Jedro

Toženec se je s kupoprodajno pogodbo zavezal, da bo tožnica imela lastninsko pravico na individualno določenem prostoru (zemljišče pred teraso), česar ni izpolnil. Ker izpolnitev ni več mogoča, odgovarja odškodninsko.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožencu naložilo, da tožnici plača odškodnino v višini 9.744,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 5. 2007 dalje do plačila. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. Hkrati je tožencu naložilo, da tožnici povrne pravdne stroške v znesku 1.685,56 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se je pritožil toženec zaradi bistvenih kršitev določb postopka ter zmotne uporabe materialnega prava in predlagal, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne kot neutemeljen. Navaja, da je ugotovitev sodišča prve stopnje, da naj bi se stranki postopka dogovorili, da tožeči stranki v izključno last pripada zemljišče pred teraso v izmeri 80 m2 kot del stanovanjske enote, zmotna in protispisna. Iz vsebine sklenjenih dogovorov in pogodb je razvidno le, da naj bi k stanovanju pripadlo zemljišče pred teraso na zahodnem delu stavbe, ki ga bosta stranki določili posebej. Naknadno tega zemljišča nista določili in se tudi glede izmer nista dogovorili. Sodišče prve stopnje je nekritično sledilo izpovedbi tožeče stranke in je zmotno svojo odločitev oprlo na ustne izpovedbe, saj bi moral biti dogovor o lastništvu nepremičnine pisen. „Neizpolnjena obljuba“ toženca, kot jo tožnica poimenuje, ne nudi podlage za odškodninsko odgovornost. Sodišče prve stopnje je nepravilno ugotovilo tudi obseg spornega zemljišča, saj se pri ugotavljanju njegove površine ni upoštevala površina terase, ki je v času sklenitve prodajne pogodbe še ni bilo. Zemljišče pod teraso je v lasti tožeče stranke, je torej del zemljišča, za katerega vtožuje odškodnino. Če bi ji pripadlo tudi zemljišče pred teraso v izmeri 80 m2, bi to zemljišče prejela brez ustrezne pravne podlage. Graja, da je neobrazložena odločitev sodišča, katero je tisto zemljišče, ki naj bi tožeči stranki pripadlo in na kakšni podlagi je sodišče prišlo do ugotovitve, da gre za zemljišče v izmeri 80 m2. Manjkajo razlogi o odločilnih dejstvih, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. R. S, št. 73/07; UPB 3 s spremembami; ZPP). Nobena obveznost iz prodajne pogodbe ni ostala neizpolnjena, še posebej ob dejstvu, da sta pravdni stranki z obličnim aktom o oblikovanju etažne lastnine določili sebi lastne deleže prej solastne nepremičnine. Zemljišča pred teraso nista določili in zato prepis zemljišča na tožečo stranko ni bil možen. Ne glede na to pa je s sklenitvijo akta o oblikovanju etažne lastnine prišlo do spremembe prvotnega dogovora predvidenega s predpogodbo oziroma pogodbo glede določitve zemljišča pred teraso in izročitvijo le tega v izključno last tožnice. Prišlo je do prenove razmerja, zato je prenehala njegova obveznost določiti zemljišče pod teraso in ga izročiti v izključno last tožnici. Nepomembne so trditve tožnice o „izsiljevanju podpisa akta o oblikovanju etažne lastnine“, saj je tožnica zamudila vse roke za njegovo razveljavitev.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovljenih odločilnih dejstev: da sta pravdni stranki 24. 10. 2005 sklenili predpogodbo in se v dodatku k predpogodbi 15. 11. 2005, katere predmet je bil solastni delež do 81/96 nepremičnin parc. št. 769/3 in 769/1 k.o. D., med drugim dogovorili, da bo tožeča stranka obdržala solastninsko pravico na navedenih nepremičninah do 15/96 ter ji bo iz naslova solastnega deleža pripadla uporaba ločenih stanovanjskih prostorov v kleti v izmeri 51,52 m2 z izključno lastninsko pravico na zemljišču pred teraso na zahodnem delu stavbe; da so bili kot ločena stanovanjska enota, ki ni bila predmet prodaje, določeni prostori v južnem delu kletne etaže; da sta stranki, skladno z dogovori, 1. 12. 2005 sklenili prodajno pogodbo, pri čemer je bilo v šesti alineji 1. člena izrecno navedeno, da tožeča stranka obdrži solastninski delež do 15/96 navedenih nepremičnin, kar predstavlja prostore v delu kletne etaže ter zemljišče, ki bo pripadlo k stanovanju, ki pa ga bodo stranke določile posebej in to pred teraso na zahodnem delu stavbe (priloga A 5); da po mnenju sodnega izvedenca V. H. del zemljišča, ki je predmet spora med strankama (del parc. št. 769/1), meri 80 m2 in je vredno 11.600,00 EUR; da z Aktom o oblikovanju etažne lastnine, ki sta ga sklenili pravdni stranki 21. 6. 2006, k stanovanju tožnice ni pripadlo dogovorjeno zemljišče v izmeri 80 m2; da je toženec tožnici (še po podpisu Akta o oblikovanju etažne lastnine) obljubljal, da bosta zemljišče naknadno odmerila in ji bo izstavil zemljiškoknjižno listino za vpis lastninske pravice na navedenem zemljišču; da je toženec druge stanovanjske enote v objektu prodal drugim kupcem, ki tožnici ne priznavajo izključne lastninske pravice na, s pogodbo, dogovorjenem zemljišču; da je tožnica vpisana na zemljišču (parc. št. 769/1 k.o. D.) kot solastnica do 16/100 ocenilo, da toženec ni izpolnil dogovora s tožnico (da bo v izključno last pridobila zemljišče pred teraso) in je nezmožnost izpolnitve dogovora nastopila iz razloga na strani toženca, s pričo česar toženec odškodninsko odgovarja. Ob ugotovitvi, da je tožnica prikrajšana za solastninski delež do 84/100 na spornem zemljišču, ji je priznalo odškodnino v višini 9.744,00 EUR.

6. Toženec, ki je v odgovoru na tožbo zanikal obstoj dogovora (da bo tožnici omogočil, da bo postala lastnica individualno določenega prostora pred njej lastnim kletnim stanovanjem), v pritožbi obrazloženo ugotovitvi sodišča, ki ugotavlja obstoj dogovora, ne nasprotuje. Nasprotno, dogovor priznava, saj trdi, da je s sklenitvijo Akta o oblikovanju etažne lastnine prišlo do spremembe dogovora, prvotno predvidenega s predpogodbo oziroma prodajno pogodbo in dodatki, glede določitve zemljišča pred teraso in izročitve le tega v izključno tožničino last. Spremembo dogovora toženec omenja prvič v pritožbi, pri čemer pa niti ne pojasni (ne navaja razlogov), zakaj brez svoje krivde teh trditev ni podal že pred sodiščem prve stopnje. Gre za pritožbeno novoto, ki je pritožbeno sodišče ne sme upoštevati (prvi odstavek 337. člena ZPP). Morebitno zmotno prepričanje toženca, da tožnici dogovora ne bo uspelo dokazati (zanikanje obstoja dogovora v postopku pred sodiščem prve stopnje), ne predstavlja nekrivdnega razloga.

7. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bilo dogovorjeno, da tožnici pripada 80 m2 zemljišča pred teraso ni niti protispisna niti zmotna, kot trdi toženec. V predpogodbah oziroma kupoprodajni pogodbi sicer res ni navedena izmera zemljišča pred teraso, je pa zemljišče določno opredeljeno (pred teraso na zahodnem delu stavbe). Sodišče prve stopnje je površino spornega zemljišča in njegovo vrednost ugotovilo s sodnim izvedencem, na mnenje katerega nobena od strank ni imela pripomb. Toženec ni ugovarjal niti izmeri niti ocenjeni vrednosti in tudi ni trdil, da ne gre za zemljišče, ki naj bi po prodajni pogodbi pripadlo stanovanju in glede katerega so se stranke dogovorile, da ga bodo „določile posebej“. Pritožbene trditve glede nepravilne ugotovitve obsega spornega zemljišča so zato nedopustne pritožbene novote v smislu prvega odstavka 337. člena ZPP. Ne glede na to pa tudi z zgolj pavšalnimi trditvami: „da se pri ugotavljanju površine ni upoštevala površina terase, ki je v času sklenitve prodajne pogodbe še ni bilo“ pravilnosti obsega zemljišča ne more uspešno izpodbiti. Sodni izvedenec pa je v mnenju (3. stran) pri izmeri spornega zemljišča sicer upošteval teraso („že izvedena terasa pred stanovanjem v izmeri 8 m2). Sodišče prve stopnje ima v zvezi s spornim zemljiščem zadostne in pravilne razloge (sedma stran obrazložitve sodbe), spričo česar uveljavljana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP (pomanjkanje razlogov o odločilnih dejstvih) ni podana.

8. Toženec se je s kupoprodajno pogodbo zavezal, da bo tožnica imela lastninsko pravico na individualno določenem prostoru (drugi odstavek 105. člena Stvarnopravnega zakonika; Ur. l. RS, št. 87/2002 s spremembami; SPZ; tretji odstavek 4. člena Stanovanjskega zakonika; SZ-1) česar pa, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, ni izpolnil, saj tožnici na predmetnem zemljišču (po neizpodbijani ugotovitvi sodišča prve stopnje) pripada le solastninska pravica do 16/100. Zmotno je zato drugačno pritožbeno stališče (da je pogodbo izpolnil tako kot se glasi; da trditve o ustnih obljubah ne morejo predstavljati podlage za njegovo odškodninsko odgovornost; da bi, če bi ji pripadlo sporno zemljišče le tega pridobila brez ustrezne pravne podlage).

9. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje bi toženec, vse do prodaje posameznih stanovanjskih enot tretjim, kot solastnik 81/96 predmetnih nepremičnin, lahko izpolnil pogodbeno obveznost. Nezmožnost izpolnitve pogodbe je na strani toženca in je zato na podlagi drugega odstavka 239. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami in dopolnitvami; OZ) podana njegova odškodninska odgovornost. Dejstvo, da je tožnica podpisala Akt o oblikovanju etažne lastnine, ob odsotnosti trditev, da je prišlo do spremembe dogovora, ne pomeni, da se je tožnica dogovoru odpovedala. Dokazni oceni sodišča prve stopnje, ki je tožnici verjelo, da je toženec ves čas, tudi po podpisu akta o oblikovanju etažne lastnine, zagotavljal, da bosta zemljišče odmerila in da ji bo izstavil zemljiškoknjižno listino za vpis lastninske pravice na njem, pa sicer obrazloženo ne nasprotuje. Navaja le, da neizpolnjena obljuba ne more biti podlaga za njegovo odškodninsko odgovornost. 10. Sodišče prve stopnje je pri višini odškodnine upoštevalo, da je tožnica solastnica na skupnih delih, tudi na spornem zemljišču do 16/100, zato ni razumljivo, na kaj meri pritožnik s trditvijo, da je „zemljišče pod teraso v lasti tožeče stranke in je torej del zemljišča, za katerega vtožuje odškodnino, tudi dobila“. Toženec pa sicer višini priznane odškodnine obrazloženo ne ugovarja.

11. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker tudi ni razlogov na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Odločitev o zavrnitvi pritožbenih stroškov, ker toženec s pritožbo ni uspel, je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).