Jedro

Če notar v zapisniku ugotovi, da je bila občini že v času sklenitve prodajne pogodbe s tretjo osebo omogočena uresničitev zakonite predkupne pravice, lahko zemljiškoknjižni sodnik upošteva tudi notarski zapisnik, izstavljen po začetku zemljiškoknjižnega postopka za vknjižbo lastninske pravice kupca.

Izrek

Pritožba z dne 29.10.2008 se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Dopolnitev pritožbe z dne 3.11.2008 se zavrže. Odredi se izbris zaznambe nepravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa Dn 6997/2008 z dne 8.10.2008. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je zemljiškoknjižni sodnik na podlagi prodajne pogodbe z dne 16.5.2008, sklenjene med prodajalcema J. B. in Z. B., oba Ptuj in kupcem S. (predlagateljem) ter na podlagi notarskega zapisa notarja A. Š., OV 1381/08-II z dne 19.9.2008, na nepremičninah, parc. št. 26/1 in 27/1, vložna št. 805, k.o. dovolil vknjižbo lastninske pravice kupca v vrstnem redu predznamovane lastninske pravice po sklepu Dn. št. 3611/2008 z dne 3.9.2008, ki učinkuje od 2.6.2008. Hkrati je pri navedenih nepremičninah dovolil izbris predznambe lastninske pravice in zaznambe razlastitvenega postopka Dn. št. 5535/2008 z dne 18.8.2008. Zoper sklep se je pritožila udeleženka Mestna občina, ki ima na navedenih nepremičninah zakonito predkupno pravico. Meni, da bi moralo zemljiškoknjižno sodišče predlog za vpis lastninske pravice zavrniti, ker je bilo zemljiškoknjižno dovolilo prodajalcev nično, saj mu v času njegove izstavitve ni bilo priloženo potrdilo občine, da ne uveljavlja predkupne pravice, ali notarski zapisnik o ugotovitvi, da je bilo občini omogočeno uveljavljati to pravico. Nepopolnosti in ničnosti zemljiškoknjižnega dovolila v času prodajne pogodbe z dne 16.5.2008 in predloga za vpis lastninske pravice (2.6.2008) ne more sanirati notarski zapisnik z dne 19.9.2008. Vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo učinkuje že od 2.6.2008, ko bi moral biti tudi že sestavljen notarski zapisnik o ugotovitvi dejstev iz tretjega odstavka 38. člena Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1. Podrejeno pritožba navaja, da je prodajna pogodba z dne 16.5.2008 med prodajalcema in predlagateljem nična, zaradi kršitve četrtega odstavka 89. člena Zakona o urejanju prostora - ZUreP-1, ker je za kupca ugodnejša od pogojev, ponujenih občini 1.2.2008 oziroma 6.2.2008, zaradi česar je notar ne bi smel overiti. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep spremeni tako, da predlog za vpis lastninske pravice predlagatelja zavrne. V dopolnitvi pritožbe z dne 3.11.2008 predlaga, da pritožbeno sodišče ponovno vpiše predznambo razlastitvenega postopka Dn. št. 5535/2008. Pritožba z dne 29.10.2008 ni utemeljena, dopolnitev pritožbe z dne 3.11.2008 pa je prepozna.

Udeleženka Mestna občina predkupne pravice za odkup nepremičnin parc. št. 26/1 in 27/1 k.o., v skupni izmeri 20.664 m2 ni uveljavila. Ponudbe prodajalcev za prodajo po ceni 40,00 EUR/m2, ki ji je bila vročena 12.2.2008, do izteka 15 dnevnega roka (do vključno 27.2.2008) ni sprejela. Prodajalca sta zato za isto ceno 826.560,00 EUR s predlagateljem 16.5.2008 lahko sklenila prodajno pogodbo, na kateri sta svoja podpisa overila 2.6.2008, ko je predlagatelj tudi vložil predlog za vpis svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižni referent je 3.9.2008 dovolil predznambo lastninske pravice in predlagatelju naložil, da predznambo do 5.10.2008 opraviči s predložitvijo notarskega zapisnika o ugotovitvi dejstev, da je bilo občini omogočeno uresničiti predkupno pravico.

Pritožba zmotno meni, da zemljiškoknjižni sodnik ne bi smel upoštevati notarskega zapisnika z dne 19.9.2008 in na podlogi prodajne pogodbe z dne 16.5.2008 ne bi smel dopustiti vpisa lastninske pravice predlagatelja v predznamovanem vrstnem redu od 2.6.2008. Če notar v zapisniku ugotovi, da je bila občini že v času sklenitve prodajne pogodbe s tretjo osebo omogočena uresničitev zakonite predkupne pravice, lahko zemljiškoknjižni sodnik upošteva tudi notarski zapisnik, izstavljen po začetku zemljiškoknjižnega postopka za vknjižbo lastninske pravice kupca. Vsi pogoji za veljavnost sporne pogodbe in njeno overitev so bili izpolnjeni in istemu notarju znani že, ko je 2.6.2008 overil podpisa prodajalcev na prodajni pogodbi. Zapisnik iz tretjega odstavka 38. člena ZZK-1, (Ur. list RS št. 58/03) o ugotovitvi dejstev, da je bila občini omogočena uresničitev predkupne pravice v skladu z zakonom, bi lahko izdal že pred overitvijo pogodbe. Ker predlagatelj takega zapisnika k svojemu predlogu za vknjižbo 2.6.2008 ni predložil, mu je zemljiškoknjižni referent v skladu s 4. točko prvega odstavka 146. člena ZZK-1, v zvezi z drugim odstavkom 146. člena ZZK-1 utemeljeno naložil, da to stori v naknadnem roku. Hkrati je po tretjem odstavku 140. člena ZZK-1 dopustil predznambo lastninske pravice predlagatelja.

Zemljiškoknjižnemu dovolilu za vknjižbo lastninske pravice ni bila priložena zahtevana listina iz tretjega odstavka 38. člena ZZK-1, vendar je pogodba o prodaji lastninske pravice na nepremičninah (brez popolne overitve zemljiškoknjižnega dovolila) predstavljala listino iz 3. točke prvega odstavka 49. člena ZZK-1, na podlagi katere je dovoljena predznamba lastninske pravice. Za predznambo ni potrebno zemljiškoknjižno dovolilo na zasebni listini, ki je podlaga za vpis, niti njegova overitev (2. in 3. točka prvega odstavka 49. člena ZZK-1), kar pomeni, da ga je mogoče priložiti oziroma overiti (skupaj s pridobitvijo vseh potrebnih listin po drugem odstavku 33. člena ZZK-1) tudi po vložitvi zemljiškoknjižnega predloga. Edina omejitev za utemeljenost predznambe je v tem, da morata biti zemljiškoknjižno dovolilo in listina o pravnem poslu izstavljena že v času začetka zemljiškoknjižnega postopka (1. točka drugega odstavka 149. člena ZZK-1). To je v danem primeru izpolnjeno, saj je zemljiškoknjižno dovolilo zapisano že v prodajni pogodbi z dne 16.5.2008. S pravočasno predložitvijo notarskega zapisnika z dne 19.9.2008, o ugotovitvi, da je imela občina do 27.2.2008 možnost uveljaviti predkupno pravico, se je opravičila predznamba lastninske pravice predlagatelja, zaradi česar je zemljiškoknjižni sodnik utemeljeno dopustil vknjižbo lastninske pravice v vrstnem redu predznamovane lastninske pravice in hkrati izbrisal predznambo ter kasnejšo zaznambo razlastitvenega postopka Dn. št. 5535/2008 (55. člen ZZK-1). Zemljiškoknjižno dovolilo (razpolagani pravni posel) je ustrezalo prodajni pogodbi (zavezovalnemu pravnemu poslu) in ni bilo nično (četrti odstavek 150. člena ZZK-1). Zemljiškoknjižno sodišče pri odločanju o vpisu ni bilo pristojno presojati veljavnosti zavezovalnega pravnega posla (peti dostavek 149. člena ZZK-1).

Iz zgornjih razlogov je pritožbeno sodišče po 2. točki tretjega odstavka 161. člena ZZK-1 zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sklep zemljiškoknjižnega sodnika ter hkrati dovolilo izbris zaznambe nepravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa. Prepozno dopolnitev pritožbe je po 1. točki tretjega odstavka istega člena zavrglo. Udeleženec s pritožbo ni uspel, medtem ko predlagateljev odgovor na pritožbo ni pripomogel k pritožbeni odločitvi, zato vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.