UPRS Sodba I U 1030/2023-22

Jedro

Izpodbijana odločba je ustrezno obrazložena, toženka je pri vsaki kršitvi pravil oziroma standardov ocenjevanja vrednosti nepremičnin konkretno navedla, v čem je kršitev, podala je tudi izračune konkretnih vrednosti in ni zgolj pavšalno negirala tožnikovih pojasnil, kot se zatrjuje v tožbi. Ustrezno je tudi obrazložila izbiro izrečenega ukrepa, to je odvzema dovoljenja. Navedla je, da gre pri očitanih kršitvah za ponavljajoče se kršitve določb ZRev-2 oziroma predpisov s področja ocenjevanja vrednosti, saj je tožniku z odločbami predhodno že trikrat izrekla opomin zaradi kršitev pravil ocenjevanja vrednosti. Pojasnila je, zakaj šteje, da izrečeni ukrep ni nesorazmeren, in sicer da kljub izrečenim opominom tožnik še vedno krši pravila ocenjevanja vrednosti in torej predhodno izrečeni ukrepi niso zadoščali za odpravo kršitev in izboljšanje njegovega dela. V izreku izpodbijane odločbe je navedla, da so bili tožniku zaradi kršitev pravil ocenjevanja vrednosti izrečeni trije opomini, kar v povezavi s pristojnostjo toženke ter glede na določbi 88. in 99. člena ZRev-2 sodišču zadostuje za presojo relevantne okoliščine, to je ponavljanje kršitev (zakon namreč ne določa npr., da bi moralo iti za ponavljanje istovrstnih kršitev).

Izrek

I.Tožba se zavrne.

II.Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1.Agencija za javni nadzor nad revidiranjem (v nadaljevanju toženka oziroma Agencija) je z izpodbijano odločbo odločila, da je tožnik kot pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin pri pripravi cenitvenega poročila o oceni vrednosti nepremičnine z naslovom Poročilo o oceni tržne vrednosti Poslovnega objekta s pripadajočim zemljiščem na lokaciji ... Šempetru pri Gorici za namen prodaje - sprejemanja poslovne odločitve na dan 18. 8. 2021 za naročnika A., d. d., Ljubljana, z dne 18. 8. 2021 (v nadaljevanju Poročilo) kršil 88. člen Zakona o revidiranju (v nadaljevanju ZRev-2), ki med drugim določa, da mora ocenjevanje vrednosti potekati na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, ki poleg Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju MSOV) Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti vključujejo druga pravila ocenjevanja vrednosti, ki jih izdaja oziroma določa Slovenski inštitut za revizijo, in druge zakone, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, saj iz opravljenega nadzora nad opravljanjem nalog pooblaščenega ocenjevalca izhaja utemeljen sum, da je kršil pravila ocenjevanja vrednosti, to je MSOV in Slovenski poslovnofinančni standard 2 - Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah (v nadaljevanju SPS 2 ), in sicer je kršil:

1.Agencija za javni nadzor nad revidiranjem (v nadaljevanju toženka oziroma Agencija) je z izpodbijano odločbo odločila, da je tožnik kot pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin pri pripravi cenitvenega poročila o oceni vrednosti nepremičnine z naslovom Poročilo o oceni tržne vrednosti Poslovnega objekta s pripadajočim zemljiščem na lokaciji ... Šempetru pri Gorici za namen prodaje - sprejemanja poslovne odločitve na dan 18. 8. 2021 za naročnika A., d. d., Ljubljana, z dne 18. 8. 2021 (v nadaljevanju Poročilo) kršil 88. člen Zakona o revidiranju (v nadaljevanju ZRev-2), ki med drugim določa, da mora ocenjevanje vrednosti potekati na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, ki poleg Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju MSOV) Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti vključujejo druga pravila ocenjevanja vrednosti, ki jih izdaja oziroma določa Slovenski inštitut za revizijo, in druge zakone, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, saj iz opravljenega nadzora nad opravljanjem nalog pooblaščenega ocenjevalca izhaja utemeljen sum, da je kršil pravila ocenjevanja vrednosti, to je MSOV in Slovenski poslovnofinančni standard 2 - Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah (v nadaljevanju SPS 2), in sicer je kršil:

1.Agencija za javni nadzor nad revidiranjem (v nadaljevanju toženka oziroma Agencija) je z izpodbijano odločbo odločila, da je tožnik kot pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin pri pripravi cenitvenega poročila o oceni vrednosti nepremičnine z naslovom Poročilo o oceni tržne vrednosti Poslovnega objekta s pripadajočim zemljiščem na lokaciji ... Šempetru pri Gorici za namen prodaje - sprejemanja poslovne odločitve na dan 18. 8. 2021 za naročnika A., d. d., Ljubljana, z dne 18. 8. 2021 (v nadaljevanju Poročilo) kršil 88. člen Zakona o revidiranju (v nadaljevanju ZRev-2), ki med drugim določa, da mora ocenjevanje vrednosti potekati na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, ki poleg Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju MSOV) Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti vključujejo druga pravila ocenjevanja vrednosti, ki jih izdaja oziroma določa Slovenski inštitut za revizijo, in druge zakone, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, saj iz opravljenega nadzora nad opravljanjem nalog pooblaščenega ocenjevalca izhaja utemeljen sum, da je kršil pravila ocenjevanja vrednosti, to je MSOV in Slovenski poslovnofinančni standard 2 - Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah (v nadaljevanju SPS 2 ), in sicer je kršil:

1.Agencija za javni nadzor nad revidiranjem (v nadaljevanju toženka oziroma Agencija) je z izpodbijano odločbo odločila, da je tožnik kot pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin pri pripravi cenitvenega poročila o oceni vrednosti nepremičnine z naslovom Poročilo o oceni tržne vrednosti Poslovnega objekta s pripadajočim zemljiščem na lokaciji ... Šempetru pri Gorici za namen prodaje - sprejemanja poslovne odločitve na dan 18. 8. 2021 za naročnika A., d. d., Ljubljana, z dne 18. 8. 2021 (v nadaljevanju Poročilo) kršil 88. člen Zakona o revidiranju (v nadaljevanju ZRev-2), ki med drugim določa, da mora ocenjevanje vrednosti potekati na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, ki poleg Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju MSOV) Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti vključujejo druga pravila ocenjevanja vrednosti, ki jih izdaja oziroma določa Slovenski inštitut za revizijo, in druge zakone, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, saj iz opravljenega nadzora nad opravljanjem nalog pooblaščenega ocenjevalca izhaja utemeljen sum, da je kršil pravila ocenjevanja vrednosti, to je MSOV in Slovenski poslovnofinančni standard 2 - Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah (v nadaljevanju SPS 2), in sicer je kršil:

1.Agencija za javni nadzor nad revidiranjem (v nadaljevanju toženka oziroma Agencija) je z izpodbijano odločbo odločila, da je tožnik kot pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin pri pripravi cenitvenega poročila o oceni vrednosti nepremičnine z naslovom Poročilo o oceni tržne vrednosti Poslovnega objekta s pripadajočim zemljiščem na lokaciji ... Šempetru pri Gorici za namen prodaje - sprejemanja poslovne odločitve na dan 18. 8. 2021 za naročnika A., d. d., Ljubljana, z dne 18. 8. 2021 (v nadaljevanju Poročilo) kršil 88. člen Zakona o revidiranju (v nadaljevanju ZRev-2), ki med drugim določa, da mora ocenjevanje vrednosti potekati na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, ki poleg Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju MSOV) Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti vključujejo druga pravila ocenjevanja vrednosti, ki jih izdaja oziroma določa Slovenski inštitut za revizijo, in druge zakone, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, saj iz opravljenega nadzora nad opravljanjem nalog pooblaščenega ocenjevalca izhaja utemeljen sum, da je kršil pravila ocenjevanja vrednosti, to je MSOV in Slovenski poslovnofinančni standard 2 - Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah (v nadaljevanju SPS 2 ), in sicer je kršil:

1.MSOV 102 - Raziskave in skladnost, odstavek 20.2, SPS 2 - odstavek 4, SPS 2 - odstavek 5, in SPS 2 - odstavek 6. točka j), saj tožnik v Poročilu ni pojasnil določitve potencialne najemnine za ocenjevani objekt, na način, da bi lahko bralec oziroma drug ocenjevalec to preverila oziroma bi lahko razumela. Hkrati je v Poročilo vključil nepregledne in neprečiščene tabele, ki naj bi bile osnova za določitev potencialne najemnine ter metodološko napačno ocenil nadomestitveno rezervo.

2.MSOV 102 - Raziskave in skladnost, odstavek 20.2, SPS 2 - odstavek 2, točka b), saj je v Poročilu storil računske napake, ki se nanašajo na izračun premije za ohranitev kapitala ter izračun mere kapitalizacije, ki posledično vplivata tudi na izračun ocene vrednosti.

3.MSOV 102 - Raziskave in skladnost, odstavek 20.2 in SPS 2 - odstavek 2, točka i), saj pri oceni vrednosti lastninske pravice ni upošteval, da je ocenjevana nepremičnina obremenjena s stvarnimi služnostmi, niti se ni do obremenitev opredelil.

4.MSOV 102 - Raziskave in skladnost, odstavek 20.2, SPS 2 - odstavek 5, ter SPS 2 - odstavek 6, točka j), saj v Poročilu ni prikazal postopka določitve ocene netvegane mere donosa.

5.SPS 2 - odstavek 6, točka k) in SPS 2 - odstavek 4, saj v Poročilo ni vključil sklepov glede analize najgospodarnejše uporabe.

2.Zaradi navedenih kršitev je toženka na podlagi tretje alineje drugega odstavka 99. člena ZRev-2 tožniku odvzela dovoljenje Slovenskega inštituta za revizijo št. DON-1/08-35, pravnomočnega 12. 2. 2008, nazadnje podaljšanega z odločbo št. DOP-P-1/23-605 z dne 17. 2. 2023, veljavno do 12. 2. 2026. V zvezi z izrečenim ukrepom je pojasnila, da so bili tožniku predhodno že izrečeni pravnomočni ukrepi zaradi ugotovljenih kršitev ocenjevanja vrednosti, in sicer v letih 2011 (pravnomočno v letu 2012), 2013 in 2017. Predhodno izrečeni opomini očitno niso zadoščali za odpravo kršitev in izboljšanja tožnikovega dela, zato je stopnjevala ukrep, saj se le na ta način lahko prepreči nadaljnje kršitve pravil ocenjevanja vrednosti.

Glede kršitve iz 1. točke:

3.Tožnik je v Poročilu prikazal tabele s podatki o realiziranih najemnih poslih (brez prikaza povprečnih vrednosti, mediane, ipd.), ki so zelo nepregledne in nerazumljive ter hkrati ne vsebujejo oziroma ne prikazujejo postopka določitve potencialne najemnine. Tožnik je v svoji izjavi, podani v postopku, potrdil, da so podatki v tabelah neprečiščeni oziroma da se nanašajo na različne lokacije, tipe nepremičnin, njihovo starost kot tudi na obseg površin. Podal je tudi navedbo: "Prikazani so tudi manj in bolj ugodni podatki - podatki, ki odstopajo." Tudi nadaljnje navedbe po presoji toženke drugemu ocenjevalcu ne omogočajo razumevanja določitve potencialne najemnine, saj je tožnik kljub vsem navedenim podatkom o najemninah pri izračunu stanovitnega dobička uporabil vrednosti oziroma najemnine, ki niso skladne z navedbami v Poročilu, izjavi oziroma kasnejših pripombah, danih v postopku. Tako je pri izračunu stanovitnega dobička navedel neto najemnino 7,40 EUR/m2/mesec oziroma 8,00 EUR/m2/mesec za poslovne in 4,80 EUR/m2/mesec za skladiščne površine, v nadaljevanju pri izračunu v tabeli pa je upošteval najemnino v višini 9,25 EUR oziroma 10,00 EUR za poslovne in 6,00 EUR za skladiščne površine.

Glede nadomestitvene rezerve je tožnik v Poročilu navedel, da jo ocenjuje v višini 4,50 % od efektivnega prihodka, kar pa metodološko ni primerno, saj stroški, za katere je namenjena nadomestitvena rezerva, niso odvisni od višine potencialnih prihodkov. V Poročilu dodatna pojasnila niso navedena oziroma ni obrazložitve, na osnovi česa tožnik ocenjuje, da je odstotek ustrezen. Ta se tudi ne ujema z izračunano vrednostjo v absolutnem znesku.

4.Glede nadomestitvene rezerve je tožnik v Poročilu navedel, da jo ocenjuje v višini 4,50 % od efektivnega prihodka, kar pa metodološko ni primerno, saj stroški, za katere je namenjena nadomestitvena rezerva, niso odvisni od višine potencialnih prihodkov. V Poročilu dodatna pojasnila niso navedena oziroma ni obrazložitve, na osnovi česa tožnik ocenjuje, da je odstotek ustrezen. Ta se tudi ne ujema z izračunano vrednostjo v absolutnem znesku.

Glede kršitve iz 2. točke:

5.Tožnik je napačno izračunal premijo za ohranitev kapitala. Pri tem ne gre za napačno uporabljeno metodo ali vrednost spremenljivk, temveč je napaka računske narave. Enako velja tudi za prikaz izračuna mere kapitalizacije. V tem delu se je tožnik v postopku skliceval na tipkarske napake, s čimer se toženka ne strinja, saj gre za dve napaki, kar pojasni.

Glede kršitve iz 3. točke:

6.Tožnik je v Poročilo vključil zemljiškoknjižne izpiske, ki sodijo med obvezne priloge Poročila. Iz njih je razvidno, da je ocenjevana nepremičnina obremenjena s stvarnimi služnostmi, česar tožnik ni upošteval pri oceni vrednosti lastninske pravice, niti jih ni proučeval. V Poročilu je navedel, da obrazložitev plomb ni predmet tega cenitvenega poročila. Toženka je ocenila, da mora skladno s Hierarhijo pravil ocenjevanja ocenjevalec proučiti in upoštevati vse omejitve, ki se nanašajo na ocenjevano nepremičnino. Naknadno podana ustna pojasnila, na katera se je skliceval tožnik, ne morejo nadomestiti obveznih vsebin v poročilu o oceni vrednosti niti ne morejo izkazovati ocenjevalčeve skrbnosti in spoštovanja pravil ocenjevanja vrednoti.

Glede kršitve iz 4. točke:

7.Tožnik v Poročilu ni prikazal izračuna oziroma postopka določitve ocene netvegane mere donosa, je pa navedel krajši opis njenega pomena in sámo oceno te donosnosti, tj. 1,25 %. Pojasnil je, da je Poročilo videla tako prejšnja kot sedanja uprava naročnika, prav tako revizorji, in da nihče ni imel težav glede vsebine. Navedeno toženka zavrača, saj ni dolžnost naročnika, da pozna ter skrbi za spoštovanje pravil ocenjevanja vrednosti. To je dolžnost ocenjevalca kot strokovnjaka, za kar ga je naročnik tudi angažiral. Poročilo mora biti pripravljeno tako, da omogoči drugemu pooblaščenemu ocenjevalcu vrednosti, ki predhodno ni povezan z ocenjevanjem, da razume opravljene postavke ocenjevanja vrednosti, izide postopkov ocenjevanja in pomembne zadeve, ki so se pojavile med ocenjevanjem ter da v poročilo vključi prikaz vseh obravnavanih podatkov in informacij ter uporabljenih postopkov ocenjevanja vrednosti ter utemeljitev analiz, mnenj in sklepov.

Glede kršitve iz 5. točke:

8.Tožnik je v Poročilu navedel: "Analiza najboljše uporabe ni izvedena, saj je sedanja uporaba najboljša uporaba." S tem po presoji toženke ni zadostil zahtevi SPS 2 - odstavek 6, točka k), ki zahteva, da v poročilo vključi analizo najpogostejše uporabe oziroma, kadar ta ni smiselna, mora biti tovrstna odločitev ocenjevalca vsebinsko pojasnjena, česar tožnik ni storil. Tudi trditev, da sedanja izraba (stavba s svojo višino in gabariti) predstavlja maksimalno možno dovoljeno izrabo zemljišča, ni podkrepljena z nobenim dokazom, kot tudi ne navedba, da je bila ocenjevana nepremičnina zgrajena s strani prvotnega investitorja z namenom maksimiranja dobička. Hkrati je na 17. strani Poročila tudi napačno navedel, da je analiza najpogostejše uporabe način ocenjevanja vrednosti.

Kratek povzetek navedb strank v postopku

9.Tožnik na eni strani uveljavlja procesne kršitve, nasprotuje pa tudi posameznim ugotovitvam in pravnim zaključkom v zvezi z očitanimi kršitvami standardov. Meni, da strokovni svet toženke v izpodbijani odločbi zgolj pavšalno negira njegova pojasnila in trditve, ne ponudi pa nobenih dokazov, ki bi podkrepili trditve oziroma očitke o kršitvah MSOV in SPS 2. Toženki očita kršitev tretjega odstavka 138. člena ZRev-2, saj sklep o začetku postopka za odvzem dovoljenja ne vsebuje vseh zakonsko določenih sestavin, in drugega odstavka 107. člena istega zakona, ker toženka ni obrazložila izbire ukrepa. Ta je tudi nesorazmeren. Toženka se sklicuje na tri predhodno izrečene opomine, ne obrazloži pa temeljnega elementa iz tretje alineje drugega odstavka 99. člena ZRev-2, in sicer ali se kršitve sploh nanašajo na kršitve določb ZRev-2 oziroma drugih zakonov in predpisov, ki urejajo ocenjevanje vrednosti premoženja oziroma pravila ocenjevanja vrednosti. Posledično izpodbijane odločbe ni mogoče preizkusiti. Toženka tudi ni ravnala v skladu z drugim odstavkom 140. člena ZRev-2, s tem ko v izreku izpodbijane odločbe ni navedla konkretnih listin oziroma dokazov, na podlagi katerih je ugotovila kršitve. Uveljavlja tudi nasprotje med izrekom in obrazložitvijo v povezavi s posameznimi očitanimi kršitvami.

10.Glede samih kršitev tožnik navaja, da je standarde ocenjevanja vrednosti zaradi njihove abstraktnosti mogoče razlagati in razumeti na različne načine. Meni, da kršitve MSOV 102 in SPS 2 niso podane in da je zbral zadostne dokaze, ki so podpora njegovi odločitvi o višini primerne najemnine ter metodološki določitvi višine nadomestitvenih stroškov. To vrednost je navedel tudi v denarni valuti in ne zgolj v deležu glede na efektivni prihodek. Nobeden od članov strokovnega sveta ni pooblaščeni ocenjevalec vrednosti, zato očitek, da Poročilo ocenjevalcu vrednosti ne omogoča razumevanja opravljenega postopka ocenjevanja, ne vzdrži. Toženka tudi ne pojasni stališča, da bi moralo biti Poročilo pripravljeno tako, da bi ga razumel bralec oziroma povprečen laik. Prav tako toženka ne pojasni, kaj zanjo pomeni izraz zbrati "zadostne dokaze".

11.Toženka v odgovoru na tožbo povzema potek postopka ter vztraja pri odločitvi in razlogih zanjo. Glede zatrjevane kršitve v zvezi z izrekom sklepa o začetku postopka za odvzem dovoljenja se sklicuje na prekluzijo, dodatno pa tudi na sodno prakso Vrhovnega sodišča, po kateri ne gre za kršitev določb postopka, ki bi vplivale na zakonitost odločbe, če toženka v sklepu o začetku postopka ne bi navedla vseh dokazov oziroma bi jih navedla le pavšalno. Obrazložila je tudi izbiro ukrepa, saj je v izpodbijani odločbi pojasnila, da tožnik v daljšem časovnem obdobju kljub trem izrečenim opominom še vedno krši pravila ocenjevanja vrednosti, torej prehodni ukrepi niso zadoščali za odpravo kršitev. Zato je odvzem dovoljenja edini način, da se prepreči nadaljnje kršitve. Zavrne tudi ostale zatrjevane postopkovne kršitve.

Dokazni sklep

12.Sodišče je v zadevi opravilo narok za glavno obravnavo, na katerem je v dokazne namene pogledalo in prebralo listinske dokaze, ki jih je v predmetnem upravnem sporu predložil tožnik, to so izpodbijana odločba (A2), zapisnik o pregledu opravljanja nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti z dne 10. 10. 2022 (A3 in C2), pripombe tožnika na zapisnik Slovenskega inštituta za revizijo z dne 17. 11. 2022 (A4), sklep o začetku postopka za odvzem dovoljenja št. 0602-19/2022-4 z dne 21. 2. 2023 (A5) in izjavo tožnika o razlogih za začetek postopka z dne 7. 4. 2023 (A6). Dodatno je vpogledalo v listine upravnega spisa, konkretno v Poročilo o oceni tržne vrednosti poslovnega objekta s pripadajočim zemljiščem na lokaciji ... v Šempetru pri Gorici za namen prodaje (na CD-ju, ki je bil priložen upravnemu spisu v fizični obliki), zahteva za pregled dela tožnika št. zaht/oc-281.01/2022 z dne 13. 9. 2022 (C1), strokovno mnenje Slovenskega inštituta za revizijo št. CM-OC-232/22-1 z dne 28. 11. 2022 (C3) in priporočila Slovenskega inštituta za revizijo z dne 28. 11. 2022 (C4).

K I. točki izreka

13.Tožba ni utemeljena.

14.V obravnavani zadevi je toženka odločala v postopku javnega nadzora nad delom pooblaščenega ocenjevalca (92. člen ZRev-2) in izrekla ukrep odvzema dovoljenja. V skladu z 99. členom ZRev-2 Agencija (med drugim) odvzame dovoljenje za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca, če pooblaščeni ocenjevalec pri izvajanju ocenjevanja vrednosti premoženja ponavljajoče krši določbe tega zakona oziroma drugih zakonov in predpisov, ki urejajo ocenjevanje vrednosti premoženja oziroma pravila ocenjevanja vrednosti, tako da mu je bil zaradi tovrstnih kršitev že dvakrat izrečen opomin (tretja alineja drugega odstavka 99. člena ZRev-2).

15.Postopek sodnega varstva je po ZRev-2 spor o zakonitosti odločbe toženke, v katerem se uporabljajo določbe Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS‑1), če ni z ZRev-2 določeno drugače (drugi odstavek 109. člena ZRev-2). Po 114. členu ZRev-2 sodišče preizkusi odločbo nadzornega organa v mejah tožbenega zahtevka in v mejah razlogov, ki so navedeni v tožbi, pri tem pa po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb postopka iz zakona, ki ureja upravni spor. To so kršitve, na katere napotuje tretji odstavek 27. člena ZUS-1 (kršitve drugega odstavka 237. člena Zakona o splošnem upravnem postopku, v nadaljevanju ZUP).

16.Agencija začne postopek za odvzem dovoljenja s sklepom o začetku postopka, ki mora vsebovati določen opis dejanja, ravnanj ali okoliščin, ki naj bi bile razlog za začetek postopka, navedbo listin in drugih dokazov, na podlagi katerih je Agencija zaključila, da obstaja utemeljen sum iz prvega odstavka tega člena, in obrazložitev odločitve o začetku postopka (138. člen ZRev-2). O razlogih za začetek postopka se subjekt nadzora lahko izjavi in pri tem navaja dejstva, iz katerih izhaja, da odvzem dovoljenja ni utemeljen in predlaga za svoje navedbe dokaze (139. člen ZRev-2). Agencija mora odločiti v roku 90 dni od prejema izjave, in to samo zaradi tistih dejanj, ravnanj ali okoliščin, zaradi katerih je izdala sklep o začetku postopka in samo na podlagi tistih listin in drugih dokazov, ki so bili navedeni v sklepu o začetku postopka in ki jih je svoji izjavi priložil subjekt nadzora (140. člen ZRev-2).

17.Predmet nadzora je bilo Poročilo o tržni vrednosti nepremičnine - poslovnega objekta s pripadajočim zemljiščem, ki stoji v Šempetru pri Novi Gorici. Pregled sta opravila A. A. in B. B., oba pooblaščena ocenjevalca vrednosti nepremičnin, ki sta o svojih ugotovitvah sestavila zapisnik z dne 18. 10. 2022, pred tem pa sta s tožnikom tudi opravila zaključni razgovor. Na podlagi zapisnika in pripomb, ki jih je nanj podal tožnik, je Slovenski inštitut za revizijo izdal strokovno mnenje št. SM-OC-232/22-1 z dne 28. 11. 2022. Toženka je nato s sklepom z dne 21. 2. 2023 začela postopek za odvzem dovoljenja. Na podlagi navedenih listin je namreč sklenila, da obstaja utemeljen sum, da je tožnik kršil 88. člen ZRev-2. V zvezi z razlogi, ki so toženko vodili v začetek postopka, je tožnik podal izjavo, v kateri je med drugim navedel, da je končna vrednost ocenjevane nepremičnine ustrezna, izrečeni ukrep pa nesorazmeren. Nasprotoval je tudi upoštevanju že izrečenih opominov pri odločitvi. Po prejemu tožnikove izjave je toženka izdala odločbo o odvzemu dovoljenja, ki je premet presoje v tem upravnem sporu.

Glede zatrjevanih procesnih kršitev

18.Po presoji sodišča uveljavljane procesne kršitve niso podane. Izpodbijana odločba je po presoji sodišča ustrezno obrazložena, toženka je pri vsaki kršitvi pravil oziroma standardov ocenjevanja vrednosti nepremičnin konkretno navedla, v čem je kršitev, podala je tudi izračune konkretnih vrednosti (npr. na 8. in 9. strani glede izračuna premije za ohranitev kapitala) in ni zgolj pavšalno negirala tožnikovih pojasnil, kot se zatrjuje v tožbi. Ustrezno je tudi obrazložila izbiro izrečenega ukrepa, to je odvzema dovoljenja (glej razloge na 4. in 5. strani izpodbijane odločbe). Navedla je, da gre pri očitanih kršitvah za ponavljajoče se kršitve določb ZRev-2 oziroma predpisov s področja ocenjevanja vrednosti, saj je tožniku z odločbami št. 10.00-42/2011-2 z dne 19. 12. 2011, št. 10.00-11/2013-2 z dne 9. 9. 2013 in št. 10.0-30/2016-2 z dne 28. 3. 2017 predhodno že trikrat izrekla opomin zaradi kršitev pravil ocenjevanja vrednosti. Pojasnila je, zakaj šteje, da izrečeni ukrep ni nesorazmeren, in sicer da kljub izrečenim opominom tožnik še vedno krši pravila ocenjevanja vrednosti in torej predhodno izrečeni ukrepi niso zadoščali za odpravo kršitev in izboljšanje njegovega dela. Posledično ni podana kršitev iz drugega odstavka 107. člena ZRev‑2, ki določa, da mora biti odločba obrazložena, če zakon ne določa drugače. Neutemeljeno se tožnik pri tem sklicuje na četrti odstavek 80. člena ZRev-2, ki se nanaša na ukrepe, ki jih toženka lahko izreče v postopku nadzora nad delom revizorske družbe, nadzor nad pooblaščenim ocenjevalcem pa je v ZRev-2 urejen v 7. poglavju, to je od 87. člena dalje. Prav tako ne drži, da toženka ni ugotovila, ali se kršitve, na katere se nanašajo izrečeni opomini, sploh nanašajo na kršitve določb ZRev-2 oziroma drugih zakonov in predpisov, kar je dikcija 88. člena ZRev-2. V izreku izpodbijane odločbe je navedla, da so bili tožniku zaradi kršitev pravil ocenjevanja vrednosti izrečeni trije opomini (glej 3. stran izpodbijane odločbe), kar v povezavi s pristojnostjo toženke ter glede na določbi 88. in 99. člena ZRev-2 sodišču zadostuje za presojo relevantne okoliščine, to je ponavljanje kršitev (zakon namreč ne določa npr., da bi moralo iti za ponavljanje istovrstnih kršitev).

19.Podana ni niti kršitev 138. člena ZRev-2 v zvezi z vsebino sklepa o začetku postopka za odvzem dovoljenja. Navedeni sklep mora v skladu s tretjim odstavkom 138. člena ZRev-2 vsebovati i) določen opis dejanja, ravnanj ali okoliščin, ki naj bi bile razlog za začetek postopka, ii) navedbo listin, na podlagi katerih toženka utemeljuje sum, da je podan kateri od razlogov za odvzem dovoljenja, določen z zakonom, in iii) obrazložitev odločitve o začetku postopka. Po četrtem odstavku iste zakonske določbe Agencija z navedenim sklepom določi tudi rok, ki ne sme biti krajši od 15 dni in ne daljši od 30 dni, šteto od dneva vročitve odločbe subjektu nadzora, v katerem se subjekt nadzora lahko izjavi o razlogih za začetek postopka. Tožnik trdi, da toženka ni navedla določnega opisa njegovih ravnanj, kot to zahteva točka i), in razlogov iz točke iii). Zahteve po opisu ravnanj, ki se očitajo ocenjevalcu vrednosti, po mnenju tožnika ni mogoče enačiti z zahtevo pod točko ii), to je z navedbo listin, s katerimi toženka utemeljuje razloge za začetek postopka odvzema dovoljenja.

20.Slednje po presoji sodišča drži, vendar pa po vpogledu v sklep o začetku postopka z dne 21. 2. 2023 sodišče sodi, da ta vsebuje vse zakonsko obvezne sestavine. Poleg navedbe listinskih dokazov na prvi strani sklepa je pri posamezni kršitvi naveden tudi krajši opis kršitve oziroma ravnanja, ki po oceni toženke predstavlja kršitev standardov ocenjevanja vrednosti. Tako je na primer pri kršitvi iz 1. točke navedeno, da tožnik v Poročilu ni pojasnil določitve potencialne najemnine za ocenjevani objekt na predpisan način. Hkrati je v Poročilo vključil nepregledne in neprečiščene tabele, ki naj bi bile osnova za določitev potencialne najemnine ter metodološko napačno ocenil nadomestitveno rezervo (glej 2. in 5. stran sklepa, v spisu pod A5). Tudi za ostale kršitve je na 2. in 3. strani ter dodatno na 6. do 8. strani sklepa opisano konkretno tožnikovo ravnanje pri pripravi Poročila (pri katerih izračunih je tožnik storil računsko napako, v katerem delu ni upošteval obremenitve s stvarnimi služnostmi, da v Poročilu ni prikazal postopka določitve ocene netvegane mere donosa niti ni vanj vključil analize najgospodarnejše uporabe nepremičnine), na podlagi česar je po oceni toženke izkazan sum kršitev pravil ocenjevanja vrednosti.

21.Ne iz ZRev-2 ne iz ZUP, ki se v postopku pred toženko uporablja subsidiarno na podlagi drugega odstavka 102. člena ZRev-2, ne izhaja zahteva, da bi moral izrek odločbe o odvzemu dovoljenja pooblaščenemu ocenjevalcu vrednosti vsebovati navedbo listinskih dokazov, na katerih temelji izrečeni ukrep. Izrek vsake uprave odločbe mora vsebovati odločitev o predmetu postopka, torej o pravici, obveznosti ali pravni koristi stranke (prvi odstavek 213. člena ZUP), navedba (listinskih) dokazov, ki utemeljujejo ugotovljeno dejansko stanje in odločitev v izreku, pa je del obrazložitve upravne odločbe (glej 2. točko prvega odstavka 214. člena ZUP, ki v splošnem določa obvezne sestavine obrazložitve odločbe). ZRev-2 v tem delu nima specialne ureditve,

Zato je sodišče pri zavrnitvi tega ugovora izhajalo iz splošnega predpisa, to je ZUP.

22.Tožnik se ob tem tudi neutemeljeno sklicuje na sodbo tega sodišča I U 544/2020-24 z dne 22. 2. 2022, saj je izrek izpodbijane odločbe že na prvi pogled drugačen od izreka odločbe, ki je bila predmet presoje v omenjeni zadevi. V citirani zadevi je izrek odločbe poleg izrečene sankcije - opomina, vseboval le še pravno kvalifikacijo očitanih kršitev, kar je v bistvenem drugačna procesna situacija kot v obravnavnem primeru. Kot že pojasnjeno, je toženka v izreku izpodbijane odločbe za vsako od petih kršitev na kratko opisala dejanske pomanjkljivosti oziroma napake iz Poročila. Izrek izpodbijane odločbe tako ni nepopoln niti nedoločen, prav tako ni v nasprotju s samo obrazložitvijo izpodbijane odločbe. Posledično bistvena kršitev pravil postopka po odločitvi sodišča ni izkazana. Po primerjavi vsebine izpodbijane odločbe s sklepom o začetku postopka sodišče tudi ugotavlja, da se tožniku v obeh aktih očitajo iste kršitve pravil revidiranja kot razlog za odvzem dovoljenja, kar je skladno z drugim odstavkom 140. člena ZRev-2.

O kršitvah pravil ocenjevanja vrednosti

22.Tožnik se ob tem tudi neutemeljeno sklicuje na sodbo tega sodišča I U 544/2020-24 z dne 22. 2. 2022, saj je izrek izpodbijane odločbe že na prvi pogled drugačen od izreka odločbe, ki je bila predmet presoje v omenjeni zadevi. V citirani zadevi je izrek odločbe poleg izrečene sankcije - opomina, vseboval le še pravno kvalifikacijo očitanih kršitev, kar je v bistvenem drugačna procesna situacija kot v obravnavnem primeru. Kot že pojasnjeno, je toženka v izreku izpodbijane odločbe za vsako od petih kršitev na kratko opisala dejanske pomanjkljivosti oziroma napake iz Poročila. Izrek izpodbijane odločbe tako ni nepopoln niti nedoločen, prav tako ni v nasprotju s samo obrazložitvijo izpodbijane odločbe. Posledično bistvena kršitev pravil postopka po odločitvi sodišča ni izkazana. Po primerjavi vsebine izpodbijane odločbe s sklepom o začetku postopka sodišče tudi ugotavlja, da se tožniku v obeh aktih očitajo iste kršitve pravil revidiranja kot razlog za odvzem dovoljenja, kar je skladno z drugim odstavkom 140. člena ZRev-2.

23.Ocenjevanje vrednosti po ZRev-2 mora potekati na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, ki vključujejo MSOV Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti, druga pravila ocenjevanja vrednosti, ki jih izdaja oziroma določa Slovenski inštitut za revizijo (SPS), ter druge zakone, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, in predpise, izdane na njihovi podlagi (prvi odstavek 88. člena ZRev-2).

O kršitvah pravil ocenjevanja vrednosti

24.MSOV in SPS predstavljajo zapisana pravila stroke, ki jih je po sodni praksi treba razlagati kot celoto.

23.Ocenjevanje vrednosti po ZRev-2 mora potekati na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, ki vključujejo MSOV Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti, druga pravila ocenjevanja vrednosti, ki jih izdaja oziroma določa Slovenski inštitut za revizijo (SPS), ter druge zakone, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, in predpise, izdane na njihovi podlagi (prvi odstavek 88. člena ZRev-2).

To pomeni, da je sodni nadzor nad normativno konkretizacijo posameznih pravil ocenjevanja vrednosti nujno zadržan. V dvomu mora imeti odločilno vlogo pri razlagi sektorski regulator, ki je odgovoren za pravno konsistentno in učinkovito delovanje posameznega področja. Tožnik lahko z drugačnim tolmačenjem standardov ocenjevanja uspe le, če izkaže, da je toženka tolmačila posamezna pravila na način, ki je v nasprotju z besedilom pravil, ali v nasprotju z njenim lastnim tolmačenjem v drugih primerih, ki bi bili v bistvenih elementih enaki predmetnemu, ali če bi njeno (drugačno) tolmačenje pravil ocenjevanja vrednosti zagovarjala prevladujoča in v strokovni javnosti uveljavljena literatura o revidiranju. V obravnavani zadevi tožniku ni uspelo dokazati tovrstnih odmikov od tolmačenja standardov ocenjevanja, kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

24.MSOV in SPS predstavljajo zapisana pravila stroke, ki jih je po sodni praksi treba razlagati kot celoto.

25.Toženka v izpodbijani odločbi tožniku (med drugim) očita kršitev MSOV 102, odstavek 20.2, ki določa, da je treba s postopki, kot so pregled, poizvedovanje, izračunavanje in analiza, zbrati zadostne dokaze, da je zagotovljena ustrezna podpora za ocenjevanje vrednosti in da je pri določanju obsega potrebnih dokazov potrebna strokovna presoja, da se zagotovi, da informacije, ki jih je treba pridobiti, ustrezajo namenu ocenjevanja vrednosti. Glede na navedeno ne drži tožnikova navedba, da MSOV ne zahtevajo, da bi pooblaščeni ocenjevalec vrednosti moral na predpisan način opisati postopke ocenjevanja in sklepe, na katerih temeljijo predpostavke, ki so ključne za oceno vrednosti. Prav to je namreč po razumevanju sodišča vsebina navedenega standarda.

To pomeni, da je sodni nadzor nad normativno konkretizacijo posameznih pravil ocenjevanja vrednosti nujno zadržan. V dvomu mora imeti odločilno vlogo pri razlagi sektorski regulator, ki je odgovoren za pravno konsistentno in učinkovito delovanje posameznega področja. Tožnik lahko z drugačnim tolmačenjem standardov ocenjevanja uspe le, če izkaže, da je toženka tolmačila posamezna pravila na način, ki je v nasprotju z besedilom pravil, ali v nasprotju z njenim lastnim tolmačenjem v drugih primerih, ki bi bili v bistvenih elementih enaki predmetnemu, ali če bi njeno (drugačno) tolmačenje pravil ocenjevanja vrednosti zagovarjala prevladujoča in v strokovni javnosti uveljavljena literatura o revidiranju. V obravnavani zadevi tožniku ni uspelo dokazati tovrstnih odmikov od tolmačenja standardov ocenjevanja, kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

26.Bistven očitek toženke v obravnavanem primeru je usmerjen v nespoštovanje postopkov in pravil ocenjevanja vrednosti, ki jim je pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin podvržen. Toženka ni opravljala nadzora pravilnosti ocenjene vrednosti nepremičnine. Ključna pomanjkljivost, ki se tožniku očita, je v tem, da v Poročilu ni pojasnil posameznih sklepov oziroma izhodišč, na katerih temelji Poročilo, oziroma da so v Poročilu tudi določene računske napake. Sledenje (vsaj v delu) med strankama ni sporno, saj glede izračuna premije za ohranitev kapitala tožnik v tožbi sam priznava, da je šlo za računsko in ne zgolj tipkarsko napako, ki pa je po njegovem mnenju minimalna in posledično ni vplivala na pravilno oceno vrednosti nepremičnine.

25.Toženka v izpodbijani odločbi tožniku (med drugim) očita kršitev MSOV 102, odstavek 20.2, ki določa, da je treba s postopki, kot so pregled, poizvedovanje, izračunavanje in analiza, zbrati zadostne dokaze, da je zagotovljena ustrezna podpora za ocenjevanje vrednosti in da je pri določanju obsega potrebnih dokazov potrebna strokovna presoja, da se zagotovi, da informacije, ki jih je treba pridobiti, ustrezajo namenu ocenjevanja vrednosti. Glede na navedeno ne drži tožnikova navedba, da MSOV ne zahtevajo, da bi pooblaščeni ocenjevalec vrednosti moral na predpisan način opisati postopke ocenjevanja in sklepe, na katerih temeljijo predpostavke, ki so ključne za oceno vrednosti. Prav to je namreč po razumevanju sodišča vsebina navedenega standarda.

27.Neutemeljen je zato ugovor, da bi toženka morala opraviti preračune posameznih vrednosti iz Poročila (sama ali preko drugega pooblaščenega ocenjevalca vrednosti), na podlagi katerih bi šele lahko izvedla zaključke o morebitnih vsebinskih nepravilnostih ocene vrednosti. Ponavljanje kršitev pravil ocenjevanja vrednosti je kot samostojen razlog za odvzem dovoljenja izrecno določen v tretji alineji drugega odstavka 99. člena ZRev-2. Pri tem za razliko od prve alineje iste zakonske določbe

26.Bistven očitek toženke v obravnavanem primeru je usmerjen v nespoštovanje postopkov in pravil ocenjevanja vrednosti, ki jim je pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin podvržen. Toženka ni opravljala nadzora pravilnosti ocenjene vrednosti nepremičnine. Ključna pomanjkljivost, ki se tožniku očita, je v tem, da v Poročilu ni pojasnil posameznih sklepov oziroma izhodišč, na katerih temelji Poročilo, oziroma da so v Poročilu tudi določene računske napake. Sledenje (vsaj v delu) med strankama ni sporno, saj glede izračuna premije za ohranitev kapitala tožnik v tožbi sam priznava, da je šlo za računsko in ne zgolj tipkarsko napako, ki pa je po njegovem mnenju minimalna in posledično ni vplivala na pravilno oceno vrednosti nepremičnine.

zakon kot pogoja za odvzem na tej podlagi ne določa, da bi se kršitve pravil ocenjevanja vrednosti morale odraziti v napačni oceni vrednosti ocenjevane nepremičnine. To po presoji sodišča pomeni, da so po tretji alineji drugega odstavka 99. člena ZRev-2 tudi ponavljajoče se nepravilnosti pri analizah, obrazložitvi posameznih sklepov ocenjevalca, ipd. lahko razlog za odvzem dovoljenja, ne da bi bilo toženki pri tem treba preverjali, ali je zaradi teh kršitev mnenje o ocenjeni vrednosti nepremičnine napačno oziroma zavajajoče. V zvezi s kršitvijo iz 2. točke (napačen izračun premije za ohranitev kapitala ter izračun mere kapitalizacije) se sicer tožniku očita tudi slednje, torej da sta navedeni napaki vplivali na izračun ocene vrednosti.

27.Neutemeljen je zato ugovor, da bi toženka morala opraviti preračune posameznih vrednosti iz Poročila (sama ali preko drugega pooblaščenega ocenjevalca vrednosti), na podlagi katerih bi šele lahko izvedla zaključke o morebitnih vsebinskih nepravilnostih ocene vrednosti. Ponavljanje kršitev pravil ocenjevanja vrednosti je kot samostojen razlog za odvzem dovoljenja izrecno določen v tretji alineji drugega odstavka 99. člena ZRev-2. Pri tem za razliko od prve alineje iste zakonske določbe zakon kot pogoja za odvzem na tej podlagi ne določa, da bi se kršitve pravil ocenjevanja vrednosti morale odraziti v napačni oceni vrednosti ocenjevane nepremičnine. To po presoji sodišča pomeni, da so po tretji alineji drugega odstavka 99. člena ZRev-2 tudi ponavljajoče se nepravilnosti pri analizah, obrazložitvi posameznih sklepov ocenjevalca, ipd. lahko razlog za odvzem dovoljenja, ne da bi bilo toženki pri tem treba preverjali, ali je zaradi teh kršitev mnenje o ocenjeni vrednosti nepremičnine napačno oziroma zavajajoče. V zvezi s kršitvijo iz 2. točke (napačen izračun premije za ohranitev kapitala ter izračun mere kapitalizacije) se sicer tožniku očita tudi slednje, torej da sta navedeni napaki vplivali na izračun ocene vrednosti.

28.Pri tem sodišče v zvezi z razpravo o pomembnih in nepomembnih napakah še poudarja, da MSOV vsebujejo obvezne zahteve, ki jih je treba izpolniti, da se lahko navede, da je bilo ocenjevanje vrednosti izvedeno v skladu z MSOV-ji. Nekateri vidiki standardov ne usmerjajo v določen način delovanja niti ga obvezno ne zahtevajo, pač pa postavljajo temeljna načela in zasnove, ki morajo biti upoštevane pri izvajanju ocenjevanja vrednosti. MSOV 2 sodi med splošne standarde, ki določajo zahteve za izvajanje vseh nalog ocenjevanja vrednosti, vključno z določanjem pogojev za posel ocenjevanja vrednosti, podlagami vrednosti, načini in metodami ocenjevanja vrednosti ter poročanjem. Njihov cilj je (med drugim) povečati zaupanje uporabnikov storitev ocenjevanja vrednosti s preglednimi in dosledno enakimi postopki ocenjevanja vrednosti.

29.Podobno velja za SPS 2, ki določa postopke in načela, ki jih je treba upoštevati pri ocenjevanju vrednosti, pri delu na drugih področjih, povezanih z ocenjevanjem vrednosti, pri izdelavi analiz in oblikovanju mnenja ter pri načinu predstavitve analiz in mnenj naročniku in uporabnikom. Ocenjevalci morajo pri svojem delu dosledno upoštevati ta standard. Na ta način ohranjajo najvišjo možno stopnjo strokovnosti izvajanja storitev in zaupanja javnosti v poklic pooblaščenega ocenjevalca vrednosti.

29.Podobno velja za SPS 2, ki določa postopke in načela, ki jih je treba upoštevati pri ocenjevanju vrednosti, pri delu na drugih področjih, povezanih z ocenjevanjem vrednosti, pri izdelavi analiz in oblikovanju mnenja ter pri načinu predstavitve analiz in mnenj naročniku in uporabnikom. Ocenjevalci morajo pri svojem delu dosledno upoštevati ta standard. Na ta način ohranjajo najvišjo možno stopnjo strokovnosti izvajanja storitev in zaupanja javnosti v poklic pooblaščenega ocenjevalca vrednosti. Iz navedenega izhaja, da so standardi, ki se nanašajo na način, postopke in oblikovanje mnenja, pomembni zaradi zagotavljanja preveritve predpostavk oziroma izhodišč, na katerih temelji ocena vrednosti in s tem preveritve same ocene. Brez doslednega spoštovanja teh standardov cilji, ki jih standardi zasledujejo, niso izpolnjeni. Iz tega razloga ni mogoče pavšalno trditi, da gre pri tovrstnih kršitvah za nepomembne napake.

Iz navedenega izhaja, da so standardi, ki se nanašajo na način, postopke in oblikovanje mnenja, pomembni zaradi zagotavljanja preveritve predpostavk oziroma izhodišč, na katerih temelji ocena vrednosti in s tem preveritve same ocene. Brez doslednega spoštovanja teh standardov cilji, ki jih standardi zasledujejo, niso izpolnjeni. Iz tega razloga ni mogoče pavšalno trditi, da gre pri tovrstnih kršitvah za nepomembne napake.

30.V nadaljevanju se sodišče opredeljuje do tožbenih ugovorov, ki se nanašajo na vsako od posameznih kršitev standardov, ki se tožniku očitajo v izpodbijani odločbi. Pri tem je sodišče izhajalo iz zgoraj predstavljenih izhodišč glede ciljev in namena standardov kot pravil stroke.

Glede kršitve iz 1. točke:

31.Toženka v 1. točki izreka izpodbijane odločbe tožniku očita kršitev MSOV 102 (Raziskave in skladnost), odstavek 20.2. Istočasno nepravilnost opredeli tudi kot kršitev več odstavkov SPS 2, in sicer kršitev 4. odstavka, ki določa, da mora ocenjevalec pri poročanju o oceni vrednosti pravic na nepremičninah prikazati vse analize, mnenja in sklepe tako, da niso zavajajoči. Pri tem mora delo opraviti s skrbnostjo dobrega strokovnjaka; 5. odstavka, ki določa, da mora biti pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah pripravljeno tako, da omogoči pooblaščenemu ocenjevalcu vrednosti, ki predhodno ni bil povezan z ocenjevanjem vrednosti, da razume opravljene postopke ocenjevanja vrednosti, izide postopkov ocenjevanja ter pomembne zadeve, ki so se pojasnile med ocenjevanjem, in zaključke ocenjevanja vrednosti; in točko j) 6. odstavka, ki določa, da mora vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah vsebovati prikaz vseh obravnavanih podatkov in informacij ter uporabljenih postopkov ocenjevanja vrednosti ter utemeljitev analiz, mnenj in sklepov.

32.Tožnik je v Poročilo vključil tabele s podatki o realiziranih najemnih poslih, tabele so po stališču toženke nepregledne in nerazumljive. Ne vključujejo npr. prikaza povprečnih vrednosti, tožnik pa je v analizo vključil povsem različne posle, ne glede na velikost oddanih površin, ki v večini primerov, ki so bili upoštevani, močno odstopa od površin ocenjevane nepremičnine. Tožnik je v postopku pred toženko potrdil, da so podatki v tabelah neprečiščeni in da se nanašajo na različne lokacije, tipe nepremičnin, njihovo starost kot tudi obseg površin, ki se je oddajal. Na tej dejanski podlagi, ki med strankama ni sporna, je toženka zaključila, da tožnik v Poročilu ni pojasnil, kako je določil potencialno najemnino, s čimer je onemogočena njena preveritev. Tožnik nasprotno vztraja, da je zbral zadostne dokaze, ki so podpora njegovi odločitvi o višini primerne najemnine in metodološki določitvi višine nadomestitvenih stroškov. Zatrjuje, da obstoji nasprotje med izrekom in obrazložitvijo izpodbijane odločbe. Enkrat se mu namreč očita, da ni podal dokazov, drugič pa, da ni pojasnil določitve potencialne najemnine, kar ni enako.

33.Sodišče sodi, da je v primeru obravnavane cenitve toženka na tožnika utemeljeno naslovila očitek kršitve zgoraj citiranih standardov. O pomanjkljivostih Poročila v tem delu se je toženka jasno opredelila, hkrati pa se je izrekla tudi o vsebinskih razlogih, ki jih je tožnik navedel v izjavi in jih ponavlja v tožbi, s katerimi pojasnjuje svoje stališče, da ne gre za očitano kršitev pravil ocenjevanja vrednosti. Sodišče pritrjuje toženki, da je glede na citirano zahtevo MSOV in SPS 2 dolžnost ocenjevalca vrednosti razlaga, na čem temelji končna upoštevana najemnina, predvsem v primeru, kot je obravnavni, ko so podatki o realiziranih najemnih poslih medsebojno neprimerljivi (tabele na straneh 59 do 75 Poročila). Sodišče zato sledi toženki, da tožnik v Poročilu ni navedel podatkov oziroma informacij, ki bi omogočile razumevanje določitve potencialne najemnine, tudi ob upoštevanju pojasnil glede neto najemnine. Pri tem očitka toženke ni mogoče razumeti na način, da bi moral vsebino Poročila razumeti povprečen laik, čeprav toženka uporabi besedo bralec. Standard namreč naslavlja strokovnjaka, ki mora biti iz mnenja zmožen razumeti opravljene postopke ocenjevanja vrednosti, kar glede na zgoraj obrazloženo v obravnavani zadevi ni izpolnjeno.

34.Nasprotje med izrekom in obrazložitvijo odločbe ni podano. Iz celotne obrazložitve izpodbijane odločbe ni mogoče zaključiti, da se tožniku v izreku ne očitajo ista ravnanja, kot so navedena v obrazložitvi odločbe. Dikcija v izreku, da tožnik ni pojasnil določitve potencialne najemnine za ocenjevani objekt, se ponovi na 7. strani obrazložitve izpodbijane odločbe, nato pa je z dodatnimi argumenti pojasnjeno, kako je toženka prišla do navedenega zaključka.

35.Tožnik neutemeljeno toženki očita nestrokovnost. Trdi, da strokovna komisija, ki je izdala izpodbijano odločbo, nima ustreznega znanja za razumevanje Poročila, ker noben njen član ni pooblaščeni ocenjevalec vrednosti. Slednje drži, vendar je na navedeni ugovor pravilno odgovorila že toženka, in sicer dovoljenje za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca za vodenje upravnega postopka nadzora po ZRev-2 ni potrebno. Ob tem pa tudi ne drži tožbena navedba, da v nadzoru, ki ga je predhodno opravil Slovenski inštitut za revizijo, niso bile ugotovljene enake pomanjkljivosti kot v izpodbijani odločbi. Nadzor sta opravila in zapisnik o njem sestavila pooblaščena ocenjevalca vrednosti B. B. in A. A., ki sta ocenila, da ocenjevalec v Poročilu ni pojasnil, kako je določil potencialno najemnino za ocenjevani objekt na način, da bi lahko bralec oziroma drug ocenjevalec to preveril oziroma razumel. V Poročilo so vključene samo nepregledne tabele s posli, pri katerih se določeni najemi skozi leta ponavljajo, ocenjevalec pa je na koncu samo napisal višino uporabljene potencialne najemnine brez kakršnegakoli pojasnila (glej 5. stran zapisnika z dne 18. 10. 2022, v spisu pod A3). To pomeni, da sta dva strokovnjaka iste stroke prišla do enakih zaključkov kot toženka, pravna kvalifikacija navedenih pomanjkljivosti pa je stvar odločitve toženke v postopku nadzora.

36.Glede nadomestitvene rezerve drži, da jo je tožnik izrazil tako v odstotku kot v absolutnem znesku, vendar iz obrazložitve izpodbijane odločbe nadalje izhaja, da se odstotek ne ujema z absolutno izračunano vrednostjo, kar pomeni, da je tudi prikaz nadomestitvene vrednosti v deležu prihodkov napačen. Zato sodišče tudi v tem delu pritrjuje toženki, da je podana kršitev zgoraj citiranih MSOV 102 in SPS 2.

Glede kršitve iz 2. točke:

37.Tožniku se očita kršitev MSOV 102 (Raziskave in skladnost), odstavek 20.2., in SPS 2 - točka b) 2. odstavka, ki določa, da mora ocenjevalec pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah skrbno in brez napake opraviti svoje delo ter pri tem upoštevati vse sestavine, ki pomembno vplivajo na oceno vrednosti. Morebitno drugačno mnenje ali stališča naročnika, ki jih je pooblaščeni ocenjevalec vrednosti presodil kot strokovno neutemeljena, ne veljajo za napako. Tožnik je po ugotovitvah toženke v Poročilu storil računske napake, ki se nanašajo na izračun premije za ohranitev kapitala in mere kapitalizacije, ki vplivata na izračun ocene vrednosti.

38.Tožnik je v postopku pred toženko zatrjeval, da gre zgolj za tipkarsko in ne za računsko napako. Navedeno ne drži, kar potrjuje sam tožnik, ko v tožbi navaja, da gre za zanemarljivo računsko napako in da sta izračun ocene vrednosti in končna vrednost nepremičnine pravilna. Navaja še, da uporaba 5‑členskega modela za izračun mere kapitalizacije ni napačna, saj se je v praksi v času izdelave poročila uporabljal 3-členski model, po katerem bi kapitalizacijska stopnja znašala 7,66 %.

39.Tožniku se ne očita uporaba napačnega modela pri izračunu mere kapitalizacije, zato ugovori s tem v zvezi za odločitev sodišča niso relevantni. V Poročilu je zapisana kapitalizacijska stopnja 7,69 %, medtem ko bi seštevek posameznih vrednosti po 5-členskem modelu znašal 7,44 %. Nobena od navedenih vrednosti po stališču toženke ni pravilna, ampak pravilna vrednost znaša 7,71 %, saj je tožnik pri svojem izračunu tudi napačno upošteval premijo za ohranitev kapitala (eden od petih členov, na katerih temelji izračun, in sicer 0,86 % namesto 1,13 %). Slednjega tožnik ne prereka, vseeno pa vztraja pri oceni vrednosti nepremičnine, ki jo je podal v Poročilu.

40.Citirana standarda od ocenjevalca vrednosti zahtevata, da ta skrbno in brez napak opravi cenitev, kar po presoji toženke, ki ji sodišče sledi, vključuje pravilnost posameznih elementov oziroma postavk, na katerih temelji končna ocena vrednosti nepremičnine. Sodišče sledi oceni toženke, da sta napaki, ki ju je storil tožnik pri izračunu mere kapitalizacije, takšne narave, da je bilo zaradi njiju Poročilo oziroma ocenjena vrednost nepremičnine napačna. Tožbeni ugovor, da je napaka minimalna oziroma zanemarljiva, sodišča ne prepriča v nasprotno.

Glede kršitve iz 3. točke:

41.Tožnik nasprotuje oceni toženke, da ni upošteval, da je ocenjevana nepremičnina obremenjena s stvarnimi služnostmi. Iz zemljiškoknjižnih izpiskov, ki jih je priložil Poročilu, so razvidne obremenitve, to pa pomeni, da je te omejitve proučil in upošteval pri podaji ocene vrednosti. Toženka pa ni pojasnila, na podlagi česa sklepa, da tega ni storil. Gre za preuranjeno sklepanje, ki nima podlage v točki i) 2. odstavka SRS 2, ki od ocenjevalca vrednosti ne zahteva, da se opredeli do stvarnopravnih omejitev, pač pa, da jih prouči in jih upošteva.

42.SPS 2 v točki i) 2. odstavka določa, da mora ocenjevalec proučiti in upoštevati vse omejitve, ki se nanašajo na nepremičnino: pravice drugih do uporabe, prepovedi uporabe, dana jamstva v obliki nepremičnine, najemne pogodbe, predpise ali druge pomembne omejitve. Sporno med strankama je razumevanje navedenega pravila, in sicer ali priložitev zemljiškoknjižnega izpiska Poročilu o oceni vrednoti nepremičnine zadosti pojmu "preuči in upošteva".

43.Med strankama ni sporno, da je tožnik v Poročilu navedel, da obrazložitev plomb ni predmet tega cenitvenega poročila. Sodišče pritrjuje toženki, da povzeta vsebina Poročila ne odkazuje na zaključek, da je tožnik pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine proučil in upošteval omejitve oziroma obremenitve nepremičnine v zemljiški knjigi, kakor mu nalaga zgoraj citirano določilo SPS 2. Tožniku se očita, da je izostalo pojasnilo o razlogih, zakaj obremenitve, ki so razvidne iz priloženega zemljiškoknjižnega izpiska, ne vplivajo na vrednost nepremičnine. Sodišče sprejema razlago toženke, da točka i) 2. odstavka SPS 2 terja preverjanje in razkritje omejitev in obremenitev nepremičnin v delu pooblaščenega ocenjevalca, hkrati pa ob obstoju teh opredelitev, ali in kako vplivajo na oceno vrednosti nepremičnine. Tožnik je ravnal v nasprotju s tem pravilom, zato neutemeljeno izpodbija odločitev toženke o kršitvi obravnavanega pravila. Sama priložitev zemljiškoknjižnega izpiska tudi po presoji sodišča ne pomeni, da je tožnik omejitve, ki iz njega izhajajo, upošteval, še manj pa, da jih je preučil.

Glede kršitve iz 4. točke:

44.Toženka tudi v tem delu tožniku očita kršitev MSOV 102 (Raziskave in skladnost), odstavek 20.2, dodatno pa še kršitev 5. odstavka SPS 2, ki določa, da mora biti pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah pripravljeno tako, da omogoči pooblaščenemu ocenjevalcu vrednoti, ki predhodno ni bil povezan z ocenjevanjem vrednosti, da razume opravljene postopke ocenjevanja vrednosti, izide postopkov ocenjevanja ter pomembne zadeve, ki so se pojasnile med ocenjevanjem, in zaključke ocenjevanja vrednosti; ter kršitev točke j) 6. odstavka SPS 2, ki določa, da mora vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičnini vsebovati prikaz vseh obravnavanih podatkov in informacij ter uporabljenih postopkov ocenjevanja vrednosti ter utemeljitev analiz, mnenj in sklepov. Konkretno se ugotavlja, da tožnik v Poročilu ni prikazal postopka določitve ocene netvegane mere donosa. Podal je krajšo obrazložitev pomena netvegane donosnosti in navedel njeno oceno v višini 1,25 %.

45.Tožnik zatrjuje nasprotje med izrekom in obrazložitvijo odločbe, zaradi česar odločbe ni mogoče preizkusiti. Navaja, da postopek določitve ocene netvegane mere donosa ni sinonim za zbrane podatke in informacije. Na njihovi podlagi se šele opravi določen postopek, pri čemer mu toženka v izreku očita, da ni prikazal postopka, ne pa, da ni zbral oziroma prikazal podatkov in informacij, na podlagi katerih je opravil postopek določitve ocene netveganega donosa. Ponovi tudi ugovor o pomanjkanju strokovnega znanja članov strokovnega sveta toženke. Pooblaščena ocenjevalca vrednosti, ki sta podala mnenje, sta navedla, da naj bi tožnik v Poročilu kršil le MSOV 102, odstavek 20.2, nista pa mu očitala kršitve SPS 2.

46.Sodišče se sklicuje na svojo obrazložitev v 35. točki obrazložitve te sodbe, saj so tožbeni ugovori v tem delu enako, kot pri kršitvi iz 1. točke izreka. Dodaja še, da je predmet sodne presoje ugotovljena odsotnost prikaza postopka določitve ocene netveganega donosa, ki bi glede na standarde moral biti del ocenjevalčevega mnenja oziroma ocene. Napačnost izračuna netvegane mere donosa se tožniku v izreku izpodbijane odločbe ne očita, kar je toženka potrdila v odgovoru na tožbo. Navedeno je skladno z vsebino MSOV 102 in točko j) 6. odstavka SPS 2, ki se oba nanašata na vprašanje, kaj mora vsebovati poročilo o ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičnini. Tožnik zgolj pavšalno navaja, da je zbral zadostne dokaze, čemur sodišče po vpogledu v Poročilo ne sledi, saj način določitve netvegane mere donosa v njem ni pojasnjen. Enaka ugotovitev izhaja tudi iz že omenjenega zapisnika (dokaz A3), v katerem je navedeno, da ocenjevalec ni prikazal ocene netvegane mere donosa. Prikazane so negativne donosnosti državnih obveznic in navedba o oceni inflacije v višini 2 %. Takšno pomanjkljivost, zaradi katere pravilnosti določene višine ni mogoče preveriti, je po presoji sodišča mogoče subsumirati pod pravilo iz točke j) 6. odstavka SPS 2.

Glede kršitve iz 5. točke:

47.Toženka navaja, da tožnik v Poročilo ni vključil sklepov glede najgospodarnejše rabe nepremičnine, kar predstavlja kršitev točke k) 6. odstavka SPS 2, ki določa, da mora vsako pisno poročilo o ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičnini mora vsebovati analizo najgospodarnejše uporabe nepremičnine, kadar je to smiselno. Kadar analiza najgospodarnejše uporabe nepremičnine ni smiselna, mora biti v poročilu tovrstna odločitev ocenjevalca vsebinsko pojasnjena; in 4. odstavka SPS 2, ki določa, da mora ocenjevalec pri poročanju o oceni vrednosti pravic na nepremičninah prikazati vse analize, mnenja in sklepe tako, da niso zavajajoči. Pri tem mora delo opraviti s skrbnostjo dobrega strokovnjaka.

48.Ni sporno, da je v Poročilu v tej zvezi navedeno: "Analiza najboljše uporabe ni izvedena, saj je sedanja uporaba najboljša uporaba." Po presoji toženke taka trditev, ki ostaja povsem nepojasnjena oziroma brez utemeljitve, ni skladna s pravili stroke, sodišče pa taki razlagi pritrjuje. Tožnik je že v izjavi o razlogih za začetek postopka za odvzem dovoljenja priznal, da glede najboljše uporabe v Poročilu ni eksplicitno navedel, da stavba s svojo višino in gabariti predstavlja maksimalno možno dovoljeno izrabo zemljišča, kot tudi ni bilo navedeno, da drugačna raba (stanovanjska) ni smiselna glede na lokacijo, ampak je te navedbe podal šele v pripombah na zapisnik Slovenskega inštituta za revizijo in jih ponovil v postopku izdaje izpodbijane odločbe. S tem je tudi po presoji sodišča navedel to, kar dejansko manjka v Poročilu, da bi bilo to lahko skladno s citiranimi pravili stroke.

49.Neutemeljen je tudi tožnikov ugovor, da se mu v izreku odločbe očita eno, v obrazložitvi pa drugo. Kot je razvidno iz celotne obrazložitve navedene kršitve, se mu očita, da v Poročilo ni vključil vsebinskega pojasnila sklepa, da analiza najgospodarnejše rabe ni izvedena oziroma smiselna.

Izbira ukrepa

50.Tožnik uveljavlja tudi nesorazmernost izrečenega ukrepa. Pri tem se zavzema za pogojni odvzem dovoljenja, ki je urejen v 100. členu ZRev-2. Ta v prvem odstavku določa, da lahko nadzorni organ z odločbo o odvzemu dovoljenja izreče, da se odvzem ne bo izvršil, če pooblaščeni ocenjevalec v času, ki ga določi nadzorni organ, ki pa ne sme biti krajši od šestih mesecev in ne daljši od dveh let, ne bo storil nove kršitve, zaradi katere je mogoče odvzeti dovoljenje oziroma izreči opomin. Če pooblaščeni ocenjevalec v preizkusni dobi stori novo kršitev, zaradi katere je mogoče odvzeti dovoljenje oziroma izreči opomin, toženka prekliče pogojni odvzem dovoljenja in dovoljenje odvzame (drugi odstavek 100. člena ZRev-2).

51.Kakšen ukrep toženka izreče, je odvisno od celostne presoje vseh ugotovljenih okoliščin konkretnega primera, ki jo mora kot nadzorni organ opraviti toženka. V zadevi ni sporno, da so bili tožniku z odločbami z dne 19. 12. 2011, 9. 9. 2013 in 28. 3. 2017 že pravnomočno izrečeni trije opomini zaradi kršitve pravil ocenjevanja vrednosti. V konkretni zadevi gre torej za četrti postopek zoper tožnika v obdobju dobrih desetih let, v katerem toženka ugotavlja kršitve pravil stroke pri njegovem delu. Zakon ponavljanje kršitev določa kot poseben razlog za odvzem dovoljenja, prav na slednje se je oprla toženka pri odločitvi o odvzemu. Po presoji sodišča ponavljanje kršitev kaže na nekritičnost tožnika do dosedanjih ravnanj, posledično pa se s pogojnim odvzemom dovoljenja glede na izkazane ponavljajoče se kršitve ne bi moglo preprečiti nadaljnjih kršitev standardov ocenjevanja (t.i. pozitivna prognoza<sup>7</sup>), kar je po sodni praksi<sup>8</sup> cilj tako pogojnega kot nepogojnega odvzema dovoljenja. Pooblaščenemu ocenjevalcu vrednosti je treba nepogojno odvzeti dovoljenje, če je to nujno zaradi varstva ocenjevanja vrednosti in zaupanja uporabnikov podatkov, ti pogoji pa so glede na vse do sedaj obrazloženo v obravnavanem primeru izpolnjeni. Dejstvo, da v konkretnem postopku ni šlo zgolj za lažje kršitve, pa nenazadnje potrjuje tudi samo število ugotovljenih kršitev.

52.Izrečeni ukrep je skladen z načelom sorazmernosti tudi z vidika časovne oddaljenosti prej izrečenih ukrepov. Tožnik neutemeljeno dela primerjavo s kazensko evidenco oziroma izbrisom obsodbe po določenem času, saj se ukrepi nadzora ne izrekajo kot sankcije kaznovalnega prava. ZRev-2 v 152. členu določa 25 letni rok, v katerem se v poslovnem delu registra hranijo vpisi vseh izrečenih ukrepov nadzora, medtem ko se povzetek izreka pravnomočne odločbe objavi v javnem delu registra za dobo petih let. Opomini so bili tožniku izrečeni v letih 2011, 2013 in 2017, kar pomeni v obdobju šest do dvanajst let pred izdajo izpodbijane odločb, vendar v sorazmerno kratkem časovnem obdobju. Zato z njihovim upoštevanjem ni bilo pretirano poseženo v tožnikov položaj.

Sklepno

53.Toženka je tako po presoji sodišča na tožnika utemeljeno naslovila zgoraj obravnavane očitke o kršitvah pravil ocenjevanja in pravilno ocenila, da ocenjevanje vrednosti nepremičnine, zajeto v Poročilu, ni (v celoti) potekalo na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, kot to določa prvi odstavek 88. člena ZRev-2.

54.Ker je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 v zvezi z drugim odstavkom 109. člena ZRev-2 tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

K II. točki izreka

55.Odločitev o stroških postopka temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka. Glede na citirano pravno podlago je sodišče odločilo, kot izhaja iz II. točke izreka te sodbe.

-------------------------------

1Uradni list RS, št. 48/18 z dne 13. 7. 2018.

2S spremembo zakona ZRev-2A (Uradni list RS, št. 84/18 z dne 28. 12. 2018) je bila črtana določba 142. člena, ki je določala obvezne sestavine izreka odločbe o odvzemu dovoljenja.

3Npr. sodba Upravnega sodišča IV U 171/2021 z dne 10. 6. 2024.

4Ta določa, da nadzorni organ odvzame dovoljenje za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca, če pooblaščeni ocenjevalec pri izvajanju ocenjevanja vrednosti premoženja krši pravila ocenjevanja vrednosti in je zaradi te kršitve mnenje o ocenjeni vrednosti oziroma obrazložitev tega mnenja napačna oziroma zavajajoča.

5Glej Uvod k MSOV.

6Glej Uvod k SPS 2, Uradni list RS, št. 48/18 z dne 13. 7. 2018.

7Glej npr. sodbo Vrhovnega sodišča G 35/2011 z dne 22. 11. 2011.

8Prim. sodbo tega sodišča I U 1409/2016 z dne 8. 11. 2017.

Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Zakon o revidiranju (2008) - ZRev-2 - člen 88, 92, 99, 99/2, 99/2-3

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.

Podobni dokumenti

Prijavi se in poglej več podobnih dokumentov

UPRS Sodba I U 1030/2023-22

ECLI:SI:UPRS:2024:I.U.1030.2023.22 Upravni oddelek

Jedro

Jedro

Jedro

Jedro

Jedro

Izrek

Izrek

Izrek

Izrek

Izrek

Obrazložitev

Obrazložitev

Obrazložitev

Obrazložitev

Obrazložitev

Zveza:

Do relevantne sodne prakse v nekaj sekundah

Začni iskati!

Links

Kontaktiraj nas