U-I-139/92

11/3-1993

SKLEP

Ustavno sodišče je na seji dne 11/3-1993 obravnavalo pobudo Marielle Suhar iz Izole, ki jo zastopa Jurij Munih, odvetnik v Kopru, in

SKLENILO

Ustavno sodišče ne sprejme pobude in ne začne postopka za oceno ustavnosti in zakonitosti 31. člena pravilnika Izvršnega sveta Skupščine občine Izola o oddajanju poslovnih stavb in poslovnih prostorov v najem (Uradne objave občin Ilirska Bistrica, Izola, Koper, Piran in Sežana, št. 16/91 in 18/91).

OBRAZLOŽITEV

Pobudnica je vložila pobudo za oceno ustavnosti in zakonitosti 31. člena v izreku tega sklepa navedenega pravilnika, s katerim je predvidena ugotovitev revalorizirane vrednosti poslovnega prostora, ki ga je usposobil najemnik, določitev mesečne najemnine za ta prostor ter ugotovitev priznanega investicijskega vlaganja, ki se najemniku vrača z znižanjem najemnine v pogodbi predvidenem obsegu amortizacije in investicijskega vzdrževanja, vendar največ za dobo 33 let. Po dokončani dobi vračanja najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine. Pobudnica meni, da so takšne določbe v nasprotju s 17. členom zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) in s splošno veljavnim načelom našega in mednarodnega prava, ki prepoveduje neupravičeno pridobivanje koristi na račun drugega.

Ustavno sodišče pobude ni sprejelo.

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ureja najem teh stavb in prostorov tako (14. do 22. - sedaj 10. do 18. člen), da mora najemodajalec, če se stranki nista drugače dogovorili, izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati. Če nastane potreba, da se na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru izvršijo popravila, ki bremenijo najemodajalca, mora najemnik temu brez odlašanja to sporočiti in mu dati za izvedbo popravil primeren rok. Po 17. (sedaj 13.) členu ima najemnik pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme in sme tudi pobotati te stroške z najemnino. Te pravice nima, če je izvršil popravilo, ne da bi bil poprej sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno, in ne da bi mu dal za to primeren rok, razen v nujnih primerih. Po stanovanjskem zakonu (Uradni list RS, št. 18/91-I) se določbe, ki se nanašajo na upravljanje v večstanovanjskih hišah, smiselno uporabljajo tudi za lastnike poslovnih prostorov v večstanovanjskih hišah. Po 24. členu obsega upravljanje tudi vzdrževanje (materialna vlaganja) v obsegu, ki ohranja uporabno vrednost stanovanja, prenova in izboljšave pa so po 25. členu druga materialna vlaganja in ne sodijo med upravljanje. Po temeljnih načelih obligacijskega prava udeleženci svobodno urejajo obligacijska razmerja, pri sklepanju pravic in izpolnjevanju obveznosti iz njih pa morajo spoštovati načelo vestnosti in poštenja. Glede na takšno zakonsko ureditev izpodbijane določbe 31. člena pravilnika, ki v povezavi z 29. in 30. členom istega dela urejajo odnose pri vlaganju v poslovni prostor, po oceni ustavnega sodišča niso v neskladju z zakonom.

Najem poslovnega prostora nastane šele s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom. Ta mora biti sklenjena v pismeni obliki, sicer ni veljavna. Določbe 17. (sedaj 13.) člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, s katerimi naj bi bil po mnenju pobudnice izpodbijani 31. člen v neskladju, urejajo odnose po že sklenjeni najemni pogodbi, ne predvidevajo prenove poslovnega prostora in se tako nanašajo na bistveno drugačno dejansko stanje, kot je predvideno v 30. in 31. členu pravilnika. Izpodbijane določbe same zainteresiranega posameznika tudi še ne zavezujejo; obvezne so šele določbe v pogodbi, ki se šteje za sklenjeno, ko se stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah.

Po teh ugotovitvah je ustavno sodišče na podlagi 7. člena zakona za izvedbo ustave Republike Slovenije in 15. člena zakona o postopku pred Ustavnim sodiščem SR Slovenije (Uradni list SRS, št. 39/74 in 28/76) sklenilo, kot je razvidno iz izreka tega sklepa.

PREDSEDNIK

dr. Peter Jambrek