Jedro

Po Zakonu o stavbnih zemljiščih (Ur. l. RS, 44/97 s spremembami in dopolnitvami - ZSZ) mora biti pogodba o prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča sklenjena v obliki notarskega zapisa (glej 12. člen ZSZ). Po določbi 2. odstavka 33. člena ZOR veljajo predpisi o obliki glavne pogodbe tudi za predpogodbo, če je predpisana oblika pogoj za veljavnost pogodbe. Po določbi 6. točke (sedaj 5. točke) 47. člena Zakona o notariatu (Ur. l. RS, št. 13/94 ... 83/2001) morajo biti v obliki notarskega zapisa sklenjeni (vsi) pravni posli, za katere zakon tako določa. Po določbi 48. člena Zakona o notariatu takšni posli, ki niso sklenjeni v obliki notarskega zapisa, niso veljavni.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba in sklep sodišča prve stopnje potrdita.

Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji je tožena stranka dolžna izstaviti za vpis v zemljiško knjigo sposobno listino, na podlagi katere se bo lahko tožeča stranka vknjižila v zemljiško knjigo kot lastnica na parcelah št. xxx k.o. Moste, in podredni tožbeni zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe za navedene parcele v vsebini, razvidni iz 2. točke izreka prvostopne odločbe. Zavrnilo je tudi predlog tožeče stranke za izdajo začasne odredbe s prepovedjo odsvojitve, obremenitve ali kakršnekoli drugačne razpolage tožene stranke z navedenimi nepremičninami. Tožečo stranko je obsodilo na povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke v znesku

1.466.704,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje.

Zoper takšno odločbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka po svojem pooblaščencu. Uveljavljala je vse pritožbene razloge po 1. do

3. točki 1. odstavka 338. člena ZPP in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, napadeno odločbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku in predlogu za izdajo začasne odredbe ugodi oziroma da jo razveljavi ter zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo odločanje.

Priglasila je pritožbene stroške.

Tožeča stranka meni, da bi moralo prvostopno sodišče v pismu o nameri o realizaciji sklenitve kupoprodajne pogodbe za zemljišča v k.o. Moste, ki sta ga pravdni stranki sklenili dne 27.6.2002 (priloga A2), prepoznati veljavno pravno sklenjeno kupoprodajno pogodbo, saj vsebuje soglasje strank o vseh bistvenih sestavinah za takšno pogodbo. Zapis v njem, da bosta pravdni stranki najkasneje do

30.10.2002 podpisali kupoprodajno pogodbo, pa pomeni le zavezo za opravo razpolagalnega pravnega posla, to je izdajo zemljiškoknjižnega dovolila do navedenega datuma in ne zaveze skleniti glavno pogodbo.

Pritožba tudi meni, da je zavrnitev podrednega tožbenega zahtevka, ki izhaja iz predpostavke, da bi prvostopno sodišče primarnemu tožbenemu zahtevku ne ugodilo, nepravilna. Sodišče prve stopnje bi moralo slediti tožeči stranki, ki je s korespondenco med pravdnima strankama dokazovala, da je bil rok, določen za sklenitev pogodbe v pismu o nameri, podaljšan, zaradi česar glede na določbo 5. odstavka 33. člena OZ tožeča stranka tudi ni zamudila z zahtevkom na sklenitev glavne pogodbe. Glede zavrnjenega predloga za izdajo začasne odredbe pa pritožba meni, da je ugotovitev prvostopnega sodišča o neizkazanosti verjetnega obstoja njene terjatve zgrešena.

Na pritožbo je nasprotna stranka odgovorila in predlagala potrditev prvostopne sodbe, ki pismo o nameri pravilno razume tako, kot je zapisano. Predlagala je tudi potrditev prvostopne sodbe glede podrednega tožbenega zahtevka, saj bi bilo mogoče o podaljšanju roka za sklenitev glavne pogodbe govoriti le, če bi se zanj pravdni stranki sporazumno dogovorili in tako spremenili prvotni zapis.

Končno je predlagala tudi potrditev odločitve glede predloga za izdajo začasne odredbe. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je oba tožbena zahtevka in predlog za izdajo začasne odredbe zavrnilo. Presodilo je, da gre pri pismu o nameri za predpogodbo po 33. členu OZ. Navedlo je izčrpne in jasne razloge za takšno materialnopravno opredelitev. Prav tako je izčrpno in jasno obrazložilo, zakaj podredni tožbeni zahtevek ni utemeljen.

Pritožbeno sodišče se strinja z oceno pisma o nameri v tem pogledu, da ono ni sklenjena kupoprodajna pogodba. Že iz 1. e točke izhaja zgolj pripravljenost obeh strank za prodajo oziroma nakup stvari iz

1. a točke po ceni iz 1. d točke. Prva alinea 2. točke pisma je jasna: "da bo kasneje, najpozneje pa do 30.10.2002 podpisana kupoprodajna pogodba. To se razume samo tako, kot je zapisano.

Pravdni stranki sta torej s podpisom pisma o nameri predvideli (še) podpis kupoprodajne pogodbe. Če bi držalo, da je pismo o nameri že pogodba, bi bila glede na 2. alineo 2. točke te listine tudi kupnina že nakazana. S pritožbenimi navedbami, ki jih tožena stranka v odgovoru na tožbo označuje kot svojevrstno akrobacijo, tožeča stranka res ne more omajati zaključkov v prvostopni odločbi, ki se nanašajo na razumevanje vsebine sporne listine. Vendar pa sodbi pritožbeno sodišče pritrjuje predvsem iz naslednjih razlogov: Pismo o nameri ni institut, ki bi ga poznal Obligacijski zakonik.

Oblikovala ga je poslovna praksa v zvezi s fazo sklepanja pogodb, predvsem za tiste primere, ko so pogajanja dolgotrajna in ko gre za zahtevnejše posle. Že zaradi imena in običajne vsebine ga je treba uvrstiti v tisto fazo sklepanja pogodb, ko se stranki o vsebini šele pogajata, vendar končnega posla iz različnih razlogov na eni ali drugi strani ali pa objektivnih razlogov ne moreta skleniti. Pravna teorija se je opredelila zoper podpisovanje pisem o nameri v primerih, ko je sklepanje pogodb podvrženo posebnim pravilom o javnem naročanju. V predmetnem sporu sicer ne gre za tak primer, gre pa za primer prodaje nezazidanih stavbnih zemljišč. Iz podatkov v spisu je namreč razvidno, da se je pismo o nameri nanašalo na posamezne parcele, nezazidana stavbna zemljišča, last tožene stranke. Po Zakonu o stavbnih zemljiščih (Ur. l. RS, 44/97 s spremembami in dopolnitvami - ZSZ) mora biti pogodba o prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča sklenjena v obliki notarskega zapisa (glej 12. člen ZSZ). Po določbi

2. odstavka 33. člena ZOR veljajo predpisi o obliki glavne pogodbe tudi za predpogodbo, če je predpisana oblika pogoj za veljavnost pogodbe. Po določbi 6. točke (sedaj 5. točke) 47. člena Zakona o notariatu (Ur. l. RS, št. 13/94 ... 83/2001) morajo biti v obliki notarskega zapisa sklenjeni (vsi) pravni posli, za katere zakon tako določa. Po določbi 48. člena Zakona o notariatu takšni posli, ki niso sklenjeni v obliki notarskega zapisa, niso veljavni.

Upoštevajoč navedeno pritožbeno sodišče meni, da sta pravdni stranki dne 27.6.2002 podpisali to, kar sta imenovali, to je pismo o nameri in nič več. Zapisanemu večjega učinka zaradi navedenih predpisov ni mogoče priznati. Ne bi pa ga bilo mogoče priznati že tudi zato, ker se tožena stranka pred tem, preden sta se o njeni nameri izjavili njen nadzorni svet in vlada Republike Slovenije (sklep prvega z dne

16.7.2002 in sklep druge z dne 5.9.2002, prilogi A4 in A3) ni mogla zavezati kot pogodbena stranka (primerjaj 19. člen OZ).

Tako pritožbeno sodišče meni, da sta s pismom o nameri pravdni stranki natančno opredelili, h kakšnemu ravnanju sta zaradi predvidene sklenitve kupoprodajne pogodbe zavezani. Nista pa z njim sklenili niti kupoprodajne pogodbe in niti predpogodbe zaradi posebne narave predmeta, katerega promet ureja zakon, ki predpisuje strogo obličnost pravnega posla. Tožbeni zahtevek, ki temelji na trditvi, da je kupoprodajna pogodba sklenjena, zato ni utemeljen. Prav tako ni utemeljen podredni tožbeni zahtevek, ki temelji na trditvi, da je bila s pismom o nameri sklenjena predpogodba. Navedeno pa tudi pomeni, da tožeča stranka ni izkazala verjetnosti obstoja svoje terjatve.

S temi razlogi je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano odločbo (353. člen in 2. točka 365. člena ZPP).

Pravni stranki morata stroške pritožbenega postopka nositi sami.

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, vsebine odgovora na pritožbo pa sodišče druge stopnje zaradi izpostavljenega materialnopravnega stališča pri svoji odločbi tudi ni upoštevalo (1. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena in 1. odstavek 155. člena ZPP).