Jedro

Ker ZIZ posebnih določb o določitvi roka za izpraznitev nepremičnine nima, mora sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine določiti primeren rok za izpraznitev ter svojo odločitev ustrezno obrazložiti.

Sodišče nepremičnino kupcu izroči šele po po pravnomočnosti sklepa o izročitvi. Šele pravnomočen sklep o izročitvi je podlaga za originarno pridobitev lastninske pravice kupca in šele tedaj tako tudi nastane dolžnikova obveznost, da nepremičnino izprazni, saj za bivanje v njej nima več pravnega naslova. Sodišče lahko izpraznitev tako naloži šele v določenem roku po pravnomočnosti sklepa o izročitvi in ne že v določenem roku po prejemu sklepa sodišča prve stopnje.

Le tisti dolžnik, ki je lastnik nepremičnine, ki se na konkretnem dražbenem naroku prodaja, je na dolžniški strani stranka, ki jo je treba vabiti na narok, na katerem se bo prodajala njegova nepremičnina.

Če je dolžnik v celoti poplačal svoj dolg do upnika pred opravo javne dražbe, je s tem izvršilni postopek končan in sodišče z dosegom cilja in namena izvršbe nima več podlage za opravo nadaljnjih izvršilnih dejanj, t.j. opravo javne prodaje nepremičnine. Vendar navedeno velja le, če je dolžnik poplačal tudi vse pristopne upnike.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi, sklep se v 3. točki izreka razveljavi ter v tem delu zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek, sicer se pritožba zavrne in sklep v 1., 2. in 4. točki izreka potrdi.

II. Odločitev o stroških pritožbenega dolžnika in kupca se pridrži za nov sklep.

III. Upnik J. C. sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se nepremičnini last dolžnika do 1/1 ID znak X in ID znak Y izročijo kupcu M. d. o. o. (1. točka izreka sklepa), odločilo, da se po pravnomočnosti tega sklepa v zemljiški knjigi pri navedenih nepremičninah vpiše lastninska pravica na navedenega kupca (2. točka izreka sklepa), odločilo, da se je dolžnik dolžan v roku 30 dni po prejemu tega sklepa izseliti iz nepremičnin, navedenih v tč. 1 tega sklepa ter jih prazne oseb in stvari v istem roku izročiti kupcu (3. točka izreka sklepa) in odločilo, da se po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi brišejo v tej točki izreka navedene zaznambe (4. točka izreka sklepa).

2. Zoper sklep se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnik. Navaja, da skladno z 192. členom ZIZ sodišče nepremičnino izroči kupcu šele po pravnomočnosti sklepa o izročitvi (od novele ZIZ-J dalje), v dani zadevi pa je sodišče dolžniku naložilo, da se je dolžan v roku 30 dni po prejemu sklepa izseliti iz nepremičnine ter s tem omogočilo, da se kupcu nepremičnine izročijo še pred pravnomočnostjo sklepa o izročitvi. V pritožbi zoper sklep o izročitvi lahko dolžnik uveljavlja nepravilnosti pri dražbi. Primernost roka 30 dni je obrazložena z enim stavkom, pri čemer se rok izteče pred pravnomočnostjo, takšna odločitev pa je arbitrarna in samovoljna. Odločitev ni ustrezno obrazložena. Iz obrazložitve ni razvidno, komu se je vročala odredba o prodaji, čeprav bi morale biti z dražbo seznanjene vse stranke in vsi udeleženci postopka. Temu postopku sta pridružena tudi postopka In 788/2015 in In 800/2015, v katerih upnik B. d. d. terjatev poplačuje s prodajo nepremičnin v lasti G. d. o. o. in S. d. o. o. Tudi navedeni družbi imata interes za seznanitev s prodajo in potekom dražbe, saj sta zainteresirani za čim višjo vrednost nepremičnin, pri čemer je bil G. d. o. o. zainteresiran tudi za nakup nepremičnine. Sodišče je na naroku za javno dražbo sicer ugotavljajo prisotnost, pri čemer ni ugotavljajo dejstva, ali je bilo vabilo vročeno tudi upniku J. C. V takih okoliščinah ni mogoče pravilno izvesti javne dražbe. Sodišče je na naroku sicer ugotovilo, da sta bila na narok pravilo vabljena tudi druga dva dolžnika, vendar po informacijah pritožnika vsaj dolžnik G. d. o. o. ni bil vabljen. Napačno in nezakonito bi bilo, da bi se v glavi sklepov oz. odredb navajalo stranke ali udeležence, ki pa teh ne bi prejeli. Pravilno vročanje je izjemnega pomena za sodne postopke. Sodišče bi moralo izvesti narok in zaslišati direktorja ostalih dolžnikov, kaj jima je bilo vročeno s strani sodišča pred dražbo. Izvršilni postopek lahko poteka samo dokler terjatev upnika ni poplačana. V dani zadevi je bil predlog za izvršbo umaknjen za znesek 4.059.612,43 EUR, za kar je sodišče izvršbo ustavilo, dolžnik pa je po izvedbi naroka za javno dražbo ugotovil, da se je sodišče seznanilo z dejstvom, da upnikova terjatev ne znaša več 1.552.123,59 EUR, saj upnik istočasno vodi tri izvršilne postopke za poplačilo terjatve upnika. V zadevi In 788/2015 je sodišče izvršbo ustavilo tudi za zneska 12.520,00 EUR in 583.824,44 EUR. Prav tako je bila v zadevi In 800/2015 za poplačilo terjatve upnika B. d. d., prodana tudi nepremičnina last družbe S. d. o. o., zato je dani postopek treba ustaviti tudi za znesek 227.646,17 EUR. Upnik je bil poplačan tudi v stečajnem postopku pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani pod opr. št. St... Sodišče naj o vseh prejetih plačilih zasliši stečajnega upravitelja, pa tudi upnik naj predloži sodišču vsa potrdila o plačilih. S strani stečajnega upravitelja je dolžnik dobil informacije, da so bile ostale nepremičnine v stečajnem postopku ocenjene na 15.669.000,00 EUR. Te nepremičnine je kupil sam upnik B d.d. Sodišče bi moralo upoštevati 200. a člen ZIZ in šteti, da je ne glede na dejansko višino kupnine upnik poplačan do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine. Okoliščina, da je bila javna dražba izvedena v stečajnem postopku, ne more povzročiti razlikovanja glede višine poplačila, saj se mora v obeh postopkih upoštevati enaka višina poplačila. Zato je treba ugotoviti, da je terjatev upnika prenehala do zneska 15.669.000,00 EUR in ne samo do zneska 14.323.944,21 EUR. Če sodišče meni, da zakonodaja navedene situacije ne ureja, naj sproži postopek za oceno ustavnosti 200. a člena ZIZ. Terjatev upnika je tako prenehala in v tem smislu ne obstaja podlaga za vodenje tega postopka in dražbe. Sodišče prve stopnje bi v dani zadevi moralo tudi ugotoviti, ali je upnik J. C. pravilno navedel nepremičnine v predlogu za izvršbo in kdaj jih je pravilno opredelil ter ali je s tem pravočasno opravičil predhodno odredbo. V nasprotnem primeru upnik hipoteke ni pridobil z učinkovanjem za nazaj, ampak učinkuje le za naprej, ker pa je bil hipotekarni dolžnik takrat že vpisan kot lastnik nepremičnine, pa navedenega vpisa v slednjem primeru sploh ne bi smelo biti izvedenega. O teh navedbah se prvostopno sodišče ni opredelilo niti z besedico. Če bi bil upnik povprečno skrben, bi že pred izdajo sklepa o izvršbi ustrezno oblikoval in popravil izvršilni predlog. Upnik je predlog za opravičitev predhodne odredbe zamudil, šele po izdaji tega sklepa pa je bil podan tudi predlog za opravičitev predhodne odredbe. Sklep o vpisu ustreznih pravic tudi ni bil vročen hipotekarnemu dolžniku. Terjatve upnikov, ki so bile ugotovljene s sklepom o izvršbi na podlagi verodostojne listine, ne predstavljajo ustrezne podlage za izdajo sklepa o predhodni odredbi (odločba Ustavnega sodišča U-I-148/13-15). Pritožnik do sedaj ni bil deležen poštenega sojenja. Zato je treba sklep o izročitvi razveljaviti ter predmetni postopek ustaviti. Predlaga izvedbo dokazov in priglaša pritožbene stroške.

3. Na pritožbo je odgovoril kupec po pooblaščencu ter upnik J. C. po pooblaščencu. Priglasila sta stroške odgovorov na pritožbo.

4. Pritožba je delno utemeljena, delno pa ni utemeljena.

5. Utemeljene so pritožbene navedbe, da v izpodbijanem sklepu sodišče prve stopnje ni podalo razlogov o tem, zakaj rok 30 dni, ki ga je dolžniku določilo za izpraznitev nepremičnine, smatra za primeren rok, saj je odločitev obrazložilo zgolj z utemeljitvijo, da je sprejeta na podlagi drugega odstavka 192. člena ZIZ, četudi ima odločitev o izpraznitvi nepremičnine za dolžnika praviloma nezanemarljive in daljnosežne posledice. ZIZ nima posebnih določb, v kakšnem roku se mora dolžnik iz nepremičnin, ki so bile prodane in izročene kupcu, izseliti. Določba drugega odstavka 313. člena ZPP, katerega določbe se smiselno uporabljajo v izvršilnem postopku (15. člen ZIZ), sicer določa 8-dnevni in 15-dnevni rok za izpolnitev denarne terjatve, medtem ko za nedenarno terjatev izrecno določa, da lahko sodišče določi daljši rok.

6. V konkretnem primeru se dolžniku nalaga izpraznitev poslovnega prostora (3. točka izpodbijanega sklepa) torej nedenarna terjatev, kar pomeni, da je presoja dolžine roka po drugem odstavku 313. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ prepuščena sodišču. Tudi iz smiselne uporabe določbe 226. člena ZIZ, ki v prvem odstavku določa, da sodišče dolžniku, če mora ta po izvršilnem naslovu nekaj storiti, kar ne more namesto njega storiti nihče drug, s sklepom o izvršbi določi primeren rok izpolnitve obveznosti, izhaja, da sodišče oceni, kaj je primeren rok. Ker ZIZ torej posebnih določb o roku nima, mora sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine določiti primeren rok za izpraznitev, pri tem pa mora upoštevati položaj obeh strank, upnika, ki je sprožil izvršilni postopek in ga vodi, kot tudi dolžnika, ki je seznanjen z izvršbo in prodajo nepremičnine. Prav tako mora upoštevati položaj kupca, ki je v fazi izročitve nepremičnine že položil kupnino, kot tudi vse druge konkretne okoliščine primera (tako sklepa VSM I Ip 75/2017 in I Ip 898/2017).

7. Glede na vse zgoraj obrazloženo je utemeljen pritožbeni očitek, da odločitev sodišča v navedenem delu nima ustrezne obrazložitve ter je ni mogoče preizkusiti, kar predstavlja bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. Zato je sodišče druge stopnje sklep v 3. točki izreka že iz tega razloga razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), v katerem bo sodišče moralo odpraviti ugotovljeno bistveno kršitev določb postopka tako, da bo navedlo razloge za rok, v katerem je dolžniku naložilo izpraznitev poslovnega prostora.

8. Na tem mestu višje sodišče poudarja, da so utemeljene tudi dolžnikove pritožbene navedbe, da skladno s četrtim odstavkom 192. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ sodišče nepremičnino kupcu izroči šele po po pravnomočnosti sklepa o izročitvi. Šele pravnomočen sklep o izročitvi je podlaga za originarno pridobitev lastninske pravice kupca in šele tedaj tako tudi nastane dolžnikova obveznost, da nepremičnino izprazni, saj za bivanje v njej nima več pravnega naslova. Nepravilna je tako odločitev sodišča prve stopnje v 3. točki izreka sklepa tudi zato, ker je sodišče z odločitvijo, da mora dolžnik že v določenem roku po prejemu sklepa sodišča prve stopnje in ne šele v določenem roku po pravnomočnosti tega sklepa izprazniti nepremičnino, obšlo pravila stvarnega prava. Navedeno naj sodišče prve stopnje upošteva ob ponovnem odločanju o določitvi roka za izpraznitev nepremičnine.

9. Neutemeljena je pritožbena navedba, da bi sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu moralo navesti, komu je vročalo odredbo o prodaji. Tako podrobni razlogi v sklepu o izročitvi niso potrebni, saj mora sodišče prve stopnje že pred izvedbo dražbe paziti, da nanjo povabi vse osebe, ki jih je skladno s sedmim odstavkom 181. člena ZIZ dolžno vabiti oziroma jim vročiti odredbo o prodaji. Pri tem je kot „stranke“ treba razumeti (vse) upnike in le tistega dolžnika, ki je lastnik nepremičnine, ki je predmet konkretne prodaje. G. d. o. o. in S. d. o. o. sta v izvršilni zadevi In 426/2012, tako kot pritožnik, hipotekarna dolžnika, zoper katera je (poleg pritožnika) sodišče prve stopnje nadaljevalo izvršbo po tem, ko sta od D. d. o. o. (sedaj že izbrisan po stečajnem postopku) pridobila nepremičnine, ki so bile predmet izvršbe. Vsi trije hipotekarni dolžniki so le v razmerju navadnega sosporništva, vsak posamezen hipotekarni dolžnik pa za izterjevano terjatev odgovarja le s svojimi nepremičninami. Le tisti dolžnik, ki je lastnik nepremičnine, ki se na konkretnem dražbenem naroku prodaja, je v smislu sedmega odstavka 181. člena ZIZ na dolžniški strani stranka, ki jo je treba vabiti na narok, na katerem se bo prodajala njegova nepremičnina. Prav tako preostalih hipotekarnih dolžnikov v smislu navedenega odstavka ni mogoče šteti kot udeleženca postopka. Tudi v primeru, ko sta določeni nepremičninski izvršilni zadevi v razmerju vodilne in pristopne zadeve, na dolžniški strani pa nastopajo še druge osebe razen lastnika konkretne nepremičnine, gre za pristop le glede predmeta izvršbe (primerjaj prvi odstavek 171. člena ZIZ), kar pomeni, da kot stranka glede prodaje določene nepremičnine tudi v takem primeru nastopa le tisti dolžnik, ki je lastnik te konkretne nepremičnine.

10. Po povedanem za zakonitost dražbe ni potrebno, da na dolžniški strani sodišče na dražbo povabi še ostale dolžnike. Tudi navajanje oseb v uvodih odredb in sklepov še ne pomeni, da je odredbe in sklepe vedno treba vročiti prav vsem navedenim osebam, temveč je bistveno, da so vročene osebam, ki imajo tudi pravni interes za to, v katerih pravni položaj se posega oziroma je o njem odločeno. Res je sicer, da imata preostala hipotekarna dolžnika lahko (ekonomski oziroma zasebni) interes, da sta seznanjena s potekom in uspehom postopka zoper pritožnika, saj s svojimi nepremičninami odgovarjata največ do višine upnikove terjatve, vendar pa lahko navedeni interes uresničita bodisi z vpogledom v spis, odredba o prodaji pa je sicer tudi vedno javno objavljena na sodni deski ter spletni strani sodišča. Nikakršne potrebe glede na navedeno ni za to, da bi moralo sodišče prve stopnje zaslišati direktorja preostalih hipotekarnih dolžnikov, kaj vse je bilo hipotekarnima dolžnika vročeno oziroma kaj jima ni bilo vročeno.

11. Drži sicer, da sodišče na naroku ni posebej ugotavljalo, ali je bilo vabilo vročeno tudi upniku J. C., vendar pa navedeno po presoji višjega sodišča ne predstavlja takšne kršitve, ki bi vplivala na zakonitost sklepa. Tudi če bi šlo za tako kršitev, pa je dolžnik na naroku ni grajal ter je v pritožbi ne bi mogel več uveljavljati ne da bi izkazal, da brez svoje krivde te kršitve ni mogel uveljavljati prej (prvi odstavek 286.b člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Bistveno je, kar izhaja iz podatkov v spisu, da je bil upnik J. C. na dražbo pravilno vabljen, četudi se je ni udeležil, prav tako pa je prejel izpodbijani sklep ter zoper njega ni vložil pritožbe, v kateri bi glede na svoj pravni interes uveljavljal, da naj odredbe o prodaji ne bi prejel. Sodišče prve stopnje pa je na naroku sicer ugotovilo, da sta bila nanj pravilno vabljena tudi preostala dva dolžnika, vendar je navedeno šteti za pomoto, saj to iz podatkov v spisu ne izhaja. Glede na prej povedano pa tudi ta zmotna ugotovitev ni v ničemer vplivala na zakonitost dražbe in izpodbijanega sklepa.

12. Pravilno dolžnik navaja, da se v primeru, ko je terjatev poplačana pred dražbenim narokom, že s samim poplačilom upnikove terjatve izvršilni postopek konča in o tem v skladu z določbami ZIZ tudi ni potrebno izdati posebnega sklepa. Vse pristojnosti sodišča za opravo izvršbe oziroma nadaljnje vodenje postopka, razen odločanja o stroških, s trenutkom poplačila prenehajo. Če je dolžnik v celoti poplačal svoj dolg do upnika pred opravo javne dražbe, je s tem izvršilni postopek končan in sodišče z dosegom cilja in namena izvršbe nima več podlage za opravo nadaljnjih izvršilnih dejanj, t.j. opravo javne prodaje nepremičnine. V tem primeru ni mogoče kupcu na javni dražbi podeliti pričakovalne pravice, če do tega kljub navedenemu pride, pa javne dražbe ni mogoče šteti kot zakonite (primerjaj odločbe VSC II Ip 198/2016, VSL II Ip 1926/2015, VSL I Ip 3194/2017 in druge, v zvezi z odločbami Ustavnega sodišča U-I-93/03-06, Up-35/98, Up-77/04). Vendar pa v obsežnih pritožbenih navedbah glede poplačila upnika B. d. d., ki se po vsebini tudi ujemajo z vloženim ugovorom po izteku roka (o katerem bo odločilo sodišče prve stopnje), dolžnik ne zatrjuje niti delnega poplačila terjatve upnika J. C. Tudi navedeni upnik je s pridobitvijo hipoteke v izvršilnem postopku (v vrstnem redu predznamovane zastavne pravice) pridobil poplačilno upravičenje iz prodanih nepremičnin, ki mu ga ni mogoče odvzeti iz razloga, da naj bi bila domnevno poplačana terjatev upnika B. d. d. (Najmanj) zaradi uresničitve njegovega poplačilnega upravičenja je sodišče prve stopnje moralo izvesti prodajo danih nepremičnin ter dolžnik s svojimi navedbami glede na navedeno ne more uveljavljati nezakonitosti dražbe ter izpodbijanega sklepa. Glede na navedeno višje sodišče tudi ni odločalo o predlogu za vložitev zahteve za presojo ustavnosti 200. a člena ZIZ. Dejstvo, ali je bil upnik B. d. d. že poplačan, se bo kot rečeno ugotavljalo v odločitvi o ugovoru po izteku roka, kar bo lahko privedlo do ustavitve postopka(ov), kjer kot upnik nastopa le-ta, pravno pomembno pa bo tudi pri delitvi kupnine.

13. Končno pa višje sodišče ugotavlja še, da so neutemeljene tudi pritožbene navedbe, s katerimi dolžnik prereka pravočasno opravičitev predznamovane zastavne pravice upnika J. C. ter posledično veljavnost hipoteke, pridobljene v izvršilnem postopku (v vrstnem redu preznamovane hipoteke), o opustitvi vročanja pisanj hipotekarnemu dolžniku v zemljiškoknjižnem postopku in neustreznosti sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine kot podlagi za predhodno odredbo, saj glede na fazo izvršilnega postopka glede spornih nepremičnin dolžnik navedenega ne more več uveljavljati. Enake navedbe je v izvršilni zadevi In 426/2012 dolžnik podal v ugovoru hipotekarnega dolžnika (in v pritožbi zoper sklep o tem ugovoru), ki ga je sodišče prve stopnje zavrnilo, naslovno višje sodišče pa je odločitev sodišča prve stopnje o ugovoru hipotekarnega dolžnika pravnomočno potrdilo s sklepom I Ip 2017/2018. Sodišče prve stopnje se o navedenem v izpodbijanem sklepu ni bilo dolžno opredeljevati, ker gre kot rečeno v tej fazi postopka in v zvezi z izpodbijanim sklepom za pravno nepomembne navedbe (o katerih je bilo tudi že pravnomočno odločeno), pa se o njih skladno s prvim odstavkom 360. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ ni opredeljevalo niti višje sodišče. 14. Dolžnik v pritožbi ne poda nobenih konkretnih navedb glede tega, zakaj naj ne bi bil deležen poštenega sojenja, višje sodišče pa pri preizkusu izpodbijanega sklepa navedenega ni zaznalo.

15. V delu, v katerem višje sodišče pritožbi ni ugodilo, ta po povedanem ni utemeljena, višje sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere skladno z drugim odstavkom 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pazi po uradni dolžnosti, zato jo je v preostalem zavrnilo in sklep v 1., 2. in 4. točki izreka potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

16. Odločitev o dolžnikovih stroških pritožbe in kupčevih stroških odgovora na pritožbo je višje sodišče skladno s četrtim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pridržalo za nov sklep, saj se razveljavljena 3. točka izreka tiče njunega razmerja. Upnik J. C. sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni pripomogel k odločitvi na drugi stopnji in ne gre za potrebne stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).