Jedro

Oddaja nepremičnine v najem predstavlja izvrševanje razpolagalnega upravičenja, ki je vsebovano v lastninski pravici lastnika nepremičnine. Enako velja tudi za odpoved najemnega razmerja in zahtevo za izselitev najemnikov.

V okviru tožbenega zahtevka, s katerim tožnice zasledujejo vzpostavitev prvotnega lastninskega stanja na spornih nepremičninah, je dopustno z regulacijsko začasno odredbo začasno urediti sporno pravno razmerje na način, da se toženi stranki do dokončne rešitve spora v sodnem postopku prepoveduje izvrševanje posameznih upravičenj, ki so vsebovana v lastninski pravici. Vsebina in učinek začasne odredbe ostajata v mejah tožbenega zahtevka.

Regulacijsko začasno odredbo je mogoče izdati, če je izpolnjena ena izmed predpostavk, določenih v drugi ali tretji alineji drugega odstavka 272. člena ZIZ.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog tožeče stranke za izdajo začasne odredbe zoper toženo stranko, ki se glasi: "1. Tožencema in njunim morebitnim upravljavcem nepremičnin se prepoveduje vsaka sprememba stanja na nepremičninah z ID znakom parcela 001 in z ID znakom parcela 002, predvsem na način, da odpovedujeta sklenjene najemne pogodbe za stanovanja v stavbi z ID znakom stavbe 003 in od najemnikov zahtevata izselitev v roku 30 dni. 2. Tožencema in njunim morebitnim upravljavcem nepremičnin se v bodoče prepoveduje vsakršna sprememba stanja na nepremičninah: - z ID znakom parcela 001; - z ID znakom parcela 002; - z ID znakom parcela 004; - z ID znakom parcela 005; - z ID znakom parcela 006; in - z ID znakom parcela 007, predvsem na način, da odpovedujeta sklenjene najemne pogodbe za stanovanja in od najemnikov zahtevata izselitev. 3. V primeru kršitve te začasne odredbe sta toženca dolžna za vsako kršitev tožnikom plačati denarno kazen v višini 1.000,00 EUR, ki jo bo sodišče izterjalo po uradni dolžnosti na podlagi sklepa o izrečeni denarni kazni, hkrati pa bo sodišče v primeru kršitve izdalo nov sklep, s katerim bo izreklo novo, višjo kazen za primer, če bosta toženca ponovno ravnala v nasprotju z obveznostjo v tej začasni odredbi. Zaradi izterjave denarne terjatve se zoper toženca, A. d. o. o., ... , ..., MŠ: ..., in B. B., ..., ..., EMŠO: ..., dovoljuje izvršba z rubežem denarnih sredstev pri kateremkoli računu, pri katerikoli organizaciji za plačilni promet tožencev, po pravnomočnosti tega sklepa s prenosom denarnega zneska, za katerega je dovoljena izvršba, na transakcijski račun Okrožnega sodišča v Ljubljani, št.: SI56 ... 5. Ta začasna odredba stopi v veljavo takoj in velja do pravnomočnega zaključka tega sodnega postopka. 6. Ugovor zoper sklep ne zadrži izvršitve sklepa." (I. točka izreka). Odločilo je, da tožeča stranka sama nosi svoje stroške postopka zavarovanja (II. točka izreka).

2.Zoper izpodbijani sklep se zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve pravdnega postopka pritožuje tožeča stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi v celoti in izpodbijani sklep spremeni tako, da predlogu tožeče stranke za izdajo začasne odredbe ugodi, oziroma podredno, da sklep razveljavi v celoti in zadevo vrne v novo odločanje na sodišče prve stopnje ter toženi stranki naloži, da v roku 8 dni tožeči stranki povrne vse stroške postopka prve stopnje in stroške tega pritožbenega postopka, skupaj z zamudnimi obrestmi od dne poteka paricijskega roka dalje.

3.Pritožba je utemeljena.

4.Tožnice s tožbo v tem postopku uveljavljajo tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti 21. in 22. člena družbene pogodbe o ustanovitvi prve toženke, s katerima je določeno, da bodo tožnice v roku 30 dni od datuma vpisa družbe v poslovni register vplačale naknadna vplačila v višini 664.059,00 EUR, 154.320,00 EUR in 116.910,00 EUR na način, da bodo predale stvarni vložek v obliki nepremičnin ID znak parcela 001 v deležu 1/1, parcela 002 v deležu 1/1, parcela 004 v deležu 1/1, parcela 005 v deležu 1/1, parcela 006 v deležu 5367/10000 in parcela 007 v deležu 5367/10000 ter izstavile ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo. Zahtevajo tudi ugotovitev ničnosti zemljiškoknjižnega dovolila za prenos lastninske pravice na navedenih nepremičninah s tožnic na prvo toženko. Zahtevajo tudi, da sodišče naloži prvi toženki, da tožnicam izroči zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim se dovoljuje vknjižba lastninske pravice na spornih nepremičninah nazaj na tožnice, sicer bo to listino nadomestila sodba. Tekom postopka so vložile predlog za izdajo začasne odredbe, s katerim so zahtevale, da se toženkama in njunim morebitnim upravljavcem spornih nepremičnin do pravnomočnega zaključka tega sodnega postopka prepoveduje vsakršna sprememba stanja na spornih nepremičninah, predvsem na način, da odpovedujejo sklenjene najemne pogodbe za stanovanja in od najemnikov zahtevajo izselitev. Sodišče prve stopnje je presodilo, da iz primerjave tožbenega zahtevka in z začasno odredbo predlaganega varstva izhaja, da se nanašata na drugo materialnopravno razmerje, zaradi česar tožnice v obravnavanem primeru s predlogom za izdajo začasne odredbe na način, kot ga predlagajo, ne morejo uspeti. Vsebina in učinek začasne odredbe morata ostati v mejah tožbenega zahtevka, česar pa v danem primeru ni. Nadalje je presodilo, da izdaja regulacijske začasne odredbe na podlagi predpostavke iz tretje alineje drugega odstavka 272. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), na katero se sklicujejo tožnice, ni mogoča. Zato je predlog za izdajo začasne odredbe zavrnilo.

5.Pogoji za izdajo začasne odredbe za zavarovanje nedenarne terjatve so določeni v 272. členu ZIZ. Sodišče izda začasno odredbo v zavarovanje nedenarne terjatve, če izkaže upnik za verjetno, da terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala (prvi odstavek 272. člena ZIZ). Upnik mora verjetno izkazati tudi eno izmed naslednjih predpostavk: nevarnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena (prva alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ); da je odredba potrebna, da se prepreči uporaba sile ali nastanek težko nadomestljive škode (druga alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ); da dolžnik z izdajo začasne odredbe, če bi se tekom postopka izkazala za neutemeljeno, ne bi utrpel hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez izdaje začasne odredbe nastale upniku (tretja alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ). Tretji1 in četrti2 odstavek 270. člena tega zakona se uporabljata tudi glede začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve (tretji odstavek 272. člena ZIZ). Ustavno sodišče RS je v odločbi Up-275/97 z dne 16. 7. 1998 za regulacijske začasne odredbe, katerih vsebina je enaka tožbenemu zahtevku, določilo pogoj reverzibilnosti, kar pomeni, da mora biti v primeru izdane začasne odredbe in njene izvršitve kasneje ob sodbi, s katero bi sodišče zahtevek zavrnilo, mogoče za toženca vzpostaviti prejšnje stanje. Sodišče sme za zavarovanje nedenarne terjatve izdati vsako odredbo, s katero je mogoče doseči namen zavarovanja, med drugim prepoved dolžniku, da ne sme storiti ničesar, kar bi lahko povzročilo škodo upniku, ter prepoved, da ne sme nič spremeniti na stvareh, na katere meri terjatev (273. člen ZIZ).

6.V obravnavani zadevi so tožnice predlagale izdajo regulacijske začasne odredbe. Namen predlagane začasne odredbe ni bil zavarovati možnost kasnejše uveljavitve terjatve, temveč je bil njen namen začasno do dokončne rešitve v sodnem postopku urediti sporno pravno razmerje. Kot je pojasnilo Ustavno sodišče RS v odločbi Up-275/97, je začasna odredba sredstvo zavarovanja terjatve, vendar pa se njen pomen ne izčrpa le v zagotovitvi možnosti kasnejše izvršbe (zavarovalne začasne odredbe), temveč je njen pomen tudi v tem, da začasno uredi sporno pravno razmerje (ureditvene oziroma regulacijske začasne odredbe). Terjatve namreč ne ogroža le nevarnost, da sodbe ne bo mogoče izvršiti, pač pa tudi ravnanja, zaradi katerih bi sodno varstvo te terjatve ostalo brez pomena.

7.Med začasno odredbo in tožbo mora obstajati kvalitativna vez, torej povezanost vsebine začasnega zavarovanja in glavne terjatve. Povezanost vsebine začasnega zavarovanja s terjatvijo je potrebna tudi pri izdaji regulacijskih začasnih odredb. Vsebina in učinek začasne odredbe morata ostati v mejah tožbenega zahtevka. Z začasno odredbo upnik ne sme doseči zavarovanja, ki mu ga ne bo dajala niti sodba, s katero bo ugodeno njegovemu tožbenemu zahtevku. Tudi regulacijske začasne odredbe so omejene z mejami glavne terjatve. Iz pravnega razmerja mora tako vedno izvirati konkretna terjatev, z vsebino katere lahko preverimo obseg začasne odredbe in s katero to odredbo lahko tudi povežemo.3

8.Za razliko od zavarovalnih začasnih odredb, katerih namen je zavarovati kasnejšo uveljavitev terjatve, o kateri teče spor, je namen regulacijskih začasnih odredb začasna ureditev spornega pravnega razmerja. Tudi v primeru regulacijskih začasnih odredb morata biti vsebina začasne odredbe in terjatev povezani, a ne v smislu zavarovanja uveljavitve oziroma izvršitve terjatve, temveč gre za presojo, ali predlagana začasna ureditev spornega razmerja še ostaja v mejah zahtevka oziroma konkretne terjatve.

9.Tožnice s tožbenim zahtevkom zahtevajo ugotovitev ničnosti zavezovalnega (21. in 22. člen družbene pogodbe) in razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižno dovolilo), na podlagi katerih je prišlo do vpisa lastninske pravice na spornih nepremičninah v korist prve toženke. Zahtevajo tudi izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, s katerim se dovoljuje vknjižba lastninske pravice na spornih nepremičninah nazaj na tožnice. S predlogom za izdajo začasne odredbe pa so zahtevale, da se toženkama in njunim morebitnim upravljavcem spornih nepremičnin do pravnomočnega zaključka tega sodnega postopka prepoveduje vsakršna sprememba stanja na spornih nepremičninah, predvsem na način, da odpovedujejo sklenjene najemne pogodbe za stanovanja in od najemnikov zahtevajo izselitev. Tožnice v pritožbi utemeljeno izpodbijajo presojo sodišča prve stopnje, da vsebina in učinek predlagane začasne odredbe ne bi ostala v mejah tožbenega zahtevka.

10.Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati (prvi odstavek 37. člena Stvarnopravnega zakonika - SPZ). Eden od vidikov uresničevanja upravičenja uporabe je odločanje o vseh vprašanjih, pomembnih za uporabo nepremičnine. Mednje spadajo npr. odločitve o namenu, za katerega lastnik uporablja nepremičnino, in o načinu uporabe. Z upravičenjem uživati nepremičnino označujemo pravno možnost pridobiti plodove, ki jih daje nepremičnina. Pri lastninski pravici lahko donose (civilne plodove) dosežemo z (odplačnim) razpolaganjem, in sicer bodisi tako, da lastninsko pravico na nepremičnini prenesemo na drugo osebo (in pri tem ustvarimo kapitalski donos), bodisi tako, da prenesemo izvrševanje upravičenja uporabe, ki ga vsebuje (na primer z oddajo nepremičnine v najem), in pri tem ustvarimo donos v obliki najemnine. To pomeni, da lastnik nepremičnine lahko doseže donose (civilne plodove) od te nepremičnine z uresničitvijo upravičenja razpolagati z nepremičnino. Razpolagalno upravičenje, ki ga vključuje lastninska pravica po prvem odstavku 37. člena SPZ, daje lastniku (med drugim) pravno možnost razpolagati z lastninsko pravico tako, da jo omeji z ustanovitvijo izvedenih pravic, in sicer tako izvedenih stvarnih pravic kot tudi izvedenih obligacijskih pravic.4 Iz navedenega izhaja, da oddaja nepremičnine v najem predstavlja izvrševanje razpolagalnega upravičenja, ki je vsebovano v lastninski pravici lastnika nepremičnine. Enako pa velja tudi za odpoved najemnega razmerja in zahtevo za izselitev najemnikov. Gre za izvrševanja enega izmed upravičenj, ki izhajajo iz lastninske pravice na nepremičnini. Predlagana začasna odredba, če bi ji sodišče ugodilo, bi imela za posledico, da bo stanje spornih nepremičnin, predvsem v smislu sklenjenih najemnih pogodb in vseljenih najemnikov, do pravnomočnega zaključka tega sodnega postopka, s katerim si tožnice prizadevajo za povrnitev lastništva na spornih nepremičninah, ostalo nespremenjeno. Vsebina in učinek začasne odredbe po presoji pritožbenega sodišča ostajata v mejah tožbenega zahtevka.

11.V okviru tožbenega zahtevka, s katerim tožnice zasledujejo vzpostavitev prvotnega lastninskega stanja na spornih nepremičninah, je po presoji pritožbenega sodišča dopustno z regulacijsko začasno odredbo začasno urediti sporno pravno razmerje na način, da se toženi stranki do dokončne rešitve spora v sodnem postopku prepoveduje izvrševanje posameznih upravičenj, ki so vsebovana v lastninski pravici,5 v konkretnem primeru gre za prepoved spreminjanja stanja na nepremičninah z odpovedovanjem najemnih pogodb in zahtevanjem izselitve najemnikov. Pritožbeno sodišče dodaja, da iz vsebine predloga za izdajo začasne odredbe izhaja, da so tožnice predlog utemeljevale tudi s sklicevanjem na posamezni člen sklenjenih najemnih pogodb in z navedbo, da skladno s to določbo najemnih pogodb prva toženka nima podlage, da bi lahko od najemnikov takoj zahtevala izselitev, saj ni prišlo do nobenih kršitev najemnih pogodb. V tem delu vsebina predloga za začasno odredbo presega varstvo, ki je zahtevano s tožbenim zahtevkom. Trditve, ki se nanašajo na vsebino sklenjenih najemnih pogodb in vprašanje (ne)kršitve teh pogodb, za odločanje o utemeljenosti predloga za izdajo začasne odredbe v okviru tega pravdnega postopka niso upoštevne, saj presegajo domet tega pravdnega postopka.

12.Pritožbeno sodišče ocenjuje, da tožnice utemeljeno izpodbijajo tudi stališče sodišča prve stopnje, da izdaja regulacijske začasne odredbe na podlagi tretje alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ, torej kadar upnik izkaže, da dolžnik z izdajo začasne odredbe, če bi se tekom postopka izkazala za neutemeljeno, ne bi utrpel hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez izdaje začasne odredbe nastale upniku, ni mogoča. Iz zakonskega besedila ne izhaja, da je na podlagi te alineje mogoča le izdaja zavarovalne začasne odredbe, ne pa tudi regulacijske začasne odredbe. Zakon za vse oblike začasnih odredb za zavarovanje nedenarnih terjatev določa alternativno izpolnjevanje ene izmed predpostavk iz drugega odstavka 272. člena ZIZ. Samo za predpostavko iz prve alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ je mogoče zaključiti, da ne pride v poštev za regulacijske začasne odredbe. Namen regulacijske začasne odredbe namreč ni v zavarovanju možnosti kasnejše izvršbe, pač pa začasna ureditev spornega pravnega razmerja (do pravnomočne sodne odločbe). Že po logiki stvari zato sklicevanje na to, da obstaja nevarnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena (prva alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ), ne pride v poštev. Pritožbeno sodišče zato meni, da je regulacijsko začasno odredbo mogoče izdati, če je izpolnjena ena izmed predpostavk, določenih v drugi ali tretji alineji drugega odstavka 272. člena ZIZ. Takšno stališče je zavzeto tudi v pravni teoriji6 in delu sodne prakse7 , ki ji sledi tudi pritožbeno sodišče v tej zadevi.

13.Drži, kot navaja sodišče prve stopnje, da je ustavno sodišče v odločbi Up-275/97, ko je govorilo o tehtanju interesa nasprotne stranke, govorilo o pogoju reverzibilnosti in ne o tehtanju iz tretje alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ. Prav tako drži, da je ustavno sodišče podalo napotilo o restriktivnem tolmačenju pojma nenadomestljiva škoda. Vendar je treba upoštevati, da je ustavno sodišče v tej odločbi odločalo o ustavni pritožbi, ki je bila vložena v zvezi s konkretnim sodnim sporom, v katerem je bilo treba uporabiti določbe v relevantnem času veljavnega Zakona o izvršilnem postopku (ZIP), pritožnica pa je predlog za izdajo začasne odredbe utemeljevala s tem, da ji grozi nenadomestljiva škoda, kar je bila ena od alternativnih predpostavk iz drugega odstavka 267. člena ZIP. Ker se je pritožnica sklicevala samo na to zakonsko predpostavko, se je tudi ustavno sodišče ukvarjalo samo s to predpostavko. ZIP ni vseboval določbe, primerljive tretji alineji drugega odstavka 272. člena ZIZ, ustavno sodišče pa v zvezi z vprašanjem, ali bi bilo regulacijsko začasno odredbo mogoče izdati na podlagi takšne zakonske določbe, ni zavzemalo stališča. Upoštevati je tudi treba, da je napotilo o restriktivnem tolmačenju pojma nenadomestljiva škoda ustavno sodišče podalo za primere, kot je bil tisti, v katerem je bila vložena zadevna ustavna pritožba in je bila predlagana začasna odredba, katere vsebina je enaka tožbenemu zahtevku. V tu obravnavani zadevi pa ne gre za takšen primer. Tožbeni zahtevek se namreč nanaša na uveljavitev lastninske pravice, predlog za izdajo začasne odredbe pa na prepoved izvrševanja posameznega upravičenja, ki izhaja iz lastninske pravice.

14.Ker je sodišče prve stopnje zavzelo napačni stališči, da vsebina in učinek predlagane začasne odredbe ne bi ostala v mejah tožbenega zahtevka in da izdaja regulacijske začasne odredbe na podlagi tretje alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ ni mogoča, in že iz teh razlogov zavrnilo predlog za začasno odredbo, ni presojalo obstoja zatrjevanega pogoja za izdajo začasne odredbe iz prvega odstavka 272. člena ZIZ (verjeten obstoj terjatve) in obstoja zatrjevanega pogoja iz tretje alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ (da dolžnik z izdajo začasne odredbe, če bi se tekom postopka izkazala za neutemeljeno, ne bi utrpel hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez izdaje začasne odredbe nastale upniku). Zato je pritožbeno sodišče ocenilo, da glede na naravo in okoliščine zadeve, upoštevajoč tudi, da postopek odločanja o predlogu za izdajo začasne odredbe še ni postal kontradiktoren, zaradi zagotavljanja pravice do izjave in pravice strank do pritožbe ne more samo odločati o utemeljenosti predloga tožnic za izdajo začasne odredbe, ne da bi samo v celoti in prvič odločalo o vprašanjih, ki niti v dejanskem niti v pravnem smislu niso bila predmet presoje na prvi stopnji. Zato je pritožbi ugodilo, razveljavilo izpodbijani sklep in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

15.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

-------------------------------

1Upnik ni dolžan dokazovati nevarnosti, če izkaže za verjetno, da bi dolžnik s predlagano odredbo pretrpel le neznatno škodo.

2Šteje se, da je nevarnost podana, če naj bi bila terjatev uveljavljena v tujini, razen če naj bi se terjatev uveljavljala v državi članici Evropske unije.

3N. Pogorelčnik Vogrinc, Začasne odredbe v civilnih sodnih postopkih, GV Založba, Ljubljana, 2022, str. 28.

4N. Plavšak, komentar 37. in 38. člena SPZ, E-paket Stvarno pravo z e-komentarjem SPZ, Tax-Fin-Lex.

5V sodni praksi so sicer stališča o tem, ali je podana koneksnost med terjatvijo, ki meri na uveljavitev (ugotovitev, vzpostavitev) določenega lastninskega stanja, in začasnim zavarovanjem, ki meri na izvrševanje posameznih upravičenj, izhajajočih iz lastninske pravice, neenotna. Glej npr. VSL Sklep I Cp 405/2021 z dne 31. 3. 2021 in VSL Sklep II Cp 1400/2025 z dne 12. 8. 2025.

6M. Šipec in ostali, Začasne odredbe v civilnih sodnih postopkih, postopkih pred delovnimi in socialnimi sodišči, upravnimi sodišči, ustavnim sodiščem ter v upravnem postopku, GV Založba, Ljubljana, 2001, str. 89; N. Pogorelčnik Vogrinc, Začasne odredbe v civilnih sodnih postopkih, GV Založba, Ljubljana, 2022, str. 128; I. Strnad, Predpostavke ureditvenih začasnih odredb, Pravna praksa, 2021, št. 6-7, str. 14, 15.

7Npr. VSL sklep I Cpg 924/2014 z dne 3. 6. 2014, VSM Sklep I Cp 616/2021 z dne 7. 9. 2021, VSL Sklep I Cpg 137/2022 z dne 22. 4. 2022, VSL Sklep IV Ip 686/2022 z dne 31. 5. 2022, VSL Sklep I Cpg 358/2022 z dne 24. 8. 2022, VSL Sklep I Cpg 211/2024 z dne 27. 8. 2024. V delu sodne prakse, predvsem na področju sporov zaradi motenja posesti, pa je zavzeto stališče, da je regulacijsko začasno odredbo mogoče izdati samo na podlagi predpostavke iz druge alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ, npr. VSL sklep I Cp 372/2009 z dne 13. 5. 2009, VSL sklep I Cp 1560/2012 z dne 6. 6. 2012, VSL sklep I Cp 2977/2012 z dne 7. 11. 2012, VSL Sklep II Cp 750/2020 z dne 6. 5. 2020, VSL Sklep I Cp 1713/2020 z dne 8. 10. 2020, VSL Sklep I Cpg 339/2021 z dne 13. 7. 2021, VSL Sklep II Cp 2096/2025 z dne 26. 11. 2025.