Jedro

Sodišče druge stopnje izpostavlja dejstvo, da ZPSPP dejansko varuje najemnika, ko v najemnih pogodbah za nedoločen čas določa sodno odpoved (26. člen), hkrati pa, da odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. člena). Enoletni odpovedni rok, ki je določen v ZPSPP kot v specialnem predpisu je dejansko obdobje, namenjeno temu, da najemnik svoje poslovanje uredi na drug način, torej, da v tem času svoje poslovanje glede na to, da mu je najemno razmerje odpovedano, temu primerno prilagodi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki 466,65 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči od prvega naslednjega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je najemna pogodba štev. ND 109/19 z dne 12. 8. 2019, skupaj z aneksi z dne 13. 7. 2020, 29. 10. 2020, 26. 5. 2021, 22. 7. 2021 in 11. 3. 2022, sklenjena med pravdnima strankama, prenehala 8. 10. 2023 (točka I izreka), nadalje je odločilo, da je tožena stranka dolžna takoj izprazniti poslovni prostor - gostinski lokal s pijačo (D01) v izmeri 86,90 m2, letni vrt 3 m2 in zimski vrt 3 m2, ki se nahaja v/ob stavbi na parceli z ID znakom ... 825/10 na naslovu A., ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki (točka II izreka), hkrati pa, da mora tožena stranka tožeči stranki povrniti njene stroške postopka, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom (točka III izreka).

2. Zoper to sodbo se pravočasno po svojem pooblaščencu pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) s predlogom na njeno spremembo v smislu zavrnitve tožbenega zahtevka oziroma s predlogom na njeno razveljavitev in vrnitev v nov postopek. Navaja, da so bile v postopku storjene bistvene nepravilnosti, in sicer, da: gre za sodbo presenečenja; da sodišče odloča mimo podanih ugovorov, da ne obstajajo utemeljeni razlogi za odpoved najema; da so protispisne ugotovitve sodišča glede priznanj tožene stranke; da ni spoštovano načelo neposrednega zaslišanja in je toženi stranki odvzeta pravica do dokazovanja ugovorov; da ni upoštevan pojem povezanih oseb; da je problematična ocene sodišča; da je nemogoč preizkus sodbe; da sodišče sodbo gradi na samovoljnem sklepanju; da je sodba arbitrarna in samovoljna; da je nepravilno sklepanje sodišča o neobstoju diskriminacije brez izvedbe dokazov; da tožeča stranka ni v zadostni meri substancirala svoje navedbe za ugoditev zahtevkov; da obstajajo ostale procesne nepravilnosti, ki jih pritožba razlaga v nadaljevanju. Pritožba se ne strinja, da je zaslišanje B. B. in C. C. nepomembno. Tožena stranka je prejela od slednje zagotovilo, da ji ne grozi odpoved in da tožeča stranka nima namena odpovedati najemno razmerje. Neizvedba teh dokazov je neugotovljeno dejansko stanje in posledično napačno uporabljeno materialno pravo. Sodišče bi moralo upoštevati pojem povezanih oseb, zato je spor med pravdnima strankama in med tožečo stranko ter D. D. s.p. pomemben. Očitno je, da se postopek izselitve nadaljuje zato, da se tožeča stranka znebi D. D. in povezanih oseb. Sodišče prve stopnje v točki 4 sodbe navaja, da ni dopustno predložiti dokaze glede sprejema in dajanja obljub tožeče stranke toženi stranki, vendar to ne velja za obravnavani primer, saj 309.a člen ZPP ni bil posebej dogovorjen pri pogajanjih med strankama, sicer pa ne gre za materialno, temveč procesno določbo. Tožena stranka je kljub diskriminatorni obravnavi glede na ostale najemnike pri tožeči stranki (česar sodišče ni presojalo) ponudila višjo najemnino na m2, to je 3,00 EUR na m2. V potrditev diskriminatornega obravnavanja je poleg listin in mailov tožena stranka predlagala zaslišanje B. B. in C. C. in ostalih, kar sodišče ni izvedlo, čeprav bi moralo izvesti. Pritožbena graja, da nepremičnina ni pravilno identificirana in bi morala biti parcelna številka označena z ID znakom ali delom stavbe. Navaja, da je tožeča stranka podala odpoved navidezno brez razloga, kot redno odpoved, kar zanjo ni praksa. Dejanski vzvodi za odpoved najemnega razmerja, so v izpostavljeni in pojasnjeni diskriminaciji, ki je sodišče ni ugotavljalo in je samovoljno zaključilo, da le ta ni podana, s čimer je kršilo pravila postopka in samovoljno oziroma arbitrarno razsodilo. Diskriminacija je podana, ker je bila podana odpoved pogodbe v neprimernem času in zaradi osebnih razlogov tožeče stranke in neenakem obravnavanju najemnikov. Tožena stranka je bila najprej mnenja, da je vzrok višina najemnine, zaradi česar je ponudila višjo najemnino, česar sodišče ni presojalo, tožeča stranka pa le tega brez razloga ni sprejela, čeprav je potekala komunikacija s E. E. na strani tožeče stranke, kar vse znova potrjuje obstoj diskriminacije. Prav tako je nepravilna in brez prepričljive razlage obrazložitev v točki 13 izpodbijane sodbe, da ni podana odpoved v neprimernem času. Pritožba izpostavlja, da je tožena stranka pričela ponovno obratovati oziroma delati maja 2021, ko so bili pogoji NIJZ (celo nezakoniti zaradi presoje odlokov) za delo v gostinstvu zelo težki in ni bilo prometa. Kljub temu je tožena stranka vztrajala, čeprav je vse to vplivalo na upad prometa, pri čemer je bila ves čas v stiku s C. C., ki ji je še v septembru 2022 obljubljala, da ji ne grozi odpoved. Res je, da se pogodbeno razmerje lahko odpove, vendar ne ob neprimernem času. Tožena stranka je skozi najtežje poslovno obdobje v času Corone komaj preživela in tožeči stranki vedno poplačala vse obveznosti, zato je sedaj za odpoved in izpraznitev popolnoma neprimeren čas. Sodišče bi moralo opraviti tehtanje, čigava pravica je v tem trenutku bolj potrebna varstva. Najemno razmerje ni prenehalo 8. 10. 2023 zaradi vseh zgoraj navedenih razlogov, pri čemer se predmet najema niti ne more vrniti, kar več ne obstaja, saj je pogorel. Priglaša stroške.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo v celoti obrazloženo prereka pritožbene trditve in predlaga zavrnitev pritožbe ter priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je odločilo, da je najemna pogodba med pravdnima strankama prenehala 8. 10. 2023, hkrati pa, da je tožena stranka dolžna takoj izprazniti poslovni prostor, vse pa iz razloga, ker se je iztekel dvanajstmesečni odpovedni rok po za nedoločen čas sklenjeni najemni pogodbi, ki je bila s strani tožeče stranke odpovedana z vročitvijo te tožbe toženi stranki 7. 10. 2022 (prvi in drugi odstavek 24. člena ZPSPP), s čimer so bili izpolnjeni pogoji za sodno odpoved (prvi in drugi odstavek 26. člena ZPSPP). V odpovedi najemne pogodbe sodišče prve stopnje ni prepoznalo nobenih znakov diskriminacije tožene stranke (prvi odstavek 4. člena Zakona o varstvu pred diskriminacijo - ZVarD), hkrati pa najemna pogodba s strani tožeče stranke ni bila odpovedana ob za toženo stranko neprimernem času (Sodna praksa VSRS sklep II Ips 2/2022 z dne 6. 5. 2022).

6. Preizkus zadeve pokaže, da sodišče prve stopnje ni storilo postopkovnih kršitev, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti v smislu drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 350. člena ZPP, tudi ne tistih, na katere se v pritožbi sklicuje tožena stranka in kar bo predmet nadaljnje obrazložitve. Na podlagi vseh v tem postopku ugotovljenih pravno odločilnih dejstev, je sodišče prve stopnje v celoti in popolnoma ugotovilo dejansko stanje in na tej podlagi sprejelo pravilne materialnopravne zaključke, ki temeljijo na argumentiranih in dokazno podprtih razlogih, ki jim kot pravilnim v celoti sledi sodišče druge stopnje. V izogib nepotrebnemu ponavljanju se nanje sklicuje in v nadaljevanju odgovarja zgolj na izpostavljene pritožbene graje.

7. Neutemeljena je pritožbena graja, da gre v danem primeru za sodbo presenečenja. Sodišče prve stopnje je ob upoštevanju in presoji trditvene podlage in ugovornih trditev zaključilo, da je zahtevek tožeče stranke utemeljen. Ne drži pritožbena graja, da je sodišče prve stopnje odločalo mimo podanih ugovorov tožene stranke, da ne obstajajo utemeljeni razlogi za odpoved najema, ter da je bila toženi stranki odvzeta pravica do dokazovanja. Sodišče prve stopnje je obrazloženo zavrnilo dokazni predlog tožene stranke po zaslišanju prič B. B. in C. C., kar pomeni, da v danem primeru ni prišlo do kršitve načela kontradiktornosti oziroma pravice do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Do zavrnitve dokaza z zaslišanjem obeh prič se je sodišče prve stopnje opredelilo v točki 4 obrazložitve izpodbijane sodbe. Pojasnilo je, da je vprašanje poslovne prakse tožeče stranke glede izselitve najemnikov in pa ugotavljanje razloga za podajo odpovedi, ob dejstvu, da gre za redno odpoved najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas, nepomembno. S tem se strinja tudi sodišče druge stopnje. Obe navedeni priči, kot zatrjuje pritožba, sta toženi stranki zagotavljali, da ji ne grozi odpoved, vendar pa potrditev le tega, ob dejstvu, da je bila odpoved s strani tožeče stranke podana v pisni obliki (avgusta 2022) in je šlo za redno odpoved najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas, za katero ni potrebno navesti razlogov, temveč mora biti odpovedana z dvanajstmesečnim odpovednim rokom, ni pravno nerelevantna. Res je, da ima stranka v postopku pravico do izjave, ki zajema tudi pravico do izvedbe dokazov, vendar le tistih, ki so pravno pomembni za odločitev, za kar pa v danem primeru ne gre in o čemer je sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijane sodbe podalo obrazložene razloge. Zahteva po obrazložitvi sodne odločbe je neposreden izraz pravice do enakega varstva pravic po 22. členu Ustave RS oziroma pravice do kontradiktornega postopka, čemur je bilo v postopku na prvi stopnji zadoščeno. Sodišče druge stopnje se strinja z razlogi sodišča prve stopnje, da gre za zavrnitev dokazov o pravno nepomembnih dejstvih, o čemer je podalo sodišče prve stopnje ustrezne razloge, zato v danem primeru ne gre za kršitev pravice do izjave, niti za sodbo presenečenja.

8. Ni utemeljena pritožbena graja, da nepremičnina ni pravilno identificirana. Iz izreka izpodbijane sodbe je evidentno razvidno, da je tožena stranka dolžna izprazniti poslovni prostor - gostinski lokal, ki se nahaja na parceli ... 825/101, pri čemer je poslovni prostor na tej parceli tudi določno opisan (gostinski lokal s pijačo (D01) v izmeri 86,90 m2, letni vrt v izmeri 3 m2 in zimski vrt površine 3 m2, na naslovu A.). Kateri poslovni prostor je torej s strani tožene stranke potrebno izprazniti in ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki, povsem jasno in določno izhaja iz točke II izreka izpodbijane sodbe. Pritožba o napačni identifikaciji se zato izkaže kot neutemeljena.

9. Ni utemeljena pritožba graja o tem, da je tožeča stranka obravnavala toženo stranko kot najemnico v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe, diskriminatorno. Sodišče prve stopnje se je o slednjem obrazloženo opredelilo v točkah 11 in 12 obrazložitve izpodbijane sodbe. O tem je podalo zadostne in sprejemljive razloge, ki jim pritrjuje sodišče druge stopnje. Sodišče prve stopnje je ustrezno pojasnilo, da tožena stranka ni konkretizirano pojasnila, zaradi obstoja katere njene osebne okoliščine naj bi bila s strani tožeče stranke drugače obravnavana in v primerjavi s kom naj bi bila drugače obravnavana ter katera njena pravica, pravni interes oziroma ugodnost je zaradi tega prizadeta, te povezave pa tudi ni izkazala s trditvami o mačehi tožene stranke D. D. ter ponudbi višje najemnine, ki je tožeča stranka ni sprejela. Pritožbena graja, da so obstajali dejanski vzvodi za odpoved najemnega razmerja v izpostavljeni in pojasnjeni diskriminaciji, ki je sodišče ni ugotavljalo, nato pa samovoljno zaključilo da le ta ni podana, ni utemeljena. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da diskriminacija v smislu 4. člena ZVarD2, ki definira diskriminacijo kot tako, ni podana. Na drugačen zaključek ne morejo vplivati pritožbene trditve o tem, da je bila odpoved podana iz osebnih razlogov ter neenakim obravnavanjem najemnikov.

10. Prav tako ni utemeljena pritožbena graja, da je bila odpoved podana ob neprimernem času, pri čemer izpostavlja, da je skozi najtežje poslovno obdobje v času Covid-19 komaj preživela, vendar vedno poplačala vse obveznosti tožeči stranki, sedaj, ko pa je vse to za njo, pa je dobila odpoved, pri čemer ji je C. C. še v septembru 2022 obljubljala, da ji ne grozi odpoved. Sodišče prve stopnje se je do vprašanja odpovedi ob neprimernem času opredelilo v točkah 13 in 14 obrazložitve izpodbijane sodbe. Podanim razlogom pritrjuje tudi sodišče druge stopnje. Res je splošno znano dejstvo, da je bilo za podjetnike, ki se ukvarjajo z gostinsko dejavnostjo v času Covid-19 težko obdobje z upadom prometa, vendar pa je šlo za začasno oziroma prehodno obdobje, v katerem tožeča stranka toženi stranki ni podala odpovedi najemne pogodbe, čemur pritrjuje tudi pritožba. Prav ta čas bi se lahko štel za neprimeren čas za odpoved najemnega razmerja, kot pravilno razloguje sodišče prve stopnje. Dejstvo pa je, da so okoliščine v zvezi s Covid-19 v času podane odpovedi toženi stranki v mesecu oktobru 2022 oziroma vsaj z iztekom enoletnega odpovednega roka v oktobru 2023, dejansko prenehale. Tožena stranka razlogom, do katerih se je opredelilo sodišče prve stopnje v točki 14 obrazložitve izpodbijane sodbe (da sta obe stranki gospodarska subjekta, da sta se v najemni pogodbi dogovorili za dvanajstmesečni odpovedni rok, da tožena stranka ni dokazala, da je opremila celoten lokal z opremo, da je odpoved podala po prenehanju ukrepov za zajezitev širjenja nalezljive bolezni Covid-19) obrazloženo ne prereka, zato trditve, navedene v uvodu te točke obrazložitve v ničemer ne morejo spremeniti odločitve sodišča prve stopnje.

11. Ob vsem povedanem sodišče druge stopnje izpostavlja dejstvo, da ZPSPP dejansko varuje najemnika, ko v najemnih pogodbah za nedoločen čas določa sodno odpoved (26. člen), hkrati pa, da odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. člena). Enoletni odpovedni rok, ki je določen v ZPSPP kot v specialnem predpisu je dejansko obdobje, namenjeno temu, da najemnik svoje poslovanje uredi na drug način, torej, da v tem času svoje poslovanje glede na to, da mu je najemno razmerje odpovedano, temu primerno prilagodi. Odpoved najemnega razmerja za nedoločen čas se torej lahko s strani najemodajalca poda brez razloga, vendar sodno z odpovednim rokom enega leta (ali krajšim), kar je bistveno drugače kot v primeru, ko gre za odpoved iz krivdnih razlogov, saj daje najemniku možnost v enem letu urediti svoje poslovanje na drug način.

12. Nenazadnje ni utemeljena pritožbena graja, da tožena stranka predmeta najema ne more vrniti, ker ta več ne obstaja, je pogorel. Sodišče prve stopnje je v točki 18 obrazložitve izpodbijane sodbe evidentno in pravilno pojasnilo kaj pomeni izpolnitev zahtevka na izpraznitev in izročitev poslovnega prostora, čemur tožena stranka v pritožbi ne oporeka. Pritožbena graja, ki zgolj navrže dejstvo požara, iz navedenih razlogov ni utemeljena.

13. Z navedenim je sodišče druge stopnje skladno z določbo prvega odstavka 360. člena ZPP odgovorilo na vsa pritožbena izvajanja, ki so odločilnega pomena v tem postopku, posledično na vsa ostala pritožbena izvajanja ni odgovarjalo.

14. Glede na vse navedeno je sodišče druge stopnje odločilo, da pritožba tožene stranke ni utemeljena, zato jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Odločitev temelji na določbi 353. člena ZPP.

15. Tožena stranka, ki je v postopku v celoti propadla, je dolžna kriti svoje stroške pritožbenega postopka, hkrati pa mora povrniti tožeči stranki stroške, ki jih je le ta imela s podanim odgovorom na pritožbo (prvi odstavek 154. člena ZPP in 155. člen ZPP). Tožeči stranki se priznajo stroški za sestavo odgovora na pritožbo 625 točk oziroma 375,00 EUR (vrednost odvetniške točke na dan odločanja o stroških znaša 0,60 EUR) k njim je potrebno prišteti še 2 % iz naslova materialnih stroškov, to je 12,50 točk oziroma 70,50 EUR, k le temu pa še 22 % DDV 140,25 točk oziroma 84,15 EUR, skupno tako 777,75 točk oziroma 466,65 EUR. Odmera stroškov temelji na Odvetniški tarifi.3 Odločitev o stroških postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP.

1 Iz rednega izpisa iz zemljiške knjige evidentno izhaja, da je identifikacija parcele 825/10 k.o. ... "ID znakom: parcela ... 825/10". 2 (1) Diskriminacija pomeni vsako neupravičeno dejansko ali pravno neenako obravnavanje, razlikovanje, izključevanje ali omejevanje ali opustitev ravnanja zaradi osebnih okoliščin, ki ima za cilj ali posledico oviranje, zmanjšanje ali izničevanje enakopravnega priznavanja, uživanja ali uresničevanja človekovih pravic in temeljnih svoboščin, drugih pravic, pravnih interesov in ugodnosti. (2) Diskriminacija zaradi katere koli osebne okoliščine je prepovedana. 3 Uradni list RS, št. 2/2015 s spremembami.