Jedro

Upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku 21. člena ZKZ, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 22. člena ZKZ).3 Stranke v postopku odobritve so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom, in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla (drugi odstavek 22. člena ZKZ).

Izrek

I. Tožbi se ugodi. Sklep Upravne enote Murska Sobota, št. 330-4057/2019-8 (0403) z dne 16. 1. 2020 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovno odločanje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 385,00 EUR z DDV v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti do plačila, pod izvršbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je Upravna enota Murska Sobota kot prvostopenjski organ odločbo Upravne enote Murska Sobota o odobritvi pravnega posla pri prometu z gozdnim zemljiščem, št. 857/1 v izmeri 45a 68 m2 k.o. ..., št. 330-4057/2019-6(0403), z dne 24. 12. 2019, odpravila (1. točka izreka sklepa). Postopek za odobritev pravnega posla pri prometu z gozdnim zemljiščem parc. št. 857/1, v izmeri 45 a 68 m2, k o. ..., sklenjen dne 22. 11. 2019, med A. A. kot prodajalcem ter družbo B., d. d. iz ... kot kupko, se ustavi (2. točka izreka sklepa). Stroškov postopka ni bilo (3. točka izreka sklepa).

2. Iz obrazložitve izpodbijanega sklepa izhaja, da je Upravna enota Murska Sobota z dne 24. 12. 2019 odobrila pravni posel za promet z gozdnim zemljiščem, parc. št. 857/1, k.o. ..., sklenjen dne 22. 11. 2019, med A. A. kot prodajalcem ter družbo B., d. d., kot kupko, za skupno ceno 3.197,60 EUR. Upravni organ je v pritožbenem roku, dne 10. 1. 2020 prejel dopis družbe B., d. d., v katerem navaja, da družba odstopa od sprejema ponudbe in nakupa navedenega zemljišča. Dne 15. 1. 2020 je družba B., d. d. podala umik vloge z dne 19. 12. 2019 ter upravnemu organu predlagala, da se postopek ustavi. Na podlagi navedenega je upravni organ ugotovil, da je pritožba po vsebini enaka kot zahteva za umik vloge po 135. členu Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP), na katerega je družba B., d. d. tudi oprla svojo pritožbo, zato je odločil v skladu s prvim odstavkom 134. člena ZUP.

3. Po pritožbi tožnika je Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, kot drugostopenjski organ pritožbo tožeče stranke zavrnil in potrdil prvostopenjsko odločitev.

4. Tožeča stranka je vložila tožbo v upravnem sporu s katero predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi in ji povrne stroške postopka. V tožbi navaja, da sicer lahko stranka (kupec) delno ali v celoti umakne svojo zahtevo vsak čas med postopkom na prvi stopnji do vročitve odločbe v času, ko teče pritožbeni rok in med postopkom na drugi stopnji do vročitve odločbe, vendar je treba upoštevati tudi določbo drugega odstavka 134. člena ZUP, ki varuje interese nasprotne stranke. Četudi tožena stranka v odločbi z dne 31. 3. 2020 navaja, da prodajalec in kupec načeloma nimata nasprotnega interesa v postopku odobritve pravnega posla, pa je v konkretnem primeru drugače. Jasno in nesporno je, da je pooblaščenka B., d. d. v vlogah za umik navedla, da je kupec najprej menil, da gre za parcelo št. 557/1, k. o. ... in da je bil nato s strani organa obveščen, da gre za drugo parcelo, in sicer št. 857/1, k. o. ... Dalje iz vloge izhaja, da je kupec v dobri veri, da gre za kmetijsko zemljišče, vložil vlogo za odobritev pravnega posla. Slednje priča o hudi neskrbnosti kupca, saj očitno ni niti vpogledal v javno dostopne podatke o nepremičnini, iz katerih bi bilo razvidno, da gre za gozdno zemljišče, niti ni prebral obvestila UEMS št. 339-1373/2019-12(0403) z dne 25. 11. 2019. Kupec in prodajalec tudi ne zasledujeta istega cilja, ki je v odobritvi v odobritvi pravnega posla za gozdno zemljišče, temveč se želi kupec izogniti obveznostim iz prodajne pogodbe. Po drugi strani je interes tožeče stranke v tem, da pravni posel ostane v veljavi oz. da ostane odobritev pravnega posla v veljavi, zato ima v postopku položaj nasprotne stranke. Tožena stranka bi morala z razlogi kupca seznaniti tudi tožnika in pred izdajo izpodbijanega sklepa tožnika pozvati, da se o nameravanem umiku izjasni, saj sta ji umik zahteve in ustavitev postopka odobritve pravnega posla nedvomno v škodo. Ker tega tožena stranka ni storila, je ravnala v nasprotju z določbo drugega odstavka 134. člena ZUP, načelom varstva pravic strank (7. člen ZUP) ter načelom zaslišanja stranke (9. člen ZUP) in s tem bistveno kršila pravila upravnega postopka.

5. Tožena stranka prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, kot izhaja iz obrazložitve odločbe tožene stranke in v obrazložitvi prvostopenjskega organa ter predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne. Razloge, ki jih navaja tožeča stranka in se nanašajo na veljavnost same pogodbe in druge pogoje sklenitve, niso predmet presoje upravnega organa, zato so za postopek odobritve povsem irelevantne. Upravni organ v postopku odobritve presoja izpolnjenost z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) predpisanih pogojev za odobritev pravnega posla. Tožena stranka tudi zavrača trditev, da sta kupec in prodajalec nasprotni stranki. Oba namreč zasledujeta isti cilj, to je sklenitev prodajne pogodbe. Zaradi morebitnih kasnejših sprememb in nesoglasij med strankama, pa se njihovo razmerje ne more spremeniti v nasprotujoči se stranki.

6. Stranka z interesom B., d. d. v odgovoru na tožbo navaja, da v celoti prereka tožbene navedbe kot neutemeljene. Pridržuje se navedbam tožene stranke v njenem odgovoru na tožbo, ki v celoti potrjuje vse navedbe stranke v predhodnem upravnem postopku. Stranka z interesom je dne 8. 1. 2020 v času teka pritožbenega roka podala pri naslovnem organu podala pisni umik zahteve za odobritev pravnega posla, pri katerem je vztrajala tudi ob podaji pritožbe zoper odločbo o odobritvi pravnega posla z dne 24. 12. 2019. Na podlagi vložene pritožbe, jo je pritožbeni upravni organ obravnaval kot zahtevo za umik vloge med pritožbenim rokom in dopisom stranke z dne 8. 1. 2020, zato je bil nato izdan izpodbijani sklep, s katerim se je odločba Upravne enote Murska Sobota o odobritvi pravnega posla z dne 24. 12. 2019 odpravila. Navaja, da v skladu z obstoječo sodno prakso prodajalec in kupec v predmetnem postopku nista stranki z nasprotnim interesom. Stranka z nasprotnim interesom bi lahko bil nekdo tretji, ki ni ne kupec in ne prodajalec in ki bi hotel npr. doseči zavrnitev odobritve pravnega posla, kar je nasprotni interes od kupca, ki je sprožil postopek odobritve pravnega posla. Prodajalec v tem postopku kot tak ne more imeti nasprotnega interesa in zato tudi ne more predlagati nadaljevanje postopka, niti ni potrebna njegova privolitev v umik zahteve s strani kupca. Sklicevanje tožeče stranke na določbo drugega odstavka 134. člena ZUP v obravnavani zadevi tako ne more biti relevantna.

7. Sodišče je na seji dne 18. 1. 2023 sprejelo sklep, opr. št. II U 150/2020, da v zadevi na podlagi prve in tretje alineje drugega odstavka 13. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1)1 odloča sodnica posameznica, glede za predmetno zadevo relevanten obseg in vrsto dejanskih ter pravnih vprašanj, saj je prvenstveno sporna pravilnost izvedenega postopka za izdajo izpodbijane odločbe.

8. Sodišče je v skladu z določili ZUS-1 in 22. ter 23. členom Ustave RS izvedlo glavno obravnavo, do katere imajo stranke pravico, saj se šele pred sodiščem srečajo v enakopravnem položaju. Izvedba glavne obravnave zagotavlja pravico do učinkovitega sodnega pravnega varstva pravic, med katerimi je tudi pravica do poštenega postopka, kar ustreza tudi 6. členu Evropske konvencije o varstvu človekovih pravic (EKČP) in 47. členu Listine EU o temeljnih pravicah. Sodišče je zato v zadevi odločilo po opravljeni glavni obravnavi (prvi odstavek 51. člena ZUS-1).

9. Sodišče je v dokaznem postopku vpogledalo v izpodbijano odločbo z dne 16. 1. 2020 in drugostopenjsko odločbo z dne 31. 1. 2020 ter vse listine, ki se nahajajo v upravnem in sodnem spisu.

**K točki I izreka:**

10. Tožba je utemeljena.

11. V obravnavanem primeru je sporna odločitev prvostopenjskega organa, ki je odločbo Upravne enote Murska Sobota o odobritvi pravnega posla pri prometu z gozdnim zemljiščem, št. 857/1 v izmeri 45a 68 m2 k.o. ..., št. 330-4057/2019-6(0403), z dne 24. 12. 2019 odpravil in postopek za odobritev pravnega posla ustavil. 12. Med strankami ni sporno, da je tožeča stranka podala ponudbo za prodajo gozdnega zemljišča, št. 857/1 v izmeri 45a 68 m2 k.o. ..., ki je bila objavljena pri Upravni enoti Murska Sobota. Pisno izjavo o sprejemu ponudbe je v roku podala stranka z interesom B., d. d. v skladu s prvim odstavkom 21. člena ZKZ.2

13. Stranka z interesom B., d. d. je na podlagi prvega odstavka 22. člena ZKZ podala vlogo za odobritev pravnega posla pri Upravni enoti Murska Sobota, sklenjenega med tožečo stranko (prodajalcem) kot lastnikom nepremičnine, št. 857/1 v izmeri 45a 68 m2 k.o. ... in stranko z interesom B., d. d. kot kupcem.

14. Upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku 21. člena ZKZ, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 22. člena ZKZ).3 Stranke v postopku odobritve so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom, in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla (drugi odstavek 22. člena ZKZ).

15. Predmet odobritve po določbah ZKZ je v civilnopravnem smislu že sklenjen zavezovalni posel (22. člen ZKZ), odobritev upravnega organa pa je eden od (dodatnih) pogojev za njegov veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla.4 V postopku za njeno izdajo pa se obravnavajo za to predvidena vsebinska vprašanja (tretji odstavek 19. člena ZKZ), ki se nanašajo na pogoje za veljavnost že sklenjenega pravnega posla. Upravni organ tako v postopku po 22. členu ZKZ lahko odobri le pravni posel, ki je bil veljaven že ob njegovi sklenitvi. Odobritev pravnega posla zato pomeni le ugotovitev o izpolnjenosti predpisanih pogojev za veljavnost zavezovalnega pravnega posla. Odobritev ne pomeni (tudi) ugotovitve, da so izpolnjeni drugi pogoji za njegovo veljavnost, niti da ima prodajalec razpolagalno upravičenje, ki je potrebno za veljaven prenos lastninske pravice.

16. Med strankami ni sporno, da je Upravna enota Murska Sobota po vloženi vlogi družbe B., d. d. z odločbo, št. 330-4057/2019-6(0403) z dne 24. 12. 2019 odobrila pravni posel za promet z gozdnim zemljiščem, parc. št. 857/1, k.o. ..., sklenjen dne 22. 11. 2019, med tožnikom A. A. kot prodajalcem ter stranko z interesom družbo B., d. d., kot kupko, za skupno ceno 3.197,60 EUR. Nadalje ni sporno, da je stranka z interesom družba B., d. d. kot kupec z izjavo pri upravni enoti dne 8. 1. 2020 odstopila od sprejema ponudbe in nakupa zemljišča parc. št. 857/1 k.o. ..., saj meni, da je bila zavedena ob prijavi na ponudbo, saj je bila v ponudbi nerazločno napisana parc. št. 557/1 in ne pravilna 857/1. Stranka z interesom je v pritožbenem roku pri upravnem organu vložila umik vloge za odobritev pravnega posla.

17. Narava in posledice umika predloga za odobritev pravnega posla sicer niso enake kot v primeru odločitve upravne enote, da se pravni posel ne odobri. V prvem primeru bi lahko kupec kmetijskega zemljišča in vlagatelj vloge za odobritev vlogo ponovno vložil. V slednjem primeru pa ponudba postane obvezujoča v razmerju do enega od preostalih sprejemnikov ponudbe.5

18. Tožena stranka se v izpodbijani odločbi sklicuje na prvi odstavek 134. člena ZUP, da lahko stranka svoj zahtevek umakne ves čas med postopkom na prvi stopnji do vročitve odločbe, v času, ko poteče pritožbeni rok in med postopkom na drugi stopnji do vročitve odločbe.

19. Stranka z interesom družba B., d. d., ki je podala vlogo za odobritev pravnega posla pred upravno enoto, je aktivna stranka na katere zahtevo je bil uveden postopek, lahko razpolaga z zahtevkom in ga umakne. Vendar tožeča stranka opozarja, da je treba upoštevati tudi določbo drugega odstavka 134. člena ZKZ, ki varuje interese nasprotne stranke. Če stranka uveljavlja svoj zahtevek nasproti drugi stranki, lahko umakne zahtevek do ustne obravnave, na ustni obravnavi pa le, če stranka z nasprotnim interesom še ni začela obravnavati glavne zadeve; če pa jo je že začela obravnavati, ga lahko umakne le, če v to privoli stranka z nasprotnim interesom, ki se mora o tem izreči v osmih dneh. Če se v osmih dneh ne izreče, se šteje, da je v umik privolila (drugi odstavek 134. člena ZKZ).

20. Tožena stranka trdi, da tožeča stranka kot prodajalec ni stranka z nasprotnim interesom, zaradi česar njeno soglasje, ki ga predvideva drugi odstavek 134. člena ZUP ni potrebno. Sodišče pritrjuje obrazložitvi tožene stranke, da tako prodajalec in kupec v postopku odobritve pravnega posla zasledujeta isti cilj oz. imata isti interes, to je odobritev pravnega posla za kmetijsko ali gozdno zemljišče. Vendar, ko je kupec, prejemnik ponudbe, B., d. d. umaknil svojo vlogo za odobritev pravnega posla, je njegov interes postal nasprotni interes tožeče stranke kot prodajalca. Interes tožeče stranke je v odobritvi pravnega posla, medtem ko je interes stranke z interesom nasprotni.

21. Stranka z interesom je predlagala, da organ razpiše ustno obravnavo, da se s prodajalcem poskuša dogovoriti o ne sklenitvi posla. Tožena stranka ni izvedla posebnega ugotovitvenega postopka na podlagi 145. člena ZUP za razjasnitev zadeve, ki ga je predlagala stranka z interesom. Sodišče pripomni, da pristojni organ ne sme izdati odločbe, preden ne da stranki možnosti, da se izreče o dejstvih in okoliščinah, ki so pomembna za izdajo odločbe četrti odstavke 146. člena ZUP).

22. Glede na obrazloženo v postopku pred upravnim organom niso bila upoštevana pravila postopka (2. točka prvega odstavka 27. člena ZUS-1), zato je sodišče na podlagi 3. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 tožbi ugodilo in prvostopenjsko odločbo odpravilo.

23. V ponovljenem postopku bo morala tožena stranka po proučitvi vseh okoliščin primera ponovno odločiti o zadevi in upoštevati drugi odstavek 134. člena ZUP in vlogo o umiku vročiti nasprotni stranki v izjavo ter glede na predlog strank tudi opraviti ustno obravnavo.

**K točki II izreka:**

24. V skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1 je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka. Po določilu četrtega odstavka 3. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu je tožeča stranka, ki jo zastopa odvetnik kot pooblaščenec, upravičena do povrnitve priglašenih stroškov v višini 385,00 EUR z 22% DDV, ki jih je sodišče naložilo v plačilo toženi stranki.

25. Obresti od zneska pravdnih stroškov je sodišče tožeči stranki prisodilo od dneva zamude, tožena stranka pa bo prišla v zamudo, če stroškov ne bo poravnala v paricijskem roku (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika – OZ v zvezi s 378. členom OZ – enako tudi načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 13. 12. 2006).

1 Po prvi alineji drugega odstavka 13. člena ZUS-1 upravno sodišče odloča po sodniku posamezniku, če če vrednost spornega predmeta v zadevah, v katerih je pravica in obveznost stranke izražena v denarni vrednosti, ne presega 20.000 EUR, pa ne gre za pomembno pravno vprašanje oz. gre v zadevi za enostavno dejansko in pravno stanje (tretja alineja drugega odstavka 13. člena ZUS-1). 2 Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. 3 V Načelnem pravnem mnenju z dne 6. 4. 2012 je Vrhovno sodišče, (opr. št. VS 040825) zavzelo stališče, da je pri prodaji kmetijskih zemljišč po določbah veljavnega ZKZ kupoprodajna pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Zakonodajalec je z Zakonom o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 27/2016 - ZKZ-E) spremenil 21. člen ZKZ tako, da potencialnim kupcem izjave o sprejemu ponudbe ni treba več pošiljati prodajalcu ampak le upravni enoti. Ker spremenjeni 20. člen določa, da se šteje, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti to pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe, spremenjeni 21. člen v tretjem odstavku določa tudi, da je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe. 4 Sodba Upravnega sodišča RS, opr. št. I U 1342/2017 z dne 18. 6. 2019. 5 Vrhovno sodišče RS, sodba opr. št. II Ips 714/2008 z dne 4. 3. 2010.