudi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov.

_Pritožbeni razlogi in odločitev sodišča druge stopnje_

11. V pritožbi tožena stranka trdi, da je tožeča stranka ni pravilno opomnila in pozvala na plačilo zapadlih najemnin ter da ni podala pisne izjave o odstopu od najemne pogodbe, kot to določa 28. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Prav tako je tožeča stranka od najemne pogodbe odstopila šele v svoji tožbi z dne 23. 12. 2020, ki jo je tožena stranka prejela šele 15. 1. 2021 skupaj z nalogom v tem postopku, ki je bil izdan dne 12. 1. 2021, torej še preden je tožničin odstop od najemne pogodbe začel učinkovati.

12. ZPSPP1 kot lex specialis izrecno določa, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema (28. člen ZPSPP), če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda; če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil in če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje (pri tem odpovednem razlogu izjemoma ne gre za krivdne razloge na strani najemnika).

13. Za presojo pravilnosti in zakonitosti odstopa od najemne pogodbe v konkretnem primeru je relevantna druga alineja 28. člena ZPSPP. Ta določa pogoje za odstop od pogodbe iz krivdnih razlogov v primeru zamude s plačilom najemnine. V skladu z drugo alinejo 28. člena ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Oblika opomina zakonsko ni določena. V konkretnem primeru je tožeča stranka v predlogu za izvršbo na podlagi verodostojne listine in tudi v postopku na izpraznitev poslovnega prostora določno in jasno opredelila višino neplačane najemnine. Po presoji pritožbenega sodišča predstavljata tožba oziroma predlog za izvršbo zakonsko zahtevan opomin. Če namreč rok za izpolnitev ni določen, pride dolžnik v zamudo, ko upnik ustno ali pisno, z izvensodnim opominom ali z začetkom kakšnega postopka, katerega namen je doseči izpolnitev obveznosti, zahteva od njega, naj izpolni obveznost (drugi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika - OZ).2 Sodišče prve stopnje je tako predlog za izvršbo pravilno tolmačilo kot pravno upoštevan opomin po 28. členu ZPSPP.

14. Prav tako ni utemeljen pritožbeni očitek, da bi tožeča stranka morala podati pisno izjavo o odstopu od najemne pogodbe. V skladu z drugim odstavkom 29. člena ZPSPP izda sodišče nalog o izpraznitvi poslovnega prostora, če iz odpovedi ali zahteve in iz najemne pogodbe oziroma dokazil po 28. členu ZPSPP3 izhaja, da ima najemodajalec pravico odpovedati ali zahtevati izpraznitev poslovnega prostora. Stališče pritožnika, da bi morala tožeča stranka po opominu podati še posebno odstopno izjavo je zmotno. Sodna zahteva za izpraznitev poslovnega prostora namreč ni nič drugega kot izrecna izjava tožeče stranke, da najemnega razmerja ne želi nadaljevati.4 Postopanje tožeče stranke in sodišča prve stopnje je bilo zato pravilno.

15. Za postopek o odločanju na izpraznitev poslovnega prostora so pomembne zgolj naslednje predpostavke: 1) da je tožeča stranka toženo stranko pravilno opomnila na plačilo zapadlih najemnin; 2) da tožena stranka vse do vložitve zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora (dne 23. 12. 2020) zapadlih najemnin ni plačala ter 3) da sta od prvega opomina, vročenega najkasneje 28. 10. 2020 do vložitve zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora potekla več kot dva meseca.

16. Opomin sta predstavljala vložena predloga za izvršbo (prim. 6. točko te obrazložitve). Kljub temu da sta odstop od pogodbe in zahteva za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora bila vložena 23. 12. 2020, je nesporno, da tako ob dopolnitvi zahteve za izpraznitev z dne 7. 1. 2021, kot ob odločanju prvostopenjskega sodišča o nalogu za izpraznitev prostorov dne 12. 1. 2021, zapadle najemnine niso bile poravnane. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo in obširno pojasnilo, da je tožena stranka 15. 1. 2021 poravnala zgolj manjši del terjanih najemnin, in sicer znesek v višini 2.537,07 EUR, kar ob upoštevanju datuma seznanitve s postopkom izvršbe kot opominom pomeni, da je tožena stranka omenjeno delno plačilo izvršila po poteku dvomesečnega roka iz druge alineje 28. člena ZPSPP. Sodišče prve stopnje pa je tudi pravilno presodilo, da je bil sklep o izvršbi opr. št. VL 84528/2020 toženi stranki vročen najkasneje dne 28. 10. 2020, predmet katerega je bil tudi račun za mesec julij 2020, ki ga je tožena stranka plačala 15. 1. 2021, zato je od 28. 10. 2020, ko je bila tožena stranka ustrezno opomnjena na plačilo najemnine za mesec julij 2020, do 15. 1. 2021, ko je tožena stranka najemnino za mesec julij 2020 plačala, minilo več kot dva meseca. Sklep o izvršbi opr. št. VL 105831/2020, katerega predmet so bile najemnine za obdobje od 1. 8. 2020 d0 31. 12. 2020, pa je bil toženi stranki vročen 5. 1. 2021, kar od dejstvu, da so bile najemnine prisilno izterjane dne 23. 3. 2021 pomeni, da je tožena stranka zapadle obveznosti poravnala po poteku dvomesečnega roka, ki mora preteči, da je podan pogoj za enostranski odstop od najemne pogodbe iz krivdnega razloga.

17. Glede na navedeno je prvostopenjsko sodišče pravilno izdalo nalog za izpraznitev.

18. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe glede previsoko zaračunanih najemnin. Tožena stranka je namreč že na prvi stopnji trdila, enako pa ponavlja sedaj v pritožbi, da je tožeča stranka vse od sklenitve najemne pogodbe dalje v nasprotju s sklenjeno najemno pogodbo zaračunavala previsoko najemnino, saj je površina obeh najetih sob znašala 42,44 m² in ne 63,66 m², kar je tožeča stranka izvajala zavestno tudi po prostovoljni vrnitvi sobe št. 238, saj je za najemnino sobe št. 239 v izmeri 30 m², zaračunavala najemnino za površino 42,44 m², kolikor naj bi merili obe sobi skupaj. Tožena stranka je trdila, da ji je tožeča stranka s tem za celotno obdobje najema od 1. 9. 2006 do 31. 12. 2020 napačno zaračunala za kar 180.379,03 EUR najemnin. To naj bi pomenilo, da je tožena stranka do podaje odstopne izjave 23. 12. 2020, plačala vse zapadle najemnine in ni bila v zamudi s plačilom več kot dva meseca, zaradi česar po njenem mnenju tudi ni podan krivdni razlog za odstop od najemne pogodbe oziroma za izpraznitev prostora sobe št. 239. 19. Če so bili v najem dani poslovni prostori po površini dejansko manjši od površine, navedene v najemni pogodbi, to pomeni, da je imela najemodajalčeva izpolnitev (stvarno) napako. V takem primeru lahko najemnik zahteva znižanje najemnine (prvi odstavek 597. člena OZ), pri čemer gre za tožbeno oblikovalno pravico, kar pomeni, da lahko stranka znižanje najemnine zahteva le od sodišča, ne more pa ga doseči sama z enostransko izjavo. Povedano drugače, najemnik bi lahko v sodnem postopku zahtevo za znižanje najemnine uveljavljal le z oblikovalno tožbo, ne pa s pavšalnim ugovorom, kot je to storil v konkretnem postopku na izpraznitev nepremičnine.5 Zato sodišče prve stopnje tudi ni zagrešilo bistvene kršitve pravil postopka s tem, ko ni izvedlo dokazov predlaganih za ugotavljanje dejstev s tem v zvezi (ogleda na kraju samem in postavitev izvedenca geodetske stroke, ki bi izmeril površino obeh sob ter zaslišanja prič).

20. Sodišče prve stopnje je torej, ob upoštevanju vseh pravno relevantnih okoliščin, pravilno in pravno argumentirano ugotovilo, da so bili ob vložitvi predloga za izdajo zahteve za izpraznitev poslovnega prostora izpolnjeni vsi pogoji za odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov, zato je posledično tudi upravičeno naložilo izpraznitev poslovnih prostorov. Upoštevajoč navedeno prvostopenjsko sodišče tudi ni storilo pritožbeno očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Po oceni pritožbenega sodišča je celovito in analitično pretreslo in izvedlo vse pravno relevantne dokazne predloge, smotrne za odločitev v predmetni zadevi, do njih se je tudi tako posamično kot primerjalno opredelilo ter nato sprejelo razumske in logične zaključke. Prav tako ni izpustilo opredelitve do pravno relevantnih ugovorov tožene stranke oziroma se je do vseh njenih ugovornih navedb natančno opredelilo ter tudi ustrezno obrazložilo, zakaj jim ni sledilo.

21. Ker pritožbene navedbe niso utemeljene, sodišče prve stopnje pa tudi ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev, je višje sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

22. O pritožbenih stroških je višje sodišče odločilo na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, odgovor na tožbo tožeče stranke pa ni bil potreben (155. člen ZPP), saj v ničemer ni prispeval k odločitvi pritožbenega sodišča, zato je višje sodišče odločilo, da pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1 ZPSPP je prenehal veljati z dnem uveljavitve Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E) tj. z dnem 19. 6. 2021, vendar se na podlagi 52. člena SZ-1E še vedno uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo tega zakona. 2 Tako tudi VSL sodba in sklep I Cpg 1366/2014. 3 Da je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. 4 Prim. VSRS sodba III Ips 5/95, VSL sodba I Cpg 1361/2010 in VSL sklep I Cpg 329/2018. 5 Prim. VSRS sodba III Ips 89/2013.