Jedro

Tožnik je kršil določila zakupne pogodbe. S tem je toženec izkazal eno od predpostavk za odpoved brez odpovednega roka, to je uporabo stvari v nasprotju s pogodbo. Da pa bi bila odpoved zakonita, bi moral izkazati tudi naslednjo predpostavko, ki jo določa 601. člen OZ in sicer, da je nevarno, da bo nastala za zakupodajalca precejšnja škoda, ki mora glede na dikcijo navedene zakonske določbe, biti podana kumulativno. Te pa glede na vsebino odpovedi z dne 30.3.2010 toženec ni navajal.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena in tožeča stranka nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje (v nadaljevanju: sodišče) je z izpodbijano sodbo razsodilo, da o dpoved zakupne pogodbe z dne 02.07.2008 nima pravnega učinka in najemno razmerje med tožečo stranko K.M. in toženo stranko Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov RS, obstoji še naprej (točka I izreka); - da je tožena stranka Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS dolžna skladno z zakupno pogodbo z dne 02.07.2008 tožeči stranki K.M. dopustiti obdelavo parcel št. 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 1321, 1322, 1324, 1327, 1580, 1581, 1582, 1583, 1584, 1586, 1587, 1593, 2172, 2173, 2187, 2188, 2190, 2191, 2192, 2193, 2194, 2195, 2196, 2197, 2203, 2257, 2260, 2261, 2262, 2263, 2264, 2265, 2266, 2267, 2268, 2269, 2274, 2275, 2284, 2289, 2290, 2293, 2294, 2296, 2297, 2298, 2299, 2300, 2301, 2302, 2303, 2316, 2317, 2320, 2334, 2335, 2336, 2339, 2340, 2342, 2343, 2347, 2356, 2357, 2374, 2377/1, 2384, 2385, 2719, 2720, 2721, 2749, 2750, 2752, 2753, 2755, 2756, 2757, 2758, 2759/1, 2759/2, 2760, 2761, 2762, 2763, 2766, 2767, 2768, 2769, 2770, 2771/1, 2785, 2787, 2821, 2824, vse k.o. Š. (I. točka izreka). V točki II. izreka je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki se glasi: „Ugotovi se, da so določila zakupne pogodbe z dne 02.07.2008 in sicer 5. odstavek 11. člena ter 1. odstavek 13. člena, nična." Odločilo je še, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v višini 4.116,60 EUR v roku 15 dni od dneva prejema sodbe, v primeru zamude pa še zakonske zamudne obresti, ki začnejo teči prvi dan po preteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti (točka III izreka sodbe).

2. Zoper I. in III. točko izreka navedene sodbe se pritožuje tožena stranka (v nadaljevanju: toženec), in sicer iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Predlaga, da se izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne, oz. podrejeno, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje (v nadaljevanju: sodišče) v novo sojenje, tožeči stranki (v nadaljevanju: tožnik) pa naloži plačilo vseh njegovih stroškov postopka skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude. Sodišče z odločitvijo v I. točki izreka prihaja v nasprotje razlogom sodbe, prav tako pa so si razlogi v odločilnih dejstvih med seboj v nasprotju tako, da sodbe ni mogoče preizkusiti. Sodišče najprej ugotovi, da je res prišlo do kršitve zakupne pogodbe z dne 2.7.2008 (v nadaljevanju: zakupna pogodba), da je škoda nastala vsaj v višini 111.750,00 EUR (kot je ugotovil izvedenec), nato pa ugotovi, da škode ne bi bilo, če bi tožnik posege, za katere ni imel nikakršnega soglasja, izvedel do konca. Torej kljub temu, da je sodišče ugotovilo, da je škoda nastala, je vseeno ugotovilo ,

da ni podan razlog za odpoved zakupne pogodbe, ker ni ugotovljene škode. Sodišče tudi ne pojasni, zakaj meni, da ni podana nevarnost povzročitve škode po 601. členu Obligacijskega zanika (v nadaljevanju: OZ) oz. zakaj šteje, da se trenutek presojanja škode postavi v hipotetični trenutek v prihodnosti, kot bi tožnik morebiti škodo res odpravil. Sodišče prihaja tudi samo s sabo v nasprotje, ko navaja, da tožniku nobena odločba inšpekcijskih postopkov ne nalaga aktivnega ravnanja, vendar pa bo moral za svoje posege na spornih parcelah pridobiti vsa potrebna upravna dovoljenja, sicer ga bodo doletele posledice njegovih posegov v obliki sankcij pristojnih organov. Sodišče je storilo tudi bistveno kršitev po prvem odstavku 339. člena ZPP, ker ostale dokaze, ki jih je predlagal toženec, ni izvedlo. Z zavrnjenimi dokaznimi predlogi bi namreč toženec v celoti dokazal, da mu je s kršitvijo pogodbenih določil nastala škoda oz. je obstajala velika nevarnost nastanka precejšnje škode. Za zakonito odpoved zadostuje že ugotovitev kršitve s strani tožnika, saj to omogoča tožencu 33. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ). Vendar tudi če bi se v obravnavani zadevi uporabila določila OZ, je sodišče določbo 601. člena OZ uporabilo napačno. Po navedenem členu, poleg ugotovitve kršitve zakupnika, zadostuje že obstoj nevarnosti nastanka precejšnje škode. Sodišče pa pojasnjuje, da je odpoved zakupne pogodbe utemeljena le ob nastanku precejšnje škode. Ker je tožencu škoda nastala, kot je bilo že prej navedeno, je odpoved skladna s 601. členu OZ. Toženec je v odpovedi z dne 30.3.2010 konkretiziral nastanek škode. Navedel je, da soglasja za agromelioracijo z njegove strani ni imel, da gradbeni material, ki ga je tožnik vnesel na zakupljena zemljišča, ni primeren za vnos v okolje in za kmetijsko pridelavo, opozoril ga je na sprožene inšpekcijske in policijske postopke, ki vsekakor pomenijo obstoj nevarnosti povzročitve precejšnje škode. Nerelevantna in nelogična je ugotovitev sodišča, da škoda ne bi nastala, če ne bi prišlo do odpovedi zakupne pogodbe. Tako stališče bi pripeljalo do nevzdržnih situacij, ko bi bil protipraven in nedovoljen poseg s strani posamezne stranke, ki bi povzročila škodo (ta pa je bila v trenutku odpovedi vsaj v višini 111.750,00 EUR), dovoljen in zakonit, ker bi povzročitelj škode obljubil in zatrjeval, da bo škodo saniral. Toženec ne more čakati in upati, da bo tožnik nedovoljen poseg saniral. Sodišče ne more izbirati trenutka ugotavljanja škode, saj se le-ta v konkretni zadevi ugotavlja v trenutku odpovedi, torej na dan 30.3.2010. V kolikor bi tožnik kot zakupnik prenehal obstajati in bi tudi družba F. d.o.o., ki je po naročilu tožnika navozila gradbeni material na obravnavane parcele, prenehala obstajati, bi bil zavezanec za odstranitev navoženega materiala toženec, kar pomeni, da bi mu nastala še višja škoda od ugotovljene, ki predvideva samo navoz ustrezne zemlje. Sodišče pa je pri tem spregledalo, da sanacija z navozom ustrezne zemlje mogoče ne bo dovoljena in bodo inšpekcijski organi vztrajali pri odvozu navoženega materiala. Obstoj nevarnosti škode je še toliko večji, saj so s strani Inšpektorata za okolje in prostor ter Kmetijske inšpekcije Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano sproženi inšpekcijski postopki, ki zaenkrat zavezancu, družbi F. d.o.o., narekuje odvoz vsega navoženega materiala in ne s strani izvedenca predlagano rešitev - navoz ustrezne zemlje v zadostni količini. Napačna je tudi ugotovitev, da je tožnik manjši del zakupljenih zemljišč uporabil v nasprotju z zakupno pogodbo, saj površina spornih nepremičnin predstavlja približno 1/3 površine vseh zakupljeni zemljišč. Res je, da je tožnik dolgoletni zakupnik kmetijskih površin, to pa pomeni, da bi se moral toliko bolj zavedati dejstva, da mora z obravnavanimi parcelami ravnati kot dober gospodar in za vse posege pridobiti predhodno soglasje toženca. Poleg tega pa je tožnik na ta račun tudi neupravičeno obogaten, saj je s strani družbe F. d.o.o. prejel plačilo za navožen material. Začeti inšpekcijski in kazenski postopki se vodijo izključno zaradi dejanj, ki jih je naročil tožnik in nedvomno vplivajo na civilno razmerje med pravdnima strankama, saj so ta ravnanja v nasprotju z zakupno pogodbo. Neutemeljeno je stališče sodišča, da neurejeno stanje, ki je predmet prej navedenih postopkov, ne more upravičevati odpovedi zakupne pogodbe, saj da je izvedenec ugotovil, da je tožnik vinograd, na katerem je nedovoljen poseg izvedel do konca, v dobrem stanju. Ni mogoče z gotovostjo trditi, da bi tožnik tudi dejansko dobro uredil vsa ostal zemljišča, zaradi česar je odpoved utemeljena. Povsem napačen je zaključek sodišča, da toženec tožniku ni dal primeren rok za izpolnitev oz. odstranitev vseh kršitev zakupne pogodbe. Tožnik je 1.10.2008 sklenil z družbo F. d.o.o. pogodbo za navoz zemljine. Do 28.1.2010 je imel več kot leto in pol časa, da pridobi vsa soglasja in dovoljenja, saj se je že konec leta 2008 tožnik moral in mogel zavedati, da za navoz gradbenega materiala potrebuje ustrezna dovoljenja (ARSO in Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano). Toženec je tožnika najprej opomnil na kršitev, nato pa mu je podal primeren rok za odpravo kršitev. Sodišče je zanemarilo dejstvo, da je toženec tožniku pojasnil, zakaj mu ni podaljšal roka za pridobitev soglasij. Tožnik je namreč bil pozvan, da dostavi dokumentacijo, ki bi upravičila morebitno podaljšanje, pa tega ni storil. Toženec je s strani družbe F. d.o.o sicer dobil listovno dokumentacijo, zato je bila ta družba pozvana, da predloži pooblastilo tožnika, da vlogo za pridobitev soglasij za agromelioracijo vlaga v imenu in za račun tožnika, pa tega ni dostavila niti pozvana družba niti tožnik. Poleg tega pa vloga za agromelioracijo ni vsebovala vseh zakupljenih zemljišč na katere je bil navožen gradbeni material, zaradi česar soglasja za agromelioracijo tožnik nikakor ne bi mogel dobiti za vse parcele, na katerih je bil navožen gradbeni material. M.Š. je bil najet šele po poteku postavljenega roka za pridobitev vseh dovoljenj in soglasij, ki ga je postavil toženec. Stališče sodišča, da izdana soglasja toženca z dne 15.9.2009 in z dne 7.12.2009 logično implicirata in sta v skladu z načelom vestnosti in poštenja, da bi toženec tožniku po pridobitvi vseh dovoljenj podal tudi soglasje za agromelioracijo, je napačno. Iz navedenih soglasij, zavrnitve podaljšanja roka z dne 29.3.2010 in odpovedi zakupne pogodbe z dne 30.3.2010, izhaja, da bi toženec tožniku soglasje podal le ob pridobitvi vseh soglasij in potem, ko bo tožnik plačal odškodnino v skladu s toženčevim cenikom. Če tožnik odškodnine za navedeni poseg ne bi plačal, toženec soglasja za agromelioracijo ne bi podal. 3. Tožnik je podal odgovor na pritožbo. Meni, da pritožba ni utemeljena, predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe. Ne glede nato ali je ravnanje tožnika šteti kot kršitev zakupne pogodbe ali ne, vsekakor ni izpolnjen drug pogoj, to je nastanek precejšnje škode. Kakšna škoda in v kakšni višini naj bi tožencu nastala, iz odpovedi zakupne pogodbe ni razbrati. Obravnavano območje je bilo zadnjih 30 let zaraščeno in zanemarjeno. V kolikor ne bi prišlo do nezakonite odpovedi, bi na celotnem spornem zemljišču že več kot pet let bila v celoti izvedena agromelioracija, od katere pa bi imeli korist obe pravdni stranki. Tožencu ni nastala škoda. V kolikor je šteti, da je škoda nastala, je ta nastala zgolj zato, ker tožniku ni bilo omogočeno dokončanje zemeljskih del ter podan primeren rok za pridobitev ustreznih upravnih dovoljenj. Odpoved zakupne pogodbe je bila podana zaradi tega, ker naj bi prišlo do onesnaženja, toženec pa ignorira, da do onesnaženja ni prišlo. Stališče toženca, da sproženi inšpekcijski in upravni postopki utemeljujejo obstoj nevarnosti povzročitve škode, je napačno. To bi pomenilo, da bi lahko toženec v interesu odpovedi zakupne pogodbe podal nekaj krivih kazenskih ovadb, in nato to tolmačil kot obstoj nevarnosti precejšnje škode. Na kakšen način naj bi iz upravnih odločb izhajalo, da je za toženca nastajala škoda ali da je obstajala velika nevarnost nastanka precejšnje škode, ni jasno. Ne gre spregledati niti dejstva, da toženec ni nikoli zanikal dejstva, da so se sporna zemljišča pred oddajo v zakup tožniku, kupovala prav za potrebe in z namenom, da bo sporno območje predal v zakup tožniku, ter da se bo tam posledično po več kot 30 letih začelo z obdelavo in opravila ustrezna agromelioracija. Dogovor med pravdnima strankama za agromelioracijo je dejansko obstajal. Morebitno škodo je potrebno ocenjevati šele v trenutku zaključka opravljenih del, ne pa med izvajanjem (prekinjenih) del. Iz izvedenskega mnenja tudi ne izhaja, da je škoda ocenjena na dan 30.3.2010, to si je toženec preprosto izmislil. Tudi se nikoli ni ugotavljalo ničelno stanje, stanje pred posegi. Zato o višini škode iz objektivnih razlogov ni mogoče razpravljati. Navedbe o prenehanju njegovega obstoja in obstoja družbe F. d.o.o. so irelevantne in gre za špekulacijo toženca. Navedbe o plačilu družbe F. d.o.o. tožniku so neresnične, predstavljajo pa tudi pritožbeno novoto. Glede na to, da je tožnik 30 let zaupnik, mu je posledično v interesu, da ima v posesti obdelovalno in dejansko uporabno površino. Prepozne so tudi toženčeve pritožbene navedbe v zvezi s postopkom pridobivanja ter podajanja soglasja za agromelioracijo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Po mnenju pritožbenega sodišča sodišče ni zagrešilo niti očitanih, niti uradoma upoštevnih kršitev pravdnega postopka (naštetih v drugem odstavku 350. člena ZPP), dejansko stanje je pravilno ugotovilo in o zadevi tudi materialnopravno pravilno odločilo. Pritožbeni očitek, da sodišče ni izvedlo vseh predlaganih dokazov, pa je brezpredmeten, saj je pavšalen. Sicer pa sodišče, kot izhaja iz razlogov navedenih v 4. točki obrazložitve na peti strani izpodbijane sodbe, določenih dokazov ni moglo izvesti, saj jih toženec, kljub izrecnemu zagotovilu, ni predložil. Te ugotovitve pritožba ne prereka.

6. V obravnavani zadevi sta tožnik in toženec sklenila zakupno pogodbo za kmetijska zemljišča (priloga A4), s katero sta se tudi dogovorila, da lahko zakupodajalec – toženec odpove zakupno pogodbo brez odpovednega roka, v skladu z določili Obligacijskega zakonika (tretji odstavek 13. člena). Zato je pri presoji obravnavane zadeve, ko je toženec odpovedal zakupno pogodbo brez odpovednega roka, sodišče pravilno uporabilo določbo 601. člena OZ in ne določb ZKZ, pri čemer so pritožbeno sodišče sklicuje na razloge sodišča, podane v 12. točki obrazložitve. Sodišče je navedeno določbo po oceni pritožbenega sodišča tudi pravilno uporabilo.

7. Kot izhaja iz razlogov izpodbijane sodbe, je sodišče ugotovilo, da je tožnik na delu zakupljenega zemljišča opravil posege, za katere ni imel soglasja toženca (16. točka obrazložitve). Torej je tožnik kršil določila zakupne pogodbe. S tem je toženec izkazal eno od predpostavk za odpoved brez odpovednega roka, to je uporabo stvari v nasprotju s pogodbo. Da pa bi bila odpoved zakonita, bi moral izkazati tudi naslednjo predpostavko, ki jo določa 601. člen OZ in sicer, da je nevarno, da bo nastala za zakupodajalca precejšnja škoda, ki mora glede na dikcijo navedene zakonske določbe, biti podana kumulativno. Te pa glede na vsebino odpovedi z dne 30.3.2010 (priloga A3) toženec ni navajal, kot pravilno ugotavlja sodišče. Navedbe toženca v odpovedi, da tožnik soglasja za agromelioracijo z njegove strani ni imel, da gradbeni material, ki ga je tožnik vnesel na zakupljena zemljišča, ni primeren za vnos v okolje in za kmetijsko pridelavo, da je bil tožnik opozorjen na sprožene inšpekcijske in policijske postopke, pa po oceni pritožbenega sodišča ne pomenijo konkretizacijo nastanka škode, kot to meni pritožba. Navedene inšpekcijski postopki namreč po oceni pritožbenega sodišča, sami po sebi ne pomenijo nevarnosti nastanka precejšnje

škode, katero bi moral toženec zatrjevati v odpovedi.

8. Pri tem pritožbeno sodišče še dodaja, da ne drži pritožbena trditev, da je sodišče ugotovilo, da je zaradi tožnikovega posega na delu zemljišča, kjer je bil poseg opravljen, nastala škoda. Zaradi opravljenega tožnikovega posega (1) je sodišče, upoštevaje izvedensko mnenje, ugotovilo, da ta poseg ni povzročil onesnaženja zemljišč, je pa prišlo do degradacije nekaterih (2) in ne vseh zemljišč. Ugotavljanje škode torej ni bilo predmet presoje sodišča. Pri tem ne gre spregledati niti dejstva, da toženec ni prerekal tožnikovih trditev, da je bilo sporno območje zadnjih trideset let zaraščeno in zanemarjeno, kar pomeni, da bi škodo lahko predstavljala razlika v vrednosti navedenih zemljišč pred in po tožnikovem posegu. In ne znesek, ki ga v pritožbi zatrjuje toženec, ki pa predstavlja stroške sanacije, kot jih je ugotovil izvedenec in predstavljajo stroške s pripravo zemljišča, razgrnitvijo rodovitne zemlje ter z nakupom zemlje.

9. Pritožba s svojimi navedbami ne more omajati niti zaključka sodišča, da toženec tožniku ni dal primernega roka za izpolnitev oz. odstranitev vseh kršitev pogodbe in razlogov, ki jih je zanj podalo sodišče v obrazložitvi sodbe (31. do 33. točka), zaradi česar je tudi po tej podlagi odpoved nezakonita. Obsežnost gradiva in kompleksnost postopkov, ki bi jih moral tožnik opraviti, da bi odpravil nepravilnosti, je prav gotovo narekovala daljši rok, za katerega je tožnik tudi prosil, pa ga je toženec zavrnil. Pri tem se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju sklicuje na razloge sodišča podane v 31. do 33. točke obrazložitve. Pri tem pa ugotavlja, da pritožbene navedbe v zvezi s tem vprašanjem (da je bil tožnik pozvan, da dostavi morebitno dokumentacijo, ki bi opravičevala morebitno podaljšanje .., da je bila družba F. d.o.o. pozvana, da predloži pooblastilo tožnika..., da vloga za agromelioracijo ni vsebovala vseh zakupljenih zemljišč .., da je bil M.Š. najet šele po poteku postavljenega roka za pridobitev vseh dovoljenj in soglasji .., navedbe v zvezi s pridobivanjem in podajanjem soglasja toženca pa agromelioraciji) predstavljajo pritožbeno novoto, saj teh navedb ni (pravočasno) podal v postopku na prvi stopnji (337. člen ZPP). Enako velja za pritožbene trditve o neupravičeni obogatitvi tožnika. Zato te navedbe ne terjajo odgovora pritožbenega sodišča. 10. Glede na navedeno so ostale pritožbene navedbe za odločitev v tej zadevi nerelevantne in zato ne terjajo odgovora pritožbenega sodišča. 11. Upoštevaje navedeno je bilo treba neutemeljeno pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Toženec in tožnik nosita sama svoje stroške pritožbenega postopka - toženec zato, ker s pritožbo ni uspel, tožnik pa zato, ker z odgovorom na pritožbo ni pripomogel k rešitvi zadeve, zaradi česar ne gre za potrebne pravdne stroške v smislu 155. člena ZPP.

op. št. 1: Tožnik je na sporne parcele vnesel gradbeni material in gradbene odpadke, kar pa ni material, ki bi bil primeren za vnos na in v kmetijska zemljišča (18. točka obrazložitve) op. št. 2: Le na tistih, na katerih posega ni izvedel do konca. Na parcelah, na katerih je tožnik opravil poseg do konca, ima namreč vzpostavljen vinograd in za to zemljišče izvedenec ugotavlja dobro stanje, dodatnih izboljšav ne zahteva in ne predvideva nobenih stroškov sanacije.