Jedro

V dejanskih okoliščinah tega primera ne gre za očitano nezakonito prodajo oziroma za bistveno kršitev postopka v zvezi z dražbo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje glede izpodbijanega solastnega deleža 1/2 nepremičnin ID znak parcela 1182 188/1 in 1182 189/1. II. Drugi upnik sam krije svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodu navedenim sklepom izročilo 1/2 nepremičnin ID znak: parcela ... 188/1, ... 189/1 in parcela ... 177 kupcu (I. točka izreka). Po pravnomočnosti sklepa o izročitvi je zemljiški knjigi odredilo pri dolžniku solastni 1/2 nepremičnin ID znak parcela ... 188/1, ... 189/1 in parcela ... 177 opravo naslednjih vpisov: […] (II. točka izreka). Ugotovilo je, da je s sklepom z dne 13. 11. 2017 domaknilo prodano 1/2 nepremičnin kupcu. Kupec je v skladu s sklepom o domiku plačal preostanek kupnine. Sklep o domiku je postal pravnomočen z dnem izdaje 13. 11. 2017. 2. Zoper ta sklep sodišča prve stopnje vlaga glede solastnega deleža 1/2 nepremičnin ID znak parcela ... 188/1 in ... 189/1 pritožbo drugi upnik po pooblaščeni odvetniški družbi brez navedbe pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). V pritožbi navaja, da je iz dopisa sodne cenilke mag. Manje Štrbenc z dne 22. 4. 2017 razvidno, da je prišlo pri cenitvi nepremičnin do napake in sta parceli ID znak ... 188/1 in 1182 189/1 napačno ocenjeni kot kmetijski zemljišči, čeprav gre za stavbni zemljišči. Napaka je bila posledica pomote Upravne enote Šmarje pri Jelšah (prav: Občine Rogaška Slatina). O napaki je sodna cenilka obvestila sodišče in predlagala, da postavi drugega sodnega cenilca. Sodišče ni sledilo mnenju in je nepremičnine prodajalo kot kmetijska zemljišča ter v zvezi s tem po prodaji napotilo kupca na pridobitev odobritve Upravne enote Šmarje pri Jelšah za vse nepremičnine. Kot je razvidno iz odločbe in sklepa Upravne enote Šmarje pri Jelšah z dne 27. 9. 2017, je ta zavrgla zahtevo za odobritev pravnega posla glede prodaje parcel ID znak parcela .../188/1 in 189/1 z obrazložitvijo, da ne gre za kmetijski, temveč stavbni zemljišči. Glede na sedmi in osmi odstavek 189. člena ZIZ ter 25. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih bi moralo sodišče razveljaviti prodajo s sklepom in imenovati sodnega cenilca gradbene stroke, ki bo ocenil zemljišči kot stavbni in prodati na dražbi. Tako pa sta bili prodani kot kmetijski, odobritev Upravne enote ni bila pridobljena, zato je prodaja nezakonita. V skladu z ZIZ ni pravne podlage, po kateri bi bilo mogoče za cenitev stavbnih zemljišč uporabiti mnenje cenilca kmetijske stroke, saj ob ocenjevanju stavbnih zemljišč ne more delovati kot sodni cenilec, temveč je njegovo mnenje v tem delu laično.

3. Sodišče prve stopnje je vročilo pritožbo prvemu upniku in dolžniku, vsem, katerim je vročilo odredbo o prodaji, in udeležencem javne dražbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Držijo sicer posamezne navedbe drugega upnika glede napake Občine Rogaška Slatina v prvotnem potrdilu o namenski rabi zemljišča in izjave cenilke kmetijske stroke o nemožnosti cenitve dveh parcel, ki jo je izdelala na podlagi prvotnega potrdila o namenski rabi. Vendar se v skladu z drugim odstavkom 181. člena ZIZ opravi prodaja nepremičnine po pravnomočnosti sklepa o izvršbi in po pravnomočnosti sklepa ugotoviti vrednosti nepremičnine. Da ta pogoj ne bi bil izpolnjen, drugi upnik v pritožbi ne navaja. Z napako je bil seznanjen že v fazi podaje pripomb na cenitveno poročilo in bi jo lahko grajal do pravnomočnosti sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. Iz spisa je razvidno, da je sodišče prve stopnje z dopisom z 3. 5. 2017 obvestilo stranke, torej tudi drugega upnika po pooblaščeni odvetniški družbi, o vlogi cenilke z dne 24. 4. 2017, vlogi Občine Rogaška Slatina z dne 21. 3. 2017 s prilogami in o novem potrdilu Občine z dne 13. 6. 2016 s pozivom, da se v 8 dneh izjavijo o predloženih vlogah. Pisanja so bila vročena drugemu upniku po pooblaščeni odvetniški družbi 10. 5. 2017, kar dokazuje podpisana vročilnica. Sodišče prve stopnje je z ločenim dopisom z istim datumom 3. 5. 2017 pozvalo stranke, da lahko v roku 8 dni podajo pripombe na priloženo cenitev cenilke. To pisanje s cenitvijo je bilo vročeno pooblaščeni odvetniški družbi drugega upnika 8. 5. 2017, kar potrjuje elektronska vročilnica. Drugi upnik ni odgovoril na nobenega od dveh pozivov sodišča prve stopnje z dne 3. 5. 20171. 6. Sodišče prve stopnje je nato izdalo sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnin z dne 22. 5. 2017, ki je bil vročen drugemu upniku po pooblaščeni odvetniški družbi 29. 5. 2017, kar potrjuje elektronska vročilnica. Ker zoper ta sklep nobena od strank ni vložila pritožbe, je postal pravnomočen. Sodišče prve stopnje je v skladu z že omenjenim drugim odstavkom 181. člena ZIZ smelo izdati odredbo o prodaji nepremičnine z dne 10. 7. 2017. Tudi ta je bila vročena drugemu upniku po pooblaščeni odvetniški družbi in sicer 27. 7. 2017, kot izhaja iz potrdila o opravljeni elektronski vročitvi na podlagi fikcije. Sodišče prve stopnje izdalo še odredbo z dne 14. 7. 2017 in z njo popravilo prejšnjo odredbo ter tudi to vročilo drugemu upniku po pooblaščeni odvetniški družbi 21. 8. 2017, kot izhaja iz vročilnice o opravljeni elektronski vročitvi. Drugi upnik je v dopisu z dne 17. 8. 2017 zaprosil sodišče prve stopnje za dostavo kopije zapisnika javne dražbe. V skladu s četrtim odstavkom 178. člena ZIZ je imel drugi upnik še možnost predlagati najpozneje 8 dni pred prodajnim narokom, da sodišče na njem z odredbo ponovno ugotovi tržno vrednost nepremičnine, če bi s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkazal, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. Vendar tega ni storil. 7. Iz zapisnika o naroku o prvi ustni javni dražbi nepremičnin z dne 30. 8. 1017 in sklepa o domiku z dne 13. 11. 2017 izhaja, da so bile nepremičnine prodane za neprimerno višjo vrednost od ugotovljene v sklepu. Prodane so bile za 27.600,00 EUR, ugotovljena vrednost pa je bila 11.865,12 EUR. Zelo verjetno je kupec vedel, da dejansko kupuje stavbne nepremičnine in ne kmetijskih. V dejanskih okoliščinah tega primera ne gre za očitano nezakonito prodajo oziroma za bistveno kršitev postopka v zvezi z dražbo. Zavrženje zahtevka kupca za odobritev pravnega posla v odločbi in sklepu Upravne enote Šmarje pri Jelšah glede dveh parcel ni vplivala na pravilnost in zakonitost dražbe, saj se odobritev zahteva za kmetijsko zemljišče, ne za dejansko stavbno zemljišče. 8. V postopku na prvi stopnji ni bila storjena nobena od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na obstoj katerih pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in 15. členom ZIZ). Sodišče druge stopnje je zato na podlagi 353. člena ZPP v zvezi z drugo točko 365. člena ZPP in 15. členom ZIZ zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu.

9. Drugi upnik sam krije svoje stroške tega pritožbenega postopka, ker ti niso bili potrebni za izvršbo po petem odstavku 38. člena ZIZ in ker s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP in 15. členom ZIZ).

1 Odgovoril je vodilni upnik po pooblaščeni odvetniški družbi z vlogo dne 11. 5. 2017. V vlogi je navedel, da ugotovitev ne vpliva bistveno na tržno vrednost, ker je znaten del območja poplavno ogrožen. Ta vloga je bila vročena drugemu upniku po pooblaščeni odvetniški družbi 29. 5. 2017 skupaj s sklepom o ugotovitvi vrednosti nepremičnin z dne 22. 5. 2017, kar dokazuje elektronska vročilnica.