Jedro

Najem je torej nujno odplačen, saj je njegov gospodarski namen (kavza) odplačno zagotavljanje možnosti rabe stvari.

Bistveni sestavini najemne pogodbe sta določitev predmeta najema in določitev plačila za njegovo uporabo.

Iz najemne pogodbe povsem jasno izhaja, katere prostore ta obsega. Prvi odstavek 56. člena OZ pa določa domnevo o popolnosti listine - če je pogodba sklenjena v posebni obliki, velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo. Ker tožena stranka ne zatrjuje, da bi bila med njo in katerimkoli od najemodajalcev sklenjena kakšna druga (dodatna) pogodba za uporabo vrta, je torej zaključek, da je slednjega uporabljala brez pravnega temelja, pravilen. Dejstvo, da prejšnji najemodajalci takšni uporabi niso nasprotovali, tako lahko pomeni le, da so privolili v lastno prikrajšanje. Takšna privolitev pa seveda ne pomeni pravnega temelja za uporabo, ki bi se (avtomatično) prenesel na novega najemodajalca (tožečo stranko).

Sama postavitev vrta in njegova povezanost z lokalom ne pomenita, da najemnik lokala, ki ima najemno pogodbo izrecno sklenjeno le za slednjega, lahko uporablja tudi vrt, ki leži ob njem.

Nastanek škode ni pogoj za nastanek pravice do plačila uporabnine, da je tožena stranka od brezplačne uporabe vrta imela korist, pa ne more biti sporno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (I., III. in V. točka izreka) potrdi.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 25412/2012 z dne 22. 2. 2012, v 1. odstavku izreka za plačilo zneska 5.674,68 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 2. 2012 in v 3. odstavku izreka za plačilo izvršilnih stroškov v višini 76,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7. 3. 2012 (I. točka izreka). V preostalem delu je citirani sklep o izvršbi razveljavilo in postopek ustavilo (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki plača 5.256,95 EUR in zakonske zamudne obresti (III. točka izreka). Tožbeni zahtevek za plačilo 1.437,37 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi je zavrnilo (IV. točka izreka), toženi stranki pa je naložilo v plačilo še 648,58 EUR tožnikovih pravdnih stroškov (V. točka izreka).

2. Zoper I., III. in V. točko izreka se iz vseh pritožbenih razlogov, naštetih v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano odločbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, oziroma da jo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožeča stranka v pravočasnem odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

Glede spremembe tožbe:

5. Tožeča stranka je tako s prvo kot z drugo spremembo tožbe spremenila (podaljšala) le obdobje, za katero je zahtevala plačilo uporabnine za uporabo vrta. Sodišče prve stopnje je takšni spremembi utemeljeno dopustilo s pojasnilom, da je to smotrno za dokončno ureditev razmerja med pravdnima strankama. Glede na dejstvo, da je tožeča stranka tako v tožbi kot v njenih spremembah (razširitvah) zahtevala plačilo uporabnine za isti vrt in na podlagi istega dejanskega stanja, je povsem neutemeljena in nerazumljiva pritožbena navedba, da zahtevki ne temeljijo na isti pravni podlagi. Dejstvo je namreč, da ti temeljijo tako na isti pravni podlagi, kot tudi na istem dejanskem stanju.

Glede pravnega temelja za uporabo vrta:

6. V obravnavanem primeru ni sporno, da je bila dne 7. 6. 2002 med družbo V. d. d. (pravni prednik tožeče stranke) kot najemodajalcem in toženo stranko kot najemnikom, sklenjena Pogodba o najemu poslovnega prostora v hipermarketu M. (v nadaljevanju najemna pogodba). Najemna pogodba je dvostranska vzajemna pogodba, s katero najemodajalec najemniku omogoča rabo stvari, ki je predmet najema, najemnik pa se v zameno zavezuje za rabo plačati določeno nadomestilo, najemnino (prvi odstavek 587. člena Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ). Najem je torej nujno odplačen, saj je njegov gospodarski namen (kavza) odplačno zagotavljanje možnosti rabe stvari.(1) V prej navedeni najemni pogodbi sta bila kot predmet najemna izrecno določena poslovni prostor v izmeri 61,97 m2 in skladišče v izmeri 34,76 m2. Višina najemnine je bila določena na kvadratni meter poslovnega (10,00 EUR) oziroma skladiščnega prostora (7,50 EUR), v skupni višini 880,40 EUR. Navedeno predstavlja natanko seštevek zmnožkov 61,97x10 in 34,76x7,5. Dejstvo je torej, da je tožena stranka vse od sklenitve pogodbe plačevala le najemnino za poslovni in skladiščni prostor.

7. Nadalje je nesporno dejstvo, da je tožena stranka poleg navedenih prostorov za opravljanje svoje dejavnosti uporabljala tudi vrt, ki se nahaja pred lokalom (poslovnim prostorom). Višje sodišče se strinja z oceno prvostopenjskega, da njenim zatrjevanjem, da je bila tudi uporaba vrta dogovorjena v najemni pogodbi, ni mogoče slediti. Kot rečeno sta bistveni sestavini najemne pogodbe določitev predmeta najema in določitev plačila za njegovo uporabo. Vrt kot predmet pisne najemne pogodbe ni bil določen, niti ni bil zaobsežen v dogovorjeni najemnini. Tako je pravilen zaključek, da se pisna najemna pogodba nanj ne nanaša. S tem se kot neutmeljene izkažejo pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje napačno presojalo najemno pogodbo in dejanski predmet najema.

8. Tega ne more spremeniti pritožbeno ponavljanje navedb, da pravno podlago za uporabo vrta predstavlja dogovor med toženo stranko in njenim prvotnim najemodajalcem, da se vrt uporablja skupaj s poslovnim prostorom in v okviru samega prostora, saj je šlo dejansko za uporabo dela poslovnega prostora ter, da je bil namen in volja strank, da najemna pogodba za lokal obsega tudi uporabo vrta. Kot je obrazložilo že sodišče prve stopnje, iz najemne pogodbe povsem jasno izhaja, katere prostore ta obsega. Prvi odstavek 56. člena OZ pa določa domnevo o popolnosti listine - če je pogodba sklenjena v posebni obliki, velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo. Ker tožena stranka ne zatrjuje, da bi bila med njo in katerimkoli od najemodajalcev sklenjena kakšna druga (dodatna) pogodba za uporabo vrta, je torej zaključek, da je slednjega uporabljala brez pravnega temelja, pravilen. Dejstvo, da prejšnji najemodajalci takšni uporabi niso nasprotovali, tako lahko pomeni le, da so privolili v lastno prikrajšanje. Takšna privolitev pa seveda ne pomeni pravnega temelja za uporabo, ki bi se (avtomatično) prenesel na novega najemodajalca (tožečo stranko). Slednji tako, tudi po presoji pritožbenega sodišča, od tožene stranke povsem upravičeno zahteva plačilo uporabnine.

9. V zvezi s tem so nesmiselne pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje negativnega dejstva, da toženec ni imel temelja za uporabo vrta, ki ga je zatrjevala tožeča stranka, ne bi smelo presojati na podlagi listinskih dokazov (najemne pogodbe). Sodišče prve stopnje je res zaključilo, da pravni temelj iz najemne pogodbe ne izhaja, s tem pa je dejansko zavrnilo trditve tožene stranke, da je iz najemne pogodbe takšen temelj izhajal. Ker slednja drugih konkretnih trditev o tem ni podala (ni trdila, da bi bil poleg pisne najemne pogodbe med toženo stranko in katerim od najemodajalcev sklenjen še kakšen dogovor, kdaj in na kakšen način bi bil sklenjen in kakšen bi ta dogovor sploh bil), je ostale ugovore utemeljeno ocenilo kot irelevantne. V kolikor se tožena stranka ni z nikomer dogovorila o uporabi vrta, je namreč tega uporabljala brez pravne podlage, ne glede na to, ali bi vrt lahko uporabljala kakšna tretja oseba (ki ni uporabljala lokala) in to kakšen naj bi bil njegov predviden namen. Izostanek izrecne opredelitve do teh navedb, zato ne pomeni kršitve določb pravdnega postopka.

10. Do vseh relevantnih trditev tožene stranke, ki se nanašajo na pravni temelj uporabe vrta, pa se je sodišče prve stopnje v zadostni meri opredelilo. Prav tako je v zvezi s tem izvedlo relevantne dokaze. Dokaza z zaslišanjem tožene stranke in njene podnajemnice je utemeljeno zavrnilo, saj toženkinih pomanjkljivih trditev v zvezi z obstojem pravnega temelja za uporabo, ne bi mogla nadomestiti. Prav tako je pravilno zavrnilo dokaz z ogledom na kraju samem. Ta namreč na odločitev o obstoju pravne podlage za uporabo ne bi mogel vplivati. Kot rečeno, pa sama postavitev vrta in njegova povezanost z lokalom (kar naj bi se ugotavljalo z ogledom, fotografijami in skicami) ne pomenita, da najemnik lokala, ki ima najemno pogodbo izrecno sklenjeno le za slednjega, lahko uporablja tudi vrt, ki leži ob njem.

11. Prav tako sodišče prve stopnje ni zagrešilo nobene kršitve ZPP, ker se ni opredelilo do zatrjevanj tožene stranke, da je v sporni vrt vlagala. Trditev v smeri zmanjšanja uporabnine za vrednost vlaganj, slednja ni podala. Na vprašanje, ali je pisna najemna pogodba obsegala tudi uporabo vrta, pa to dejstvo ne more vplivati. Četudi je stranka vlaganja v vrt izvedla ji namreč to ne daje pravne podlage za njegovo uporabo. Enako velja glede trditev, da je tožeča stranka skušala toženo prepričati v podpis nove najemne pogodbe, v kateri bi bila določena višja najemnina.

12. Ker ustni dogovor o uporabi vrta dejansko ni bil zatrjevan, seveda tudi ni mogel konvalidirati. Odločitev sodišča prve stopnje, da v obravnavanem primeru ni mogoča uporaba 58. člena OZ, je zato materialnopravno pravilna.

13. Trditve tožene stranke, da je temelj za uporabo vrta izhajal iz najemne pogodbe, glede na navedeno niso utemeljene. Ker drugačnega temelja ni zatrjevala, je odločitev sodišča prve stopnje, da je slednjega uporabljala brez pravnega temelja, pravilna.

14. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da bi bila tožeča stranka do plačila uporabnine lahko upravičena le, če bi dokazala, da je bila zaradi uporabe s strani tožene stranke oškodovana. Pravica do uporabnine temelji na določbi 198. člena OZ. Ta lastniku stvari, ki jo je nekdo uporabil v svojo korist, daje pravico, da od te osebe zahteva povrnitev koristi, ki jo je od uporabe imela, ne glede na to, ali ima tudi pravico do odškodnine. Nastanek škode torej ni pogoj za nastanek pravice do plačila uporabnine, da je tožena stranka od brezplačne uporabe vrta imela korist, pa ne more biti sporno.

Glede uporabe lokala skozi vse leto:

15. Sodišče prve stopnje je zaključek, da je tožena stranka vrt uporabljala skozi vse leto, sprejelo na podlagi fotografij, izpovedi izvedenca in dejstva, da je tožena stranka to celo sama trdila. Večkrat je namreč navedla, da je vrt uporabljala ves čas, ko je uporabljala lokal. Trdila je tudi, da je od leta 2007 (torej celotno obdobje za katero tožeča stranka zahteva plačilo uporabnine) na vrtu imela postavljenih nekaj miz tudi v zimskem času. To pomeni, da je vrt tudi v tem času uporabljala. Dejstvo, da ga je uporabljala v manjšem obsegu, pa je bilo upoštevano pri izračunu višine uporabnine.

16. Dodati velja, da je obrazložitev izpodbijane sodbe v tem delu povsem razumljiva, kljub temu, da je sodišče očitno pomotoma zapisalo, da je lokal obratoval skozi vse leto, namesto, da je lokal vse leto obratoval tudi na vrtu.

Glede višine uporabnine:

17. Višje sodišče pritrjuje tudi oceni sodišča prve stopnje glede višine uporabnine. Čeprav slednje zapiše, da se je v zvezi z njo oprlo na mnenje izvedenca z dne 17. 9. 2014, njegovi dopolnitvi z dne 25. 2. 2015 in 10. 4. 2015 ter na pojasnila podana na naroku, je iz nadaljnje obrazložitve jasno, da je sam izračun višine uporabnine dejansko oprlo na dopolnitev mnenja z dne 25. 2. 2015. Tudi po oceni višjega sodišča je izvedenec za primerjavo izbral primerne lokale in uporabil primerne ponderje (prilagoditve). Pritožbene navedbe, da ob tem ni pojasnil, zakaj je stroške vzdrževanja znižal iz 15% na 7%, niso resnične. Izvedenec je pojasnil, da je to storil iz razloga, ker so za vzdrževanje in upravljanje vrta dejansko potrebni minimalni stroški. Navedena ocena je, glede na pavšalen ugovor tožene stranke, da izvedenec tega ni z ničemer pojasnil, zadostna. Prav tako višje sodišče ni našlo očitanega nasprotja med obrazložitvijo sodbe in zapisnikom o zaslišanju izvedenca. Dodati velja, da bi morala tožena stranka, v kolikor je želela, da sodišče njen očitek protispisnosti (kršitve 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP) vsebinsko presoja, le tega konkretizirati. Navesti bi torej morala katera konkretna sodbena ugotovitev nasprotuje kateri konkretni izjavi izvedenca.

18. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse relevantne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker slednje niso utemeljene, sodišče prve stopnje pa ni storilo nobenih kršitev, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zoper I. in III. točko izreka izpodbijane odločbe zavrnilo in le-to potrdilo. Ker je tožena stranka stroškovni odločitvi (V. točka izreka) ugovarjala le zaradi domnevne napačnosti odločitve o glavni stvari, je višje sodišče njeno pritožbo zavrnilo in izpodbijano odločbo potrdilo tudi v tem delu (353. člen ZPP).

19. Povrnitev pritožbenih stroškov je zahtevala le tožena stranka. Ker s pritožbo ni uspela, do nje ni upravičena. Svoje pritožbene stroške mora kriti sama (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Tako tudi VSL sklep II Cp 5173/2005, VS RS sodba in sklep II Ips 399/2003.