Jedro

Ker tožena stranka ni dokazala, da bi tožnica s podpisom pogodbe o oddaji stanovanja tretjemu - podnajem podaljšala prvo najemno pogodbo, velja dogovorjena doba oddaje po prvi pogodbi.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena. Vsaka stranka trpi svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in obsodilo toženi stranki na izpraznitev prostorov v 1.nadstropju hiše ter na izročitev teh prostorov in ključev tožeči stranki. Zavrnilo pa je tožničin zahtevek, s katerim je od drugotožene stranke zahtevala plačilo najemnine.

Pritožila se je le prvotožena stranka, vendar je sodišče druge stopnje njeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zoper to sodbo vlaga prvotožena stranka revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi, obe sodbi spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oz. podrejeno, da obe sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Obe sodišči sta kršili določilo 13.točke 2. odstavka 354.člena ZPP, saj so razlogi v obeh sodbah nejasni oz. med seboj v nasprotju. Zmotno je bilo uporabljeno materialno pravo. Tako v 5.točki pogodbe z dne 10.4.1986 piše, da lastnik stanovanja mora soglašati z oddajo prostorov v podnajem. Pogodba z dne 30.5.1986 je bila tožeči stranki predložena v podpis in njeno soglasje se nanaša na vsa pogodbena določila. S tem je pristala na spremembo prve pogodbe in se ne more sklicevati na to, da ni vedela kaj podpisuje. Razen tega je tožnica imela zaradi adaptacij interes, da se prostori oddajo. Če bi tožnica drugače ravnala, bi svoje soglasje omejila le na dovolitev podnajema. Pri pogodbi z dne 30.5.1986 gre za novo pogodbo, saj je v pogodbeno razmerje vstopila drugotožena stranka, ki je pravna oseba. Pravni osebi pa se prostori oddajo s pogodbo o oddaji poslovnih prostorov in sicer so ji bili prostori oddani za 10 let. Pred tem rokom bi ji tožeča stranka lahko odpovedala le zaradi razlogov, ki jih določa Zakon o poslovnih stavbah in prostorih.

Tožeča stranka je na vročeno revizijo (390.člen ZPP) odgovorila. Obrazlaga okoliščine svojega podpisa pogodbe in predlaga, da revizijsko sodišče revizijo zavrne kot neutemeljeno.

Javni tožilec Republike slovenije pa se o vročeni reviziji (390.člen ZPP) ni izjavil. Revizija ni utemeljena.

Po uradni dolžnosti upoštevne (386.člen ZPP) bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz določila 10.točke 2.odstavka 354.člena ZPP v pravdi ni bilo. Druge bistvene kršitve določb pravdnega postopka se upoštevajo le, če so izrečno uveljavljane, kar pomeni, da mora revident povedati konkretno, v čem vidi bistveno kršitev določb ZPP. Revident sicer uveljavlja kršitev določila 13.točke 2.odstavka 354.člena ZPP in sicer v sodbah obeh sodišč, vendar ne obrazlaga zakaj so razlogi nejasni in med seboj v nasprotju, zato na to revizijsko navedbo ni mogoče in potrebno odgovarjati.

Pred odgovorom na revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava pa je potrebno opozoriti, da revizijsko sodišče opravi preizkus uporabe materialnega prava na podlagi dejstev, ki jih je ugotovilo sodišče prve stopnje in preizkušalo sodišče druge stopnje (3.odstavek 385.člena ZPP). Kadar je za presojo razmerij med strankama podlaga pogodba, je pogodba sama in razlaga pogodbe meja materialnopravnega preizkusa na revizijski stopnji. Okoliščine ob podpisu pogodbe pa so že vprašanje dejanskega stanja, zato revidentove navedbe v tej smeri ne morejo biti predmet revizijskega obravnavanja (3.odstavek 385.člena ZPP).

Res sta bili v obravanavanem primeru sklenjeni dve pogodbi (prva z dne 10.4.1986, druga 30.5.1986), vendar je potrebno presojati obe pogodbi toliko, kolikor sta pomembni za razmerje med tožnico in prvotoženo stranko, saj je le prvotožena stranka vložila revizijo. Zato tudi ne morejo biti relevantne revizijske navedbe o tem, da so oddani prostori tretjetoženi stranki, ki je pravna oseba, poslovni prostori, za katere veljajo odpovedni razlogi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS št. 18/74). Ne glede na to, pa je tudi potrebno opozoriti revidenta, da kar navaja o spremembi pogodbe, ko trdi, da je vstopila v pogodbo tretjetožena stranka, predstavlja novoto, kar v reviziji ni dopustno (387.člen ZPP).

Med strankama ni bilo nikoli spora o tem, da sta 10.4.1986 sklenili pogodbo (z naslovon "stanovanjska pogodba"), v kateri je bila doba oddaje prostorov v I.nadstropju hiše , določena na tri leta, ki so potekla. V tej pogodbi je bilo tudi dogovorjeno, da mora drugotožena stranka za oddajo v podnajem imeti tožničino soglasje (5.točka pododbe, priloge B1 spisa). Tako je ostalo odprto le vprašanje, ali je tožnica s podpisom na pogodbi z dne 30.5.1986 in ki je bila sklenjena s podjetjem za dobo 10 let, podaljšala tudi prvotoženi stranki dobo oddaje prostorov iz treh na deset let. Obe sodišči sta ugotovili, da sta tožnica in prvotožena stranka medsebojna razmerja urejala pismeno. Izhajajoč iz teh ugotovitev in zlasti iz teksta 5.točke pogodbe z dne 10.4.1986, ni mogoče pritrditi reviziji, ko trdi, da sta stranki s tem, da je tožnica podpisala drugo pogodbo z dne 30.5.1986 sporazumno podaljšali dobo oddaje na 10 let. Zato sta obe sodišči pravilno uporabili materialno pravo, ko sta se postavili na stališče, da za revidenta do podaljašanja dobe oddaje prostorov ni prišlo.

Ker niso podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena in ne razlogi, na katere mora revizijsko sodišče paziti po uradni dolžnosti, je bilo potrebno revizijo zavrniti kot neutemeljeno (393.člen ZPP).

Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na 1.odstavku 166.člena, na 154. in 155.členu ZPP. Stranki nosita vsaka svoje stroške revizijskega postopka, saj tožena stranka z revizijo ni uspela, tožeča pa z navedbami v odgovoru ni v ničemer prispevala k odločitvi.