Jedro

Najemodajalčev zahtevek za izpraznitev poslovnih prostorov iz 28. člena ZPSPP ni vezan na lastništvo, saj izhaja le iz obligacijsko-pravnega razmerja med najemodajalcem in najemnikom. Izjema obstaja le v primeru, če tožeča stranka razpolagalno pravico utemeljuje z „lastninsko pravico“, ki (nato) preneha. O čem takem pa v konkretnem primeru ni moč govoriti, saj se je tožnik (kot podlagi zahtevkom, ki jih je uveljavljal) ves čas skliceval zgolj na obstoj (medsebojnega) najemnega razmerja.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se odločba sodišča prve stopnje v III. in V. točki izreka spremeni tako, da se v omenjenih točkah pravilno glasi: „III. Toženi stranki se odpoveduje najemna pogodba z dne 1. 4. 2015, pri čemer odpovedni rok izteče s potekom dne 30. 5. 2017.“ „V. Vsaka stranka nosi svoje stroške postopka na prvi stopnji.“

II. V preostalem se pritožba zavrne in se v izpodbijanem a nespremenjenem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III. Pravdni stranki sami nosita svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Okrajno sodišče v Ljubljani je s sodbo in sklepom z dne 12. 7. 2016: - eventualno kumulacijo dopustilo (I. točka izreka), - odločilo, da se nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrajnega sodišča v Ljubljani II P 2534/2015 z dne 5. 11. 2015 razveljavi (II. točka izreka), - tožencu odpovedalo najemno pogodbo z dne 1. 4. 2015 in mu naložilo, da do 30. 5. 2017 izprazni gostinski objekt, ki se nahaja na parceli št. 1 k. o. ..., ki obsega leseni montažni objekt - brunarico v velikosti 100 m2 in vrt v velikosti cca. 100 m2, ter ga praznega oseb in stvari, ki so last najemnika, izroči v posest tožniku (III. točka izreka), - zavrnilo, kar je tožnik zahteval več ali drugače (IV. točka izreka), - odločilo, da je dolžan toženec tožniku v roku 15-ih dni plačati stroške tega postopka v višini 1.635,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila (V. točka izreka).

2. Zoper III. in V. točko izreka odločbe se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje toženec, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, oziroma podredno, da jo v tem delu razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje prvostopenjskemu sodišču (vse s stroškovno posledico). Poudarja, da je bila njegova izpraznitvena in izročitvena obveznost pred izdajo izpodbijane sodbe oziroma ob zaključku glavne obravnave izpolnjena. Navaja, kaj ugotavlja sodišče prve stopnje v enajsti alineji 5. točke obrazložitve. Sam zadevnega gostinskega lokala z vrtom nima več v posesti (oblasti), da bi ga sploh lahko izpraznil in izročil tožniku, ker je bila izpraznitev in izročitev že izvedena. Sodba mu tako nalaga obveznost, ki je ne more izpolniti, in posledično ni izvršljiva. Navaja, kaj naj bi sodišče prve stopnje zapisalo v 15. točki obrazložitve. Poudarja, da posestno stanje ni "sanirano", temveč je še vedno takšno, kot ga je sodišče pravilno predhodno ugotovilo v enajsti alineji 5. točke obrazložitve. Zatrjuje obstoj procesnih kršitev. Obrazložitev naj bi bila pravno zmotna, saj lahko dolžnik (oziroma tožena stranka) v izvršilnem postopku vloži utemeljen ugovor zgolj, če je terjatev prenehala na podlagi dejstva, ki je nastopilo po izvršljivosti odločbe ali pred tem, toda v času, ko dolžnik tega ni mogel uveljavljati v postopku, iz katerega izvira izvršilni naslov (sklicuje se na 8. točko 55. člena ZIZ). Sodišče naj bi izpodbijano sodbo izdalo "na zalogo", ne da bi pri tem upoštevalo dejansko stanje, kakršno je bilo podano ob koncu glavne obravnave oziroma ves čas tega postopka. Šele če bo v prihodnosti posestno stanje na podlagi sklepa Okrajnega sodišča v Ljubljani III P 2445/2015 z dne 23. 3. 2016 resnično sanirano in bo sam prevzel posest gostinskega objekta z vrtom, bo nato nastala morebitna terjatev tožnika na izpraznitev in izročitev. Sodišče naj bi napačno uporabilo določbo 24. člena ZPSPP, na katerega drugi odstavek se pritožba sklicuje. Zadevno najemno razmerje je odpovedalo šele sodišče s III. točko izreka odločbe z dne 12. 7. 2016. Omenjena sodba je konstitutivna in predstavlja odpoved, zaradi česar odpovedni rok ne more začeti teči pred dnevom njene izdaje oziroma vročitve ter se v konkretnem primeru ne bi smel izteči pred 14. 9. 2017. V nadaljevanju poudarja, da tožnik nima nobenih pravic glede gostinskega lokala in vrta, da nima nobene podlage, na osnovi katere bi bil upravičen do upravljanja zadevnega objekta, ga imeti v posesti in ga uporabljati ali z njim razpolagati. Kot nesporno je bilo ugotovljeno, da je lastnik gostinskega objekta z vrtom M., ki je zoper tožnika pri Okrajnem sodišču v Ljubljani vložil tožbo (opr. št. III P 234/2016), s katero zahteva izpraznitev in izročitev predmetne nepremičnine. Izpraznitveni zahtevek iz 28. člena ZPSPP izvira iz predpostavke obstoja najemodajalčevega upravičenja do uporabe poslovnih prostorov (pritožba se sklicuje na odločbo VSRS III Ips 77/2008, 78/2008 z dne 24. 11. 2009 oziroma na sodbo VSL I Cp 311/94 z dne 5. 10. 1994). V kolikor bo lastnik M. zoper tožnika uspešen, bo prišel do posesti lokala. Toženec bi lahko pravilno izročil zgolj M. kot lastniku in ne več tožniku. Spričo nepravilne odločitve o glavni stvari je takšna tudi stroškovna odločitev. Sodišče bi tudi sicer moralo postopati skladno z drugim odstavkom 154. člena ZPP ter glede razmerja uspeha v pravdi odločiti, da krije vsaka stranka svoje stroške oziroma da je tožnik tisti, ki je dolžan povrniti del stroškov tožencu. Glavnina trditvene podlage obeh strank, listinskih in drugih predlaganih dokazov, ugovora in dokaznega postopka je bilo v smeri izkazovanja, ali je toženec resnično kršil najemno pogodbo tako, da ni plačeval najemnine.

3. Tožnik je v odgovoru predlagal zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v 14. točki obrazložitve izpodbijane odločbe pravilno pojasnilo, zakaj toženčev ugovor, češ da tožnik ni aktivno (stvarno) legitimiran, ni prepričljiv. Za presojo utemeljenosti zahtevkov, ki jih upoštevaje določbe ZPSPP(1) slednji zoper toženca v tej pravdi uveljavlja, okoliščina (ne)obstoja njegovih stvarno-pravnih upravičenj do predmetnega stanovanja ni bistvena. Relevanten je zgolj obstoj najemnega razmerja, ki je v zvezi z nepremičnino med pravdnima strankama nastalo(2) in ki tožnika (tako kot vsakega drugega najemodajalca) upravičuje, da v skladu z določbami ZPSPP zoper toženca (torej najemnika) uveljavlja v omenjenem zakonu predvidene zahtevke. Kot jasno izhaja prav iz odločbe Vrhovnega sodišča RS III Ips 77/2008, III Ips 78/2008 z dne 24. 11. 2009 (na katero se sklicuje pritožba), najemodajalčev zahtevek za izpraznitev poslovnih prostorov iz 28. člena ZPSPP(3) ni vezan na lastništvo, saj izhaja le iz obligacijsko-pravnega razmerja med najemodajalcem in najemnikom.(4) Izjema (kot izhaja iz omenjene odločbe) obstaja le v primeru, če tožeča stranka razpolagalno pravico utemeljuje z „lastninsko pravico“, ki (nato) preneha. O čem takem pa v konkretnem primeru ni moč govoriti, saj se je tožnik (kot podlagi zahtevkom, ki jih je uveljavljal) ves čas(5) skliceval zgolj na obstoj (medsebojnega) najemnega razmerja. Iz tega razloga je brezpredmetno tudi (sicer hipotetično(6)) pritožnikovo navajanje, češ da obveznosti izročitve gostinskega lokala (ki bi ga morebiti predhodno prevzel lastnik M.) napram tožniku ne bi mogel izpolniti.

6. Neutemeljen je nadalje pritožbeni očitek, da naj bi sodišče prve stopnje napačno uporabilo določbo 24. člena ZPSPP. Kot to jasno izhaja predvsem iz sodbe VSRS III Ips 40/2014 z dne 28. 10. 2015,(7) odpovedni rok v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor teče od vročitve odpovedi sopogodbeniku. Zato je sodišče prve stopnje upoštevaje datum vročitve odpovedi tožencu (v 13. točki obrazložitve) pravilno pojasnilo, da naj bi enoletni odpovedni rok (drugi odstavek 24. člena ZPSPP) v obravnavani zadevi iztekel 30. 5. 2017. 7. Kot opozarja pritožba, je sodišče prve stopnje v okviru 5. točke obrazložitve ugotovilo, da toženec gostinskega lokala z vrtom, na katerega se nanaša tožba, nima več v posesti, saj naj bi le-tega dne 29. 9. 2015 samovoljno (nasilno) prevzel tožnik in lokal predal drugemu najemniku. Spričo ugotovitve, da torej toženec lokala nima več v posesti, ker naj bi mu jo odvzel sam tožnik, slednji od njega (kot to pritožba upravičeno opozarja) neutemeljeno uveljavlja izpraznitev in izročitev objekta v posest. Okoliščina, ali bo v prihodnosti (na podlagi odločitve sprejete v zadevi III P 2445/2015) tožnik tožencu prepustil posest, je za odločitev v tej zadevi (v kateri so relevantna dejstva, nastala do konca glavne obravnave) brezpredmetna. Prav tako je neutemeljeno argumentiranje sodišča prve stopnje (in sicer v okviru 15. točke obrazložitve), da v takem primeru (pač) ni (oziroma ne bo) razlogov za prisilno izvršitev odločitve, kot jo je sprejelo. Edini razlog, zaradi katerega lahko sodišče zahtevku ugodi, je njegova utemeljenost in ne okoliščina, da prisilna izvršba odločitve ne bo potrebna. Da je argument sodišča prve stopnje, ki se nanaša na (ne)potrebnost izvršbe, nepravilen tudi iz drugih razlogov, pa je s sklicevanjem na 8. točko prvega odstavka 55. člena ZIZ pojasnil že pritožnik. Dajatveni zahtevek oziroma zahtevek na izpraznitev gostinskega lokala in njegova prepustitev v posest tožniku v obravnavani zadevi tako ni utemeljen.

8. V skladu s predhodno navedenim je bilo potrebno toženčevi pritožbi v tem oziru ugoditi in izpodbijano odločbo v točki III izreka (torej v ugodilnem delu) ustrezno(8) spremeniti (358. člen ZPP(9)). Posledično je bilo potrebno spremeniti tudi stroškovno odločitev (V. točka izreka). Ker je tožnik s svojimi zahtevki uspel zgolj delno, vsaka od pravdnih strank krije svoje stroške postopka na prvi stopnji (drugi odstavek 154. člena ZPP). V preostalem se toženčeva pritožba zavrne in se v izpodbijanem a nespremenjenem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi (353. člen ZPP).

9. Spričo toženčevega delnega uspeha s pritožbo, pravdni stranki sami nosita tudi svoje stroške tega pritožbenega postopka (1. in 2. odstavek 165. člena v zvezi z 2. odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Uradni list SRS, št. 18/1974, s kasnejšimi spremembami.

Op. št. (2): In na katerega se je tožnik tekom postopka tudi skliceval. Op. št. (3): To pa velja tudi za ostale najemodajalčeve zahtevke.

Op. št. (4): Tudi v sodbi Vrhovnega sodišča RS III Ips 17/2002 z dne 10. 9. 2008 je izrecno poudarjeno, da za razsojanje v sporih, ki izhajajo iz najemnih razmerij, ni pomembno, ali je najemodajalec tudi lastnik predmeta najema.

Op. št. (5): Glej npr. njegove navedbe v tožbi, pripravljalni vlogi z dne 26. 5. 2016 in (predvsem) v pripravljalni vlogi z dne 31. 5. 2016. Op. št. (6): Toženec namreč obenem (upravičeno) izpostavlja, da tožniku gostinskega lokala (ker ga sam nima več v posesti) ne more izročiti.

Op. št. (7): Posredno pa tudi iz sodbe istega sodišča II Ips 690/1996 z dne 12. 11. 1997. Op. št. (8): In sicer z „izpustitvijo“ omenjenega (dajatvenega) dela iz vsebine III. točke izreka.

Op. št. (9): Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami.