Jedro

Tožeča stranka je očitno imela namen skleniti dolgoročno najemno pogodbo in se je zgolj zato odpovedala pravici do povrnitve vlaganj. Z odstopom najemodajalca od najemne pogodbe pred potekom časa je odpadla podlaga najemnikovih vlaganj in je slednji upravičen do povrnitve vrednosti le-teh.

Izrek

Pritožba tožene stranke se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

S sodbo in sklepom je sodišče prve stopnje:

3.zaradi umika tožbe za znesek 9.283.551,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 01.03.2000 dalje do plačila postopek ustavilo;

4.toženi stranki naložilo, da plača v roku 15-ih dni tožeči stranki znesek 7.036.249,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22.11.2001 dalje do plačila, višji tožbeni zahtevek na plačilo zakonskih zamudnih obresti od navedenega zneska od 01.03.2000 do 22.11.2001 pa zavrnilo;

5.tožeči stranki naložilo, da v roku 15-ih dni povrne toženi stranki pravdne stroške v znesku 194.306,00 SIT.

Proti navedeni sodbi je tožena stranka glede odločitve, vsebovane v 1.odstavku 2. točke izreka sodbe in glede izreka o stroških (3.tč.izreka), kolikor jih sodišče ni priznalo nad zneskom 194.306,00 SIT po svojem pooblaščencu vložila pritožbo zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava in predlagala njeno spremembo oziroma razveljavitev. V pritožbi poudarja, da je napačno stališče sodišča, da z najemno pogodbo pravice do vračanja investicij "že pojmovno" ni mogoče izključiti. Pravdni stranki sta v obravnavanem primeru po določbi točke 6.1. Pogodbe o oddaji in najemu poslovnega prostora sporazumno dogovorili, da je najemodajalec prost obveznosti do vračanja še neamortiziranih vlaganj najemnika v primeru, ko pride do predčasnega prenehanja najemnega razmerja iz krivdnih razlogov na strani najemnika. V konkretnem primeru je prišlo do izpolnitve navedenih pogojev in posledično predčasnega prenehanja najema. Tudi glede obveznosti vračanja investicij, ki jih je pred tem vlagala N. d.o.o., bi moralo sodišče prve stopnje kot ključno upoštevati izrecno določbo tristranskega sporazuma o sporazumnem prenehanju pogodbe o oddaji in najemu poslovnega prostora z dne 11.01.1999, ki v točki 1.3. izrecno določa, da najemnik in novi najemnik samostojno uredita vprašanja povrnitve dela neamortiziranih sredstev, v točki 1.5. pa, da tožena stranka do N. d.o.o. po prenehanju njunega najemnega razmerja nima nobenih obveznosti. Morebitno vračanje investicij N. d.o.o. s strani dolžnika (pravilno tožnika) je bila stvar njunega dogovora oziroma pogodbe. Sicer pa je tudi dejansko stanje v zvezi s tem nepravilno ugotovljeno. Sodišče je štelo za dokazano, da je N. d.o.o. tožniku plačala 4.885.025,00 SIT na podlagi izdanega potrdila, ki pa ni poslovna listina. Povsem nerazumljivo je tudi, kako naj bi v okviru tega plačila šteli 915.910,00 SIT, ki naj bi bili plačani GG P. na račun najemnine. Nepravilno in nepopolno je ugotovilo dejansko stanje sodišče tudi zaradi tega, ker je zgolj na podlagi cenitve sodnega izvedenca M.B. zaključilo, da so znašala neamortizirana vlaganja v poslovne prostore tožene stranke 7.036.249,00 SIT. Tožena stranka bi bila dolžna vrniti kvečjemu vlaganja, ki so zanjo predstavljala osebno korist. Vlaganja, ki jih je opravila tožeča stranka, pa so vrednost nepremičnine celo zniževala. Kaj predstavlja koristno vlaganje za toženo stranko, bi bilo mogoče ugotoviti s tem, da bi se ugotovilo, koliko so ta vlaganja prispevala k višji ceni poslovnega objekta, kot bi bila sicer dosežena brez teh. Sodišče pa se tudi ni opredelilo, zakaj naj bi tožena stranka vračala tudi znesek 460.315,00 SIT, za katerega izvedenec ni ugotovil, da bila predmet tožnikovih vlaganj.

Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

Tudi po mnenju pritožbenega sodišča je pravilno stališče sodišča prve stopnje, po katerem pogodbeno določilo opredeljeno v točki 6.1. med strankama sklenjene pogodbe o oddaji in najemu poslovnega prostora ne izključuje pravice tožeče stranke do povrnitve koristnih neamortiziranih vlaganj na temelju neopravičene obogatitve tožene stranke. Tako odločitev utemeljujejo dejstva, ki jih je presodilo sodišče prve stopnje in sicer; da je bil med strankama dogovorjen dolgoročni najem za dobo 10 let v katerem naj bi se koristna vlaganja tožeče stranke amortizirala in da je do prenehanja najemne pogodbe prišlo že po cca desetih mesecih od sklenitve pogodbe, ko se vlaganja niti še niso začela amortizirati, saj tožeča stranka prostorov še ni pričela uporabljati v poslovne namene. Pri tem tudi ni mogoče spregledati dejstva, da je sicer tožeča stranka dolgovala toženi zapadlo najemnino, kar je bil razlog za odpoved najemne pogodbe, z odpovedjo pa so nastopili pogoji za uveljavljanje koristnih investicij, ki je nesorazmerno presegla dolgovani znesek zapadlih najemnin. Končno pa je tožena stranka v adaptacijo tudi privolila. Tožeča stranka je očitno imela namen skleniti dolgoročno najemno pogodbo in se je zgolj zato odpovedala pravici do povrnitve vlaganj. Z odstopom najemodajalca od najemne pogodbe pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena, pa je odpadla podlaga najemnikovih vlaganj in je slednji upravičen do povrnitve vrednosti le-teh skladno s 4.odst. 210.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Na to obveznost pa tudi ne more vplivati okoliščina, da je do prekinitve najemne pogodbe prišlo po krivdi tožnika, ker je ta zamujal s plačilom najemnine. Zato tudi pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožeča stranka upravičena do vračila neamortiziranih koristnih vlaganj, ki so vplivala na tržno vrednost nepremičnine. Višino teh pa je tudi po mnenju pritožbenega sodišča sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo.

Tudi s trditvijo, da naj bi sodišče prve stopnje nepravilno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ko je zgolj na podlagi cenitve sodnega izvedenca zaključilo, da so znašala neamortizirana vlaganja v poslovne prostore tožene stranke 7.036.249,00 SIT, tožena stranka ne more biti uspešna. Na podlagi katerih dokazov sodišče ugotavlja zatrjevana dejstva je odvisno od pravdnih strank oziroma njihovih predlogov. Tako tožena stranka ni bila z ničemer ovirana, da ne bi pravočasno ter v skladu z 286.čl. ZPP predlagala, da sodišče v zvezi z ugotovitvijo vlaganj tožeče stranke, izvede dokaze tudi s tem, da ugotovi, koliko so ta vlaganja prispevala k višji ceni v primeru prodaje poslovnega objekta. Ker pa tega ni storila, so tudi te pritožbene navedbe ostale zgolj na ravni pavšalnih in zato neupoštevnih zatrjevanj. Tudi na mnenje izvedenca tožena stranka razen tega, da je izrazila pripombo, da gredo tožeči stranki le njene lastne investicije, ocenjene na 1.743.321,00 SIT, ni imela ugovorov. Zato, in ker je izvedenec kot koristna vlaganja opredelil le tista preureditvena in investicijska vzdrževalna dela, ki so dejansko vplivala na tržno vrednost nepremičnine, pritožbeno sodišče meni, da so neutemeljene trditve, da je bilo dejansko stanje glede teh okoliščin nepravilno in nepopolno ugotovljeno. Že dejstvo, da je izvedenec upošteval le tista koristna vlaganja, ki so vplivala na tržno vrednost nepremičnine in jo povečevala, pomeni, da gre za vlaganja, ki so predstavljala tudi osebno korist tožene stranke. Da temu ni tako, pa bi morala tožena stranka dokazno podprto oporekati, ne pa zgolj pavšalno navajati, da zanjo investicije, za katere je izvedenec ugotovil, da predstavljajo povečanje tržne vrednosti nepremičnine, ne predstavljajo osebne koristi. To pa velja tudi za znesek 460.315,00 SIT, ki ga je izvedenec opredelili kot investitorjeve stroške, ki se nanašajo na projektno dokumentacijo, nadzor, pridobitev upravnih dovoljenj in ki so ovrednotene na 7% od vrednosti vseh gradbenih, obrtniških in instalacijskih del. Tudi ta znesek namreč predstavlja za toženo stranko neupravičeno obogatitev, saj gre za strošek, ki je kot koristna investicija bremenil tožečo stranko.

Po mnenju pritožbenega sodišča pa pritožba tudi neuspešno zatrjuje, da tožnik ni upravičen do povrnitve vlaganj, ki jih je v objektu opravilo podjetje N. d.o.o. v višini 4.885.025,00 SIT in katere je temu podjetju plačal na podlagi sporazuma o sporazumnem prenehanju pogodbe o oddaji in najemu poslovnega prostora št. 62-109/96. Da je ta znesek tožeča stranka družbi N. d.o.o. poravnala izhaja iz potrdila slednje (priloga A11 in A12 spisa). Zgolj s trditvijo, da potrdilo družbe N. d.o.o. ni poslovna listina, kar tudi sicer ne drži, pa tožena stranka tudi ne more izpodbiti sprejete dokazne ocene sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka družbi N. d.o.o. ta znesek poravnala. Da pa je del investicijskih vlaganj N. d.o.o. poravnala tako, da je namesto slednje toženi stranki plačala dolgovano najemnino v znesku 915.910,00 SIT, predstavlja le način poplačila, ki sploh ni nerazumljiv, kot skuša to v pritožbi neuspešno prikazati tožena stranka. Tudi trditev tožene stranke, da se je dejstvo, da je tožeča stranka družbi N. d.o.o. poravnala njen sanacijski vložek v poslovne prostore v višini 4.885.025,00 SIT ne tiče, ni sprejemljiva. Tudi poravnava tega zneska namreč predstavlja za tožečo stranko izdatek za koristna vlaganja, ki so prav tako povečala tržno vrednost poslovnega prostora in ki v končni fazi predstavlja obogatitev tožene stranke. Pri tem pa se slednja tudi ne more uspešno sklicevati na tristranski sporazum, ki ima dejansko naravo prevzema dolga po 446.čl. takrat veljavnega ZOR, pri čemer pa določba točke 1.5. v tem sporazumu predstavlja le pogodbeno konkretizacijo določila 1.odst.448.čl. ZOR. Zato se tudi v razmerju do tožene stranke ta vlaganja v obsegu kolikor so povečala tržno vrednost poslovnega objekta štejejo kot vlaganja tožeče stranke za katera je tožena stranka neupravičeno obogatena. Kot taka pa so tudi predmet vrnitvenega zahtevka.

Odločitev sodišča prve stopnje o stroških postopka tožena stranka izpodbija le zaradi napačne odločitve o glavnem zahtevku. Ker je odločitev o glavnem zahtevku tudi po mnenju pritožbenega sodišča pravilna, tudi pritožba zoper stroškovno odločitev ni utemeljena.

Na podlagi zgoraj navedenega je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje.