Jedro

Pri odločanju o odobritvi pravnega posla „paketne“ prodaje je treba oba zakona uporabiti sočasno. Hkratna uporaba ZKZ in ZG pri odobritvi pravnega posla „paketne“ prodaje kmetijskih zemljišč in gozda pomeni, da se mora uporabiti tako pravilo prednostnega vrstnega reda predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ, kot tudi iz 47. člena ZG. Na tej podlagi mora pristojna upravna enota ugotoviti, katera od oseb, ki so ob sprejetju ponudbe uveljavljale predkupno pravico, je na podlagi navedenih materialno pravnih določb ZKZ upravičena do nakupa ponujenih kmetijskih zemljišč ter katera je na podlagi določb ZG upravičena do nakupa gozda iz navedene „paketne“ prodaje. Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin na navedeni pravni podlagi ista, je mogoče tak pravni posel odobriti skladno z zakonom, sicer pa je treba odobritev zavrniti z odločbo (drugi odstavek 22. člena ZKZ). V odsotnosti drugačne zakonske ureditve je to edini način, da je spoštovano tako pravilo iz ZKZ, kot tudi ZG, glede pogojev za odobritev pravnega posla ob enotni ponudbi in ob sprejetju ponudbe za obe vrsti nepremičnin.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba UE Tržič št. 330-94/2019-3 (29) z dne 13. 9. 2019 se odpravi in se zadeva vrne organu v nov postopek.

II. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške postopka v višini 347,70 EUR, v 15 dneh po prejemu sodbe.

Obrazložitev

1. Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel za promet z zemljišči: - do 3/54 deleža zemljišč parc. št. 630/9, 630/160, 630/43, 630/149, 594/1, vse k.o. ... in do 534701/9713484 deleža zemljišča parc. št. 594/9 k.o. ..., ki so v delu opredeljena kot gozdna zemljšča ter do 3/54 deleža gozdnega zemljišča parc. št. 413/3 k.o. ...; - do 3/54 deleža zemljišč parc. št. 630/9, 630/43, 630/149, 594/1, vse k.o. ... in do 534701/9713484 deleža zemljišča parc. št. 594/9 k.o. ..., ki so v delu opredeljena kot kmetijska zemljišča ter do 3/54 deleža kmetijskih zemljišč parc. št. 630/8 in 630/10 obe k.o. ..., vse za skupno ceno 5.000,00 EUR, sklenjen 6. 6. 2019 na podlagi sprejema ponudbe med tožnico, ..., kot solastnico in prodajalko ter C. d.o.o. ..., kot sprejemnikom ponudbe in kupcem. V obrazložitvi je navedel, da je tožnica podala ponudbo za prodajo solastniškega deleža v izreku navedenih parcel v paketu, organ pa je v postopku ugotovil, da parcele 594/1, 530/43 in 630/160 spadajo v delu v območje varovalnih gozdov, zato je v skladu s četrtim odstavkom 47. člena Zakona o gozdovih (ZG) obvestil pravno osebo C. d.o.o., ki gospodari z gozdovi v lasti RS, glede uveljavljanja predkupne pravice, ki je predkupno pravico uveljavljala in sprejela ponudbo. Ker je torej C. d.o.o. uveljavljala predkupno pravico, objava ponudbe na oglasni deski ni bila potrebna, v skladu s četrtim odstavkom 47. člena ZG in je pravni posel odobril. 2. Drugostopni organ je pritožbo tožnice zavrnil, v obrazložitvi pa soglaša s prvostopnim organom, da je v zadevi ključno, da se zemljišča prodajajo v kompletu, kot celota. ZG ureja predkupno pravico RS v četrtem odstavku 47. člena, kadar je predmet prodaje varovan gozd, ker se zemljišča prodajajo skupaj, zapade celotna prodaja pod ta režim.

3. Tožnica uvodoma navaja, da je imela za nepremičnine izbranega kupca, ki je solastnik nepremičnin. Kot članica Pašne skupnosti ... je zainteresirana za to, da je prvi kupec eden od članov pašne skupnosti. Odločbo izpodbija zaradi nepravilne uporabe materialnega predpisa in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Postopek za prodajo varovalnega gozda po prvem in četrtem odstavku 47. člena ZG predstavlja izjemo, izjeme pa je treba tolmačiti ozko. RS gre predkupna pravica iz le tedaj, ko se prodajajo varovalni gozdovi ali gozdovi s posebnim namenom kot celota. Ni pa avtomatično priznavati predkupno pravico v primerih, ko se prodaja solastniški delež na nepremičnini, katere le del je v prostorskih aktih opredeljen kot varovalni gozd. V takšnih primerih ne gre iz postopka izključiti ostalih upravičencev do prednostnega nakupa, ki imajo prav tako kot RS zakonito predkupno pravico, in sicer so to v prvi vrsti solastniki (tretji odstavek 66. člena Stvarno pravnega zakona - SPZ) kot tudi lastnik zemljišča, ki meji na gozd, ki se prodaja in drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja (deseti odstavek 47. člena GZ). V primeru solastninskega deleža na nepremičnini, katere le del je opredeljen kot varovalni gozd ali gozd s posebnim namenom, je takšno prodajo treba izvesti po postopku, ki ga predpisuje enajsti odstavek 47. člena ZG, ki odkazuje na uporabo določil ZKZ, ki ureja postopek prodaje kmetijskih zemljišč. V takšnem postopku prodaje je udeležba omogočena tako RS kot drugim imetnikom zakonite predkupne pravice. Izpodbijana odločba pa ne temelji na takšni razlagi določil ZG. Navedeno utemeljuje tudi sodna praksa, ki je v primeru prodaje zemljišč, ki so različnih namenskih rab, zavzela stališče, da je za izbiro in uporabo pravnega predpisa in s tem pravilnega postopka prodaje, potrebno uporabiti t.i. pretežnostni kriterij. Tega kriterija pa toženka ni uporabila, ampak se je zadovolila s podatkom, da deli zemljišč parcel 594/1, 630/43 in 630/160 k.o. ..., spadajo v območje varovalnih gozdov. Parcela 594/1 pa je varovalni gozd le 27 %, parcela 630/43 le 18,2 % ter parcela 630/160 le 17, 5 %.

4. Tožena stranka v odgovoru na tožbo predlaga zavrnitev tožbe ter opozarja, da gre v konkretnem primeru za poseben status zemljišča, glede katerega pa ni mogoče slediti pretežnostnemu kriteriju, gre za primer, za katerega sodna praksa še ni izrekla drugačnega stališča. 5. Stranka z interesom v tem postopku C. d.o.o. je na tožbo odgovorila in predlaga zavrnitev tožbe ter poudarja dejstvo, da je prodajalka zemljišča prodajala v kompletu.

6. Tožba je utemeljena.

7. Predmet upravnega spora je odločba o odobritvi pravnega posla, ki jo je organ utemeljil na nespornem dejstvu, da tožnica prodaja solastniške deleže v paketu in ugotovitvi, da so tri od prodajanih parcel (parcela 594/1, 630/43, 630/160) v delu, varovalni gozd ter je po prvem odstavku 47. člena ZG RS oz. upravljalec C. d.o.o. uveljavljal predkupno pravico ter zato posledično objava ponudbe na oglasni deski upravne enote in enotnem državnem portalu e-uprave ni bila potrebna (četrti odstavek 47. člena ZG).

8. V obravnavani zadevi je nesporno dejstvo, tudi da so predmet prodaje parcele, ki so v delu kmetijska zemljišča in v delu gozd ter parcele, ki so le kmetijska zemljišča (630/8 in 630/10) ter parcela 594/3, ki je stavbno zemljišče, vendar ta ni bila predmet odobritve. Izpodbijana odločba in razlogi organa druge stopnje, ki potrjujejo pravilnost postopanja prvostopnega organa temeljijo na upravno sodni praksi o uporabi pretežnostnega načela, na podlagi katerega se je za presojo predkupne pravice uporabil ali ZG ali ZKZ. Taka razlaga določb ZG in ZKZ pa je s sodbo VS RS X Ips 32/2018 spremenjena. Uvodoma VS RS v tej sodbi poudarja, da je prodajalec prost pri oblikovanju predmeta prodaje, torej lahko oblikuje paketno prodajo več nepremičnin obeh vrst (tako kmetijskih kot gozdnih), kolikor ne gre za zaščiteno kmetijo (18. člen ZKZ), vendar se mora ob tem zavedati tudi pravnih omejitev, ki jih nalagajo predpisi. To velja tudi za primer, ko je ob „paketni“ prodaji kmetijskih zemljišč in gozda soočen z omejitvami, ki jih glede navedenega določata tako ZKZ kot tudi ZG. Navedeno pomeni, da je razumno šteti, da je ob taki prodaji prodajalec prevzel tudi tveganje za morebitno neuspešnost posla zaradi povezovanja različnih pravnih omejitev. VS RS nadaljuje, da ne iz ZKZ ne iz ZG ne izhaja „pretežnostno načelo“, po katerem se v primeru združevanja kmetijskih zemljišč in gozdov v enotni predmet pravnega posla, lahko izključi uporabo enega ali drugega zakona pri odobritvi takega pravnega posla. Navedeno izhaja iz predpostavke, da se v takem primeru ZKZ in ZG ne moreta uporabiti sočasno, kar pa iz vidika pravilne uporabe materialnega prava ne drži. Noben od navedenih zakonov tudi ne predvideva svoje uporabe glede presoje izpolnjevanja pogojev za odobritev pravnih poslov za zemljišča, ki sodijo v okvir drugega zakona, tako da se materialnih določb ZKZ v zvezi s tem ne more uporabljati za gozd in ZG ne za kmetijska zemljišča. Glede na navedeno je treba pri odločanju o odobritvi pravnega posla „paketne“ prodaje oba zakona uporabiti sočasno. Hkratna uporaba ZKZ in ZG pri odobritvi pravnega posla „paketne“ prodaje kmetijskih zemljišč in gozda pomeni, da se mora uporabiti tako pravilo prednostnega vrstnega reda predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ, kot tudi iz 47. člena ZG. Na tej podlagi mora pristojna upravna enota ugotoviti, katera od oseb, ki so ob sprejetju ponudbe uveljavljale predkupno pravico, je na podlagi navedenih materialno pravnih določb ZKZ upravičena do nakupa ponujenih kmetijskih zemljišč ter katera je na podlagi določb ZG upravičena do nakupa gozda iz navedene „paketne“ prodaje. Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin na navedeni pravni podlagi ista, je mogoče tak pravni posel odobriti skladno z zakonom, sicer pa je treba odobritev zavrniti z odločbo (drugi odstavek 22. člena ZKZ). V odsotnosti drugačne zakonske ureditve je to edini način, da je spoštovano tako pravilo iz ZKZ, kot tudi ZG, glede pogojev za odobritev pravnega posla ob enotni ponudbi in ob sprejetju ponudbe za obe vrsti nepremičnin.

9. Glede na povzeto je organ napačno uporabil materialni predpis že, ker je (ob prodaji parcel, ki so po namenski rabi kmetijsko zemljišče), uporabil izjemo iz prvega odstavka 47. člena ZG in ponudbe ni objavil na oglasni deski, s čimer je izjemo, predkupno pravico iz prvega odstavka 47. člena ZG razširil na celotni paket. V zvezi z vprašanjem, ki se lahko postavi v nadaljevanju, kako opredeliti posamezno parcelo, ki je gozd in kmetijsko zemljišče ali druga raba, pa je VS RS v opombi 2 navedlo, da bi se pretežnost lahko uporabila kot kriterij zgolj pri opredelitvi posamezne vrste ene same nepremičnine (parcele) kot gozd oz. kmetijsko zemljišče, vendar glede na vsebino takrat reševanega spora stališča eksplicitno ni podalo, do česar pa se bo moral organ opredeliti v nadaljevanju postopka.

10. V ponovnem postopku bo organ dolžan ravnati glede na stališče, ki ga je podalo VS RS, kako uporabiti materialno pravne norme, ki jih glede vrstnega reda predkupnih pravic predpisujeta tako ZKZ kot GZ in v zadevi ponovno odločiti.

11. Ker je bilo v obravnavani zadevi napačno uporabljeno materialno pravo je odločba toženke nezakonita. Sodišče jo je na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) odpravilo ter zadevo na podlagi tretjega odstavka istega člena vrnilo toženki v ponovni postopek.

12. Sodišče glavne obravnave ni opravilo, ta tudi ni bila predlagana, ker dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo upravnega akta (paketna prodaja parcel, ki so tako gozd, kot kmetijsko zemljišče), torej ta dejstva, ki narekujejo drugačno uporabo materialnega prava, kot je bila uporabljena, med tožnico in toženko ni sporno (prvi odstavek 59. člena ZUS-1).

13. Ker je tožnica v tem upravnem sporu uspela, ji je sodišče odmerilo stroške postopka v višini 347,70 EUR (25. člen ZUS-1 v zvezi s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu). Stroške ji je dolžna povrniti toženka v roku 15 dni od prejema sodbe.