Jedro

SPZ v 70. členu predpisuje sodni postopek za delitev solastnine, v katerem pa izbira načina delitve ni stvar proste presoje sodišča (niti strank). Sodišče si mora najprej prizadevati za fizično delitev (delitev, na podlagi katere vsak od solastnikov dobi del prvotne stvari, ki postanejo nove stvari, v izključno last), v okviru katere solastniki dobijo tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes (drugi odstavek 70. člena SPZ). Če fizična delitev ni mogoča (niti z izplačilom razlike v vrednosti ali pa je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari), pride do civilne delitve s prodajo stvari in delitvijo kupnine (četrti odstavek 70. člena SPZ), ki pa se ji stranke lahko izognejo, če katera od njih predlaga, da izplača solastnike in stvar prevzame v izključno last (peti odstavek 70. člena SPZ). V tem primeru prodajno ceno stvari, katere sorazmerni del solastnik izplača drugim solastnikom, s pomočjo izvedenca določi sodišče. Fizična delitev stanovanjske hiše je mogoča z vzpostavitvijo etažne lastnine. Ta nastane, če je v stanovanjski hiši mogoče vzpostaviti najmanj dve zaključeni funkcionalni enoti.

Fizična delitev stanovanjske hiše brez investicijskih vlaganj (izdelava zunanjega stopnišča) ni mogoča (brez takšnih vlaganj stanovanjski enoti ne bi pridobili polne funkcionalnosti). Predlagateljica in nasprotni udeleženec sta ta vlaganja zavračala, kar predstavlja pravno oviro za fizično delitev. Za posege (posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja) je namreč po 67. členu SPZ potrebno soglasje vseh solastnikov, pri čemer sodišče s svojo odločitvijo njihovega soglasja ne more nadomestiti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Predlagateljica sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, (1) da se razdružitev solastnega premoženja, ki obsega nepremičnino - katastrska občina X parcela 6, in osebni avtomobil znamke Opel Corsa ..., VIN: ..., opravi tako, da solastni delež nasprotne udeleženke (1/6) na nepremičnini in osebnem avtomobilu prejme predlagateljica, ki s tem postane solastnica navedenega premoženja z deležem do 5/6, nasprotni udeleženec pa z deležem do 1/6; (2) da je predlagateljica dolžna nasprotni udeleženki izplačati na račun prejetega solastnega deleža 47.376,67 EUR (46.666,67 EUR za nepremičnino, 710 EUR za osebni avtomobil), in sicer v roku 3 mesecev od pravnomočnosti sklepa, skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina, obrestujejo bančni depoziti za dobo 3 mesecev; (3) da ima nasprotna udeleženka zakonito zastavno pravico na solastninskem deležu predlagateljice, in sicer do višine svoje terjatve. O stroških postopka bo odločeno s posebnim sklepom.

2. Nasprotna udeleženka izpodbija sklep zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek, v okviru katerega naj angažira izvedenca geodeta zaradi izdelave elaborata za vzpostavitev etažne lastnine ter odmere pripadajočega parkirišča. S tem, ko sodišče ni sledilo predlogu za zaslišanje cenilca avtomobilske stroke, je kršilo načelo kontradiktornosti. Mnenje izvedenca je bilo tudi po dopolnitvi nejasno in nepopolno. Izvedenec je pri ocenjevanju vrednosti avtomobila uporabil napačno metodo. Metoda nabavne vrednosti je uporabljiva le tedaj, ko na trgu ni primerljivih predmetov oziroma prodaj. Če je imel izvedenec pomisleke glede cen po ponudbah, bi lahko na podlagi podatkov, pridobljenih pri pooblaščenih prodajalcih ali pri pristojni upravni enoti, ugotovil, ali je dejanska cena res bistveno drugačna od oglaševane. Napačna je tudi presoja, da ni mogoča fizična delitev stavbe in zemljišča okrog stavbe. Predlagateljica in nasprotni udeleženec ostajata solastnika, nasprotna udeleženka pa bi dobila svojo stanovanjsko enoto na podstrešju. Stanovanje na podstrešju bi bilo en posamezni del stavbe, stanovanje v prvi in drugi etaži pa drug posamezni del. Stanovanje lahko obsega prostore v dveh etažah, z dvema vhodoma. Stanovanje na podstrešju bi imelo popolnoma ločen dostop preko skupnega stopnišča. Ne drži, da v primeru predlagane delitve pritličje in prvo nadstropje ne bi predstavljala zaokrožene stanovanjske enote. Z namestitvijo vrat v pritličju bi bili prostori v prvi in drugi etaži, ki tvorijo eno enoto, ločeni od skupnega stopnišča. Vprašanje projektne dokumentacije zaradi spremembe namembnosti stavbe (iz ene v dvostanovanjsko) ni predmet postopka delitve, zato tudi strošek, povezan s pridobitvijo te dokumentacije, ne more imeti vpliva na odločitev. Nasprotna udeleženka bi izdelala podstrešje, za kar pa ne potrebuje gradbenih dovoljenj niti soglasja ostalih solastnikov. Obravnavana zadeva je primerljiva z zadevo N 458/1989. Zemljišče okoli stavbe je dejansko pripadajoče zemljišče, torej zemljišče, potrebno za redno rabo stavbe. Nasprotna udeleženka ni predlagala delitve zemljišča na dve parceli zaradi gradnje, predlagala je vzpostavitev parkirišča (ali dveh) za podstrešno stanovanje. Omejitev iz odloka o občinskem prostorskem načrtu, da parcela ne sme biti manjša od 400 m2, velja le za primer gradnje stanovanjske stavbe. Predlagateljica tudi ni izkazala, da razpolaga z zadostnimi sredstvi za izplačilo na račun pridobljenega solastniškega deleža. 3. Predlagateljica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Enako predlaga tudi nasprotni udeleženec.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Predlagateljica je mati nasprotnih udeležencev. Na podlagi različnih pravnih naslovov (skupno premoženje zakoncev, dedovanje) so postali solastniki nepremičnine - katastrska občina X parcela 6 (skupna površina 762 m2, v naravi enostanovanjska hiša, garaža in pripadajoče zemljišče) in osebnega avtomobila znamke Opel Corsa, predlagateljica z deležem do 4/6, nasprotna udeleženca pa z deležem (vsak) do 1/6. Ta postopek delitve solastnine je bil le delno izveden; predlagateljica in nasprotni udeleženec sta soglašala, da ostaneta v solastninski skupnosti, iz nje je bila zato izločena le nasprotna udeleženka.1

6. Materialnopravno podlago za delitev solastnine predstavlja 70. člen SPZ2, ki kot primarni način delitve določa sporazum solastnikov. V tem primeru je izbira načina delitve v celoti v dispoziciji solastnikov. Če takšnega sporazuma solastniki ne dosežejo, zakon predpisuje sodni postopek, v katerem pa izbira načina delitve ni stvar proste presoje sodišča (niti strank). Sodišče si mora najprej prizadevati za fizično delitev (delitev, na podlagi katere vsak od solastnikov dobi del prvotne stvari, ki postanejo nove stvari, v izključno last), v okviru katere solastniki dobijo tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes (drugi odstavek 70. člena SPZ). Če fizična delitev ni mogoča (niti z izplačilom razlike v vrednosti ali pa je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari), pride do civilne delitve s prodajo stvari in delitvijo kupnine (četrti odstavek 70. člena SPZ), ki pa se ji stranke lahko izognejo, če katera od njih predlaga, da izplača solastnike in stvar prevzame v izključno last (peti odstavek 70. člena SPZ). V tem primeru prodajno ceno stvari, katere sorazmerni del solastnik izplača drugim solastnikom, s pomočjo izvedenca določi sodišče. 7. Zmotno je pritožbeno stališče o absolutni naravi strankine pravice do (ustne) dopolnitve izvedenskega mnenja. Skladno z 254. členom ZPP3 (v zvezi s 37. členom ZNP4) je sodišče dolžno dopolniti dokazovanje z izvedencem/cenilcem, če je njegovo mnenje nejasno, pomanjkljivo, nerazumljivo ali protislovno. V postopku angažirani cenilec za motorna vozila A. A. je ocenil, da znaša vrednost osebnega avtomobila Opel Corsa na dan 25. 9. 2017 4.260 EUR. Pri oceni, ki je temeljila na nabavno vrednostnem pristopu, je upošteval nabavno vrednost vozila (11.670 EUR), ki jo je (za 68 %) zmanjšal na račun starosti vozila (na 3.734,40 EUR) in (za 17,78 %) povečal na račun majhnega števila prevoženih kilometrov (na 4.398,48 EUR). Od zneska 4.398,48 EUR je nato odštel še ozdravitvene stroške (to so stroški tehničnega pregleda, podaljšanja registracije in cestnine). V pisni dopolnitvi mnenja je cenilec dodatno pojasnil, da se je oprl na Eurotaxovo podatkovno bazo o novi nabavni vrednosti vozila, da je pri ocenjevanju vrednosti vozila uporabil nabavno vrednostni način, ker imajo starost vozila in prevoženi kilometri bistven vpliv na vrednost vozila, in da primerjave s ponudbami, objavljenimi na spletnih portalih, ni opravil zato, ker oglaševana cena ni dejanska (končna) cena, temveč zgolj izraz pričakovanja (želje) prodajalca. Sodišče prve stopnje ni sledilo predlogu nasprotne udeleženke za zaslišanje cenilca, saj je ocenilo, da je njegovo mnenje jasno, popolno in strokovno prepričljivo. Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje razlogom (iz 10. točke obrazložitve izpodbijanega sklepa), na katerih temelji ta ocena. Odločilno pri tem je, da lahko ocena vrednosti vozila temelji na različnih metodah (načinih) cenitve in da je izbira primerne metode v pristojnosti cenilca, ki mora izbiro utemeljiti. Cenilec je strokovno prepričljivo obrazložil prednosti cenitve po nabavno vrednostni metodi in pomanjkljivosti tržne metode (metode primerljivih prodaj), nasprotna udeleženka pa niti v pritožbi ne ponudi prepričljive argumentacije za svoje stališče, da uporabljena metoda cenitve vozila glede na konkretne okoliščine ni bila primerna. Ker je na pripombe nasprotne udeleženke, ponovljene v vlogah z dne 20. 11. 2017, 14. 2. 2018 in 19. 4. 2018, odgovoril že v pisni dopolnitvi izvedenskega mnenja, dodatna dopolnitev izvedenskega mnenja in zaslišanje cenilca ni bilo potrebno. Nasprotna udeleženka v svojih procesnih upravičenjih ni bila prikrajšana, drugačno pritožbeno stališče je napačno.

8. Sledeč izhodiščem, da je vodilni kriterij za delitev solastnine fizična delitev, in da je pri presoji, ali je stvar deljiva, odločilno stanje ob delitvi, je sodišče prve stopnje s pomočjo izvedenca in cenilca gradbene stroke B. B. ugotavljalo, ali je delitev sporne nepremičnine v naravi, ki sta ji predlagateljica in nasprotni udeleženec nasprotovala, sploh mogoča (ali za fizično delitev obstajajo dejanske, ekonomske ali pravne ovire). Na sporni nepremičnini stoji stanovanjska hiša, ki obsega pritličje (z vhodnim predprostorom, shrambo, stopnicami, hodnikom, kurilnico in tremi sobami), prvo nadstropje (s hodnikom, stopnicami, kopalnico, kuhinjo, sobo, spalnico in teraso) in neizdelano podstrešje. Nasprotna udeleženka se je v postopku zavzemala za delitev, na podlagi katere bi v izključno last prejela neizdelano podstrešje v drugem nadstropju hiše. 9. Fizična delitev stanovanjske hiše je mogoča z vzpostavitvijo etažne lastnine. Ta nastane, če je v stanovanjski hiši mogoče vzpostaviti najmanj dve zaključeni funkcionalni enoti. Zaključek, da obravnavane stanovanjske hiše ni mogoče razdeliti na dve samostojni stanovanjski enoti,5 je sodišče prve stopnje oprlo na mnenje izvedenca gradbene stroke. Ta je pojasnil, da je neoviran in ločen dostop eden od bistvenih elementov fizične delitve, in da bi bila fizična delitev hiše mogoča le v primeru rekonstrukcije hiše (z izvedbo ločenih vhodov, ločenih instalacij). Ob upoštevanju upravno - pravne omejitve, da je stanovanjsko hišo mogoče razdeliti le na dve stanovanjski enoti (na podlagi občinskih prostorskih aktov je mogoča le dvostanovanjska gradnja oziroma predelava),6 je sodišče prve stopnje preučevalo dve možnosti delitve. Po prvi bi ena stanovanjska enota obsegala (neizdelano) podstrešje, druga stanovanjska enota pa pritličje in prvo nadstropje, ki bi ju povezovalo notranje stopnišče, ki bi bilo hkrati (edini) dostop do mansarde. Pomanjkljivost te variante je sodišče prve stopnje našlo v dejstvu, da pritličju in prvemu nadstropju ne zagotavlja zaokrožene stanovanjske enote, ki bi omogočala potrebno mero zasebnosti in uporabnosti. Po drugi varianti pa bi se za podstrešno stanovanjsko enoto izdelalo zunanje stopnišče (torej ločen dostop), za kar bi bilo potrebno, ker gre za poseg v osnovno konstrukcijo, pridobiti ustrezno upravno dovoljenje (gradbeno dovoljenje). Pomanjkljivost te variante pa je po presoji sodišča prve stopnje v tem, da predlagateljica in nasprotni udeleženec nista soglašala s posegom (s spremembo namembnosti iz enostanovanjskega v dvostanovanjski objekt), niti nista pristala na prevzem stroškov, povezanih s predelavo (s strani izvedenca grobo ocenjenih na 10.000 EUR). Po obeh variantah preureditve hiše v dve stanovanjski enoti bi bilo treba izvesti tudi razdružitev komunalnih instalacij, oziroma vsaj vstavitev odjemalnih števcev z namenom delitve stroškov.

10. Pritožba ima načeloma prav, da lahko stanovanje obsega prostore v dveh etažah, z dvema vhodoma,7 kar pa ne pomeni, da je fizična delitev po varianti, ki predvideva dostop do podstrešne stanovanjske enote po obstoječem notranjem stopnišču, pravno sprejemljiva. Odločilna ovira za takšno delitev ni v tem, da bi imela nova stanovanjska enota (v pritličju in prvem nadstropju) dva vhoda (po en vhod v vsaki etaži) v bivalni del, temveč v tem, da bi bila povezava med etažama po notranjem stopnišču sočasno sestavni del posameznega dela stavbe in skupni del stavbe. To pa je v nasprotju z opredelitvijo etažne lastnine kot lastnine posameznega dela zgradbe, ki predstavlja samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, in solastnine skupnih delov (prvi in drugi odstavek 105. člena SPZ), pa tudi v nasprotju s prepovedjo delitve solastnine na skupnih delih (peti odstavek 105. člena SPZ). Stanovanjska enota, katere sestavni del je stopnišče, ki vodi v drugo stanovanjsko enoto, ni samostojna funkcionalna celota. Namestitev vrat v pritličju, za katero se zavzema pritožba, ne bi zagotovila funkcionalne ločenosti. Ugotovitev, da novonastala stanovanjska enota (v pritličju in prvem nadstropju) ni primerna za samostojno uporabo, vodi k materialnopravnemu zaključku, da je solastna nepremičnina zaradi pravne ovire za delitev fizično nedeljiva. Nasprotna udeleženka se tudi v pritožbenem postopku sklicuje na odločitev v zadevi N 458/1989 (prilogi B11, B12), ki pa je, kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje, ni mogoče primerjati z obravnavano zadevo (v tej zadevi je bila na stavbi vzpostavljena etažna lastnina na način, da so v ločenih etažah nastala tri stanovanja, ki jih je povezovalo skupno notranje stopnišče).

11. Drugi sklop dejstev v zvezi s fizično delitvijo je oprt na ugotovitev izvedenca gradbene stroke, da fizična delitev stanovanjske hiše brez investicijskih vlaganj (izdelava zunanjega stopnišča) ni mogoča (brez takšnih vlaganj stanovanjski enoti ne bi pridobili polne funkcionalnosti). Predlagateljica in nasprotni udeleženec sta ta vlaganja zavračala, kar predstavlja pravno oviro za fizično delitev. Za posege (posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja) je namreč po 67. členu SPZ potrebno soglasje vseh solastnikov, pri čemer sodišče s svojo odločitvijo njihovega soglasja ne more nadomestiti.8 Kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, bi izgradnja zunanjega stopnišča predstavljala poseg v skupni del stavbe.9 Pritožba neutemeljeno izpostavlja, da nasprotna udeleženka za izdelavo podstrešja ne potrebuje soglasja solastnikov. Odločilno je namreč, da predlagateljica in nasprotni udeleženec ne soglašata z gradbenimi deli, potrebnimi, da iz solastne nepremičnine nastaneta dve samostojni funkcionalni celoti.

12. Zgoraj nanizani razlogi, na katerih temelji presoja o fizični nedeljivosti stanovanjske hiše, pa tudi trditev nasprotne udeleženke, da je zemljišče okrog hiše v celoti pripadajoče zemljišče k stavbi (torej skupni del stavbe), potrjujejo materialnopravno pravilnost odločitve, da tudi delitev zemljišča okoli hiše v naravi ni mogoča.10

13. Predlagateljica v odgovoru na pritožbo zavrača pritožbeno trditev, da ne razpolaga z zadostnimi sredstvi za izpolnitev obveznosti po izpodbijanem sklepu. Ker tega nasprotna udeleženka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala,11 se je lahko predlagateljica do njenega pomisleka opredelila šele v fazi pritožbenega postopka. Da je pritožbena trditev pavšalno navržena, je predlagateljica dokazala s predloženim bančnim izpiskom (priloga A12), ki prikazuje razpoložljivo stanje sredstev na njenem bančnem računu v višini 54.879,75 EUR.

14. Glede na navedeno je torej sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje, glede na ugotovljeno dejansko stanje pa je z izpodbijano odločitvijo, da (1/6) solastninski delež nasprotne udeleženke na osebnem avtomobilu in na nepremičnini proti izplačilu vrednosti solastninskega deleža na avtomobilu (710 EUR) in nepremičnini (46.666,67 EUR)12 pripade predlagateljici, tudi pravilno uporabilo materialno pravo (peti odstavek 70. člena SPZ). Ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijanega sklepa tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (353. člen ZPP v zvezi s 37. člena ZNP), je pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP v zvezi s 37. člena ZNP)

15. Nasprotna udeleženka stroškov pritožbenega postopka ni priglasila, predlagateljica pa skladno s prvim odstavkom 35. člena ZNP sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Sodna praksa takšno rešitev (novo oblikovanje solastnine, ob soglasju solastnikov, ki ostajajo v solastninski skupnosti) dopušča (glej sklepa VSL I Cp 3033/2016 in II Cp 372/2019). 2 Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002, s spremembami in dopolnitvami. 3 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami. 4 Zakon o nepravdnem postopku, Ur. l. SRS, št. 30/1986, s spremembami in dopolnitvami. Postopki, ki so bili začeti pred uveljavitvijo ZNP-1 (Zakon o nepravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 16/2019) pred pristojnimi sodišči, se dokončajo po določbah do sedaj veljavnih predpisov (prvi odstavek 216. člena ZNP-1). 5 Ker sta predlagateljica in nasprotni udeleženec soglašala, da ostaneta v solastninski skupnosti, je bilo v postopku relevantno vprašanje, ali je mogoče stanovanjsko hišo razdeliti na dve (ne tri) samostojne stanovanjske enote. 6 V postopku pred sodiščem prve stopnje to dejstvo ni bilo prerekano. 7 Po drugem odstavku 4. člena SZ-1 (Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 69/2003, s spremembami in dopolnitvami) je stanovanje skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski stavbi ali drugi stavbi. 8 V sodni praksi je oblikovano stališče, da je fizična delitev, pri kateri so za izvedbo delitve potrebna vlaganja, mogoča le ob soglasju solastnikov (glej na primer sklepe VSL II Cp 1744/2013, II Cp 2718/2015, I Cp 2974/2015, I Cp 420/2016, II Cp 3167/2016, II Cp 598/2018, II Cp 126/2020). 9 Skupni deli stanovanjske stavbe so skupni gradbeni elementi, to so med drugim nosilni zidovi in fasada (drugi odstavek 5. člena v zvezi s tretjim odstavkom tretjega člena SZ-1). 10 Pravno neodločilna je argumentacija iz 23. točke obrazložitve izpodbijanega sklepa, v kateri se sodišče prve stopnje sklicuje na omejitev v zvezi s parcelacijo stavbnih zemljišč iz Odloka o občinskem prostorskem načrtu Občine. 11 Ker je sodišče prve stopnje višino obveznosti predlagateljice določilo šele v izpodbijanem sklepu, pritožbeno sodišče navedbo nasprotne udeleženke šteje za dopustno pritožbeno novoto. 12 Udeleženci v postopku niso nasprotovali končni, po izvedencu ugotovljeni vrednosti nepremičnine (280.000 EUR).