Jedro

Po 4. odstavku 24. člena SZ-1 je najemnik dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske hiše, razen če najemna pogodba določa drugače. Nadalje 5. odstavek 24. člena SZ-1 določa, da ne glede na prejšnji odstavek odgovarja lastnik tržnega ali službenega stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno. Določba o subsidiarni odgovornosti lastnika stanovanja, čeprav uvrščena v poglavje o razmerju med lastnikom in najemnikom, to razmerje presega. Ker ureja (subsidiarno) odgovornost lastnika, ureja odgovornost do tretjih, med katere sodi tudi upravnik. SZ-1 v 24. členu določa subsidiarno odgovornost lastnika tržnega ali službenega stanovanja, ne pa tudi lastnika neprofitnega stanovanja. Po nasprotnem razlogovanju je zato treba 5. odstavek 24. člena SZ-1 razumeti tako, da je lastnik neprofitnega stanovanja bremena obratovalnih stroškov po samem zakonu razbremenjen. V tem kontekstu dobi svoj smisel tudi določba 6. odstavka 24. člena SZ-1. Ta upravniku zagotavlja določeno varnost s tem, ko lastniku nalaga dolžnost, da upravnika o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe ažurno obvešča, saj se v nasprotnem primeru šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske hiše etažni lastnik.

Obrazložitev

1.  Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se po spremembi pravilno glasi: »1. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah, opr. št. 2495 Ig 315/2007 z dne 20. 6. 2007 ostane v veljavi v 1. točki izreka za glavnico v višini 13,73 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3,92 EUR od 30. 9. 2006 do plačila, od 3,92 EUR od 31. 10. 2006 do plačila, od 2,95 EUR od 31. 3. 2007 do plačila in od 2,95 EUR od 31. 3. 2007 do plačila. V preostalem delu 1. točke izreka in v 3. točki izreka se sklep o izvršbi razveljavi in se v tem delu tožbeni zahtevek zavrne.

2. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 8-ih dneh povrniti 369,46 EUR nadaljnjih pravdnih stroškov, v primeru zamude s plačilom z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.«

2.   Tožeča stranka je dolžna v 8-ih dneh toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 140,45 EUR, v primeru zamude s plačilom z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah, opr. št. 2495 Ig 315/2007 z dne 20. 6. 2007 v veljavi v 1. in 3. točki izreka (1. točka izreka). Odločilo je še, da je tožena stranka dolžna v 8-ih dneh tožeči stranki povrniti 282,54 EUR nadaljnjih pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo v primeru zamude s plačilom od prvega dne po poteku 8-dnevnega roka dalje do plačila (2. točka izreka).

Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, ki uveljavlja pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožnica sodbo izpodbija v celoti in pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni, podrejeno temu pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, toženi stranki pa naloži plačilo vseh stroškov tega postopka.

Pritožba je deloma utemeljena.

Sodbo, s katero je končan spor v postopku v sporih majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (1. odstavek 458. člena ZPP).

Tožena stranka sodišču prve stopnje očita, da je napačno odločilo o obstoju aktivne legitimacije tožeče stranke za izterjavo stroškov obratovanja. Po stališču pritožbe je sodišče prve stopnje napačno presodilo, da je bilo z 2. členom pogodbe o upravljanju na tožečo stranko preneseno materialnopravno upravičenje za zastopanje v sodnih postopkih. Zatrjuje, da iz spornega pogodbenega določila, ki določa, da je predmet sporne pogodbe opravljanje stanovanjskih storitev v zvezi z upravljanjem SPO in njenega funkcionalnega zemljišča, ki obsega upravljanje s stanovanjsko poslovnimi storitvami, vzdrževanjem in obratovanjem SPO, vzdrževanjem funkcionalnega zemljišča, skrbjo za varstvo bivalnega okolja ter ostalimi storitvami v zvezi s tem, ne izhaja pooblastilo upravniku za izterjavo obratovalnih stroškov. Pritožbeno sodišče se strinja, da iz tako splošnega pogodbenega določila ne izhaja, da so etažni lastniki na upravnika prenesli pooblastilo za izterjavo stroškov obratovanja, zato v konkretnem primeru tožeča stranka aktivne legitimacije za izterjavo stroškov obratovanja ne more izvajati iz pogodbe o upravljanju.

V nadaljevanju tožena stranka izpodbija tudi stališče sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka upravičena zahtevati plačilo obratovalnih stroškov na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi. S tem v zvezi tožena stranka navaja, da se je sodišče prve stopnje pri ugotovitvi, da je tožeča stranka stroške obratovanje in vzdrževanja predhodno plačala iz lastnih sredstev, oprlo na prepozno predložene listine. Opozarja, da se v obravnavani zadevi uporabljajo pravila o postopku v sporih majhne vrednosti in da je treba vse dokaze predložiti že v pripravljalni vlogi. Ker je tožeča stranka sporne listine predložila šele na prvem naroku za glavno obravnavo, jih sodišče glede na 452. člen v zvezi z 286. členom ZPP ne bi smelo upoštevati. S to pritožbeno navedbo tožena stranka uveljavlja kršitev 452. člena ZPP, kar lahko pomeni zgolj bistveno kršitev določb postopka po 1. odstavku 339. člena ZPP. To pa ni razlog, iz katerega bi se sodba v postopku v sporih majhne vrednosti lahko izpodbijala, zato je pritožbeno sodišče ta pritožbeni očitek kot neutemeljen zavrnilo.

Predmet izpodbijanja pritožbe je tudi odločitev sodišča prve stopnje, da je podana pasivna legitimacija tožene stranke. Pritožnica v pritožbi smiselno trdi, da je sodišče prve stopnje, s tem ko je odločilo, da se določba 4. odstavka 24. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) nanaša le na notranje razmerje med lastnikom in najemnikom, ne vpliva pa na razmerje med najemnikom in upravnikom, napačno uporabilo materialno pravo. Pritožbeno sodišče temu pritožbenemu očitku pritrjuje. Po 4. odstavku 24. člena SZ-1 je najemnik dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske hiše, razen če najemna pogodba določa drugače. Nadalje 5. odstavek 24. člena SZ-1 določa, da ne glede na prejšnji odstavek odgovarja lastnik tržnega ali službenega stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno. Določba o subsidiarni odgovornosti lastnika stanovanja, čeprav uvrščena v poglavje o razmerju med lastnikom in najemnikom, to razmerje presega. Ker ureja (subsidiarno) odgovornost lastnika, ureja odgovornost do tretjih, med katere sodi tudi upravnik. SZ-1 v 24. členu določa subsidiarno odgovornost lastnika tržnega ali službenega stanovanja, ne pa tudi lastnika neprofitnega stanovanja. Po nasprotnem razlogovanju je zato treba 5. odstavek 24. člena SZ-1 razumeti tako, da je lastnik neprofitnega stanovanja bremena obratovalnih stroškov po samem zakonu razbremenjen. V tem kontekstu dobi svoj smisel tudi določba 6. odstavka 24. člena SZ-1. Ta upravniku zagotavlja določeno varnost s tem, ko lastniku nalaga dolžnost, da upravnika o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe ažurno obvešča, saj se v nasprotnem primeru šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske hiše etažni lastnik.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da iz najemne pogodbe, ki jo je predložila tožena stranka, izhaja, da sta najemnika prevzela obveznost plačila obratovalnih stroškov. To pomeni, da sta v obravnavanem primeru dolžnika vseh obratovalnih stroškov najemnika in ne tožena stranka kot lastnik stanovanja. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da pasivne legitimacije tožene stranke v obravnavanem primeru tudi ni mogoče vzpostaviti s sklicevanjem na subsidiarno odgovornost tožene stranke kot etažnega lastnika za obratovalne stroške. Tožena stranka je namreč v svoji pripravljalni vlogi z dne 23. 4. 2008 zatrjevala, da je šlo v sporni zadevi za neprofitni najem, te trditve pa tožeča stranka ni prerekala. Tožeča stranka pa tudi ni zatrjevala, da je tožena stranka ne bi ustrezno obvestila o sklenitvi najemne pogodbe. Ker je lastnik stanovanja, ki ga oddaja v neprofitni najem, bremena obratovalnih stroškov razbremenjen že po samem zakonu, pritožbeno sodišče zaključuje, da je glede plačila obratovalnih stroškov ugovor pasivne legitimacije tožene stranke utemeljen.

Glede na to, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta podani tako aktivna tožeče stranke kot tudi pasivna legitimacija tožene stranke za plačilo stroškov upravljanja, tega pa tudi pritožba ne izpodbija, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen le za stroške upravljanja. Tožeča stranka je v pripravljalni vlogi z dne 7. 4. 2008 pojasnila, da so stroški upravljanja na vtoževanih računih navedeni v postavki 001. Pregled vtoževanih računov pokaže, da je tožeča stranka stroške upravljanja zaračunavala le z računi št. 0113600060910 (priloga A 271), 0113600061010 (priloga A 305), 0096000060912 (priloga A 90) in 0096000061013 (priloga A 136), medtem ko z ostalimi vtoževanimi računi stroški upravljanja niso zaračunani. Seštevek stroškov upravljanja tako znaša 13,73 EUR. Tožeči stranki gredo od tega zneska tudi zakonske zamudne obresti, in sicer od 3,92 EUR od 30. 9. 2006 do plačila, od 3,92 EUR od 31. 10. 2006 do plačila, od 2,95 EUR od 31. 3. 2007 do plačila in od 2,95 EUR od 31. 3. 2007 do plačila.

Glede na zgoraj obrazloženo pa ni utemeljen tožbeni zahtevek za plačilo obratovalnih stroškov. Višino neutemeljenega dela tožbenega zahtevka je pritožbeno sodišče ugotovilo tako, da je od 633,04 EUR, kolikor je tožeča stranka vtoževala, odštelo 13,73 EUR, za kolikor je sodišče tožbenemu zahtevku ugodilo. Tako se izkaže, da je neutemeljen tožbeni zahtevek za plačilo 619,31 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Ker je pritožbeno sodišče spremenilo odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, je moralo v skladu z določbo 2. odstavka 165. člena ZPP odločiti tudi o stroških vsega postopka. Tožeča stranka je uspela zgolj z 2 % svojega zahtevka, zato je pritožbeno sodišče uporabilo določbo 2. odstavka 154. člena ZPP in odločilo, da mora tožeča stranka toženi stranki povrniti vse pravdne stroške. V skladu s tem je pritožbeno sodišče primarno zavrnilo zahtevek tožeče stranke za povračilo stroškov izvršilnega postopka in zato razveljavilo 3. točko izreka sklepa o izvršbi. V nadaljevanju je pritožbeno sodišče na podlagi specificiranega stroškovnika, Odvetniške tarife, Zakona o sodnih taksah in Zakona o davku na dodano vrednost odmerilo nadaljnje pravdne stroške tožene stranke. Pritožbeno sodišče je toženi stranki priznalo 200 odvetniških točk za ugovor, 200 odvetniških točk za pripravljalno vlogo z dne 23. 4. 2008, 200 odvetniških točk za zastopanje na naroku 12. 5. 2008 in 40 odvetniških točk za čas odsotnosti iz pisarne, skupaj torej 640 odvetniških točk, kar skupaj z 20 % DDV znaša 352,51 EUR. Toženi stranki gredo tudi stroški kilometrine na relaciji Domžale – Ljubljana – Domžale (2 krat 15 km krat 0,33 EUR) v višini 9,90 EUR in 2 % administrativni stroški v višini 7,05 EUR. Toženi stranki je tako pritožbeno sodišče priznalo 369,46 EUR nadaljnjih pravdnih stroškov.

Pritožbeno sodišče je posledično pritožbi tožene stranke delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je odločilo, da se po spremembi vzdrži v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah, opr. št. 2495 Ig 315/2007 z dne 20. 6. 2007 v 1. točki izreka za glavnico v višini 13,73 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3,92 EUR od 30. 9. 2006 do plačila, od 3,92 EUR od 31. 10. 2006 do plačila, od 2,95 EUR od 31. 3. 2007 do plačila in od 2,95 EUR od 31. 3. 2007 do plačila, v preostalem delu 1. točke izreka in v 3. točki izreka pa se sklep o izvršbi razveljavi in se v tem delu tožbeni zahtevek zavrne. Prav tako je odločilo, da je po spremembi tožeča stranka dolžna toženi stranki v 8-ih dneh plačati 369,46 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

Tožena stranka je s pritožbo uspela, zato ji je tožeča stranka dolžna povrniti stroške, ki jih je imela z vložitvijo pritožbe. Pritožbeno sodišče je toženi stranki priznalo 250 odvetniških točk za pritožbo, ni pa ji priznalo nagrade za pregled sodbe in posvet s stranko, ker je nagrada za ti dejanji že zajeta v nagradi za pritožbo. Pritožbeno sodišče je tako tožeči stranki priznalo 250 odvetniških točk, kar skupaj z 20 % DDV predstavlja znesek 137,70 EUR. Priznalo pa ji je tudi 2 % materialne stroške v višini 2,75 EUR. Tožeča stranka je tako toženi stranki dolžna v 8-ih dneh plačati stroške pritožbenega postopka v višini 140,45 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.