Jedro

V primeru, ko nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, v zemljiškoknjižnem dovolilu ne more biti označena z zemljiškoknjižnimi podatki, kot to zahteva 1. odstavek 31. člena ZZK-1. V teh primerih za ugotovitev obstoja razpolagalnega posla zadošča, da je nepremičnina označena tako, da je določljiva.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se ugodi tožbenemu zahtevku: “Ugotovi se, da je zavarovanje z vknjižbo zastavne pravice in zaznambo izvršljivosti terjatve na nepremičnini 12.E, prip. vl. št. 4322/12, k. o. X, nedopustno.“

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh povrniti 12.869,93 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev.

Obrazložitev

1. Tožnica je 18. 6. 2003 od prodajalke N., d. o. o., kupila stanovanje. Prodajalka je že v pogodbi dovolila vpis lastninske pravice. V zemljiško knjigo stanovanje ni bilo vpisano. 2. 2. 2005 je bil sklenjen še dodatek k pogodbi (vseboval je novo zemljiškoknjižno dovolilo), 24. 12. 2008 pa je bilo izdano zemljiškoknjižno dovolilo, ki je tožnici nazadnje omogočilo vpis v zemljiško knjigo. Med tem je tožena stranka za zavarovanje dolga prodajalca N., d. o. o., vknjižila zastavno pravico na nepremičnini v korist R.. Tožnica z obravnavano tožbo uveljavlja nedopustnost tega zavarovanja.

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek zavrnilo in tožeči stranki naložilo, da mora toženi stranki v 15 dneh plačati 5.825,10 EUR pravdnih stroškov.

3. Zoper takšno sodbo se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje tožeča stranka. Predlaga, da višje sodišče sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku ugodi. Poudarja predvsem, da sta tako prodajna pogodba kot dodatek k njej vsebovala zemljiškoknjižni dovolili. Napačno je stališče sodišča prve stopnje, da je zemljiškoknjižno dovolilo v pogodbi pogojno. Tožnica svoje lastninske pravice ni uspela vknjižiti le zaradi neurejene zemljiške knjige, kasneje pa zaradi nevzpostavljene etažne lastnine.

4. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Pritožba je utemeljena.

Pravilni so razlogi sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi o opravljenem materialnem procesnem vodstvu.

6. Višje sodišče se je o tem vprašanju opredelilo v svojih sklepih II Cp 450/2014 s 14. 5. 2014 in II Cp 2585/2014 s 5. 11. 2014 kot sledi.

7. Tožeča stranka je pri oblikovanju prvotnega tožbenega zahtevka uporabila zakonski naziv tožbe iz 3. odstavka 65. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Po pojasnilu Vrhovnega sodišča RS pa ugoditev takšnemu zahtevku v primeru zavarovanja predstavlja bistveno kršitev iz 14. točke 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Takšno stališče tudi pomeni, da tožbeni zahtevek za ugotovitev nedopustnosti izvršbe v primeru zavarovanja ni utemeljen.

8. V takšni situaciji je bilo treba opraviti materialno procesno vodstvo. To se namreč nanaša tudi na področje stvarnih predlogov(1). Namen razjasnjevalne oblasti v tem delu je preprečiti, da bi stranka izgubila pravdo in prišla ob pravno varstvo samo zaradi nepravilnega predloga, pa čeprav je po uspehu obravnave jasno, da ima prav, le da je njen predlog napačno formuliran(2). Pri materialnem procesnem vodstvu na področju stvarnih predlogov je sicer potrebna previdnost, saj sodnik s svojo aktivnostjo ne sme poseči v načelo dispozitivnosti. Primerno merilo za presojo, kdaj opraviti materialno procesno vodstvo je, da se zaradi pobude sodišča ne sme spremeniti cilj pravde, gledano z očmi nepravnika. V obravnavani zadevi je bilo vsem udeležencem postopka, sodišču, tožeči stranki in vsekakor tudi toženi stranki, ves čas jasno, kakšno pravno varstvo tožnica zahteva oziroma kakšen je konkretni cilj pravde. Višje sodišče je ob svojem prvem odločanju menilo, da uporaba zakonskega izraza za tožbo zadošča oziroma tožnici nudi ustrezno pravno varstvo. ZIZ namreč v 3. odstavku 65. člena uporablja izraz “pravda za ugotovitev, da izvršba na ta predmet ni dopustna“. Določba 3. odstavka 65. člena ZIZ pa se v skladu z 239. členom ZIZ smiselno uporablja tudi za zavarovanje. Ravnanje sodišča prve stopnje, ki je tožeči stranki dopustilo popravo tožbe, je torej po prepričanju višjega sodišča pravilno.

9. Višje sodišče ob obrazloženem še dodaja, da bi Vrhovno sodišče RS, če bi menilo, da zgoraj opisano ravnanje ni dopustno, sodbo višjega sodišča z 19. 2. 2010 gotovo spremenilo in tožbeni zahtevek zavrnilo. Ugoditev materialnopravno nepopravljivo nesklepčnemu tožbenemu zahtevku (četudi z razlogi, ki nasprotujejo izreku) je namreč materialnopravno napačna in ne bi terjala razveljavitve sodbe.

O uporabi materialnega prava(3)

10. Pravno vprašanje, aktualno v obravnavani zadevi, se nanaša na konkurenco pravice upnika do poplačila s prodajo nepremičnine (oz. do zavarovanja na njej) in lastninske pravice v pričakovanju tretjega. Sodna praksa se je glede tega vprašanja dlje časa razvijala(4). Vrhovno sodišče RS je po izdaji odločbe Ustavnega sodišča RS Up-591/10 z 2. 12. 2010 že nekajkrat obrazložilo, da ima prednost pred nevknjiženim lastnikom le tisti upnik, ki je hipoteko pridobil na pravno poslovni podlagi in je pošteno zaupal v zemljiškoknjižno stanje(5),(6). V odločbi II Ips 475/2008 s 5. 4. 2012 pa je Vrhovno sodišče še obrazložilo, da že pred vknjižbo (in sicer takrat, ko zvedo za razpolaganje)(7) začne učinkovati prenos lastninske pravice tudi do tretjih oseb, ki vedo, da je bil razpolagalni posel med zemljiškoknjižnim lastnikom in pridobiteljem že opravljen (nedobroverne osebe). V odločbi II Ips 132/2009 z 12. 7. 2012 je Vrhovno sodišče RS izrecno pojasnilo, da se na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero lahko sklicuje le tisti upnik, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico na nepremičnini, ne pa tudi tisti, ki je zastavno pravico pridobil šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi. Smiselno velja za tistega upnika, ki je, kot toženka, zastavno pravico pridobil z zaznambo sklepa o zavarovanju. Sklicevanje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo in na publicitetno načelo torej toženki ne koristi.

11. Ob teh izhodiščih je torej odločilno vprašanje, ali je tožnica na nepremičnini, ki jo izloča, pred začetkom učinkovanja zaznambe sklepa o zavarovanju pridobila pravico, ki preprečuje zavarovanje. Za odločitev v obravnavani zadevi je zato ključno, ali so bili pred trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba sklepa o zavarovanju, izpolnjeni pogoji za pridobitev lastninske pravice(8). To pa je tožnica pridobila tudi, če je imela na nepremičnini pravico, ki je ni vpisala, pod pogojem, da je pred trenutkom nastanka prisilne hipoteke(9) že razpolagala z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom.

12. Med pravdnima strankama ni bilo spora o tem, da je bil zavezovalni pravni posel sklenjen 18. 6. 2003, pomislekov o razpolagalni sposobnosti prodajalca tudi ni bilo. Sporno je bilo, ali je bil že sklenjen tudi razpolagalni pravni posel. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da sklep o zavarovanju terjatve tožene stranke ni začel učinkovati pred 8. 4. 2008. 13. Upnik zastavno pravico v skladu z določbo 86. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) pridobi z zaznambo oziroma takrat, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo obvestilo izvršilnega sodišča o izdanem sklepu(10).

14. Toženka je predlog za zavarovanje po ugotovitvah sodišča prve stopnje vložila 7. 3. 2008, zemljiškoknjižni postopek pa se je začel na podlagi sklepa o zavarovanju 8. 4. 2008. Zastavna pravica je bila v zemljiško knjigo vpisana 22. 7. 2008. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je tožena stranka vedela za tožničino pravico na stanovanju.

15. Razlogi sodišča prve stopnje v 17. točki izpodbijane sodbe so pravilni in jih višje sodišče v celoti sprejema. Iz poziva Davčnega Urada, oddelka za kontrolo in odmero fizičnih oseb z 11. 3. 2008 izhaja, da je tožena stranka ugotovila, da je tožnica lastnica stanovanja. Nedvomno je torej toženka tedaj vedela za njeno lastninsko pravico v pričakovanju.

Napačno pa je stališče sodišča prve stopnje o tem, kdaj je bil sklenjen tudi razpolagalni posel oz. kdaj je prodajalec overil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu.

16. Sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ugotavlja, da že kupoprodajna pogodba z 18. 6. 2003 vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo z naslednjo vsebino: “Prodajalec na podlagi te pogodbe po nastavitvi registra etažne lastnine v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Ljubljani, dovoli vknjižbo lastninske pravice (etažne lastnine) v korist kupca do celote na stanovanju št. S 12 v izmeri 24,36 m2, nahajajočem se v objektu D. v mansardi in na parkirnem mestu št. P31.“ Sodišče prve stopnje še ugotavlja, da je bil podpis prodajalca notarsko overjen 20. 6. 2003. 17. Pritožnica utemeljeno opozarja, da je glede na zgoraj povzeto vsebino pogodbe, stališče sodišča prve stopnje, da je zemljiškoknjižno dovolilo pogojno, napačno. Iz povzetega besedila ni mogoče sklepati, da bi pogodbenika dovolitev vknjižbe vezala na neko bodoče objektivno negotovo dejstvo (59. člen Obligacijskega zakonika). Vknjižba je dovoljena nepogojno, do nje pa bo prišlo, ko (rok, ki pa ni izražen časovno) bo vzpostavljena etažna lastnina. Tudi iz nobene druge določbe prodajne pogodbe ni mogoče sklepati, da bi bila vknjižba lastninske pravice dovoljena pod pogojem.

18. Napačen pomen pripisuje sodišče prve stopnje navedbi tožeče stranke, da na podlagi takšnega dovolila ni mogla vknjižiti lastninske pravice. Dokler etažna lastnina ni bila vzpostavljena, lastninske pravice ni mogla vknjižiti, a to še ne pomeni, da prodajalec zemljiškoknjižnega dovolila ni izstavil. V primeru, ko nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, v zemljiškoknjižnem dovolilu seveda ne more biti označena z zemljiškoknjižnimi podatki, kot to zahteva 1. odstavek 31. člena ZZK-1. V teh primerih za ugotovitev obstoja razpolagalnega posla zadošča, da je nepremičnina označena tako, da je določljiva.(11) Da standardu določljivosti z dovolilom, vsebovanim v prodajni pogodbi, ne bi bilo zadoščeno, tožena stranka ni trdila.

19. Iz pravkar navedenih razlogov so napačni tudi razlogi sodišča prve stopnje o drugoizstavljenem zemljiškoknjižnem dovolilu(12), na katerem je bil podpis prodajalca overjen 22. 2. 2005, ki je temeljilo na nepopravljenem elaboratu etažne lastnine. Okoliščina, da je bil vpis etažne lastnine, ki res učinkuje od dne vložitve predloga(13), opravljen na podlagi kasneje popravljenega elaborata etažne lastnine, zemljiškoknjižnemu dovolilu z 22. 5. 2005 (in tudi tistemu z 18. 6. 2003) ne jemlje pomena razpolagalnega posla.

Odločitev višjega sodišča in podlaga zanjo

20. Tožnica je torej dokazala, da je na sporni nepremičnini, pred začetkom učinkovanja zaznambe sklepa o zavarovanju, pridobila lastninsko pravico v pričakovanju, ki preprečuje zavarovanje, za katero je tožena stranka vedela. Zavarovanje na sporni nepremičnini zato ni dopustno. Višje sodišče je zaradi opisanega pritožbi tožnice ugodilo in v skladu s peto alinejo 358. člena ZPP sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo, saj je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, v postopku ni zagrešilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, le materialno pravo je uporabilo napačno.

Še o pravdnih stroških

21. Ker je tožnica v postopku uspela, ji mora toženka povrniti potrebne (155. člen ZPP) pravdne stroške (1. odstavek 154. člena ZPP). To so: 1.) za postopek na prvi stopnji: 1.023,10 EUR nagrade za postopek pred sodiščem prve stopnje, 944,00 nagrade za narok, 20 EUR za poštne storitve in 1.317,00 EUR sodne takse; 2.) za pritožbeni postopek: 1.259,20 EUR nagrade za postopek, 20 EUR za poštne storitve in 1.317,00 EUR sodne takse; 3.) za postopek z revizijo: 1.574,00 EUR nagrade za postopek, 20 EUR za poštne storitve; 4.) za ponovljeni postopek na prvi stopnji: 1.023,10 EUR nagrade za narok in 20 EUR za poštne storitve; 5.) za obravnavano pritožbo: 1.279,20 nagrade za postopek, 20 EUR za poštne storitve in 1.449,00 EUR sodne takse. Poleg tega je sodišče odmerilo 22% ddv na odvetniške storitve in izdatke. Skupaj tožničini stroški znašajo 12.869,93 EUR.

Od priglašenih stroškov višje sodišče ni priznalo potnih stroškov za prihode odvetnika iz M. na sodišče v L.. Stranka mora obseg stroškov, ki jih uveljavlja od nasprotne stranke, skrčiti na tisto najmanjšo možno mero, ko je še mogoče učinkovito varstvo njenih lasnih interesov. To je v skladu z načelom vestnosti in poštenja v civilnem postopku. Zakaj bi tožnica za učinkovito varstvo svojih interesov morala pooblastiti odvetnika iz kraja, od sedeža sodišča oddaljenega več kot 100 km, ni niti pojasnila. Ti stroški torej niso potrebni (155. člen ZPP).

Op. št. (1): Betetto, N., v: Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, Založba Uradni list RS in GV Založba, 2006, 2. knjiga, stran 586. Op. št. (2): Ibidem, stran 588. Op. št. (3): Kot je bilo predstavljeno že v sklepu tega sodišča II Cp 2585/2014 s 5. 11. 2014. Op. št. (4): Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 204/2010 s 5. 12. 2013. Op. št. (5): Primerjaj sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 475/2008 s 5. 4. 2012. Op. št. (6): Stališča tožene stranke o tem, kako bi morala biti tožena stranka v boljšem položaju od tistega upnika, ki je zastavno pravico pridobil pravno poslovno, so zgrešena.

Op. št. (7): V tem smislu je pomembna vednost tožene stranke o lastništvu sporne nepremičnine oz. to, da je tožena stranka imela tožnico za lastnico.

Op. št. (8) V odločbi II Ips 475/2008 s 5. 4. 2012 jih je Vrhovno sodišče strnilo takole: Za učinkovit prenos in pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla morajo biti kumulativno izpolnjeni štirje pogoji: 1) obstoj veljavnega zavezovalnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, 2) odsvojitelj mora imeti razpolagalno sposobnost, 3) obstoj razpolagalnega pravnega posla, 4) izpolnjeni morajo biti drugi, z zakonom določeni pogoji. Dodaten zakonski pogoj za pridobitev lastninske pravice je vpis v zemljiško knjigo (33. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ZTLR, in 40. in 49. člen Stvarnopravnega zakonika, SPZ). Iz odločbe Ustavnega sodišča Up-591/10 z dne 2. 12. 2010 izhaja, da začne v razmerju med prenositeljem in pridobiteljem prenos lastninske pravice na nepremičnini učinkovati že s tem, ko prenositelj izstavi (in izroči) pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino, določeno v 23. členu SPZ, na katerem je prenositeljev podpis notarsko overjen (41. člen Zakon o zemljiški knjigi, ZZK-1).

Op. št. (9):Primerjaj tudi odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 78/2010 s 13. 9. 2012. Op. št. (10): Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 608/2004. Op. št. (11): Podobno stališče je Vrhovno sodišče RS obrazložilo v sodbi II Ips 196/2010 z 28. 11. 2013, Višje sodišče v Kopru pa v odločbi Cp 873/2013. Op. št. (12): Seveda pa zadošča dovolilo v prodajni pogodbi in višje sodišče v tem delu obrazložitve le odgovarja na pritožbene navedbe v zvezi s stališči sodišča prve stopnje.

(13) Izveden pa ni bil že tistega dne!, da bi tožnica lahko pridobila zemljiškoknjižne podatke in skupaj s prodajalko tem prilagodila vsebino zemljiškoknjižnega dovolila.