Jedro

Pričakovana lastninska pravica, kot pravni standard, je varovana v primeru, ko je njena zemljiškoknjižna pridobitev mogoča neposredno na podlagi „perfektnega“ zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla, torej ko pridobitelj že ima, poleg veljavnega zavezovalnega pravnega posla, overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, le vknjižil se še ni. Širitev razlage tega pravnega standarda izven sprejetih okvirjev (do česar lahko pride npr. s tem, da se „podeli“ razpolagalnemu pravnemu poslu veljavnost za nazaj, kot je bilo to v konkretni zadevi) ni sprejemljiva, saj bi lahko privedla do prevelike oddaljitve od zakonskih pravil o prenosu lastninske pravice, v skrajnih primerih pa tudi „odprla vrata“ zlorabam.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sklep v izpodbijanih I. in III. točki izreka spremeni tako, da se ugovor hipotekarnega dolžnika z dne 30. 11. 2017 zavrne, hipotekarni dolžnik pa mora upniku v osmih dneh od vročitve tega sklepa povrniti 627,74 EUR stroškov ugovornega postopka.

II. Hipotekarni dolžnik mora upniku v osmih dneh od vročitve tega sklepa povrniti 660,74 EUR stroškov pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovoru hipotekarnega dolžnika z dne 30. 11. 2017 ugodilo in izvršbo zoper njega na nepremičnine, ki so v izreku sklepa konkretno navedene, ustavilo ter odredilo izbris zaznambe izvršbe v zemljiški knjigi pri teh nepremičninah (I. točka izreka), sklenilo, da hipotekarni dolžnik sam krije stroške ugovora (II. točka izreka), upnik pa sam krije stroške odgovora na ugovor (III. točka izreka).

2. Upnik se zoper sklep po pooblaščenki pravočasno pritožuje, izpodbija pa odločitev v I. in III. točki izreka iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Predlaga spremembo sklepa tako, da se ugovor hipotekarnega dolžnika zavrne in se mu naloži v plačilo stroške postopka, podrejeno pa razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek, vse s stroškovno posledico. Kot bistveno poudarja, da je obstoj pričakovane pravice podan le v primeru, ko obstaja perfekten zavezovalni in razpolagalni pravni posel, ki omogoča neposredno vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi. Nasprotuje stališču, da je med strankama dne 13. 12. 2016 obstajal tudi razpolagalni pravni posel ter da je posledično hipotekarni dolžnik imel lastninsko pravico v pričakovanju že 13. 12. 2016. Sklicuje se na določbe drugega in tretjega odstavka 33. člena, prvega odstavka 37. člena in 38. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa pojasnilo stališče sodne prakse glede varstva pridobitelja nepremičnine, ki ni hkrati tudi zemljiškoknjižni lastnik, ima pa lastninsko pravico v pričakovanju. Po stališču sodne prakse, ki izhaja iz odločb Ustavnega sodišča, Vrhovnega sodišča Republike Slovenije ter višjih sodišč,1 je pričakovana lastninska pravica, kot pravni standard, varovana v primeru, ko je njena zemljiškoknjižna pridobitev mogoča neposredno na podlagi „perfektnega“ zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla, torej ko pridobitelj že ima, poleg veljavnega zavezovalnega pravnega posla, overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, le vknjižil se še ni. Širitev razlage tega pravnega standarda izven sprejetih okvirjev (do česar lahko pride npr. s tem, da se „podeli“ razpolagalnemu pravnemu poslu veljavnost za nazaj, kot je bilo to v konkretni zadevi) po mnenju višjega sodišča ni sprejemljiva, saj bi lahko privedla do prevelike oddaljitve od zakonskih pravil o prenosu lastninske pravice, v skrajnih primerih pa tudi „odprla vrata“ zlorabam.2

5. V predmetni zadevi ni sporno, da je med glavnim dolžnikom in hipotekarnim dolžnikom pred zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi obstajal veljaven zavezovalni pravni posel - v notarskem zapisu notarke J. U. R. opr. št. SV 000 z dne 13. 12. 2016 sklenjena pogodba o preužitku, čemur upnik v pritožbi tudi pritrjuje. Ker so predmet pogodbe kmetijska zemljišča, je bila pogodba sklenjena pod odložnim pogojem pridobitve pravnomočne odločbe pristojne upravne enote o odobritvi, oziroma o tem, da odobritev ni potrebna (prim. 22. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih, v nadaljevanju ZKZ).3 V konkretnem primeru je odločba Upravne enote L. številka 000 z dne 27. 12. 2016, postala pravnomočna 3. 1. 2017, kar upnik dokazuje s pritožbi priloženo kopijo notarskega zapisa SV 000 z dne 13. 12. 2016, s katerim je spojena navedena odločba (priloga A17 v spisu).

6. Za presojo utemeljenosti ugovora hipotekarnega dolžnika, oziroma sedaj pritožbe upnika zoper sklep o ugoditvi ugovoru, je (bilo) odločilno odgovoriti na vprašanje, ali je pred zaznambo sklepa o izvršbi z dne 27. 12. 2016 v zemljiški knjigi (zaznamba učinkuje od 30. 12. 2016), s katero je upnik pridobil hipoteko na predmetnih nepremičninah, obstajal tudi veljaven („perfekten“) razpolagalni pravni posel. 7. Hipotekarni dolžnik je ugovoru zoper sklep o izvršbi priložil kopijo prej navedenega notarskega zapisa (priloga B11), v katerem je bila sklenjena pogodba o preužitku, ki vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice s strani preužitkarja (glavni dolžnik v tej zadevi F. T.) na prevzemnika (hipotekarni dolžnik v tej zadevi J. T.). Navedeni notarski zapis na 9. strani, kjer so podpisi strank in notarke, vsebuje zapis, da bo notarka izdala štiri odpravke tega notarskega zapisa po predložitvi s strani finančne uprave potrjenega izvoda in odobritvi pravnega posla s strani pristojnega upravnega organa za kmetijske zadeve. Ob vložitvi ugovora pa ni priložil popolne kopije notarskega zapisa, kar je razvidno iz upnikove priloge pod A17 v spisu, saj kopija (priloga B11) ne vsebuje uradnega zaznamka notarke z dne 6. 1. 2017 na 10. strani notarskega zapisa, iz katerega je razvidno, da je odločba Upravne enote L., številka 000 z dne 27. 12. 2016, kot priloga na predpisan način spojena s tem notarskim zapisom, niti kopije navedene odločbe. Upnik je v odgovoru na ugovor opozoril, da je bil odpravek notarskega zapisa pogodbe izdan šele 6. 1. 2017 in da je bil takrat dosežen standard lastninske pravice v pričakovanju.

8. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa zavzelo stališče, da zgolj dejstvo kasnejše izdaje odpravkov notarskega zapisa ne vpliva na nastanek pravice v pričakovanju in ne pomeni, da je takšna pravica nastala šele takrat. Obrazložilo je, da lastninska pravica v pričakovanju ne nastane, ko so strankam fizično izdani odpravki notarskega zapisa pogodbe, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, temveč ko razpolagalni pravni posel izpolni vse pogoje, zaradi katerih skupaj z zavezovalnim pravnim poslom predstavlja podlago za vpis v zemljiško knjigo. To stališče je načelno pravilno, vendar ne v konkretni zadevi, glede na ugotovljene okoliščine.

9. Že iz notarskega zapisa je razvidno, da so bile predmet pogodbe kmetijska zemljišča, za promet s kmetijskimi zemljišči pa je treba upoštevati specialne določbe ZKZ. V 22. členu navedenega zakona je predpisana zahteva po odobritvi pravnega posla s strani pristojne upravne enote (prvi odstavek), ki o tem odloči z odločbo, s katero odobri ali zavrne odobritev pravnega posla (drugi odstavek), ali pa odloči, da odobritev pravnega posla ni potrebna (tretji odstavek). V skladu s petim odstavkom 22. člen ZKZ je mogoča overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu le na podlagi pravnomočne odločbe _iz tega člena_, torej pravnomočne odločbe o odobritvi pravnega posla (iz drugega odstavka 22. člena ZKZ) ali pravnomočne odločbe, da odobritev pravnega posla ni potrebna (iz tretjega odstavka 22. člena ZKZ). Nadalje drugi odstavek 38. člena ZZK-1 predpisuje, da mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo soglasje, odobritev oziroma potrdilo v primeru, če je le-to izstavljeno v zvezi s pravnim poslom, za katerega je po zakonu, ki ureja promet tiste vrste nepremičnin, med katere glede na namen rabe, naveden v lokacijski informaciji, spada nepremičnina, na katero se nanaša zemljiškoknjižno dovolilo, potrebno pridobiti soglasje oziroma odobritev pristojnega organa oziroma potrdilo pristojnega organa, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna. Kot takšen posebni zakon je v konkretnem primeru treba upoštevati ZKZ. Drugi odstavek 33. člena ZZK-1 pa za primer, ko je v tem razdelku zakona določeno, da mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priložena določena listina, prepoveduje overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu, če mu ta listina ni priložena (kar v zvezi s kmetijskimi zemljišči posebej predpisuje specialna določba 22. člena ZKZ), ter da se listine iz prejšnjega odstavka spojijo z zemljiškoknjižnim dovolilom, na katerem je notar overil podpis, po pravilih, ki veljajo za spojitev listin, ki morajo biti priloženi notarski listini.

10. V konkretni zadevi je dolžnik kot preužitkar glede na navedene zakonske določbe lahko hipotekarnemu dolžniku kot prevzemniku izstavil (in izročil) za vknjižbo sposobno zemljiškoknjižno dovolilo4 šele 6. 1. 2017, ko je bila odločba upravne enote kot priloga spojena z notarskim zapisom, ko je torej šteti, da je razpolagalni pravni posel postal „perfekten“, in so tudi lahko bili izdani odpravki notarskega zapisa. V tem smislu je tudi treba razumeti pomen zapisa notarke na 9. strani notarskega zapisa o kasnejši izdaji odpravkov notarskega zapisa in pomen njihove izdaje šele 6. 1. 2017. 11. Upoštevaje navedene kogentne določbe ZKZ in ZZK-1 je materialnopravno nepravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je notarski zapis že pred zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi ustrezal pogojem listine, ki je veljavna podlaga za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo, in s tem pravnemu standardu „perfektnega“ razpolagalnega pravnega posla, kar upnik v pritožbi utemeljeno uveljavlja. Pridobitev pravnomočne odločbe iz tretjega odstavka 22. člena ZKZ je pomenila izpolnitev odložnega pogoja, pod katerim je bila sklenjena pogodba o preužitku kot zavezovalni del pravnega posla (prim. drugi odstavek 59. člena Obligacijskega zakonika - OZ), ne more pa učinkovati za nazaj tudi glede overitve zemljiškoknjižnega dovolila kot razpolagalnega dela pravnega posla. Brez predpisane pravnomočne odločbe, kot je bilo že pojasnjeno, namreč zemljiškoknjižno dovolilo ni veljavno overjeno, in brez priložene takšne odločbe tudi ne more priti do vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.5

12. Ker je sodišče prve stopnje napačno presodilo s strani hipotekarnega dolžnika priloženo listino in štelo, da je v času upnikove pridobitve hipoteke z zaznambo sklepa o izvršbi že imel lastninsko pravico v pričakovanju, je bilo treba pritožbi ugoditi in sklep spremeniti, kot je razvidno iz I. točke izreka tega sklepa (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. Zaradi spremembe odločitve o ugovoru je bilo treba spremeniti tudi odločitev o stroških, ki so nastali upniku z odgovorom na ugovor z dne 10. 1. 2018 (III. točka izreka izpodbijanega sklepa). Upnik je namreč v ugovornem postopku uspel in so bili stroški, priglašeni v odgovoru na ugovor dolžnika, za izvršbo potrebni (prim. prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ in peti odstavek 38. člena ZIZ). Višje sodišče je priznalo odvetniške stroške za odgovor na ugovor v skladu s 6. točko tarifne številke 27 Odvetniške tarife (v nadaljevanju OT) v višini 1.100 odvetniških točk, v skladu s tretjim odstavkom 11. člena OT izdatke v pavšalnem znesku v višini 2 % od vrednosti storitve do 1.000 točk in še 1% od presežka nad 1.000 točk (skupaj 21 točk), vse skupaj povečano za 22-odstotni DDV v skladu z drugim odstavkom 2. člena OT. Ob vrednosti točke 0,459 EUR (prvi odstavek 13. člena OT) je torej dolžnik dolžan upniku povrniti 627,74 EUR stroškov ugovornega postopka.

14. Glede na upnikov uspeh s pritožbo in potrebnost nastalih pritožbenih stroškov je dolžnik dolžan upniku povrniti tudi stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ). Na enaki podlagi, kot je odmerilo stroške ugovornega postopka, je višje sodišče odmerilo tudi stroške pritožbenega postopka, pri čemer pa je upnik upravičen tudi do povrnitve plačane sodne takse za pritožbo v višini 33,00 EUR, skupaj je torej upravičen do povrnitve 660,74 EUR stroškov pritožbenega postopka.

15. Povrnitve zakonskih zamudnih obresti od stroškov ugovornega in pritožbenega postopka upnik ni zahteval. 1 Prim. npr. odločbe: Ustavno sodišče Up-591/10 z dne 2. 12. 2010, Vrhovno sodišče RS II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2012, II Ips 284/2015 z dne 18. 2. 2016, III Ips 35/2015 z dne 22. 4. 2016, III Ips 127/2014 z dne 22. 4. 2016, II Ips 328/2015 z dne 19. 5. 2016, VSL II Cp 787/2017 z dne 7. 3. 2018, III Ip 305/2018 z dne 5. 4. 2018 in druge. 2 Prim. dr. Aleš Galič „Praktični primeri glede razmerja med obligacijsko in stvarnopravno naravo zahtevka“, Pravni letopis 2013, str. 17 in 18; dr. Matjaž Tratnik „Lastninska pravica v pričakovaju“, Pravna praksa 2/2013, in „Vnovič o lastninski pravici v pričakovanju“, Pravna praksa 48/2016. 3 Glej načelno pravno mnenje, sprejeto na občni seji Vrhovnega sodišča RS 6. 4. 2012. 4 Prim. odločba Ustavnega sodišča Up-591/10-15 z dne 2. 12. 2010, 9. točka obrazložitve. 5 Prim. npr. sklepa VSK CDn 272/2013 z dne 21 .8. 2013 in Cdn 125/2013 z dne 23. 5. 2013.