Jedro

Če tožeča stranka od tožene stranke zahteva izpraznitev poslovnega prostora, ker je najemna pogodba glede tega prostora prenehala, sodišče pa zahtevku ugodi, ker je tožeča stranka lastnik tega prostora, gre za prekoračitev tožbenega zahtevka (druga dejanska podlaga tožbe).

Izrek

Pritožbama tožeče in tožene stranke se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v celoti r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Stroški pritožbenega postopka so del nadaljnjih pravdnih stroškov.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni izprazniti od vseh svojih stvari in oseb poslovni prostor v pritličju stavbe na naslovu P. v izmeri 75 m2 ter poslovno površino stavbnega zemljišča urejenega kot vrt - terasa v površini 249 m2 parcela št. ... k.o. P. ter ji povrniti pravdne stroške v znesku 91.770,00 SIT, višji tožbeni zahtevek glede izpraznitve poslovnega prostora v izmeri 97 m2 in izročitve stavbnega zemljišča v izmeri 100 m2 pa je zavrnilo.

Zoper to sodbo se pritožujeta tako tožeča kot tožena stranka po svojih pooblaščencih.

Tožeča stranka navaja, da se pritožuje zoper sodbo sodišča prve stopnje le v delu, v katerem je zavrnjen višji tožbeni zahtevek glede izročitve in izpraznitve 97 m2 poslovnih površin in predlaga, naj pritožbeno sodišče v tem delu tožbenemu zahtevku ugodi in podrejeno, da se zadeva vrne v tem delu v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje napačno ravnalo, ko je sporni prizidek obravnavalo kot samostojno funkcionalno zaokroženo enoto. Dejansko pa gre pri spornem prizidku za to, da se le-ta nahaja v pritličju poslovne stavbe, ki je v celoti last tožeče stranke. V naravi je namreč ta prizidek neločljiv in nesamostojni del restavracije. Po najemni pogodbi z dne ... pa sta se stranki dogovorili, da najemnik preuredi predmetni lokal in da po 15 letih lokal vrne, vse investicije pa se štejejo za amortizirane. Vse investicije torej po 15 letih postanejo last tožeče stranke, ko je sicer tožena stranka dolžna vrniti poslovni prostor nazaj v posest tožeče stranke. Zato je uporaba določila 25. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) neutemeljena.

Zoper del, v katerem je tožbenemu zahtevku ugodeno, pa se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 353. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi navaja, da sodišče prve stopnje sploh ni ugotavljalo, kakšno najemnino bi morala tožena stranka od avgusta 1991 dalje sploh plačevati, da ne bi bil podan odpovedni razlog. Prav tako ni ugotavljalo, ali ni tožena stranka, kar je ves čas zatrjevala, že s plačevanjem najemnine pred avgustom 1991 plačala toliko, da je s tem najemnino preplačala in torej poravnavala tudi najemnino za čas po avgustu 1991. Tožena stranka je predlagala o tem tudi izvedbo dokaza z izvedencem finančne stroke, česar pa sodišče prve stopnje ni izvedlo. Delno pa je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku za izročitev dela funkcionalnega zemljišča sploh na drugi podlagi kot pa jo je uveljavljala tožeča stranka v tožbi.

Ugotovilo je namreč, da zahtevek za izročitev na osnovi najemne pogodbe ni utemeljen, saj v najemni pogodbi najemnina za funkcionalno zemljišče sploh ni bila določena, je pa ugodilo zahtevku na drugi podlagi, to je, da tožena stranka uporablja zemljišče brez pravne podlage, ker je tožeča stranka lastnik tega zemljišča. Dejansko pa je tožena stranka tudi ta del funkcionalnega zemljišča uporabljala v skladu z dogovorom s tožečo stranko. Sploh pa bi moralo sodišče prve stopnje upoštevati, da gre očitno za kompleksno razmerje med strankama in ne za navadno najemno razmerje, za katerega pridejo v poštev določila Zakona o poslovnih stavbah in prostorih (ZPSP).

Tožeča stranka je na pritožbo tožene odgovorila in predlagala, naj jo pritožbeno sodišče zavrne in v delu, v katerem jo tožena stranka izpodbija, sodbo sodišča prve stopnje potrdi.

Pritožbi tožeče in tožene stranke sta utemeljeni.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje predvsem zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 13. tč. 2. odst. 354. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), na katero smiselno nakazujeta tudi pravdni stranki v pritožbi, upoštevati pa bi jo moralo pritožbeno sodišče tudi sicer po uradni dolžnosti, obenem pa je glede bistvenih okolnosti spora dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovilo ter s tem v zvezi tudi nepravilno uporabilo materialno pravo. Ne glede na to, da sicer v pritožbi tožeča stranka navaja, da se pritožuje le glede zavrnitve tožbenega zahtevka glede izročitve in izpraznitve 97 m2 poslovnega prostora, pa je potrebno po mnenju pritožbenega sodišča pritožbo tožeče stranke obravnavati kot pritožbo zoper celotno odločitev, s katero je višji tožbeni zahtevek zavrnjen, saj se tudi vprašanje izročitve in izpraznitve 100 m2 stavbnega zemljišča nujno veže na vprašanje izročitve in izpraznitve določenih poslovnih površin. Tožeča stranka je svoj tožbeni zahtevek na izpraznitev tako poslovnega prostora v izmeri 172 m2 kot stavbnega zemljišča v izmeri 349 m2 utemeljevala na najemni pogodbi, ki jo je leta 1983 sklenila s toženo stranko, in od katere odstopa glede na to, da tožena stranka ni plačevala najemnine. Temelj tako dejanski kot pravni je torej sklenjena najemna pogodba, od katere je tožeča stranka odstopila zaradi neplačevanja najemnine s strani tožene stranke. Sodišče prve stopnje pa je delno tožbenemu zahtevku v korist tožeče stranke ugodilo zaradi lastninske pravice tožeče stranke, čeprav v tej smeri tožeča stranka tožbenega zahtevka ni postavila in torej lastninska pravica ni bila temelj njenega zahtevka. Resda po 3. odst. 186. čl. ZPP sodišče vzame tožbo v postopek tudi tedaj, če tožnik ni navedel pravne podlage tožbenega zahtevka, če pa jo je navedel, sodišče nanjo ni vezano, vendar pa v konkretnem primeru ne gre le za vprašanje pravne podlage, ampak za vprašanje dejanske podlage tožbe, prav drugo dejansko podlago od te, ki jo je tožeča stranka navedla v tožbi, pa je sodišče prve stopnje pri odločitvi upoštevalo in s tem po mnenju pritožbenega sodišča tudi prekoračilo tožbeni zahtevek (372. čl. ZPP). Ob takem pristopu kot je razviden iz sodbe sodišča prve stopnje pa tudi ni jasno glede na to, da je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku na izpraznitev stavbnega zemljišča le glede 249 m2, zavrnilo pa zahtevek glede 100 m2, za kateri del stavbnega zemljišča na parceli št. 1579/5 k.o. Portorož sploh gre, torej v katerem delu je tožbenemu zahtevku ugodilo, v katerem pa ga zavrnilo glede stavbnega zemljišča, kar pomeni ugotovljeno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 13. tč. 2. odst. 354. čl. ZPP. Glede na sama določila pogodbe z dne 12.4.1983 pa tudi ni razvidno, ali tožeči stranki res že na podlagi pogodbe ne gre zahtevek na izročitev vseh investicij tožene stranke.

V tej smeri iz izpodbijane sodbe tudi ni razbrati zanesljivih razlogov, ki bi govorili nasprotno. Prav tako ni mogoče brez rezerve pritrditi ugotovitvam sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka imela razloge za odstop od najemne pogodbe, ker od avgusta 1991 dalje tožena stranka najemnine ni več plačevala. Tožena stranka je med drugim zatrjevala, da je že pred avgustom 1991 plačala več najemnine kot je bila dolžna in da torej ta nasprotni zahtevek lahko z zahtevkom iz najemnine pobota. Iz vseh navedenih razlogov je pritožbeno sodišče tako pritožbi tožeče kot pritožbi tožene stranke ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pri ponovnem odločanju o tožbenem zahtevku tožeče stranke, naj sodišče prve stopnje upošteva, da je tožeča stranka doslej utemeljevala svoj tožbeni zahtevek na prenehanju najemne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama dne .... Pri odločanju o tem, ali je tožeča stranka upravičeno odstopila od te najemne pogodbe in sedaj zahteva izpraznitev vseh poslovnih prostorov v izmeri 172 m2 in celotnega stavbnega zemljišča v izmeri 349 m2, naj sodišče upošteva vsa določila pogodbe, tudi tista določila, ki govore o amortiziranih investicijah, ki jih je vložila v nepremičnino tožena stranka. Prav tako naj tudi ugotovi zanesljivo, koliko najemnine je tožena stranka plačala tožeči stranki že pred avgustom 1991 in ali ni upravičeno pobotala svoje preveč plačane najemnine s terjatvijo tožeče stranke na plačilo najemnine, tako da ni prišlo do zamude pri plačevanju najemnine na strani tožene stranke. Če pa bo sodišče prve stopnje prišlo do zaključka, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke samo delno utemeljen, potem pa bo moralo v sodbi natančno povedati, glede katerih poslovnih prostorov je tožbeni zahtevek utemeljen in glede katerih ne, isto pa velja seveda tudi glede tožbenega zahtevka na izpraznitev stavbnega zemljišča. Šele po dopolnitvi postopka v nakazani smeri bo možna zakonita in pravilna odločba.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 3. odst. 166. čl. ZPP.