Ni utemeljen pritožbeni očitek, da Ustavno sodišče ni nikoli odločalo o neustavnosti zakonske ureditve, po kateri v primeru predčasne odpovedi zakupne pogodbe zakupnik do v času odpovedi še neamortiziranih vlaganj ni upravičen. Bistveno je namreč prav to, kar je navedlo sodišče prve stopnje in s čimer se višje sodišče strinja: da bi bilo namreč v nasprotju z vestnostjo in poštenjem omogočiti, da zakupojemalec povzroči krivdno razveljavitev zakupne pogodbe, nato pa od zakupodajalca terja (običajno visoko) vrednost neamortiziranih vlaganj.
OZ v tej zadevi ne pride v poštev, ker je ZKZ v razmerju do OZ specialnejši zakon.
I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.
II.Tožnica je dolžna prvi in drugi toženki v petnajstih dneh povrniti stroške odgovora na pritožbo, in sicer vsaki 2.317,69 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka do plačila.
1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo razsodilo:
I.Delni umik tožbe se vzame na znanje in se postopek ustavi v delu, kjer tožnik zahteva plačilo 995.006,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila.
II.Zavrne se tožbeni zahtevek, ki se glasi:
"Toženi stranki, Republika Slovenija, mat. št. 5854814000, Gregorčičeva ulica 20, 1000 Ljubljana in Sklad kmetijskih zemljišč RS, Dunajska cesta 58, Ljubljana, mat. št. 5729963000 sta dolžni solidarno in nerazdelno tožniku A. d. d. - v stečaju, mat. št. ...., plačati znesek 702.627,00 EUR, v roku 15 dni od izdaje sodbe, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dne vloge tožbe do plačila.
Toženi strani sta dolžni solidarno in nerazdelno v roku 15 dni od pravnomočnosti sodbe poravnati pravdne stroške tožeče stranke, v primeru zamude z zakonitimi zamudnimi obrestmi."
III.Tožeča stranka je dolžna toženima strankama povrniti njune pravdne stroške, v višini in z zapadlostjo kot bo po pravnomočnosti te sodbe določena s posebnim sklepom.
2.Zoper sodbo se je pritožila tožnica in priglasila stroške pritožbenega postopka. Obe toženki sta na pritožbo odgovorili in priglasili stroške odgovora na pritožbo.
3.Pritožba ni utemeljena.
4.Tožnica je vložila tožbo na podlagi neupravičene pridobitve. Vtožuje vrednost njenih lastnih neamortiziranih vlaganj v vinograde ob prenehanju zakupa. Ves čas zakupa jih je namreč vzdrževala in obnavljala, za vsa vlaganja je imela soglasje toženk, če ne izrecno, pa konkludentno. Obe toženki sta iz naslova vlaganj obogateni, prvi toženki se je povečala vrednost njenih nepremičnin, druga pa zato, ker so bila vlaganja izvedena med zakupnim razmerjem in zemljišča sedaj oddaja za višjo zakupnino.
5.Sodišče prve stopnje je odločilo, da prva toženka ni pasivno legitimirana, saj za vlaganja zakupnice v nepremično premoženje prve toženke skladno z zakonom odgovarja le zakupodajalka, to je druga toženka.
6.Nadalje je ugotovilo, da je bilo v zakupni pogodbi št. P 57/96 (priloga A3) in v vseh nadaljnjih dogovorjeno, da zakupnica na zemljiščih, vzetih v zakup, brez pisnega soglasja zakupodajalke ne bo osnovala novih oziroma obnavljala obstoječih trajnih nasadov in je bilo torej tožnici že od sklenitve prve zakupne pogodbe jasno, da mora, če želi obnoviti trajni nasad ali pa zasaditi novega, pridobiti pisno soglasje druge toženke (kar je tožnica med leti 1996 in 2002 tudi spoštovala). Zakon o kmetijskih zemljiščih - ZKZ namreč v 36. členu določa, da zakupnik, ki zasadi trajne nasade brez soglasja zakupodajalca, nima pravice do povračila neamortizirane vrednosti nasadov ob prenehanju zakupne pogodbe. Tožnica ni izkazala, da je za naštete vinograde pridobila pisna soglasja druge toženke, torej je vlagala na svoj riziko in nima obogatitvenega zahtevka.
7.Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi trditve o konkludentnem soglasju druge toženke k vlaganjem. Glede na izrecnost in jasnost pogodbenega dogovora bi bilo namreč v nasprotju z dobro vero in poštenjem, če bi se štelo, da je druga toženka konkludentno soglašala z vlaganji že zato, ker obnove nasadov ni nikoli pisno prepovedala. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi trditve tožnice o ničnosti 11. člena zakupne pogodbe, po stališču sodišča prve stopnje pa je zahtevek nesklepčen tudi po višini, saj ni mogoče ugotoviti, kakšna je amortizacijska doba vloženih sredstev in kolikšen del teh je bil že amortiziran.
8.Tožnica v pritožbi vložitev tožbe tako zoper lastnico kot zoper zakupodajalko utemeljuje s tem, da tožbeni zahtevek ne temelji le na ZKZ, temveč tudi na splošnih načelih prava in Ustave. Trdi, da je v nasprotju s pravom, da bi lastnica oziroma upravljavka obdržali vlaganja v nepremičnine brez plačila odškodnine oziroma odmene. Kakšna konkretno je tozadevna pravna ureditev, bo pojasnjeno v nadaljevanju, zato se višje sodišče do tega pavšalnega in zato neutemeljenega pritožbenega očitka ni opredeljevalo.
9.V zvezi s soglasji za obnovo oziroma zasaditev trajnih nasadov tožnica vztraja, da so bila dana konkludentno in da je bila druga toženka pozvana k izdaji soglasja, pa tega ni nikoli zavrnila, vendar to tudi po stališču višjega sodišča ne more pomeniti, da je druga toženka z vlaganji soglašala. Dejstvo, da je bila druga toženka z vlaganji seznanjena (pritožnica trdi, da druga toženka tega ni prerekala), pa ni relevantno. Bistveno je namreč, ali je tožnica izkazala, da ima za vlaganje pisno soglasje, kot izhaja iz 9. člena pogodbe. V njej se je namreč tudi tožnica sama zavezala, da brez predhodnega pisnega soglasja ne bo postavljala trajnih nasadov ali obnavljala obstoječih trajnih nasadov. Kot je sodišče prve stopnje pravilno navedlo v 24. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, gre za kogentno določbo, v pogodbo preneseno iz 38. člena ZKZ. Zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje opira na pogodbena določila o pridobivanju pisnih soglasij, čeprav druga toženka takšnim vlaganjem ni nikoli nasprotovala in je očitno tožnici dala konkludentno soglasje k njenim vlaganjem. Zakaj tega ni mogoče upoštevati (pri čemer je nerelevantno, da so bila vlaganja med strankama nesporna), je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje v 18. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. S tem se višje sodišče v celoti strinja, saj sta se obe pogodbeni stranki strinjali z izdajo pisnih soglasij in sta o njih celo sklepali pogodbe. Iz dejanskega stanja sodbe namreč izhaja tudi, da je tožnica z drugo toženko od pričetka zakupa v letu 1996 do vključno leta 2002 za osnovanje novih oziroma obnovo trajnih nasadov sklenila pet pogodb o soglasju1 in je bilo torej tožnici jasno, da so pisna soglasja potrebna. Pritožbene trditve, da druga toženka ni prerekala trditev, da je bila z vlaganji tožnice seznanjena, pa jih ni prepovedala, so zato neutemeljene.
10.Posledično je neutemeljeno tudi sklicevanje na sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 326/2014 z dne 2. 6. 2016. Ta se nanaša na vlaganja v poslovni prostor, ki so povečala njegovo vrednost in je v tisti zadevi sodišče odločalo na podlagi Obligacijskega zakonika - OZ. Ta v tej zadevi ne pride v poštev. Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovitve, da je ZKZ v razmerju do OZ specialnejši zakon,2 zato pravilno zaključilo tudi, da prva toženka utemeljeno ugovarja svoji pasivni legitimaciji, s čimer višje sodišče odgovarja tudi na prvi pritožbeni očitek.3 Skladno s 25.b členom ZKZ se namreč za kmetijska zemljišča v lasti Republike Slovenije (kakršno je zemljišče v tej zadevi) in lokalnih skupnosti za zakup kmetijskih zemljišč uporabljajo določbe IV. poglavja ZKZ (in s tem tudi 38. člen ZKZ), saj se zakon, ki ureja obligacijska razmerja, uporablja samo za kmetijska zemljišča v lasti fizičnih in pravnih oseb zasebnega prava, kakršni sta bili stranki v sodbi vrhovnega sodišča, na katero se pritožba sklicuje (prim. drugi odstavek 25.b člena ZKZ).
11.Tudi s pritožbenimi trditvami, da je tožnica glede na pasivnost druge toženke ob izvedenih vlaganjih popolnoma utemeljeno pričakovala, da bo v primeru predčasnega prenehanja zakupa upravičena do povračila teh vlaganj, pritožnica ne more uspeti. Pri tem zgolj pavšalno zatrjuje, da je svoje trditve temeljila tudi na dejstvu, da je bila dejansko obvezana vlagati v vinograde. Pri tem namreč niti ne trdi, da bi šlo za obnovo trajnega nasada. Če pa ne gre za to, do povračila vlaganj ni upravičena. Ker pa je bilo ugotovljeno in glede na zgoraj pojasnjeno tudi pritožbeno ni izpodbito, da za vlaganja v vinograde tožnica soglasij ni imela, ni več mogoče govoriti o tem, da bi obnavljala obstoječe trajne nasade.
12.Sodišče prve stopnje je tudi pravilno pojasnilo, da dolžnost vlaganja v vinograde predstavljajo tudi redna vzdrževalna dela in ti redni stroški bremenijo tožnico.4 Zato so neutemeljene pritožbene trditve, da je sodišče napačno razlagalo to pogodbeno določilo, saj da sama vzdrževalna dela ne morejo zagotoviti dolgotrajne rodnosti zemljišč. Trdi, da je za dolgotrajno rodnost zemljišč nujno opraviti investicijska vlaganja, ki zajemajo tudi vzpostavljanje novih nasadov in vzdrževalna dela, ki bistveno presegajo vzdrževanje funkcionalnosti vinogradov. A bi to lahko izkazovala zgolj s pisnimi soglasji druge toženke k tem delom, kot zahteva zakon. Posledično ne more uspeti niti s sklicevanjem na to, da bi o tem vedela povedati predlagana priča - B. B., katerega zaslišanje je sodišče prve stopnje zavrnilo. Izpovedba priče namreč pisnega soglasja ne bi mogla nadomestiti in gre v tem smislu za neprimeren dokaz. Upoštevaje povedano zato pritožnica neutemeljeno trdi tudi, da je bila na podlagi takšnega stanja v precepu, ali naj, ker ji druga toženka ni izdala pisnega soglasja, vlaganj ne izvede. Iz izpodbijane sodbe namreč izhaja, da je druga toženka sicer soglasja redno izdajala.
13.Višje sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je tožnica sama pristala na to, da v primeru predčasnega prenehanja zakupa ne bo prejela izplačanih vlaganj in je pritožbeni očitek, ki temu zaključku nasprotuje, neutemeljen. Pritožba se sklicuje na to, da je bila prisiljena izvajati investicijska vlaganja, a ne pojasni, za kakšna vlaganja konkretno je šlo, pri čemer ne gre spregledati, da se je pred sodiščem prve stopnje sklicevala le na to, da je soglasja bodisi imela bodisi so bila dana konkludentno.
14.Ne glede na to torej, da naj ne bi bilo sporno, da je tožnica izvedla obsežna investicijska vlaganja v predmet zakupa, pa ne more uspeti niti s tem, da je bilo po zadnji pogodbi predvideno, da bo zakupnica do leta 2024 in bi glede na zadnja vlaganja zakup trajal še osem let (s čimer da je druga toženka priznala neamortizirana vlaganja). Priznanje neamortiziranih vlaganj je bilo del trditvene in dokazne podlage tožnice, za katero pa v pritožbi ne trdi, da bi jo uveljavljala pred sodiščem prve stopnje, posredno pa na to ni mogoče sklepati. Tožnica tudi po višini ni podala zadostne trditvene podlage zahtevka, kar je pojasnjeno še v nadaljevanju obrazložitve. Ker pomanjkljive trditvene podlage ni mogoče nadomestiti z izvedbo dokazov, pritožba neutemeljeno uveljavlja, da bi bilo nujno zaslišati tudi C. C. in B. B. in da bi slednji izpovedal o seznanjenosti druge toženke z vlaganji in njenem soglasju. Razlogi o neprimernosti dokaza s pričami za izkaz relevantnih dejstev o pisnem soglasju so že bili pojasnjeni. Upoštevaje zakonsko ureditev pa ne gre spregledati niti, in tega pritožba ne izpodbija, da je druga toženka od pogodbe odstopila po krivdi tožnice (prim. prvi odstavek 38. člena ZKZ).5
15.Ugotovitev sodišča prve stopnje, da ne gre slediti tožnici, da je druga toženka pogodbeno zahtevala vlaganja prav v obnovo in zasaditev novih vinogradov, pač pa je zahtevala zgolj opravo vzdrževalnih del, je pravilna. Slednja predstavlja tudi mulčenje, ki po pritožbenih trditvah predstavlja investicijsko vlaganje. Če je tako, bi morala tožnica tudi za mulčenje priložiti soglasje. Pravzaprav ni relevantno, ali je vlaganje investicijsko ali ne. Tožnica bi morala izkazati, da je šlo za obnovo trajnih nasadov in pisno soglasje zanjo. Nerelevantne pa so pritožbene trditve, da tožnica nikakor ni računala, da zgolj zaradi odsotnosti pisnega soglasja druge toženke ne bo imela pravice do izplačila neamortizirane vrednosti vlaganj. Kot je bilo pojasnjeno, je tožnica v predhodnih obdobjih med leti 1996 in 2002 soglasja pridobivala, pogodba in zakon pa sta jasna. Enako velja za trditve, da v kolikor bi bila tožnica mnenja, da ji ta sredstva ne pripadajo, jih ne bi enostavno odpisala, saj ne bi bilo razloga, da jih računovodsko vodi. Računovodenje je stvar tožnice.
16.V zvezi z veljavnostjo odstopa od pogodbe in ničnostjo njenega 11. člena pritožba meni, da je sodišče prve stopnje sicer pravilno povzelo dejansko stanje glede krivdne odpovedi zakupa, da pa je na tej podlagi napravilo napačen zaključek. Trdi, da kot uporabnica zemljišč pred spremembo družbene ureditve za svoj ekonomski obstoj ni imela druge možnosti kot sprejeti dolgotrajni zakup zemljišč, ki so bila izločena iz njenih osnovnih sredstev. Meni, da v tej zadevi dejansko stanje ni takšno, da bi omogočalo zaključek, da tožnica zato, ker je bil zakup prekinjen iz krivdnega razloga, ni upravičena do povračila vlaganj.
17.Sodišče prve stopnje je svojo odločitev utemeljilo tudi s tem, da bi v nasprotnem primeru zakupnica lahko dosegla krivdno razveljavitev zakupne pogodbe z direktnim namenom, da bi nato zakupodajalko terjala za običajno visoko vrednost neamortiziranih vlaganj. A pritožnica zmotno razume, da je razlog za zaključek o krivdni odpovedi pogodbe prav v tej utemeljitvi. Neutemeljene so namreč pritožbene trditve, da kljub temu, da je tožnica že v preteklosti včasih zamujala s plačilom svojih obveznosti in jih nato poravnala in je tudi v tem primeru (pritožba verjetno meri na odstop druge toženke od pogodbe) večkrat prosila drugo toženko, naj ji ne prekliče zakupa in torej več kot očitno ni povzročila krivdne odpovedi zato, da bi s tem (ko bi ustvarila pogoje za zahtevek za izplačilo neamortizirane vrednosti vlaganj) profitirala. Da bi prišlo do razveljavitve pogodbe zaradi takih tožničinih namer, iz izpodbijane sodbe namreč ne izhaja. Tožnica je zakonski pogoj za odpoved pogodbe s strani druge toženke izpolnila zaradi neplačila zakupnin in je bila druga toženka to dolžna storiti kot dober gospodar. V zvezi s tem je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da ni v interesu države nositi (nepredvidljivo in neobvladljivo) breme plačila vrednosti vlaganj, ki so prvenstveno v interesu zakupnikov. Gre namreč za vlaganja v osnovna sredstva zakupnikov za opravljanje dejavnosti, od katerih imajo korist slednji in ne država. Ureditev po ZSKZ6 je tudi specialna in upošteva posebnosti lastninskopravnih razmerij v času družbene lastnine oziroma z določitvijo njihovega lastnika s podržavljenjem.
18.Neutemeljene so tudi pritožbene trditve, da je pri sklenitvi zakupne pogodbe zakupnik v očitno šibkejšem položaju. O tem se je Ustavno sodišče že izreklo7 in višje sodišče teh razlogov (ker jih je sodišče prve stopnje izčrpno pojasnilo) ne bo ponavljalo. Uporabniki kmetijskih zemljišč, ki so v času družbene lastnine vanje vlagali in s tem povečali njihovo vrednost, so bili v svojih upravičenjih ob podržavljenju omejeni in jim takih upravičenj, kot izhajajo iz zasebne lastnine, ni mogoče priznati. Pri tem ne gre spregledati, da so se zakupna razmerja vzpostavila najmanj za čas, ki ustreza amortizacijski dobi vlaganj v zemljišča oziroma trajne nasade. Pri tem je bilo obvezno tudi upoštevanje morebitnih plačanih kupnin za odplačno pridobljena zemljišča, ureditev po ZSKZ pa je bila časovno omejena do pravnomočnih odločb o denacionalizaciji.8 Tožnica torej nikoli ni bila lastnica teh zemljišč, s sprejemom ZLPP je bil njihov lastnik le določen. Sprememba ureditve je povezana tudi z denacionalizacijo, ki sega onkraj kmetijske dejavnosti. Neutemeljene so tudi pritožbene trditve, da je bila tožnica kot zakupnica prisiljena v sklenitev zakupa za zemljišča, na katerih je pridelovala grozdje. Kontrahirna dolžnost je namreč vezala samo drugo toženko. Glede na navedeno ni utemeljen pritožbeni očitek, da Ustavno sodišče ni nikoli odločalo o neustavnosti zakonske ureditve, po kateri v primeru predčasne odpovedi zakupne pogodbe zakupnik do v času odpovedi še neamortiziranih vlaganj ni upravičen. Bistveno je namreč prav to, kar je navedlo sodišče prve stopnje in s čimer se višje sodišče strinja: da bi bilo namreč v nasprotju z vestnostjo in poštenjem omogočiti, da zakupojemalec povzroči krivdno razveljavitev zakupne pogodbe, nato pa od zakupodajalca terja (običajno visoko) vrednost neamortiziranih vlaganj.
19.Neutemeljene so tudi pritožbene trditve, da je med pravdnima strankama nesporno, da je tožnica v postopku stečaja prodala svoj podjem kot poslovno enoto in bi, če zakupna pogodba ne bi bila odpovedana, ob prodaji dosegla višjo ceno, saj je bila pogodba odpovedana po krivdi tožnice in ne druge toženke.
20.Ker je že glede temelja pritožba neutemeljena, se višje sodišče do pritožbenih trditev glede sklepčnosti višine njenega zahtevka ni več opredeljevalo. S tem je odgovorilo na navedbe pritožbe, ki so odločilnega pomena (prim. prvi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP).
21.Pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Ker višje sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih drugih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).
22.Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, mora prvi toženki, ki je na pritožbo odgovorila, povrniti stroške pritožbenega postopka (155. člen ZPP), ki jih je višje sodišče odmerilo po priglašenem stroškovniku, v skladu z Odvetniško tarifo (OT). Za sestavo odgovora na pritožbo (tar. št. 22/1 OT) gre prvi toženki 3125 točk, za pavšalne izdatke v višini 2 oziroma 1 odstotka od vrednosti storitve (tretji odstavek 11. člena OT) pa 41,25 točk, kar glede na vrednost odvetniške točke v višini 0,60 EUR in po prištetju 22 odstotnega davka na dodano vrednost znaša 2.317,69 EUR. Toliko ji mora tožnica plačati v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. člen v zvezi s četrtim odstavkom 458. člena ZPP).
23.Ker je na pritožbo odgovorila tudi druga toženka, tudi njej tožnica dolguje isto kot prvi toženki, kar prav tako izhaja iz II. točke izreka te sodbe.
-------------------------------
1 Prim. 12. točko obrazložitve izpodbijane sodbe. 2 Prim. 10. točko obrazložitve izpodbijane sodbe. 3 Tako tudi sodba Vrhovnega sodišča Republike Slovenije III Ips 59/2015 z dne 25. 10. 2016. 4 Prim. 17. točko obrazložitve izpodbijane sodbe. 5 Ta določa, da na zemljiščih, za katera je sklenjena zakupna pogodba na podlagi 17. člena Zakona o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije - ZSKZ in 5. člena Zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij - ZLPP (kot je to v tej zadevi), zakupnik nima pravice, da zahteva plačilo tržne vrednosti trajnih nasadov, če zakupno razmerje preneha na njegovo zahtevo ali zaradi njegove krivde. 6 Prim. 17. člen ZSKZ. 7 Prim. odločbo Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-78/93 z dne 18. 10. 1995. 8 Prim. 5. člen ZLPP.