Jedro

Za odločitev o tožničini pravici do uporabe parkirnih mest bo treba najprej ugotoviti, ali je kupila poslovne prostore v taki zgradbi, da za pogodbeni stranki lahko veljajo določbe SZ in ali je že določeno funkcionalno zemljišče okrog sporne zgradbe, kako je določeno in ali je določeno v skladu s pogodbami, ki jih je sklepala tožena stranka. Pa tudi če so parkirna mesta okrog zgradbe del pravilno odmerjenega funkcionalnega zemljišča, revizija pravilno poudarja, da zahteva tožeča stranka samo izročitev štirih parkirnih mest v posest in to na podlagi kupne pogodbe, ki jo je sklenila s toženo stranko in zato ne more biti odvisna od drugih lastnikov in uporabnikov zgradbe, če ti niso kupili pravice do parkirnih mest. Seveda pa bo morala tožeča stranka dokazati, da je resnično kupila pravico do uporabe parkirnih mest neposredno ob poslovni stavbi. Če tega ne bo dokazala, bo sodišče lahko samo deloma ugodilo njenemu tožbenemu zahtevku in ji omogočilo izključno uporabo štirih parkirnih mest kje drugje na parkirišču.

Izrek

1. Reviziji se delno ugodi, razveljavita se sodbi sodišč druge in prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka za izročitev štirih parkirnih mest (prva alinea 2. točke izreka prve sodbe) in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

2. Revizija se zavrže v delu, ki se nanaša na plačilo 101.928 tolarjev za odpravo napak po primopredajnem zapisniku (druga alinea 2. točke izreka prve sodbe).

3. Odločitev o stroških revizije se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka v 15 dneh izročiti tožeči stranki: - notarsko overjeni prepis prodajne pogodbe z dne 4.3.1997 z vso dokumentacijo, ki je potrebna za vpis tožnice v zemljiško knjigo; - garancijo izvajalcev gradbenih del ter vse ostale listine, ki so potrebne za izvedbo tehničnega pregleda in pridobitev uporabnega dovoljenja za poslovne prostore v prvem nadstropju poslovne zgradbe na v Ljubljani.

Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek, po katerem bi ji morala tožena stranka: - izročiti štiri parkirna mesta v Ljubljani (parc. št. 445/3 k.o...) neposredno ob poslovni stavbi - izmed parkirnih mest, označenih na skici (priloga A 10); - plačati stroške za odpravo napak po primopredajnem zapisniku v višini 101.928 tolarjev z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila.

Proti tej sodbi sta se pritožili obe pravdni stranki, toda sodišče druge stopnje je pritožbi zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

Proti zavrnilnemu delu sodbe pritožbenega sodišča, s katero je postala pravnomočna prvostopenjska sodba, je pravočasno vložila revizijo tožeča stranka. Uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Uradni list RS, št. 12/03 - uradno prečiščeno besedilo) pred sodiščema prve in druge stopnje. Predlaga spremembo sodb in ugoditev celotnemu tožbenemu zahtevku, podrejeno pa razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje ter vrnitev zadeve v odločanje prvostopenjskemu sodišču. Zmotno uporabo materialnega prava vidi v napačnem tolmačenju dela prodajne pogodbe z dne 4.3.1997, ki se nanaša na izročitev parkirnih mest. Meni, da je pogodba jasna in izraža voljo strank. V II. točki določa predmet pogodbe in sicer so v prvem odstavku določeni poslovni prostori, v drugem odstavku pa je navedeno, da poslovnim prostorom pripadajo štiri parkirna mesta.V tretjem odstavku tega člena je še navedeno, da "so poslovni prostori, izmere, lega in opremljenost razvidni iz projektne dokumentacije, ki je priloga k tej pogodbi". V III. točki pogodbe je določena kupnina za poslovni prostor iz II. točke, torej za poslovne prostore, za parkirna mesta in za pripadajočo solastninsko pravico na skupnih prostorih, delih in napravah ter na funkcionalnem zemljišču iz 5. odstavka II. točke pogodbe. Opozarja še na intabulacijsko klavzulo iz VIII. točke pogodbe in dodaja, da tožeča stranka zahteva parkirna mesta, za katera višje sodišče pritrjuje, da so predmet pogodbe. Pri tem se strinja, da ni bistvena izključna lastninska pravica na parkirnih mestih, saj tožeča stranka zahteva le izročitev parkirnih mest v posest na podlagi pogodbe. Drugi kupci v pogodbah niso imeli dogovorjenih pripadajočih parkirnih mest, zato tožnica vztraja pri tistih štirih mestih, ki so označena v projektni dokumentaciji in ne katerih koli od 200 parkirnih mest na novo odmerjenem funkcionalnem zemljišču. Ker je tožena stranka sestavila pogodbo in vanjo vnesla določbo o parkirnih mestih, gredo morebitna nejasna določila v njeno škodo. Tožeča stranka je namreč plačala kupnino za predmet iz I. in II. točke prodajne pogodbe, torej tudi za parkirna mesta, skupne dele in naprave ter celo funkcionalno zemljišče, ki doslej še ni določeno. Uporaba 9. člena Stanovanjskega zakona v zvezi s to pogodbo ni pravilna, saj ne gre za spor med solastniki posameznih delov stavbe v zvezi s parkirišči na funkcionalnem zemljišču. Revizija se upira tudi zavrnitvi tožbenega zahtevka za plačilo stroškov odprave napak na parketu. Te so bile navedene v zapisniku in izrecno uveljavljene, zato gre kupcu zahtevek za znižanje kupnine ali za plačilo odprave napak, vsaj kot odškodnina po drugem odstavku 488. člena ZOR ali po 621. členu ZOR. Sklicuje se tudi na temeljna načela ZOR o enaki vrednosti dajatev (prodana in plačana parkirišča), načelo vestnosti in poštenja ter načelo prepovedi povzročanja škode. V zvezi s tožbo toženkinega podjetja proti toženi stranki v zadevi VIII Pg 287/98 navaja, da je prvostopenjsko sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku za parkirna mesta. Bistveno kršitev določb ZPP vidi revizija v tem, da so razlogi sodb prvostopenjskega in drugostopenjskega sodišča v nasprotju z ugotovljenim dejanskim stanjem.

Po 375. členu ZPP je bila revizija vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija je delno utemeljena, kolikor se nanaša na tisti del tožbenega zahtevka, s katerim tožeča stranka zahteva izročitev štirih parkirnih mest. Sodišči prve in druge stopnje sta zmotno uporabili materialno pravo, ker sta šteli, da so parkirna mesta na funkcionalnem zemljišču zgradbe in da tožeča stranka glede na določbe Stanovanjskega zakona (SZ, Uradni list RS, št. 81/91-92/00) od tožene stranke ne more zahtevati ničesar.

V zvezi s tem je treba najprej poudariti načelo svobodnega urejanja obligacijskih razmerij (10. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR, Uradni list SFRJ, št. 29/78-57/89), ki ga omejujejo samo prisilni predpisi. V obravnavanem primeru sta tožeča in tožena stranka sklenili pogodbo o prodaji oziroma nakupu nepremičnine in tedaj veljavni Zakon o temeljnih lastninsko pravnih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 8/80-36/90) je to omogočal. V drugem odstavku 9. člena je izrecno omogočal občanom, da imajo lastninsko pravico na poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in solastninsko pravico, ki je lahko na nerazdeljeni stvari (13. člen ZTLR), ali na razdeljeni stvari, ki omogoča razpolaganje s solastninskim delom, brez soglasja drugih lastnikov (14. člen ZTLR). Iz pogodbe z dne 4.3.1997 izhaja, da je tožeča stranka kupila poslovne prostore, ki so navedeni v II. točki pogodbe, pri čemer je za poslovne prostore izrecno napisano, da jih prevzema v last (prvi odstavek), za štiri parkirna mesta pa je navedeno samo to, da pripadajo poslovnim prostorom. Njihova pravna podlaga je samo na splošno pojasnjena v petem odstavku II. točke pogodbe, ki pove, da "poslovnim prostorom, ki so predmet te pogodbe, pripada solastninska pravica na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah in pravica souporabe pripadajočega funkcionalnega zemljišča". Ali je tožnica s pogodbo pridobila lastninsko pravico, ali pa so parkirna mesta samo del funkcionalnega zemljišča, v pogodbi ni pojasnjeno in sodišče prve stopnje, ki je štelo, da so sestavni del funkcionalnega zemljišča, za to ni napisalo razlogov. Sodišče druge stopnje se je pri tem sklicevalo na 9. člen SZ, ki opredeljuje funkcionalno zemljišče kot tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno uporabi stanovanjske hiše in njeni rabi in brez katerega ne more funkcionirati. Pri tem zakonodajalec primeroma navaja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro, počitek in podobno. To pa ne pomeni, da so vsi parkirni prostori lahko samo funkcionalno zemljišče, saj zakonodajalec omogoča različno rabo funkcionalnega zemljišča (primerjaj prvi in drugi odstavek tega člena), sedaj veljavni Stanovanjski zakon (SZ - 1, Uradni list RS, št. 69/03) pa v četrtem odstavku 20. člena izrecno predvideva posebno odmero parkirnega mesta, ki se ne šteje kot poseben skupni del stavbe. Pri vsem tem pa ni mogoče spregledati, da Stanovanjski zakon ureja lastninskopravna razmerja v večstanovanjskih hišah, obravnavana zgradba pa ima (vsaj deloma) poslovne prostore in tožnica je kupila take prostore.

Zato bo treba za odločitev o tožničini pravici do uporabe parkirnih mest najprej ugotoviti, ali je kupila prostore v taki zgradbi, da za pogodbeni stranki lahko veljajo določbe SZ in ali je že določeno funkcionalno zemljišče okrog sporne zgradbe, kako je določeno in ali je določeno v skladu s pogodbami, ki jih je sklepala tožena stranka. Pa tudi če so parkirna mesta okrog zgradbe del pravilno odmerjenega funkcionalnega zemljišča, revizija pravilno poudarja, da zahteva tožeča stranka samo izročitev štirih parkirnih mest v posest in to na podlagi kupne pogodbe, ki jo je sklenila s toženo stranko in zato ne more biti odvisna od drugih lastnikov in uporabnikov zgradbe, če ti niso kupili pravice do parkirnih mest. Seveda pa bo morala tožeča stranka dokazati, da je resnično kupila pravico do uporabe parkirnih mest neposredno ob poslovni stavbi. Če tega ne bo dokazala, bo sodišče lahko samo deloma ugodilo njenemu tožbenemu zahtevku in ji omogočilo izključno uporabo štirih parkirnih mest kje drugje na parkirišču. Tako se izkaže, da revizija utemeljeno opozarja na napačno tolmačenje določb pogodbe z dne 4.3.1997, do katere je prišlo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Zato je Vrhovno sodišče na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP delno ugodilo reviziji in razveljavilo ta del sodb sodišč druge in prve stopnje, da bo mogoče popolneje ugotoviti dejansko stanje in ob pravilni razlagi pogodbe ponovno odločiti o tem delu tožbenega zahtevka.

Drugače je revizijsko sodišče ravnalo s tistim delom revizije, ki se nanaša na plačilo 101.928 tolarjev z obrestmi. Ta del tožbenega zahtevka temelji na drugačni dejanski in pravni podlagi, zato je treba v skladu z drugim odstavkom 41. člena ZPP vrednost tega dela tožbenega zahtevka presojati posebej. Ker vtoževani znesek ne presega zneska 1.000.000 tolarjev, ki je v drugem odstavku 367. člena ZPP določen kot revizijski prag, in ker ne gre za predmet tožbenega zahtevka iz tretjega odstavka tega člena, revizija ni dovoljena. Zato jo je sodišče zavrglo po 377. členu ZPP v zvezi s 374. členom ZPP, ker tega ni storilo že sodišče prve stopnje.

O pravdnih stroških je sodišče odločilo po tretjem odstavku 165. člena ZPP. Odločitev v zvezi s stroški revizije je pridržalo, da bo o njih odločilo sodišče prve stopnje, ki bo na koncu postopka odločilo o vseh pravdnih stroških skupaj.