Jedro

Kot pritožba izpostavlja v delu, v katerem izpodbija odločitev o veljavnosti drugega odstavka 6. člena Pogodbe o upravljanju, v postopku na prvi stopnji ni nobena od strank zatrjevala, da Pogodba v kateremkoli delu, vključno z delilnikom stroškov, ne bi bila veljavna.

Ker nobena od strank ni zatrjevala njegove neveljavnosti, je sodišče prve stopnje zmotno odklonilo njegovo uporabo s sklicevanjem nanjo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Vsaka stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 166829/2013 z dne 22. 12. 2013 v prvem odstavku izreka glede plačila 2.686,86 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zapadlosti vsakega posameznega računa ter v tretjem odstavku izreka za plačilo izvršilnih stroškov v višini 44,00 EUR. V presežku je izvršilni stroškovni del zavrnilo (I. točka izreka). V preostalem delu prvega odstavka izreka (to je za znesek 234,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi) je citirani sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo v plačilo 330,90 EUR tožnikovih pravdnih stroškov (III. točka izreka).

2. Zoper I. in III. točko izreka se „iz vseh pritožbenih razlogov“ pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo toženčevih prvostopenjskih in pritožbenih stroškov.

3. Tožeča stranka v pravočasnem odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je ugovor tožene stranke, da prereka izvedbo vseh del, pravilo označilo kot pavšalni ugovor, ki ne terja obrazložitve. Napačna so namreč pritožbena izvajanja o prehajanju trditvenega in dokaznega bremena. Tožeča stranka je v prvi pripravljalni vlogi dovolj obširno pojasnila katere storitve in kakšne dobave tožeči stranki zaračunava, predložila pa je tudi račune dobaviteljev, ki so posamezne storitve in dobave opravili. S tem je breme obrazloženega in konkretnega prerekanja navedenih dejstev prešlo na toženo stranko. V kolikor je menila, da katera izmed storitev ni bila opravljena, bi morala navesti vsaj za katero storitev/dobavo gre in na podlagi česa sklepa, da ta ni bila opravljena. Ugovor, da tožena stranka skupnih prostorov, na katere se nanašajo stroški upravljanja, ni uporabljala, na to ne more vplivati. Kot je že bilo obrazloženo je tožena stranka lastnica poslovnih prostorov v stavbi, na kateri je vzpostavljena etažna lastnina. To pomeni, da je hkrati tudi solastnica skupnih prostorov. Kot takšna pa je dolžna nositi stroške, ki so potrebni za vzdrževanje in obratovanje poslovne stavbe.

6. Prav tako pritožba ne more uspeti z izvajanji, da določba drugega odstavka 6. člena Pogodbe o izvajanju storitev upravljanja poslovnega objekta na naslovu L. 33, 33c in 33d v Ljubljani (v nadaljevanju Pogodba o upravljanju – priloga A2) ne ureja situacije za primer posebnih skupnih delov (torej skupnih delov, ki bi bili v solastnini le nekaterih etažnih lastnikov), ampak se nanaša na splošne skupne dele. Sporni drugi odstavek 6. člena Pogodbe o upravljanju se glasi: „V kolikor posamezni del objekta, skupno napravo, funkcionalno zemljišče ali skupni prostor uporablja le posamezen lastnik, stroški obratovanja bremenijo le tiste lastnike, ki te prostore, dele objekta, naprave ali funkcionalno zemljišče uporabljajo.“ Tožena stranka je v postopku na prvi stopnji sicer trdila, da zaračunanih stroškov na podlagi te določbe ni dolžna plačati, nadaljnjih navedb tožeče stranke, da je ta določba v Pogodbo o upravljanju vnesena zaradi morebiti določenih posebnih skupnih delov, za katere se etažni lastniki pozneje niso dogovorili, pa ni prerekala. Sodišče prve stopnje jim je zato pravilno sledilo. Takšno tolmačenje pa tudi ni v popolnem nasprotju z besedilom navedenega člena. Ta sicer besedne zveze posebni skupni deli res ne uporablja, a iz besedila izhaja prav ureditev, ki v stanovanjskih stavbah, skladno z 31. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), velja za slednje(1) (pravilno je sicer pritožbeno stališče, da nepremičnine (vključno s tako imenovanim funkcionalnim zemljiščem) po SZ-1 ne morejo biti poseben skupni del, a to na pravilnost odločitve ne vpliva – Pogodba o upravljanju namreč ne določa posebnih skupnih delov, ampak le zagotavlja, da bi v primeru, če bi se ti določili, zanje veljal enak režim, kot že po samem zakonu zanje velja v večstanovanjskih stavbah). V kolikor je tožena stranka menila, da temu ni tako, bi ugovore v smislu, da je namen citirane določbe v tem, da stroške skupnih delov krijejo le etažni lastniki, ki te dele dejansko uporabljajo, ne glede na lastniško stanje, morala podati že v postopku na prvi stopnji. Ker tega ni storila, gre za nedovoljene pritožbene novote, do katerih se pritožbeno sodišče ni vsebinsko opredeljevalo.

7. Zaradi pravilnosti odločitve o razlagi določbe drugega odstavka 6. člena Pogodbe o upravljanju, so irelevantni nadaljnji pritožbeni ugovori v zvezi s tem, ali je navedena določba sploh veljavna.

8. Utemeljeno pa pritožba opozarja, da je sodišče prve stopnje prekoračilo trditveno podlago pravdnih strank, ko je odločilo, da je treba stroške, ki odpadejo na toženo stranko, obračunati skladno z njenim solastniškim deležem, ki znaša 9,04 %. Kot pritožba izpostavlja v delu, v katerem izpodbija odločitev o veljavnosti drugega odstavka 6. člena Pogodbe o upravljanju, v postopku na prvi stopnji ni nobena od strank zatrjevala, da Pogodba v kateremkoli delu, vključno z delilnikom stroškov, ne bi bila veljavna. Tožena stranka je zgolj pavšalno ugovarjala, da ji deleži, po katerih ji tožeča stranka stroške zaračunava, niso poznani. Tožeča stranka je na to odgovorila s sklicevanjem na delilnik stroškov, kot sestavni del Pogodbe o upravljanju, v katerem so takšni deleži določeni. Ker nobena od strank ni zatrjevala njegove neveljavnosti, je sodišče prve stopnje zmotno odklonilo njegovo uporabo s sklicevanjem nanjo. Kljub temu pa višje sodišče njegove odločitve ni spreminjalo, saj bi bila odločitev, da se stroški delijo po ključu, določenem v Pogodbi o upravljanju, za toženo stranko neugodna. Kadar se zoper sodbo pritoži le ena stranka, sodišče odločitve ne sme spremeniti v njeno škodo (359. člen Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP).

9. S tem je višje sodišče odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so pomembne za presojo pravilnosti izpodbijane sodbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Glede na navedeno zaključuje, da uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Odločitev sodišča prve stopnje je materialnopravno pravilna, prav tako v postopku na prvi stopnji ni prišlo do bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Višje sodišče je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (I. in III. točka izreka) potrdilo (353. člen ZPP).

10. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama kriti svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Ker odgovor na pritožbo ni v ničemer pripomogel k odločitvi višjega sodišča, stroškovno ni bil potreben. Tudi tožeča stranka mora zato sama kriti stroške, ki so ji z njim nastali (155. člen ZPP).

Op. št. (1): Konkretna pogodba o upravljanju se nanaša na poslovno stavbo. Za takšne stavbe določbe SZ-1 ne veljajo. Uporabljajo se določbe Stvarnopravnega zakonika in Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Ne eden ne drugi ne urejata posebnih skupnih delov, kar pomeni, da pritožbene navedbe, da pogodbena ureditev razmerij v zvezi z njimi ne bi bila smiselna, saj je ta razvidna že iz zakona, niso utemeljene.