Jedro

Pri presoji utemeljenosti tožbenega zahtevka je ob materialnopravnih izhodiščih in napotilih Vrhovnega sodišča odločilno, kdaj je toženka izpolnila vse svoje obveznosti, ki izhajajo iz sklenjene pogodbe, vključno s tistimi, ki jih obligatorno nalaga prvi odstavek 18. člena ZVKSES.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje tako spremeni, da glasi: ″Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati znesek 53.550,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2012 dalje do plačila, v 15 dneh pod izvršbo.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 11.633,18 EUR, v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po poteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.‶

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške tega pritožbenega postopka, tožeči stranki pa mora v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti stroške tega pritožbenega postopka v višini 3.765,58 EUR, v primeru zamude tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po poteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ponovno (tokrat že tretjič) zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke (tožnikov) do tožene stranke (toženke) za plačilo zneska v višini 53.550,00 EUR z zahtevanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2012 dalje do plačila, ki predstavlja še sporno plačilo pogodbene kazni in odločilo tudi o povrnitvi pravdnih stroškov.

2. Zoper sodbo se tožeča stranka po pooblaščencu pravočasno pritožuje. Uvodoma sodbo izpodbija zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Povzema, da je Vrhovno sodišče s sklepom II Ips 200/2016 v tej zadevi razveljavilo sodbi nižjih sodišč, ker sodišči zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča, po katerem je treba Prodajno pogodbo z dne 20. 4. 2010 presojati ločeno in neodvisno od končnega namena strank in ekonomskega cilja njunega celotnega pogodbenega razmerja, nista ugotavljali, kdaj je bila nepremičnina izročena v skladu s prisilnimi določbami prvega odstavka 18. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) in zato zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče prve stopnje pa navodilom Vrhovnega sodišča v navedeni odločbi tudi drugič in kljub predhodnemu razveljavitvenemu sklepu Višjega sodišča, izdanem v tej zadevi Cp 182/2021 z dne 8. 7. 2021, ponovno ni sledilo in kljubovalo odločitvi Vrhovnega sodišča. Svojo odločitev je ponovno gradilo na enakih temeljih kot v sodbi, ki jo je Višje sodišče enkrat že razveljavilo in sicer, da tožnika ob sklepanju pogodbe nista zavezala toženke, da jima izroči dokončani objekt in da je bila stanovanjska hiša nedokončana. Sodišče prve stopnje noče razumeti, da je toženka pripravila dogovor in da je določena dela prenesla na tožnika z namenom, da se izogne pridobitvi uporabnega dovoljenja, ker je zgradila neskladno stanovanjsko hišo. Slednje je ugotovil ter v izvidu in mnenju potrdil sodni izvedenec. Poleg tega je bilo tudi ugotovljeno, da je stanovanjska hiša imela napake, ki so znatno ovirale uporabo. Ravno na takšne primere je opozorilo Vrhovno sodišče v svoji odločbi, ko je zapisalo, da bi se kogentne določbe ZVKSES vselej lahko zaobšle na enak način, kot je to storila tožena stranka v obravnavanem primeru. Vrhovno sodišče je zavzelo stališče, da bi bila takšna rešitev, kjer se ZVKSES ne nanaša na še nezgrajene stanovanjske stavbe, v izrazitem nasprotju z namenom ZVKSES zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja, kar pomeni s kogentnimi pravnimi instrumenti (med katerimi je tudi obveznost izročitev kopije uporabnega dovoljenja) kupcem zagotoviti varstvo pred tveganji zaradi finančne nemožnosti investitorja, da konča gradnjo, pred izpolnitvijo pogodbe in pred stvarnimi napakami po izročitvi. Zato je tudi jasno zapisalo svoje stališče, da je v konkretni zadevi odločilno, kdaj je tožena stranka izpolnila vse svoje obveznosti, ki izhajajo iz pogodbe, vključno s tistimi, ki jih obligatorno nalaga prvi odstavek 18. člena ZVKSES in ne, kdaj sta kupca stavbo, zgrajeno do podaljšane 3. gradbene faze, prevzela v posest. Tožena stranka pa vse do sedaj ni izpolnila pogodbene obveznosti, ker je zgradila neskladno stanovanjsko hišo. Že zato toženka ni izpolnila obveznost izročiti nepremičnino kupcu, ker stanovanjska hiša nima dogovorjenih lastnosti (2. točka, tretji odstavek 16. člena ZVKSES). In ker je zgradila neskladno stanovanjsko hišo, sedaj ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja. V skladu s kogentnimi določbami ZVKSES toženke nihče ne more razbremeniti obveznosti, da ne zagotovi uporabnega dovoljenja, kot to skuša doseči sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi. Tudi iz razveljavitvenega sklepa Višjega sodišča Cp 182/2021 izhaja, da je Vrhovno sodišče zavzelo jasno stališče, opirajoč se pri tem na 2. točko tretjega odstavka 4. člena ZVKSES, da je za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka iz naslova pogodbene kazni treba pogodbo med pravdnima strankama (iz razlogov, navedenih v 14., 15. in 16. točki obrazložitve sklepa Vrhovnega sodišča) obravnavati kot celoto, kot zloženo pogodbo, po pravilih o prodajni pogodbi, saj je bil to končni in prevladujoči namen strank, pri čemer pa je odločilno, kdaj je tožena stranka izpolnila vse svoje obveznosti, ki izhajajo iz take pogodbe, vključno s tistimi, ki jih obligatorno nalaga prvi odstavek 18. člena ZVKSES. Tega sodišče prve stopnje ponovno ni storilo in ponovno zmotno štelo, da toženka glede na določbe ZVKSES in odločitev Vrhovnega sodišča ni zavezana izročiti uporabnega dovoljenja. Pritožba izpostavlja kogentno naravo določb ZVKSES za izročitev nepremičnine in opozarja in se sklicuje še na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 7/2021, na katero je opozorilo Višje sodišče v razveljavitvenem sklepu, ter navaja, da zato ni pritrditi stališču sodišča prve stopnje, da v konkretnem primeru veljajo določbe ZVKSES samo zaradi pogodbenega določila 18. člena Prodajne pogodbe z dne 20. 4. 2010 kot dogovorjene sestavine pogodbe, torej kot ″accidentalia negotii‶. Sodišče prve stopnje je ponovno relevantne določbe ZVKSES razlagalo na način, ki nasprotuje besedilo zakona in ni ugotavljalo, kdaj je bila nepremičnina izročena v skladu s prisilnimi določbami 18. člena ZVKSES, kot je napotilo Vrhovno sodišče. Kljub jasnim napotkom Vrhovnega sodišča in sodišča druge stopnje v razveljavitvenem sklepu je sodišče prve stopnje skušalo v nasprotju s kogentnimi določbami ZVKSES razbremeniti toženko obveznosti, da zagotovi uporabno dovoljenje, čeprav je ta zgradila celo neskladno gradnjo, kar se je ugotovilo šele tekom tega sodnega postopka. Sklicuje se tudi na odločbo Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 7/2021, kjer je zavzelo stališče, da izročitev nepremičnine brez uporabnega dovoljenja pravnoformalno sploh ni mogoča, enako pa je odločilo tudi Višje sodišče v Mariboru v zadevi VSM sklep I Cp 352/2022 z dne 14. 9. 2022. Sodišče prve stopnje je v celoti spregledalo zapisnik z dne 19. 9. 2014, ki dokazuje, da je toženka sprejela obveznost, da tožnikoma zagotovi uporabno dovoljenje, zato je naročila projektantskemu biroju, da preveri spremembe, ki jih toženka izvedla in da izdela celotno projektno dokumentacijo za spremembo gradbenega dovoljenja. Toženka je nato iz neznanih razlogov prekinila postopek pridobivanja spremembe gradbenega dovoljenja, kar vse dokazuje, da je toženka tudi zato, ker ni zagotovila spremembe gradbenega dovoljenja in nato uporabnega dovoljenja, v zamudi z izročitvijo stanovanjske hiše. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev ponovno oprlo na gradbene faze in gradbeno zakonodajo ter upoštevalo zgolj tista dela, ki jih je izvedla toženka, pa še to je toženka izvedla v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem, zaradi česar sedaj stanovanjske hiše ni mogoče legalizirati. V odločbi II Ips 7/2021 je Vrhovno sodišče pojasnilo, da stališče nižjega sodišča, da je od nastopa posesti s strani kupcev vse nepravilnosti pri izpolnitvi (tudi odsotnost uporabnega dovoljenja) treba presojati po pravilih o jamčevanju za napake in ne več kot zamudo, je materialnopravno zmotno. Enako velja tudi za predmetno zadevo. To stališče bi povzročilo, da se neizpolnitev kogentne zakonske postavke za izročitev nepremičnine lahko nadomesti s prepustitvijo posesti nepremičnine zgolj zato, ker kupec posest nepremičnine sprejme oziroma je ne odkloni. Vrhovno sodišče je v 18. točki sklepa Ips 200/2016 na konkretni primer jasno zapisalo, zakaj je razveljavilo sodbi nižjih sodišč in hkrati dalo navodila, da mora sodišče v ponovnem sojenju ugotoviti, kdaj je bila nepremičnina izročena v skladu s prisilnimi določbami prvega odstavka 18. člena ZVKSES. Tega sodišče prve stopnje tudi tokrat ni storilo. Tožnika sta dokazala, da je toženka prišla v zamudo z izročitvijo nepremičnine, ker uporabnega dovoljenja do izteka pogodbeno dogovorjenega roka ni pridobila in ga tudi ne more, ker je zgradila neskladno gradnjo. Pritožba navaja, da je toženka kot investitorka in prodajalka zavestno povzročila nastali položaj. Sodni izvedenec je namreč ugotovil, da je toženka, čeprav je razpolagala z gradbenim dovoljenjem, dejansko zgradila neskladno gradnjo in jo prodala na trgu. Neskladna gradnja, kot ugotavlja sodni izvedenec, je tudi glavni razlog, zaradi česar ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja. To pa pomeni, da tožena stranka še vedno ni izpolnila pogodbene obveznosti izročitve nepremičnine, saj je zgradila neskladno gradnjo (2. točka tretjega odstavka 16. člena ZVKSES). V prodajni pogodbi z dne 20. 4. 2010 je v 8. členu določeno, da je prodajalec nepremičnino dolžan zgraditi v skladu z veljavnimi tehničnimi predpisi in normativi in standardi ter v skladu s potrjeno tehnično in projektno dokumentacijo, kar se je izkazalo za neresnično. Že zaradi tega je toženka prišla v zamudo. Razlogi sodišča prve stopnje ponovno zmotno gradijo na dispozitivni naravi OZ-a ter ZGO-1 in stališču, da izvedba izročitve nepremičnine na način, kot je predviden v 18. členu ZVKSES, v tem delu zaradi lastnosti predmeta pogodbe ni mogoča. Vendar je pri tem treba upoštevati kogentne odločbe ZVKSES in ne ZGO-1, na kar je opozorilo Vrhovno sodišče v zadevi II Ips 7/2021 ter Vrhovno in Višje sodišče v razveljavitvenih sklepih v predmetni zadevi. Sodišče prve stopnje navodil Vrhovnega sodišča in Višjega sodišča v razveljavitvenem sklepu ni upoštevalo in je ponovno grobo kršilo materialno pravo. Vzrok za neobstoj uporabnega dovoljenja izhaja iz prodajalčeve sfere, ki je zgradil neskladno gradnjo, kar je potrjeno s strani sodnega izvedenca in ne iz razlogov, kot jih navaja sodišče prve stopnje, da tožnika ob sklepanju pogodbe tožene stranke nista zavezala, da jima proda ter izroči v posest v celoti dograjen objek in se v svoji odločbi neutemeljeno sklicuje na nedokončanost objekta. Ker sodišče prve stopnje ni sledilo navodilom razveljavitvenih sklepov in omenjeni sodni praksi je zagrešila kršitev človekovih pravic iz 22. člena Ustave in 6. člena EKČP. Ker toženka ni izpolnila svojih obveznosti iz 16. in 18. člena ZVKSES, je v skladu s kogentno določbo 17. člena ZVKSES dolžna plačati pogodbeno kazen za zamudo, ki jo s tožbenim zahtevkom uveljavlja tožeča stranka. Sodišče prve stopnje v ponovnem sojenju ni le zmotno uporabilo materialno pravo, temveč je tudi bistveno kršilo določbe postopka, zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje ter kršilo človekove pravice iz 22., 23. in 25. člena Ustave ter 6. člena EKČP. Sodišče prve stopnje je ponovno zmotno razumelo razlogovanje in vsebino odločbe Vrhovnega sodišča in je ponovno pogodbo, ki jo je Vrhovno sodišče zložilo v eno celoto in bilo mnenja, da je potrebno pravno razmerje obravnavati kot en pravni posel, zopet razdrlo na dva dela, nato pa v nasprotju s stališčem Vrhovnega sodišča ločeno presojalo po gradbenih fazah, kljub temu, da so bila gradbena dela med seboj neločljivo prepletena. V ponovljenem postopku je poleg odločbe Vrhovnega sodišča kršilo še določbo 2. točke tretjega odstavka 4. člena ZVKSES, ker ni upoštevalo, da se ZVKSES uporablja tudi za dogovor z dne 23. 3. 2010, ki predstavlja drug pravni posel, kot ga je opredelilo Vrhovno sodišče in ga je sodišče prve stopnje zopet presojalo kot posamezno storitev, 5. člen ZVKSES, ker ni presojalo ugotovitve sodnega izvedenca, da je stanovanjska hiša neskladne gradnje in da tožena stranka sploh ne bi smela prodajati stanovanjskih hiš brez veljavnega gradbenega dovoljenja, tretji odstavek 16. člena ZVKSES, prvi odstavek 18. člena ZVKSES, ker ni presojalo ugotovitev sodnega izvedenca, da mora tožena stranka izročiti tožečima strankama kopijo uporabnega dovoljenja, vse projekte izvedenih del in dokazilo o zanesljivosti objekta z garancijami, certifikati in izjavami o skladnosti, vse to pa je tožena stranka bila sposobna izročiti, 19. člen ZVKSES, ker ni presojalo zapisnika z dne 2. 9. 2010 v tem, ali vsebuje vse izjave, kot izhaja iz ZVKSES, pa tudi 101. člen ZGO-1, ker je uporabilo napačni materialnopravni predpis ter prvi odstavek 89. člena ZGO-1, ki določa, da investitor pri upravnem organu za gradbene zadeve, ki je izdal gradbeno dovoljenje, vloži zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, ko skupaj z odgovornim nadzornikom in odgovornim vodjo projekta pridobitev gradbenega dovoljenja ugotovi, da je bila gradnja izvedena v skladu z gradbenim dovoljenjem. Sodba sodišča prve stopnje v ponovnem sojenju glede okoliščin, zaradi katerih sta bili odločbi nižjih sodišč po Vrhovnem sodišču razveljavljeni, nima razlogov in je zaradi pomanjkanja odločilnih razlogov podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Sodišče prve stopnje se je sklicevalo na izvedensko mnenje izvedenca gradbene stroke, ki pa je v svojem mnenju dodal, da objekt, ki je predmet tega spora, ne more dobiti uporabnega dovoljenja tudi, če bi bil dokončan, saj gre pri objektu za bistvena odstopanja glede na izdano gradbeno dovoljenje in kot tako zaradi teh odstopanj ne more dobiti uporabnega dovoljenja. Tudi v tretjem sojenju je sodišče prve stopnje to spregledalo in zagrešilo bistveno kršitev postopka ter nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe ter o tem, kar je zapisal izvedenec. Izvedenec je izrecno podal mnenje, da je bistvena ugotovitev ta, da je objekt neskladen z gradbenim dovoljenjem in da gre za neskladno gradnjo. Iz tega razloga je bil mnenja, da bo potrebna dopolnitev PGD z vsemi sestavinami glede na dejansko izvedeno in zgrajeno stanje in pridobiti dopolnitev gradbenega dovoljenja, šele nato bi lahko v nadaljevanju objekt pridobil uporabno dovoljenje. Tega sodišče ponovno ni upoštevalo in zato tudi nepopolno in zmotno ugotovilo dejansko stanje. Tožeča stranka je imela na izvedensko mnenje pripombe in predlagala, da izvedenec takšno izvedensko mnenje glede na njene pripombe dopolni, sodišče pa je dokazovanje že tretjič zaključilo, brez da bi tožeča stranka imela možnost dokazovati resničnost svojih navedb. Z zavrnitvijo dokaznega predloga za dopolnitev izvedenskega mnenja je zagrešilo bistveno kršitev določb postopka, saj je tožeči stranki onemogočilo dokazati, da je pridobitev uporabnega dovoljenja, v gradbeni fazi, kakršna je bila dne 2. 10. 2010, možna. Glede na to, da tožena stranka že preostalih zahtev iz 18. člena ZVKSES ni spoštovala, bi bilo tožbenemu zahtevku ugoditi tudi brez razčiščevanja glede uporabnega dovoljenja. Iz razlogov sodbe tudi izhaja, da je v zadnjem odstavku 6. člena Prodajne pogodbe določeno, da se izročitev nepremičnine v posest opravi s primopredajnim zapisnikom in da se izročitev opravi brez uporabnega dovoljenja. Sodišče prve stopnje se v razlogih ni opredelilo glede navedb tožeče stranke pod IX pripravljalnega spisa z dne 16. 10. 2014, v katerem je izrecno navedla, da je takšna določba v pogodbi nična. Ker sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih, je podana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Ne glede na navedeno pa je pogodbeno določilo o izročitvi nepremičnine brez uporabnega dovoljenja nično. V kolikor bi vzdržalo stališče, da sodišče odloča o strokovnih vprašanjih brez izvedenskega mnenja in to v zadevah, kjer zakon predpisuje najhujšo sankcijo - ničnost, potem tožeča stranka opozarja na kršitev človekovih pravic 25. in 23. člena Ustave, saj sodišče tožeči stranki onemogoča izvajanje dokazov v njeno korist. Pritožba se nadalje ne strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da iz zapisnika z dne 2. 9. 2010 izhaja, da sta kupca prevzela nepremičnino v posest. Pojasnjuje, da pripravljenost prevzeti nepremičnino še ne pomeni izvršitvenega dejanja. Ponovno navaja ter izpostavlja nepravilnosti v zapisniku, pri čemer se sklicuje na 19. člen ZVKSES. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v nasprotju s kogentnimi določbami ZVKSES poskušalo prevaliti pribavo uporabnega dovoljenja na breme kupca, pri čemer se neutemeljeno sklicuje na določbe ZGO-1. Poudarja, da tožena stranka stanovanjske stavbe ni zgradila v skladu z veljavnim gradbenim dovoljenjem ter ni izročila veljavnega dokaza o zanesljivosti objekta. Dejstvo, da ni pripravljena pravilna projektna dokumentacija in da so spremembe na stavbi takšne, da ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja in da je potrebna sprememba gradbenega dovoljenja, sta podpisali dve projektantki tožene stranke. Ta dejstva pomenijo, da nepremičnina ni zgrajena niti z lastnostmi, določenimi v pogodbi z dne 20. 4. 2010, saj je v pogodbi izrecno zapisano, da je projekt zgrajen v skladu z veljavnimi tehničnimi predpisi, v skladu s potrjeno tehnično in projektno dokumentacijo. Pravila ZVKSES imajo za razliko od pravil OZ značilnosti prisilnih kogentnih pravil, katerih uporabe s pogodbo, razen izjemoma, ni mogoče izključiti. Ugotovljene napake, navedene na primopredajnem zapisniku 2. 9. 2010, predstavljajo neizpolnitev obveznosti s strani prodajalca. Stanovanjska hiša, ki je bila v predmetnem primeru predmet kupoprodajne pogodbe, ne more biti kupljena po načelu videno - kupljeno, ampak zgolj upoštevaje določbe ZVKSES. Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo materialno pravo. Pritožba s sklicevanjem na Poročevalec DZ 5/04 z dne 19. 1. 2004 poudarja, da ima pogodbena kazen dvojni namen oziroma funkcijo in sicer, da vzpodbuja stranko tudi k pravilni izpolnitvi pogodbene obveznosti, zato je povsem napačna ugotovitev, da je pogodbena kazen določena samo za primer nepravočasne izpolnitve in ne za primer nepravilne izpolnitve. Ravno nepravilna izpolnitev privede do zamude z izročitvijo. Pritožba še navaja, da je bila stanovanjska hiša prodana preko nepremičninske družbe, kjer so sodelovali profesionalni nepremičninski agenti in niso preprečili prodaje takšne neskladne gradnje brez vse dokumentacije. Prodajalec ni izpolnil obveznosti izročitve, saj je vedel, da je stanovanjska hiša zgrajena v nasprotju s projektno in tehnično dokumentacijo. Tožeča stranka predlaga, da Višje sodišče njeni pritožbi ugodi, samo izvede obravnavo in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku ter toženi stranki naloži v plačilo vse stroške pravdnega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Zahteva tudi povrnitev priglašenih pritožbenih stroškov.

3. Odgovor na pritožbo ni bil vložen.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v predmetni pravdni zadevi o tožbenem zahtevku, katerega predmet je plačilo pogodbene kazni za zamudo z izročitvijo nepremičnine, prvič razsodilo s sodbo 2. 3. 2015 (P 328/2012). Tožbenemu zahtevku je delno ugodilo in toženi stranki naložilo tožnikoma plačati 10.980,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2012 do plačila ter odločilo tudi o povrnitvi pravdnih stroškov, v presežku za še zahtevanih 53.550,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2012 do plačila je tožbeni zahtevek zavrnilo. Sodba je bila ob zavrnjenih pritožbah obeh pravdnih strank potrjena s sodbo sodišča druge stopnje z dne 4. 2. 2016 (Cp 500/2015). S sklepom II Ips 200/2016 z 19. 7. 2018 (razveljavitveni sklep Vrhovnega sodišča) je Vrhovno sodišče reviziji tožeče stranke ugodilo in izpodbijane del sodb sodišč prve in druge stopnje razveljavilo (torej zavrnilni del in stroškovno odločitev) in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje, odločitev o revizijskih stroških pa je pridržalo za končno odločbo1. 6. Sodišče prve stopnje je nato po dopolnjenem dokaznem postopku, v katerem je pridobilo tudi mnenje sodnega izvedenca gradbene stroke ter upoštevalo še po izdaji prve sodbe po tožeči stranki v spis predložene listine, s sodbo opr. št. P 512/2018 z dne 16. 10. 2020 odločilo drugič ter znova zavrnilo še sporni tožbeni zahtevek iz naslova pogodbene kazni v višini 53.550,00 EUR z zahtevanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi ter odločilo o povrnitvi pravdnih stroškov. Pritožbi tožeče stranke je bilo s sklepom Višjega sodišča Cp 182/2021 z dne 8. 7. 2021 ugodeno in sodba razveljavljena ter zadeva vrnjena sodišču prve stopnje v novo sojenje.

7. V ponovnem sojenju je sodišče prve stopnje ponovilo dokazni postopek, prebralo zapisnik o zaslišanju strank in prič, listine v prilogah pravdnih strank in sicer tožeče stranke od A 1 do A 66 ter predloženo listino na obravnavi 14. 4. 2023, ter tožene stranke od B 1 do B 106, v dokazne namene je prebralo tudi izvedensko mnenje sodnega izvedenca gradbene stroke z dne 8. 1. 2019, zavrnilo predlog strank za dopolnitev mnenja, ocenilo, da tudi izvajanje ostalih dokazov ni potrebno ter dokazni postopek zaključilo2. Ob trditveni podlagi pravdnih strank, ki jo je v bistvenem in korektno povzelo v obrazložitvi sedaj izpodbijane sodbe opr. št. P 150/2021 z dne 14. 4. 20233, je ob izvedenih dokazih4 tožbeni zahtevek znova (tretjič) zavrnilo in odločilo o povrnitvi pravdnih stroškov.

8. Predmet še spornega tožbenega zahtevka je plačilo pogodbene kazni zaradi toženkine zamude pri izročitvi po tožnikih kupljene nepremičnine.

9. Vrhovno sodišče je v revizijski odločbi, sklepu II Ips 200/2016 z dne 19. 7. 2018, v predmetni zadevi pojasnilo,5 opirajoč se pri tem na 2. točko tretjega odstavka 4. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES),6 da je za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka iz naslova pogodbene kazni treba pogodbo med pravdnima strankama ( Dogovor z dne 23. 3. 2010 -priloga A 22 in Prodajno pogodbo z dne 20. 4. 2010 - priloga A 19), obravnavati kot celoto, kot zloženo pogodbo7 in sicer po pravilih o prodajni pogodbi, saj je bil to končni in prevladujoči namen strank, pri čemer pa je odločilno, kdaj je tožena stranka izpolnila vse svoje obveznosti, ki izhajajo iz take pogodbe, vključno s tistimi, ki jih obligatorno nalaga prvi odstavek 18. člena ZVKSES in ne, kdaj sta kupca stavbo, zgrajeno do podaljšane tretje gradbene faze, prevzela v posest. Pritožba ima prav, da sodišče prve stopnje tega materialnopravnega izhodišča, ki ga je začrtalo Vrhovno sodišče, znova in kljub temu, da je na to opozorilo tudi višje sodišče v razveljavitvenem sklepu Cp 182/2021, v ponovljenem sojenju že drugič ni upoštevalo, zato je zmotno uporabilo materialno pravo.

10. Sodišče druge stopnje je ob obravnavanju pritožbe tožeče stranke na seji dne 15. 2. 2024 sklenilo razpisati obravnavo na pritožbeni stopnji (drugi odstavek in prva alineja tretjega odstavka 347. člena ZPP), ki je bila v prisotnosti pravdnih strank in njunih pooblaščencev opravljena 15. 3. 2024, na kateri so bili v dokaznem postopku ponovljeni dokazi, ki jih je sodišče prve stopnje izvedlo na zadnji glavni obravnavi ter v soglasju s strankama prebrani tudi zapisniki o zaslišanju strank in prič pred sodiščem prve stopnje.

11. Sodba sodišča prve stopnje je obrazložena in ima jasne razloge o odločilnih dejstvih, tako da omogoča pritožbeni preizkus. Zato v pritožbi večkrat očitana postopkovna kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, na katero tudi sicer pritožbeno sodišče pazi uradoma (drugi odstavek 350. člena ZPP), ni storjena.

12. Pri presoji utemeljenosti tožbenega zahtevka je ob materialnopravnih izhodiščih in napotilih Vrhovnega sodišča odločilno, kdaj je toženka izpolnila vse svoje obveznosti, ki izhajajo iz sklenjene pogodbe, vključno s tistimi, ki jih obligatorno nalaga prvi odstavek 18. člena ZVKSES - in ne, kdaj sta kupca stavbo, zgrajeno do podaljšane III. gradbene faze, prevzela v posest, saj do izpolnitve prodajne pogodbe z dne 20. 4. 2010 v smislu obveznosti iz 1. točke prvega odstavka 18. člena ZVKSES (omogočiti kupcu posest nepremičnine) dejansko niti ni prišlo šele 2. 9. 2010, temveč zaradi izvajanj gradbenih del, za katere sta prevzela izvedbo tožnika v lastni režiji, že pred tem.8

13. Sodišče prve stopnje je pravilno zavrnilo stališča in navedbe tožene stranke o tem, da tožene stranke glede na stanje nepremičnine (nedograjena stavba v podaljšani tretji gradbeni fazi) določila ZVKSES ne morejo zavezovati.9 Kot je bilo že pojasnjeno v razveljavitvenemu sklepu Cp 182/2021 z dne 8. 7. 2021, določbe 2. poglavja ZVKSES vsebujejo kogentna pravna pravila, ki urejajo vsebino razmerja med prodajalcem in kupcem nepremičnine na podlagi prodajne pogodbe, zato jih ni mogoče izključiti ali omejiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu kupca (četrti odstavek 4. člena ZVKSES). Določbe o izročitvi nepremičnine (od 16. do 22. člena ZVKSES), ki zajemajo tudi določbo o pogodbeni kazni za zamudo z izročitvijo nepremičnine kupcu (17. člen ZVKSES), imajo kogentno naravo, kar utemeljeno izpostavlja tudi pritožba. Na kogentno naravo določb napotuje tudi namenska razlaga tega zakona, na določbo 18. člena ZVKSES kot obligatorno določbo je v konkretnem primeru izrecno napotilo tudi Vrhovno sodišče v razveljavitvenem sklepu, o takšni naravi določb glede izročitve nepremičnine po ZVKSES pa se je Vrhovno sodišče opredelilo tudi še v odločbi II Ips 7/2021. Zato ni pritrditi materialnopravnemu stališča prve stopnje, da v konkretnem primeru veljajo določbe ZVKSES samo zaradi pogodbenega določila 2. člena Prodajne pogodbe z dne 20. 4. 2010 kot dogovorjene sestavine pogodbe (accidentalia negotii).

14. Po 17. členu ZVKSES je kupec upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude, če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine. Kupec in prodajalec lahko s prodajno pogodbo omejita skupni znesek pogodbene kazni na določen odstotek kupnine, ki ne sme biti nižji od 50 odstotkov kupnine.

15. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je pogodbeno določbo v VI. členu Prodajne pogodbe v delu, kjer je določen najvišji znesek pogodbene kazni (5 % kupnine) zaradi kogentne določbe 17. člena ZVKSES nično.

16. Po ZVKSES prodajalec izpolni svojo pogodbeno obveznost, ko nepremičnino izroči kupcu. Pogoji, ki morajo biti izpolnjeni, da prodajalec (pravilno) izpolni svojo obveznost izročiti nepremičnino kupcu, so določeni v tretjem odstavku 16. člena, v prvem odstavku 18. člena pa so določena posamezna dejanja, ki jih mora prodajalec opraviti, da bi bila izročitev nepremičnine možna in da bi s tem v celoti izpolnil svojo obveznost izročiti nepremičnino kupcu. Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo določbo tretjega odstavka 16. člena ZVKSES, ki določa, kdaj prodajalec izpolni to svojo obveznost in sicer: 1. ko pridobi uporabno dovoljenje, 2. ko je nepremičnina zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi (6. člen), in 3. ko je prodajalec z upravnikom sklenil pogodbo o opravljanju upravniških storitev po SZ-1, če je prodajalec po 21. členu tega zakona dolžan določiti upravnika (op. slednje ni položaj v obravnavani zadevi, saj gre za enostanovanjsko stavbo). Prvi odstavek 18. člena ZVKSES pa določa, da prodajalec izroči nepremičnino kupcu tako, da mu: 1. omogoči posest nepremičnine, 2. izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in 3. izroči drugo dokumentacijo (predpisane certifikate, garancijske listine in izjave o skladnosti za opremo in naprave in 4. projekte izvedenih del. Vse te predpostavke morajo biti izpolnjene do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu, določenem v prodajni pogodbi (1. točka četrtega odstavka 16. člena ZVKSES). Zakonodajalec je pojem izročitve nepremičnine po ZVKSES torej konkretno ovsebinil in ga povezal z več pravnimi dejanji prodajalca, ne zgolj s prenosom posesti, kot je opozorilo tudi Vrhovno sodišče v razveljavitvenem sklepu, saj prenos posesti tvori zgolj eno dejanje v celotnem sklopu izpolnitvenega ravnanja.

17. Po prvem odstavku 16. člena ZVKSES mora biti rok za izročitev nepremičnine določen v prodajni pogodbi. Pritožbeno niso izpodbijane dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da je bil rok za izročitev nepremičnine dogovorjen v prvem odstavku VI. člena Prodajne pogodbe in sicer, da prodajalec izroči kupcu nepremičnino v posest in v uporabo ob plačilu kupnine v celoti, da je bil rok za plačilo kupnine 15 dni po notarski overitvi prodajne pogodbe in da sta kupca plačala kupnino 180.000,00 EUR dne 3. 5. 2010. 18. Zamuda z izročitvijo nepremičnine je oblika kršitve pogodbene obveznosti. Skladno s četrtim odstavkom 16. člena ZVKSES je izročitev nepremičnine pravočasna: 1) če je prodajalec do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, izpolnil vse pogoje iz prejšnjega (tretjega) odstavka tega člena, torej tudi pridobil uporabno dovoljenje in 2) če je prodajalec kupcu najkasneje v nadaljnjih 15 dneh omogočil, da opravi prevzem nepremičnine. V petem in šestem odstavku te določbe so sicer navedene izjeme, kdaj se prodajalec lahko razbremeni zamude pri izdaji uporabnega dovoljenja, saj so navedene domneve, ob izpolnitvi katerih se šteje, da prodajalec ni v zamudi. Okoliščin iz petega odstavka 16. člena tožena stranka ni zatrjevala, okoliščine po šestem odstavku 16. člena ZVKSES, po katerem se šteje, da prodajalec ni v zamudi z izročitvijo nepremičnine kupcu, če odkloni izročitev nepremičnine zato, ker kupec še ni plačal celotne kupnine, pa tudi ne10. Šele, ko so izpolnjeni vsi zakonski pogoji za izročitev nepremičnine, torej tudi pridobljeno uporabno dovoljenje, lahko pride do prevzema nepremičnine s strani kupca (19. člen ZVKSES) oziroma do odklonitve prevzema zaradi napak, ki ovirajo normalno uporabo nepremičnine (četrti odstavek 19. člena ZVKSES), in uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov (20. člen ZVKSES).11 Vrhovno sodišče je v odločbi II Ips 7/2021, na katero je bilo že opozorjeno v razveljavitvenem sklepu Cp 182/2021 in jo izpostavlja in mestoma citira tudi pritožba, zavzelo jasno stališče, da izročitev nepremičnine brez uporabnega dovoljenja pravnoformalno sploh ni mogoča. Stališče sodišča prve stopnje, da se je od prevzema dalje, pri čemer je ugotovilo in zaključilo, da je bil prevzem opravljen 2. 9. 2010 s primopredajnim zapisnikom, morebitne pomanjkljivosti pri izpolnitvi obravnavajo le po pravilih jamčevalnih zahtevkov, ne pa kot zamuda, je torej materialnopravno zmotno. Pritožbeno tudi ni sporna dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožena stranka kupcema ni izročila kopije uporabnega dovoljenja.

19. Kot izhaja iz razlogov izpodbijane sodbe, se je sodišče prve stopnje pri odločitvi oprlo tudi na izvedensko mnenje v pravdi določenega izvedenca gradbene stroke. Na podlagi pisnega izvedenskega mnenja sodnega izvedenca z dne 8. 1. 2019 je ugotovilo, da stanovanjski objekt z lastnostmi iz Prodajne pogodbe, vključno z izvršenimi deli iz Dogovora z dne 23. 3. 2010, spada v nedokončano IV. gradbeno fazo (glede na sistematiko od I. do V. gradbene faze), da je v tej fazi objekt brez elektroinstalacij in centralnega ogrevanja ter vseh izvedb, ki spadajo v V. gradbeno fazo, da v tej gradbeni fazi objekt še ni primeren za uporabo in tudi ne more pridobiti uporabnega dovoljenja. Vendar pritožba utemeljeno izpostavlja, da je sodišče prve stopnje v dejanskih ugotovitvah zaradi napačnih materialnopravnih izhodišč spregledalo mnenje izvedenca v delu, kjer je ta ugotovil, da je imel objekt, ki je bil kupljen s prodajno pogodbo s strani tožeče stranke, poleg nedokončanosti bistvena odstopanja glede na izdano gradbeno dovoljenje in tako zaradi teh odstopanj (tudi če bi bil dokončan), ne more dobiti uporabnega dovoljenja, da je dejansko zgrajena stanovanjska stavba trenutno neskladna z izdanim gradbenim dovoljenjem.12 Tožeča stranka je v tem delu izvedenskemu mnenju v celoti pritrdila, zgolj podredno, če sodišče izvedenskemu mnenju ne bi sledilo, pa je nanj podala določene pripombe13. Tudi tožena stranka se je v pripravljalni vlogi z dne 13. 2. 201914 izrekla o izvedenskem mnenju, vendar na zgoraj izpostavljeno dejansko ugotovitev in mnenje izvedenca konkretnih vsebinskih pripomb ni imela. Zgolj navedba , da sta z vsemi splošnimi odstopanji od projekta, ki jih ugotavlja izvedenec (stran 6) tožnika soglašala in na tako izvedbo nista imela pripomb, niti izvedbe oziroma odstopanj nista pravočasno grajala, ne predstavlja vsebinske pripombe na zgoraj povzeto izvedenčevo strokovno ugotovitev, ki je v tej zadevi po presoji pritožbenega sodišča ključna.

20. Sodišče prve stopnje je obrazloženo zavrnilo predlog za dopolnitev izvedenskega mnenja kot nepotreben. Sodišče druge stopnje je v dokaznem postopku na obravnavi pred sodiščem prve stopnje izvedeni dokaz z izvedencem ponovilo, pri pripombah na izvedensko mnenje sta pravdni stranki vztrajali. Sodišče druge stopnje ni imelo razloga, da pisnemu izvedenskemu mnenju kot mnenju strokovnjaka, ki je glede na določeno nalogo jasno in popolno, ne bi sledilo. Predlog za dopolnitev mnenja je sodišče druge stopnje kot nepotreben zavrnilo, saj ob zgoraj že izpostavljeni jasni in obrazloženi ugotovitvi izvedenca glede na že obrazložena materialnopravna izhodišča dopolnitev niti zaslišanje izvedenca ni bilo potrebno. Kot neutemeljene se tako pokažejo tudi pritožbene navedbe o tem, da bi sodišče prve stopnje moralo zaslišati izvedenca, pri čemer postopkovne kršitve pritožba v tem delu tudi določno ne konkretizira, niti je ni uveljavila na obravnavi pred sodiščem druge stopnje ob ponovitvi dokaza z izvedencem.

21. Pritrditi je pritožbi, da se sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi znova ni izreklo o ugovoru tožeče stranke, podanem v pripravljalni vlogi 16. 10. 2014 v IX. točki, da je pogodbeno določilo zadnjega odstavka IV. člena Prodajne pogodbe z dne 20. 4. 2010, kjer je določeno, da se izročitev opravi brez uporabnega dovoljenja, nično. Glede na že predstavljeno kogentno naravo določb 2. poglavja ZVKSES, je tudi v obravnavanem primeru pogodbena določba, ki izključuje prodajalčevo obveznost kupcu izročiti uporabno dovoljenje (2. točka prvega odstavka 18. člena in četrti odstavek 4. člena ZVKSES), kot je opozorilo že Vrhovno sodišče v sklepu II Ips 200/2016 (točka 15 obrazložitve), nična. Z navedeno obrazložitvijo je tako tudi odpravljena postopkovna kršitev, ki jo ob tem sodišču prve stopnje utemeljeno očita pritožba, pri čemer gre sicer po vsebini za očitek kršitve po 8.15 in ne po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

22. Izročitev (kopije) uporabnega dovoljenja po prodajalcu kot eno od obveznih dejanj izročitve nepremičnine (prvi odstavek 18. člena ZVKSES v zvezi s tretjim odstavkom 16. člena ZVKSES) v konkretnem primeru ob zgoraj ugotovljenem ni izpolnjena. Tako je prodajalec (tožena stranka) že iz tega razloga v zamudi z izročitvijo nepremičnine, zato je kupec (tožeča stranka) upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni po 17. členu ZVKSES. Ob tem je pojasniti, da tudi pogoji iz četrtega odstavka 4. člena ZVKSES, da bi bilo možno izročitev uporabnega dovoljenja kot kogentno obveznost prodajalca v obravnavanem primeru izključiti, niso podani, saj neizpolnjenost tega pogoju kupcu (tožeči stranki ) ne more biti v korist. Namen uporabnega dovoljenja je namreč v tem, da se preveri skladnost gradnje z gradbenim dovoljenjem in ali so izpolnjeni tehnični pogoji za varno uporabo zgrajenega objekta, pri čemer pa je znova izpostaviti ugotovitev izvedenca, da za objekt zaradi neskladne gradnje ni mogoče dobiti uporabnega dovoljenja. Za razsojo v tej zadevi pa tako tudi ni več odločilno, ali je tožena stranka (pravilno) izpolnila tudi vse druge obveznosti oziroma dejanja iz prvega odstavka 18. člena ZVKSES.

23. Ob ugotovljenem dejanskem stanju je ob pravilni uporabi materialnega prava zahtevek tožeče stranke za še zahtevano plačilo pogodbene kazni (za obdobje zamude še od 3. 9. 2010 dalje do vložene tožbe do 20. 4. 2012, torej še za 595 dni),16 ki ga tožeča stranka uveljavlja po višini z upoštevanjem 0,5 promila od kupnine 180.000,00 EUR za vsak dan zamude, kar predstavlja 53.550,00 EUR, skupaj z zahtevanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe (20. 4. 2012 ), utemeljen.

24. Tožena stranka je pred sodiščem prve stopnje in tudi na obravnavi pred sodiščem druge stopnje vztrajala pri ugovoru zmanjšanja pogodbene kazni na simbolično raven, ki ga je pred sodiščem prve stopnje utemeljevala z navedbami, da tožnika kljub pozivom brez utemeljenega razloga ne prevzameta dokumentacije, računajoč na uspešno uveljavljanje pogodbene kazni po pogodbi ali po 17. členu ZVKSES in tako sami povzročata zamudo z očitnim namenom toženi stranki škodovati in ji povzročati škodo s plačilom pogodbene kazni, s katero bi jima tožena stranka plačala več kot tretjino vrednosti nepremičnine, takšno postopanje tožene stranke pa ni primerno in ne sme biti nagrajeno17; in še s tem, da je zahtevek po tako visoki pogodbeni kazni v nasprotju z namenom pogodbe in vrednostjo posla, da tožnika zahtevata pogodbeno kazen zaradi neizročenega uporabnega dovoljenja, čeprav bi naj bila nepremičnina prodana v nedokončani IV. gradbeni fazi in izročitev uporabnega dovoljenja niti ni objektivno mogoča, tudi sicer pa bi tožnika, ki sta dobila nepremičnino v last in posest kot nova investitorja pridobila možnost za pridobitev uporabnega dovoljenja po tem, ko je bil objekt v njuni režiji izveden do konca18. Tožeča stranka je tem navedbam nasprotovala, v bistvenem poudarila, da je bil ZVKSES sprejet ravno zaradi varstva potrošnikov - šibkejše stranke, kar tožeča stranka nedvomno je, da je tožeča stranka zaradi neskladne gradnje že več kot 12 let brez uporabnega dovoljenja, že v letu 2014 pa je iskala informacijo glede možnosti pridobiti uporabno dovoljenje ter jima je bilo pojasnjeno, da lahko le-to pridobi tožena stranka ter da se morajo v zvezi s tem obrniti nanjo in zato ne držijo navedbe tožene stranke, da bi tožnika želela na kakršenkoli način izrabljati svoje pravice, pogodbena kazen pa tudi ni nesorazmerna.

25. Pogodbena kazen je civilna sankcija za neizpolnitev in obenem tudi pavšalna odškodnina. Po 252. členu Obligacijskega zakonika (OZ) sodišče zmanjša na dolžnikovo zahtevo pogodbeno kazen, če spozna, da je glede na vrednost in pomen predmeta obveznosti nesorazmerno visoka. Nesorazmernost višine pogodbene kazni se presoja v mejah navedb in dokazov strank.19

26. Po presoji pritožbenega sodišča razlogi, s katerimi tožena stranka utemeljuje zahtevo za znižanje pogodbene kazni, niso utemeljeni. Določba 17. člena ZVKSES o pogodbeni kazni za zamudo z izročitvijo nepremičnine kupcu ima naravo zakonsko določene pogodbene kazni (primerjaj 254. člen OZ) in ima dvojno funkcijo in sicer, da vzpodbuja pogodbeno stranko k pravilni (pravočasni) izpolnitvi (preventivna funkcija) ter v olajšanju položaja upnika v primeru kršitve pogodbene obveznosti druge stranke.20 Ob upoštevanju namena ZVKSES zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja (prvi odstavek 1. člena ZVKSES), kar pomeni s kogentnimi pravnimi instrumenti (med katerimi je tudi obveznost izročitve kopije uporabnega dovoljenja) kupcem zagotoviti varstvo pred tveganji zaradi finančne nezmožnosti investitorja, da konča gradnjo, pred neizpolnitvijo pogodbe in pred stvarnimi napakami po izročitvi,21 ob s strokovnim izvedenskim mnenjem podprti ugotovitvi, da zaradi neskladne gradnje za objekt ne bi bilo mogoče dobiti uporabnega dovoljenja, kar ob zgoraj že vsem obrazloženem zadostuje za materialnopravni zaključek, da izročitve nepremičnine kupcu prodajalec ni opravil skladno z določbo tretjega odstavka 16. člena in prvega odstavka 18. člena ZVKSES, navedbe tožene stranke o tem, da kupca sama z neprevzemom dokumentacije povzročata zamudo, niso utemeljene, kot tudi ne nadaljnji razlogi, da bi kupca sama kot investitorja glede na to, da sta lastnika nepremičnine in jo imata tudi v posesti, lahko pridobila uporabno dovoljenje. Zato ni slediti zahtevi tožene stranke za zmanjšanje pogodbene kazni.

27. Ob obrazloženem je tako sodišče druge stopnje po opravljeni obravnavi na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja ob pravilni uporabi že predstavljenega materialnega prava ugodilo pritožbi tožeče stranke in spremenilo sodbo sodišča prve stopnje tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo.

28. Sprememba sodbe sodišča prve stopnje na pritožbeni stopnji narekuje tudi poseg in spremembo stroškovne odločitve, ker je odločitev o povrnitvi pravdnih stroškov odvisna od končnega uspeha strank v pravdi (154. člen ZPP). Tožeča stranka je s tožbenim zahtevkom v celoti uspela, zato ji mora tožena stranka povrniti njene potrebne (155. člen ZPP) pravdne stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Ker je bila tožba vložena v času, ko je veljal Zakon o odvetniški tarifi (ZOdvT), je na podlagi prehodne določbe drugega dostavka 20. člena sedaj veljavne Odvetniške tarife (OT) za odmero odvetniških stroškov uporabiti ZOdvT. Tožeči stranki je od priglašenih stroškov kot potrebne priznati stroške za (prvo sojenje) nagrado za postopek 956,00 EUR (tar. št. 3100 ZOdvT), nagrado za narok 883,20 EUR (tar. št. 3102 ZOdvT), s prištevkom 20,00 EUR za ptt (tar. št. 6002 ZOdvT), kar skupaj s priznanim DDV znaša 2.269,20 EUR, s prištetim stroškom plačane sodne takse 1.264,00 EUR pa 3.533,20 EUR. Za prvi pritožbeni postopek ji je kot potreben strošek priznati nagrado za postopek po tar. št. 3210 (izpodbijani del 53.550,00 EUR) 1.177,60 EUR ter 20,00 EUR za ptt (tar. št. 6002 ZOdvT), kar s priznanim DDV znaša 1.461,07 EUR. Tožeča stranka je upravičena tudi do povrnitve priglašenih revizijskih stroškov v višini 1.472,00 EUR ( tarif. št. 3300 ZOdvT), s prištevkom ptt 20,00 EUR in z DDV skupaj znaša 1.820,24 EUR, in s sodno takso 1.227,00 EUR skupaj tako 3.047,24 EUR. Nadalje ji je kot potreben strošek priznati nagrado za narok v novem sojenju (P 512/2018), ki se je nadaljeval po razveljavitvi sodb prve in druge stopnje na revizijski stopnji, po tar. št. 3102 ZOdvT 883,20 EUR, z DDV pa 1.077,50 EUR, strošek nagrade za pritožbeni postopek zoper drugo izdano sodbo sodišča prve stopnje po tar. št. 3210, skupaj z DDV 1.436,67 EUR, nadalje še nagrado za narok pred sodiščem prve stopnje v tretjem sojenju v višini 883,20 EUR, s priznanim DDV pa 1.077,50 EUR.22 Potrebni stroški tožeče stranke tako predstavljajo seštevek priznanih stroškov23 skupaj 11.633,18 EUR. Ta znesek stroškov je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati v roku 15 dni od prejema sodbe, v primeru zamude tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje24. 29. Tožeča stranka je bila s pritožbo na pritožbeni stopnji uspešna. Tožena stranka mora svoje priglašene stroške tega pritožbenega postopka (za udeležbo na pritožbeni obravnavi ) na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP kriti sama. Na podlagi istih zakonskih določb pa mora tožeči stranki povrniti njene potrebne stroške pritožbenega postopka. Te predstavljajo odvetniški stroški nagrade za postopek po tar. št. 3210 ZOdvT v višini 1.177,60 EUR in nagrade za narok po tar. št. 3212 ZOdvT v višini 883,20 EUR, 20,00 EUR za ptt (tar. št. 6002 ZOdvT), skupaj 2.080,80 EUR, s priznanim DDV 2.538,58 EUR, s sodno takso za pritožbo 1.227,00 EUR pa skupaj 3.765,58 EUR. Ta znesek mora tožena stranka tožeči povrniti v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki teko od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje.

1 Glej sklep II Ips 200/2016 z dne 19. 7. 2018 v spisu. 2 Primerjaj zapisnik o glavni obravnavi z dne 14. 4. 2023. 3 Primerjaj točke od 2 do 5 obrazložitve. 4 5. točka obrazložitve. 5 16., 17. in tudi 18. točka obrazložitve sklepa II Ips 200/2016 . 6 V 2. točki tretjega odstavka 4. člena ZVKSES je določeno, da se določbe 2. poglavja tega zakona uporabljajo tudi za vsak drug pravni posel, ki ima glede medsebojnih pravic in obveznosti strank enake pravne posledice kot prodajna pogodba iz prejšnjega odstavka . 7 Glej razloge v 14., 15. in 16. točki sklepa II Ips 200/2016. 8 Glej 17. točko obrazložitve sklepa VS RS II Ips 200/2016 . 9 10. točka obrazložitve izpodbijane sodbe. 10 Tožena stranka namreč ni zatrjevala, da je izročitev nepremičnine odklonila, pač pa, da ZVKSES tožene stranke ne more zavezovati, da je bila tožnikoma posest nepremičnine omogočena že ob plačilu kupnine in da sta od 21. 5. 2010 tudi že zemljiškoknjižna lastnika nepremičnine. 11 Primerjaj sodbo in sklep VSRS II Ips 7/2021 točki 14 do in 17 obrazložitve. 12 Pisni izvid in mnenje izvedenca A. A., list. št. 217 - 228 v spisu, primerjaj zlasti odgovor izvedenca na strani 12 mnenja : ali bi tak objekt izpolnjeval pogoje za uspešno izveden tehnični pregled in za pridobitev uporabnega dovoljenja. 13 Glej pripravljalna vloga tožeče stranke z dne 7. 2. 2019. 14 Glej vlogo tožene stranke z dne 13. 2. 2019 na list. št. 239 - 242 v spisu. 15 Sodišče se mora opredeliti do vseh pravno pomembnih navedb pravdnih strank. 16 Znesek 10.980,00 EUR za 122 dni zamude (od 4. 5. 2010 do 2. 9. 2010) z zahtevanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi je bil že pravnomočno prisojen. 17 Glej odgovor na tožbo z dne 3. 7. 2012, list. št. 17 v spisu. 18 Glej zapisnik o glavni obravnavi pri Okrožnem sodišču v Celju dne 14. 4. 2023 v spisu. 19 Prim. sodba in sklep VS RS II Ips 7/2021, točka 30 obrazložitve ter Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, N. Plavšak, stran 244. 20 Poročevalec DZ, št. 93/2003, stran 152 - 153. 21 Glej 16. točka obrazložitve sklepa VS RS II Ips 200/2016, tudi M. Tratnik, Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, PP št. 23/2004, str. 5. 22 Izvedenski stroški določeno (prvi odstavek 163. člena ZPP) niso bili priglašeni. 23 3.533,20 + 1.461,07 + 3.047,24 + 1.077,50 +1.436,67 + 1.077,50 EUR. 24 Načelno pravno mnenje, Občna seja VS RS, 13. 12. 2006.