Jedro

Najemniki (oziroma prejšnji imetniki stanovanjske pravice) v denacionaliziranih stavbah zoper denacionalizacijske upravičence ne morejo (brez njihovega soglasja) uveljavljati pravice do odkupa stanovanja.

Predpisi glede zakonite (in pogodbene) predkupne pravice določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le razveljavitev pogodbe (in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji), ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe).

Tožnica lahko izbrisno tožbo zoper kupca stanovanja vloži kadarkoli.

Tožnica ima zakonito predkupno pravico na enosobnem stanovanju in ne na (celi) stanovanjski hiši, zato jo lahko le v takem obsegu tudi uveljavlja. Drugačno stališče, po katerem mora tožnica zahtevati prodajo cele stanovanjske hiše, ni sprejemljivo, saj bi šlo v tem primeru za pretiran poseg (v že tako omejeno) lastninsko pravico prodajalcev, širitev predkupne pravice brez pravne podlage in zapolnitev z vsebino, ki je nima.

Izrek

Reviziji se delno ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita v delu, ki se nanaša na odločitev o razveljavitvi dela kupoprodajne pogodbe z dne 23. 4. 2002 (1.1. odstavek v 1. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje) ter v 2. in 3. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje, in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sicer se revizija zavrne.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnica je v tej pravdi navajala, da je imetnica stanovanjske pravice (oziroma najemnica) na enosobnem stanovanju. Prvi štirje toženci (prodajalci) so nepremičnine, med katere spada tudi omenjeno stanovanje, pridobili v postopku denacionalizacije in jih s prodajno pogodbo z dne 23. 4. 2002, ne da bi upoštevali tožničino predkupno pravico, prodali petemu tožencu (kupcu). Tožnica zato zahteva razveljavitev prodajne glede enosobnega stanovanja in sklenitev nove pogodbe. Primarno zahteva (glavni tožbeni zahtevek) nakup po znižani kupnini na podlagi določil 117. in 119. člena Stanovanjskega zakona (SZ), podredno (podredni tožbeni zahtevek) pa po kupnini v višini 13.038,97 EUR (prej 3,124.661,00 SIT), ki jo je položila na sodišču. V obeh primerih zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila s strani prodajalcev. Vrednost stanovanja oziroma višino kupnine, ki jo ponuja, je ocenil pred pravdo z njene strani angažirani sodni izvedenec.

2. Prvostopenjsko sodišče je tožničin tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Presodilo je, da je nesklepčen, ker se tožnica v nobenem primeru ne more vknjižiti v zemljiško knjigo kot lastnica stanovanja, saj ni zahtevala razveljavitve vknjižbe lastništva petega toženca (tako tudi odločba Vrhovnega sodišča Republike Slovenije III Ips 26/2003 z dne 22. 6. 2004), ki se je med pravdo vknjižil v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnin. Glede glavnega tožbenega zahtevka je navedlo še dodaten razlog za njegovo zavrnitev, in sicer, da po 125. členu SZ prvi štirje toženci, ki jim je bilo premoženje vrnjeno v denacionalizacijskem postopku, niso dolžni prodati stanovanja pod ugodnimi pogoji iz 117. člena SZ. Dodaten zavrnilni razlog glede podrednega tožbenega zahtevka pa vsebuje oceno sodišča, da tožnica ni izkazala, da bi stanovanje kupila pod istimi pogoji, saj je zahtevala prodajo stanovanja po ceni, ki jo je oblikoval z njene strani angažirani izvedenec, medtem ko je šlo pri sporni prodajni pogodbi za prodajo cele stanovanjske hiše. 3. Pritožbeno sodišče je tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča. Ocenilo je, da tožničino sklicevanje na določbo 190. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ni utemeljeno, in poudarilo, da prodajalci predkupni upravičenki, vse dokler je kot lastnik stanovanja v zemljiški knjigi vknjižen kupec, ne morejo izstaviti zemljiškoknjižnega dovolila, medtem ko tožnica zoper petega toženca izbrisne tožbe ne more uspešno uveljaviti naknadno, saj je zamudila prekluzivne roke iz 20. člena SZ. Sicer je pritrdilo razlogom prvostopenjskega sodišča. **Navedbe revidentke**

4. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo je tožnica vložila pravočasno revizijo iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi in sodbi nižjih sodišč spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi, podredno, naj ju razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da je stališče nižjih sodišč o nesklepčnosti tožbenega zahtevka zmotno. Sodišča morajo o zahtevku odločiti, tožnica pa bo lahko izbrisno tožbo pravočasno vložila tudi kasneje. V času vložitve tožbe je bil tožbeni zahtevek pravilno oblikovan. Pritožbeno sodišče ni pojasnilo, zakaj ni uporabilo določbe 190. člena ZPP. S postavitvijo dodatnega tožbenega zahtevka bi tožnica med pravdo razširila tožbo. Takšna razširitev bi bila ob nestrinjanju tožene stranke lahko zavrnjena. Napačno je stališče nižjih sodišč, da ni izkazala, da bi stanovanje kupila pod enakimi pogoji kot kupec.

5. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Revizija je delno utemeljena.

**O neutemeljenosti revizije**

7. Tožnica z glavnim tožbenim zahtevkom (med drugim) zahteva sklenitev prodajne pogodbe, ki vsebuje znižano kupnino za stanovanje po določbah 117. in 119. člena SZ. Navedeni tožbeni zahtevek sta nižji sodišči v tem delu (1.2. odstavek v 1. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje) pravilno zavrnili kot neutemeljen, saj iz 125. člen SZ in naslednjih izhaja, da najemniki (oziroma prejšnji imetniki stanovanjske pravice) v denacionaliziranih stavbah zoper denacionalizacijske upravičence ne morejo (brez njihovega soglasja) uveljavljati pravice do odkupa stanovanj. Enako izhaja tudi iz razlogov odločbe Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-172/02 z dne 25. 9. 2003. Ker tožnica nima odkupne pravice, ki je ne gre zamenjevati z njeno predkupno pravico,(1) velja dodati, da je na tej pravni podlagi neutemeljen tudi podredni tožbeni zahtevek.

8. Ker glede odločitve o tožničinem zahtevku za odkup stanovanja po znižani kupnini niso podani v reviziji uveljavljani razlogi ne razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), je revizijsko sodišče tožničino revizijo v tem delu na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo.

**O utemeljenosti revizije**

9. Tožnica v reviziji ne navaja, katero bistveno kršitev določb pravdnega postopka naj bi zagrešilo pritožbeno sodišče. Ker revizijsko sodišče na te kršitve ne pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), je nekonkretiziran revizijski očitek neupošteven.

10. Po presoji revizijskega sodišča je neutemeljeno tožničino sklicevanje na 190. člen ZPP, po katerem odtujitev stvari ali pravice, o kateri teče pravda, ni ovira, da se pravda med istima strankama ne konča. Navedeno pravilo se uporabi le v primeru, kadar ima odtujitev stvari med pravdo za posledico prenos stvarne legitimacije,(2) do česar v konkretni zadevi ni prišlo.

11. Nižji sodišči sta ugotovili, da je tožnica imetnica stanovanjske pravice (oziroma najemnica) na enosobnem stanovanju in s tem (zakonita) predkupna upravičenka po 20. členu SZ, ki lahko v primeru kršitve njene predkupne pravice s tožbo zahteva, naj se prodajna pogodba razveljavi in naj lastnik ob enakih pogojih njej proda stanovanje.

12. Revizijsko sodišče pritrjuje stališču tožnice, da njen tožbeni zahtevek ni nesklepčen, ker ni zahtevala razveljavitve vknjižbe zoper petega toženca, in da lahko izbrisno tožbo vloži tudi kasneje oziroma kadarkoli. Nižji sodišči sta se pri utemeljitvi drugačnega stališča sklicevali na prakso Vrhovnega sodišča Republike Slovenije,(3) ki pa ji iz razlogov, navedenih v nadaljevanju, ni mogoče slediti. Omenjena praksa je namreč nastala na podlagi določb o pogodbeni predkupni pravici iz Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki v 532. členu določa, da mora predkupni upravičenec med drugim „zahtevati, da se prenos razveljavi“, kar napotuje na razlago, da mora zahtevati razveljavitev prodajne pogodbe, zemljiškoknjižnega dovolila in vknjižbe lastninske pravice. Dodatni argument je bil v tem, da tožniki brez izbrisa vknjižbe kupcev ne morejo doseči svoje vknjižbe oziroma izvršitve pravnomočne sodbe.

13. V konkretni zadevi uporaba določb o pogodbeni predkupni pravici iz ZOR ne pride v poštev. Tožničino (zakonito) predkupno pravico ureja določba 20. člena SZ. Pri njeni razlagi je treba upoštevati tudi konceptualno spremembo glede uveljavljanja pogodbene predkupne pravice,(4) po kateri neveljavnost zavezovalnega pravnega posla povzroči neveljavnost razpolagalnega pravnega posla, vsebovano v določbi 512. člena Obligacijskega zakonika (OZ), saj vsa pravnorelevantna dejstva v tej pravdi izhajajo iz časa po 1.1.2002.(5) Prvi odstavek 20. člena SZ določa, da mora predkupni upravičenec med drugim zahtevati razveljavitev prodaje, kar je podrobneje konkretizirano v tretjem odstavku istega člena z določitvijo prekluzivnih rokov za izpodbijanje pogodbe. OZ od upravičenca med drugim zahteva le razveljavitev pogodbe (zavezovalnega pravnega posla). Predpisi torej glede zakonite (in pogodbene) predkupne pravice določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le razveljavitev pogodbe (in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji), ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe).

14. Dodatni argument omenjene sodne prakse, da tožniki (predkupni upravičenci) brez izbrisa vknjižbe kupcev ne morejo doseči svoje vknjižbe oziroma izvršitve pravnomočne sodbe, je sicer pravilen, a pomanjkljiv, saj ne pove, zakaj tožniki izbrisne tožbe ne morejo vložiti kasneje oziroma zakaj je tožbeni zahtevek, ki ne vsebuje izbrisnega tožbenega zahtevka, nesklepčen in ga je treba brez vsebinske obravnave zavrniti. Tožnica lahko izbrisno tožbo zoper petega toženca vloži tudi kasneje oziroma kadarkoli. To stališče je skladno z ureditvijo izbrisne tožbe v Zakonu o zemljiški knjigi (ZZK-1), konkretneje s členom 243. člena ZZK-1, ki ne določa roka za njeno vložitev. V tej zvezi velja še poudariti, da so prekluzivni roki iz tretjega odstavka 20. člena SZ določeni za izpodbijanje pogodbe (zavezovalnega pravnega posla) in ne za vložitev izbrisne tožbe. Dejstvo, da tožnica v tej pravdi ni postavila izbrisnega zahtevka, ne more biti razlog za nesklepčnost oziroma neutemeljenost tožbenega zahtevka za razveljavitev in sklenitev nove prodajne pogodbe (skupaj z razveljavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila in izstavitvijo „novega“(6) s strani prodajalcev, to je prvih štirih tožencev).

15. Po presoji revizijskega sodišča je napačno in preuranjeno stališče nižjih sodišč, da tožnica ni izkazala, da bi stanovanje kupila pod istimi pogoji, saj je zahtevala prodajo stanovanja po ceni, ki jo je oblikoval z njene strani angažirani izvedenec, medtem ko je šlo pri sporni prodajni pogodbi za prodajo cele stanovanjske hiše. 16. Napačen je zaključek, da tožnica ni izkazala nakupa pod istimi pogoji, saj je zahtevala prodajo stanovanja (nepremičnine), medtem ko je bila prodana cela stanovanjska hiša (kompleks nepremičnin). Predkupna pravica pomeni omejitev lastnika pri razpolaganju s stvarjo. Kot vsako omejitev jo je treba izvrševati v obsegu, v katerem je zakonsko določena oziroma pogodbeno dogovorjena. Tožnica ima zakonito predkupno pravico na enosobnem stanovanju in ne na (celi) stanovanjski hiši, zato jo lahko le v takem obsegu tudi uveljavlja. Drugačno stališče, po katerem mora tožnica zahtevati prodajo cele stanovanjske hiše,(7) ni sprejemljivo, saj bi šlo v tem primeru za pretiran poseg (v že tako omejeno) lastninsko pravico prodajalcev, širitev predkupne pravice brez pravne podlage in zapolnitev z vsebino, ki je nima. V konfliktu interesov prodajalca in predkupnega upravičenca pri prodaji večstanovanjske stavbe (kompleksa nepremičnin) ima po oceni revizijskega sodišča prednost zakonita predkupna pravica, ki varuje javni interes (socialni položaj bivših imetnikov stanovanjske pravice oziroma najemnikov ob izvedbi privatizacije stanovanj in stanovanjskih hiš). Prodajalec, ki mora računati z možnim uveljavljanjem tožničine predkupne pravice, ne more (brez utemeljenih razlogov) s pogodbenimi določili (s prodajo kompleksa nepremičnin) izigrati zakona in obiti določb o zakoniti predkupni pravici na nepremičnini.(8)

17. Preuranjen pa je sklep, da s strani tožnice ocenjena kupnina ne pomeni nakupa stanovanja pod istimi pogoji. Tožnica je zahtevala prodajo stanovanja po ceni, ki jo je oblikoval pred pravdo z njene strani angažirani sodni izvedenec. Tožene stranke so v tem delu na njen zahtevek odgovorile pavšalno, in sicer, da je za stanovanje ponudila premalo, ker je kupnina za celo stanovanjsko hišo višja. Glede na trditveno podlago pravdnih strank in upoštevaje zgoraj navedeno stališče, da tožnica pri prodaji kompleksa nepremičnin lahko uveljavlja svojo predkupno pravico na nepremičnini, morata po oceni revizijskega sodišča nižji sodišči opraviti presojo, ali je ponujena kupnina primerna oziroma ali tožnica zahteva prodajo stanovanja pod istimi pogoji. Ugotovitve nižjih sodišč so za tako presojo preveč pomanjkljive, saj manjkajo dejanske ugotovitve o tem, kaj je bilo prodano in kakšen delež od prodanega v naravi predstavlja enosobno stanovanje. Zaradi teh pomanjkljivosti je bilo treba zadevo vrniti prvostopenjskemu sodišču, da presodi, ali kupnina za stanovanje predstavlja alikvotni del kupnine za stanovanjsko hišo (za kompleks nepremičnin) oziroma ali tožničina zahteva pomeni zahtevo za odkup stanovanja pod istimi pogoji.(9)

18. Ker sta sodišči prve in druge stopnje v obsegu, ki izhaja iz izreka sklepa, zmotno uporabili materialno pravo, zaradi česar je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, je revizijsko sodišče sodbi nižjih sodišč v tem delu razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP).

19. Odločitev o revizijskih stroških temelji na četrtem odstavku 165. člena ZPP v povezavi s tretjim odstavkom istega člena.

Op. št. (1): Glej odločbo Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-119/94 z dne 21. 3. 1996, iz katere izhaja, da imajo najemniki glede stanovanj, ki so bila vrnjena denacionalizacijskim upravičencem, pri njihovi prodaji možnost uveljavljati predkupno pravico.

Op. št. (2): Glej tudi Galič v Ude et al., Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba in Založba Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2006, komentar k 190. členu ZPP.

Op. št. (3): Gre za že omenjeno sodbo gospodarskega oddelka Vrhovnega sodišča Republike Slovenije III Ips 26/2003 z dne 22. 6. 2004, enako stališče pa izhaja tudi iz odločbe civilnega oddelka istega sodišča II Ips 527/99 z dne 20. 4. 2000. Op. št. (4): Glej tudi Juhart et al., Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, komentar 512. člena Obligacijskega zakonika, str. 319. Op. št. (5): Glej 1061. in 1062. člen OZ.

Op. št. (6): Dovolilo prodajalcev, ki niso lastniki enosobnega stanovanja, bodo pa to postali v trenutku uspešnega uveljavljanja izbrisne tožbe zoper petega toženca, (še) nima narave zemljiškoknjižnega dovolila (glej 23. člen Stvarnopravnega zakonika).

Op. št. (7): Za takšno stališče se zavzema Tratnik, Zakonite predkupne pravice in njihove kolizije, Pravna praksa št. 11/2010, GV Založba, str. 22. Op. št. (8): Primerjalnopravno so podobne rešitve uzakonjene v nemškem pravu (glej npr. § 467 v povezavi s § 1098 Bürgerliches Gesetzbuch).

Op. št. (9): Ibidem.