Jedro

Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožnici, ki ob sklicevanju na 58. člen OZ trdi, da je prišlo do konvalidacije pogodbe. Skladno s tem določilom je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale. Ker to velja tudi za spremembo pogodbe, je dogovor pravdnih strank, da toženki v obdobju epidemije ne bo treba plačevati najemnine, veljaven.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se prvostopenjska sodba spremeni: a) v I. točki izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek tožnice, da ji mora toženka plačati 3.300,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 6. 2021 do plačila; b) v II. točki izreka pa tako, da mora tožnica povrniti toženki njene stroške postopka v znesku 468,48 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 8. 2022 do plačila.

II. Tožnica mora v osmih dneh od prejema te sodbe povrniti toženki njene stroške pritožbenega postopka v znesku 499,14 EUR, v primeru zamude pa tudi zakonske zamudne obresti od zamude do plačila.

Obrazložitev

**Uvodno pojasnilo**

1. Pravda izvira iz Pogodbe o najemu poslovnega prostora z dne 1. 3. 2019 (list. št. 7-10) v nadaljevanju: Pogodba), s katero je tožnica toženki oddala v najem poslovni prostor na A. 69 skupaj z vrtom. S to Pogodbo sta se pravdni stranki med drugim dogovorili, da bo toženka tožnici plačevala po 600,00 EUR mesečne najemnine in sicer v petih dneh po izstavitvi računa tožnice za tekoči mesec (4. člen Pogodbe). V obdobju epidemije C-19 toženka najemnine ni plačevala. Zato ji je tožnica 1. 6. 2021 za obdobje od 1. 11. 2020 do 30. 4. 2021 izdala vtoževani račun št. 015-2021 (na list. št. 111), pri čemer iz računa z isto številko, izdanega istega dne (list. št. 472) izhaja, da se nanaša na obdobje 1. 12. 2020 do 16. 5. 2021. S tem računom od toženke zahteva plačilo 3.300,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 6. 2021. **Izpodbijana sodba**

2. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo - torej je toženki naložilo, da tožnici plača 3.300,00 EUR s pripadki (I. točka izreka). Hkrati ji je naložilo, naj tožnici povrne njene pravdne stroške v znesku 250,00 EUR s pripadki (II. točka izreka).

3. V dokaznem postopku je ugotovilo odločilno pravno dejstvo, (1) da je v oktobru 2021 B. B. obljubil toženki, da je v času epidemije C-19 najemnine ne bo treba plačati (9. točka obrazložitve). Na podlagi neprerekanih navedb pravdnih strank3 pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da so med pravdnima strankama nesporna tudi naslednji pravni dejstva: (2) da je B. B. prokurist tožnice in (3) da je na tistem računu tožnice 015-2021 z dne 1. 6. 2021 (list. št. 47), ki ga je v spis vložila toženka, zapisano, da se izdaja za čas od 1. 12. 2020 do polovice maja 2021 v skupnem znesku 3.300,00 EUR ter da se z njim zahteva najemnina, povrnjena s strani Vlade RS v PKP7. 4. Sodišče prve stopnje je ob sklicevanju na 12. člen Zakona o poslovni stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) pojasnilo, da mora biti najemna pogodba za poslovni prostor sklenjena v pisni obliki, sicer ni veljavna. Presodilo je, da morajo biti, tako kot izhaja iz 55. člena Obligacijskega zakonika (OZ) tudi vse kasnejše spremembe ali dopolnitve sklenjene v določeni obliki, sicer niso veljavne. Ker pa s strani toženke zatrjevani dogovor, da ji za vtoževano obdobje zaradi epidemije C-19 najemnine ne bo treba plačati, ni bil sklenjen v pisni obliki, pač pa ustno, je presodilo, da ni veljaven. Zato je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo.

**Pritožba toženke in odgovor tožnice**

5. Proti tej sodbi se je toženka pravočasno pritožila. Uveljavljala je pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Predlagala je spremembo izpodbijane sodbe tako, da pritožbeno sodišče tožbo zavrže, podrejeno pa, da tožbeni zahtevek zavrne in tožnici naloži v plačilo njenih stroškov pritožbenega postopka.

6. V odgovoru na pritožbo pa je tožnica predlagala zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe. Navedla je, da se ne misli več pregovarjati, ker na ta račun služi le odvetnik, ki mu je v interesu zavlačevanje postopka in s tem večanje zaslužka ter da upa, da sodišče ne bo podleglo navadnim pravniškim akrobacijam.

**K odločitvi o pritožbi**

7. Pritožba je utemeljena. Razlogi za tako presojo so navedeni v nadaljevanju.

_Posebnosti postopka v sporu majhne vrednosti_

8. Tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR. Zato je sodišče ta gospodarski spor vodilo po določbah za postopke v sporih majhne vrednosti (495. člen ZPP). Sodbo, izdano v takem postopku je mogoče izpodbijati le zaradi zmotne uporabe materialnega prava in absolutne bistvene kršitve določil pravdnega postopka (prvi odstavek 458. člena ZPP). V sporu majhne vrednosti je pritožbeno sodišče vezano na dejansko stanje, ki ga med postopkom ugotovi sodišče prve stopnje (prvi odstavek 458. člena ZPP). O pritožbi je na podlagi določila petega odstavka 458. člena ZPP odločila sodnica posameznica.

_Odgovori na posamezne pritožbene navedbe_

9. Na pritožbene navedbe, ki niso odločilne v tej zadevi. pritožbeno sodišče, upoštevajoč določilo prvega odstavka 360. člena ZPP ne odgovarja4. _K spremembi odločitve o glavni stvari_

10. Na ugotovljeno dejstvo s strani sodišča prve stopnje, da je med pravdnima strankama na podlagi ustne obljube prokurista tožnice prišlo do dogovora, da tožnica toženki za čas epidemije C-19 najemnine ne bo zaračunavala, je torej pritožbeno sodišče vezano.

11. Toženka v obdobju petih ali šestih mesecev najemnine ni plačevala, dogovora o tem, da ga ne bo, pa se je držala tudi tožnica, saj ji računov ni izdajala.

12. Sodišče prve stopnje je ob sklicevanju na prvi odstavek 55. člena OZ sicer pravilno pojasnilo, da morajo biti takrat, kadar zakon predpisuje, da je pogodba, če ni sklenjena v pisni obliki, nična, v pisni obliki sklenjene tudi kasnejše spremembe, sicer niso veljavne. Vendar pa je upoštevajoč, da v vtoževanem obdobju tožnica toženki ni izdajala računov, spregledalo, da se je ustno spremenjeno pogodbo o neplačevanju najemnine v tem obdobju spoštovala. Glede na navedeno pritožbeno sodišče pritrjuje pritožnici, ki ob sklicevanju na 58. člen OZ trdi, da je prišlo do konvalidacije pogodbe. Skladno s tem določilom je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale. Ker to velja tudi za spremembo pogodbe, je dogovor pravdnih strank, da toženki v obdobju epidemije ne bo treba plačevati najemnine, veljaven.

13. Drži sicer navedba tožnice v drugi pripravljalni vlogi (list. št. 85), da _v nobenem zakonu ali odloku ne piše, da najemnikom v času epidemije in zaprtja dejavnosti ni potrebno plačevati najemnine_. Vendar pa to ne pomeni, da so v času epidemijo izgubila veljavo tudi tista določila OZ, po katerih sklenjene pogodbe pogodbene stranke vežejo (prvi odstavek 9. člena OZ). Glede na navedeno je tudi dogovor o neplačevanju najemnine v vtoževanem obdobju za tožnico obvezujoč.

14. Tožnica je tudi navedla, da _je toženki vtoževani račun izstavila zato, ker je Vlada RS sprejela sklep o subvencioniranju vseh stroškov dejavnosti, ki so bile prisiljene ustaviti poslovanje in da so tudi gostinci v tem času imeli možnost zaprositi za subvencijo_. Tako njeno stališče je logično in sprejemljivo, vendar za nastop pravnih učinkov ne zadošča. Zgolj na podlagi te navedbe torej dogovor o neplačevanju najemnine ni izgubil veljave.

15. Skladno z načelnim določilom drugega odstavka 9. člena OZ obveznost ugasne bodisi na podlagi dogovora pogodbenih strank, bodisi na podlagi zakona. Isti zakon pa v prvem odstavku 112. člena konkretno določa, da lahko takrat, kadar po sklenitvi pogodbe nastopijo okoliščine, zaradi katerih se ne da doseči namena pogodbe v tolikšni meri, da pogodba ne ustreza pričakovanjem pogodbenih strank in bi bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti jo v veljavi takšno, kakršna je, stranka, ki ji je izpolnitev v breme, _zahteva razvezo pogodbe_. Zato bi s sklicevanjem _na subvencijo, ki da bi jo toženka lahko prejela, če bi zanjo zaprosila_, tožnica (_morda_) uspela le, če bi skladno z določilom prvega odstavka 112. člena OZ zahtevala razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. Tega pa ni storila. Zato je na podlagi že citiranega prvega odstavka 9. člena OZ vezana na dogovor, da toženki najemnine za vtoževane mesece ni treba plačati.

16. K temu pritožbeno sodišče še dodaja, da je sicer zmotno pravno stališče pritožnice, da _dejstvo o tem, ali je bila toženki odobrena subvencija_, spada v trditveno breme tožnice. Skladno z določilom 212. člena ZPP mora vsaka stranka navesti dejstva in predlagati dokaze, na katere opira svoj zahtevek, ali s katerimi izpodbija navedbe in dokaze nasprotnika. Oziroma enostavno povedano: vsaka stranka mora navesti in dokazati dejstva, ki so njej v prid. Ker je dejstvo, da subvencije ni prejela, toženki v prid, bi morala ona navesti in dokazati, da bodisi ni upravičena do nje po Zakonu o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije C-19 ali pa, da je storila vse, kar je potrebno, da bi to subvencijo prejela, pa ji to iz določenih razlogov ni uspelo.

17. Vendar ker tožnica, zdi se, zaradi nepoznavanja prava, razveze pogodbe (o neplačevanju najemnine med epidemijo) ni zahtevala, niti bistveno, kdo bi moral zatrjevati in dokazovati, da toženka subvencije ni prejela. To vprašanje bi bilo pomembno le v primeru, če bi tožnica razvezo pogodbe zahtevala. Ker pa tega ni storila, jo pogodba, sklenjena na podlagi obljube njenega prokurista, da toženki najemnine med epidemijo ne bo zaračunavala, kot rečeno, veže. 18. Iz zgornje obrazložitve je razvidno, da je izpodbijana sodba oprta na zmotno uporabljeno materialno pravo. Zato je pritožbeno sodišče na podlagi določila 5. alineje 358. člen ZPP pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo v glavni stvari spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožnice zavrnilo.

_K spremembi odločitve o stroških postopka_

19. Sprememba odločitve o glavni stvari je imela za posledico tudi spremembo odločitve o stroških postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je toženki za ugovor in prvo pripravljalno vlogo priznalo dvakrat po 300 točk, za obvestilo stranki pa dvakrat po 20 točk. Nagrade za drugo pripravljalno vlogo ji ni priznalo. Stranki lahko v SMV skladno z določilom 452. člena ZPP vložita le vsaka po dve vlogi. Po prejemu prve pripravljalne vloge lahko toženka vloži pripravljalno vlogo, v kateri odgovori na navedbe tožnice. Toženka je (poleg ugovora) še v obeh nadaljnjih vlogah navedla, da ni bila upravičena do pomoči v obliki kritja nekaterih fiksnih stroškov. Poleg tega je v zadnji vlogi govorila tudi o dejstvih, ki s tožbenim zahtevkom nimajo prav nobene zveze. Zato ji pritožbeno sodišče nagrade za drugo vlogo ni priznalo (prvi odstavek 155. člena ZPP). Prav tako ji ni priznalo stroškov za posvetovanjem s stranko, saj gre za nagrado, ki je vsebovana v osnovnih opravilih. Toženki tako pripada 640 odvetniških točk, kar ob vrednosti točke 0,6 EUR na dan prvostopenjske sodbe znaša 384,00 EUR, upoštevajoč 22 % DDV pa 468,48 EUR. Te stroške bo morala tožnica toženki plačati z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 8. 2022 do plačila, saj je prvostopenjsko sodbo prejela 18. avgusta 2022, paricijski rok pa znaša 8 dni.

_K odločitvi o stroških pritožbenega postopka_

20. Odločitev o stroških pritožbenega postopka toženke je oprta na določilo prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Od vrednosti spornega predmeta je pritožbeno sodišče toženki za sestavo pritožbe priznalo po tar. št. 21/1 OT 375 točk, po tar. št. 39 pa 20 točk za obvestilo stranki, to je skupno 395 točk, kar znaša 273,00 EUR, upoštevajoč 22 % DDV pa 289,14 EUR. Ob upoštevanju takse za pritožbeni postopek v znesku 210,00 EUR priznani stroški toženke znašajo 499,14 EUR. Če teh stroškov tožnica toženki ne bo povrnila v osmih dneh od prejema te sodbe, pa ji bo morala po preteku tega roka morala plačati tudi zakonske zamudne obresti od zamude do plačila.

1 Ta račun je v spis vložila tožnica. 2 Ta račun je v spis vložila toženka. 3 Po določilu drugega odstavka 214. člena ZPP se dejstva, ki jih stranka ne zanika, ali jih zanika brez navajanja razlogov, se štejejo za priznana. 4 Npr. na zmotno pritožbeno stališče, po katerem ZPP še vedno zahteva, da sodišče v primeru ugoditve tožbenemu zahtevku vzdrži izdan sklep po izvršbi v veljavi.