Jedro

Vprašanje dopustnosti bivanja dolžnika v navedeni nepremičnini tudi po poteku v izpodbijanem sklepu določenega roka za izpraznitev je predmet izvršilnega postopka, ki ga kot izvršitelj po četrtem odstavku 395. člena ZFPPIPP opravlja upravitelj.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo o prodaji nepremičnin v lasti stečajnega dolžnika, in sicer: a) sklop 1 (nepremičnina v katastrski občini X.), parcelna št. X 00/20 do 1/1 celote, na kateri stoji stanovanjska hiša (št. stavbe ...), na naslovu ..., tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, ki se določi v višini 171.900,00 EUR, varščina pa v višini 17.190,00 EUR; b) sklop 2 (nepremičnine v katastrski občini Y.) in sicer 21 nepremičnin, navedenih v točki I/b izreka izpodbijanega sklepa, do 1/50 celote, tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, ki se določi v višini 100,00 EUR, varščina pa v višini 10,00 EUR; c) sklop 3 (nepremičnine v katastrski občini Z.) in sicer 5 nepremičnin, navedenih v točki I/c izreka izpodbijanega sklepa, do 1/100 celote, tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, ki se določi v višini 2.000,00 EUR, varščina pa v višini 200,00 EUR (I. točka izreka sklepa). Stečajnemu dolžniku je naložilo, da mora v treh mesecih po prejemu tega sklepa izprazniti nepremičnino iz I.a točke izreka tega sklepa in jo prosto oseb in stvari izročiti upravitelju (II. točka izreka sklepa).

2. Dolžnik je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je s prvim sklepom o prodaji z dne 9. 5. 2022 odločilo, da se nepremično premoženje stečajnega dolžnika, navedeno v I. točki izreka tega sklepa, proda kot celota, in sicer na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb za izhodiščno ceno v višini 155.000,00 EUR. Zbiranje ponudb z navedeno izhodiščno ceno ni bilo uspešno. Zato je upravitelj podal prvi dodatni predlog z dne 9. 12. 2022 za drugo prodajo nepremičnin, ki so v naravi kmetijska, gozdna in stavbna zemljišča. Predlagal je, da se nepremičnine prodajo na način javne dražbe z zviševanjem izklicne cene in sicer po posameznih sklopih glede na lego nepremičnin v posamezni katastrski občini. Sodišče prve stopnje je predlogu ugodilo in izklicne cene določilo v višini (zaokroženih) tržnih vrednosti nepremičnin po posameznih sklopih.

5. Sodišče prve stopnje je odločilo, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, ker je takšen način po presoji sodišča najprimernejši za prodajo vrste premoženja, ki je predmet prodaje, in sicer ločeno po posameznih sklopih. Sodišče prve stopnje je torej pojasnilo, zakaj je javna dražba z zviševanjem izklicne cene najprimernejši način prodaje premoženja, na katerega se nanaša izpodbijani sklep. Očitek pritožnika, da tega ni storilo, torej ni utemeljen. Pritožnik pa niti ne pojasni, kakšen način prodaje bi bil po njegovem najprimernejši in zakaj ni primerno, da se nepremičnine prodajajo ločeno po posameznih sklopih.

6. Pritožnik nadalje navaja, da bi cene morale biti določene višje, da trenutne cene niso odraz dejanskega stanja na trgu ter zahteva, da se izdela nova cenitev in določijo „resnične“ vrednosti.

7. Sodišče prve stopnje je navedlo, da je določilo izklicne cene na podlagi nove ocene vrednosti, razvidne iz cenitvenega poročila (Poročilo o oceni tržne in likvidacijske vrednosti z dne 26. 9. 2022), ki ga je izdelal pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin C. C. Upravitelj je namreč v drugi dopolnitvi predloga za prodajo z dne 20. 1. 2023 pojasnil, da je pridobil dopolnitev prvotne cenitve nepremičnin,1 saj ta ni bila izdelana za posamezno parcelo, temveč za komplet nepremičnin. Sodišče prve stopnje je tako določilo izklicne cene za posamezni sklop nepremičnin v višini ocenjenih tržnih vrednosti nepremičnin iz cenitvenega poročila z dne 26. 9. 2022. 8. Iz Poročila o oceni tržne in likvidacijske vrednosti pravic na nepremičninah z dne 26. 9. 2022 izhaja, da je pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin ocenil vrednost nepremičnin, ki so predmet izpodbijanega sklepa, na podlagi analiz posameznih vplivov na vrednost nepremičnin (makroekonomske razmere, razmere na trgu nepremičnin, gradbeništvo, analiza trga hiš, analiza ponudbe nepremičnin) ter na podlagi analize najgospodarnejše uporabe. Za ocenitev tržne vrednosti nepremičnin je uporabil metodo primerljivih poslov. Pooblaščeni ocenjevalec je ocenil tudi likvidacijsko vrednost nepremičnin, ki znaša 121.776,00 EUR.

9. Pritožnik le pavšalno trdi, da bi cene morale biti določene višje kot so ter da trenutne cene niso odraz dejanskega stanja na trgu, česar z ničemer ne podkrepi. Ker je ocenjevalec vrednosti nepremičnin upošteval vse relevantne dejavnike, ki vplivajo na določitev tržne vrednosti nepremičnin in trenutne razmere na trgu, zahteva pritožnika, da se izdela nova cenitev, ni utemeljena.

10. Pritožnik nadalje trdi, da se ne strinja s tem, da mora v treh mesecih zapustiti nepremičnino, ker da je podal predlog, da lahko uporablja hišo še naprej.

11. Sodišče prve stopnje je v skladu z drugim odstavkom 395. člena ZFPPIPP odločilo, da je dolžnik dolžan v treh mesecih po prejemu izpodbijanega sklepa izprazniti nepremičnino iz I.a točke izreka sklepa (stanovanjsko hišo). Pri tem se je sklicevalo na sodno prakso, po kateri sodišče pri izdaji sklepa o prodaji nima diskrecijske pravice, da o izpraznitvi nepremičnine glede na okoliščine primera odloči drugače. Pravilno je navedlo, da je določba drugega odstavka 395. člena ZFPPIPP kogentna. Vprašanje dopustnosti bivanja dolžnika v navedeni nepremičnini tudi po poteku v izpodbijanem sklepu določenega roka za izpraznitev je predmet izvršilnega postopka, ki ga kot izvršitelj po četrtem odstavku 395. člena ZFPPIPP opravlja upravitelj. Zato je stvar morebitnega dogovora med upraviteljem in dolžnikom, koliko časa do prodaje stanovanjske hiše lahko dolžnik v njej še prebiva. Poleg tega je pritožbeno sodišče v svojih odločbah že večkrat navedlo, da dolžnikovi pravici do doma stojijo nasproti ustavne pravice upnikov do zasebne lastnine (33. člen Ustave RS), katerih del je tudi v razumnem roku dosežena pravica do poplačila terjatve.2 Glede na to, da se je postopek osebnega stečaja nad dolžnikom začel že 1. 4. 2021, pa je imel dolžnik že nekaj časa možnost, da bi si uredil svoje bivanjske razmere.

12. Pritožba se ob povedanem izkaže kot neutemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zato zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), ko je ta uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

1 Po prvi cenitvi, ki jo je prav tako izdelal pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin C. C. 10. 6. 2021, je tržna vrednost celotnega sklopa nepremičnin znašala 155.000,00 EUR, likvidacijska vrednost po 108.000,00 EUR. 2 VSL sklep Cst 376/2022, Cst 205/2022, Cst 359/2022, Cst 277/2022.