Jedro

V kolikor je med strankama nesporazum, pogodbe, saj do njene sklenitve sploh ne pride, ni mogoče izpodbijati.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi v II. in III. točki izreka ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem se pritožba zavrne in sodba v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu (I. točka izreka) potrdi.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila med pravdnima strankama(1) pod pogoji ponudbe za prodajo nepremičnin s parc. št. 1058/0 in 1059/0 k. o. X, ki jo je dne 22. 4. 2015 pri UE XXX podal toženec, sklenjena prodajna pogodba; da je toženec dolžan proti prejemu kupnine v ponujeni višini in s strani tožnikov sprejeti v višini 22.000,00 EUR, nepremičnini s parc. št. 1058/0 in 1059/0, k. o. X, prepustiti v posest in koriščenje tožnikoma; da je toženec dolžan tožnikoma izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim izrecno in brezpogojno dovoljuje, da se v korist tožnikov pri njemu izključno lastnih nepremičninah s parc. št. 1058/0 in 1059/0, k. o. X, vknjiži solastninska pravica tožnikov, in sicer vsakega do ½, ker bo sicer tako listino nadomestila ta pravnomočna sodba (I. točka izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, da je pravni posel – pogodba za prodajo nepremičnin s parc. št. 955/0, 1058/0 in 1059/0, k. o. X, na podlagi ponudbe B. N. z dne 22. 4. 2015 in sprejemnikoma ponudbe - kupcema M. in K. M., neveljaven in se razveljavi (II. točka izreka). Glede stroškov je odločilo, da je toženec dolžan v 15 dneh od prejema sodbe povrniti tožnikoma pravdne stroške v znesku 1.899,16 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči prvi dan po preteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, podrejeno pa razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V zvezi z odločitvijo po tožbi navaja, da je bila predmet ponudbe, saj toženec ni vedel, da ni njen lastnik, tudi nepremičnina parc. št. 955/0, k. o. X. Lastninska pravica na tej parceli je bila s sodbo Okrožnega sodišča v Murski Soboti P 249/2015 že prenesena. Ker sta bila tožnika predkupna upravičenca le glede te parcele, bi moralo sodišče to, ali izpolnjujeta pogoje po ZKZ tudi glede preostalih dveh parcel, ponovno ugotavljati in ne bi smelo le slediti upravni odločbi. Predkupna upravičenca za ti dve parceli sta zakonca S. Toženec s tožnikoma zato pogodbe ni dolžan skleniti. Tudi če dejanski lastnik parcele 955/0 ne bi vložil tožbe, bi bil posel ničen zaradi dvakratne prodaje. Sodišče je zmotno uporabilo 116. člen OZ.

V zvezi z odločitvijo o tožbenem zahtevku po nasprotni tožbi pritožnik navaja, da ni soglasja glede predmeta pogodbe in je podana napaka volje, saj se izrek sodbe ne sklada s ponudbo za prodajo nepremičnin in s sprejemom ponudbe - ne zajema istih nepremičnin. Napaka volje je podana tudi v zvezi s ceno. Ta je dejansko znašala 30.000,00 EUR, v ponudbi pa je zapisana cena 22.000,00 EUR, ker je kupka A. S. že plačala tožencu aro v znesku 8.000,00 EUR in je toženec zmotno mislil, da lahko zapiše samo razliko cene. O tem naj se zaslišita A. S in njen mož V. S. Sprejem ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč ne pomeni, da ne more priti do napake volje (zmote) ali drugih napak pri sklepanju pravnega posla.

3. V odgovoru na pritožbo tožnika predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

4. Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da je bila pristojnost za odločanje v tej zadevi prenesena z Višjega sodišča v Mariboru na Višje sodišče v Ljubljani s sklepom predsednika Vrhovnega sodišča RS Su 1706/2016 z dne 22. 9. 2016. 5. Pritožba je delno utemeljena.

6. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhajajo naslednja pravno relevantna dejstva, ki jih pritožba konkretizirano ne izpodbija: - toženec je pri UE XXX podal ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč s parc. št. 955/0, 1058/0 in 1059/0, vse k. o. X, za enotno ceno 22.000,00 EUR, toženčevo ponudbo so sprejeli A. S. in toženca, pri čemer je toženec prejel izjavo tožnikov o sprejemu ponudbe 25. 5. 2015, ko je bil še vedno zemljiškoknjižni lastnik vseh treh kmetijskih zemljišč; - v času podaje zgoraj navedene ponudbe tožencu ni bilo znano, da je oče S. D. pridobil lastninsko pravico na nepremičnini s parc. št. 955/0, k. o. X, s priposestvovanjem; - A. S. je k vlogi za odobritev posla priložila prodajno pogodbo v obliki notarskega zapisa, tožnika pa sta zahtevek vložila brez pisno sklenjenega pravnega posla; - UE XXX je odobrila pravni posel, sklenjen med tožnikoma in tožencem, in zavrnila pravni posel, sklenjen med A. S. in tožencem, pri čemer je odločba UE XXX z dne 31. 8. 2015 postala dokončna in pravnomočna 18. 9. 2015; - predlog A. S. za obnovo postopka in njena pritožba zoper odločbo UE XXX z dne 31. 8. 2015 sta bili zavrženi (sklepa UE XXX z dne 11. 11. 2015 in 31. 12. 2015), njen predlog za vrnitev v prejšnje stanje je bil zavrnjen (sklep UE XXX z dne 11. 11. 2015 in z dne 31. 12. 2015), prav tako njena pritožba zoper sklep z dne 11. 11. 2015 (odločba Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano z dne 21. 3. 2016); - oče S. D. je imel nepremičnino s parc. št. 955/0, k. o. X, v posesti na podlagi prodajne pogodbe, ki jo je sklenil s toženčevo materjo, od leta 1993, zato je na njej pridobil lastninsko pravico s priposestvovanjem, kar pa nobeni od pravdnih strank ni bilo znano; - S. D. je vložil tožbo šele 2. 9. 2015 in se na podlagi sodbe na podlagi pripoznave Okrožnega sodišča v Murski Soboti, opr. št. P 294/2015 z dne 21. 9. 2015, vpisal v zemljiški knjigi kot lastnik nepremičnine s parc. št. 955/0, k. o. X, pri čemer je navedeni vpis začel učinkovati 30. 9. 2015. 7. Dejstvo, da se je po podaji in sprejemu ponudbe za parcele 955/0, 1058/0 in 1059/0, vse k. o. X, ter dokončnosti in pravnomočnosti odločbe UE XXX z dne 31. 8. 2015, izkazalo, da toženec ni (bil) lastnik parcele 955/0, ne pomeni, da kupna pogodba ni bila veljavno sklenjena. To tudi ni podlaga za to, da bi sodišče prve stopnje v tem postopku lahko (ponovno) presojalo, ali sta tožnika predkupna upravičenca.

8. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, sklicujoč se pri tem na načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča z dne je 6. 4. 2012, je bila med pravdnima strankama s tem, ko sta tožnika sprejela toženčevo ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč s parc. št. 955/0, 1058/0 in 1059/0, vse k. o. X, za enotno ceno 22.000,00 EUR, dosežen sporazum (soglasje) glede bistvenih sestavin prodajne pogodbe in pogojno sklenjena prodajna pogodba (zavezovalni pravni posel) za zgoraj navedena kmetijska zemljišča. Ker je pristojna upravna enota tak pravni posel odobrila in je odločba o tem dokončna in pravnomočna, je bil izpolnjen tudi odložni pogoj za njegovo veljavnost. Na to ne vpliva dejstvo, da je toženec, ko je prodal tudi parcelo 955/0, k. o. X, prodal tujo stvar. Pogodba o prodaji tuje stvari je namreč veljavna, prodajalca pa zavezuje enako kot prodaja lastne stvari (440. člen Obligacijskega zakonika).

9. Kot je nakazalo že sodišče prve stopnje, odločanje o obstoju predpostavk za odobritev pravnega posla ni v njegovi pristojnosti. O odobritvi pravnega posla odloča upravna enota v postopku odobritve, pri čemer upošteva tudi predkupne upravičence in njihov vrstni red, če predkupno pravico uveljavlja več oseb. V konkretnem primeru je pristojna upravna enota odobrila pravni posel, sklenjen med tožnikoma in tožencem, pri čemer je odločba upravne enote dokončna in pravnomočna. Na dokončno in pravnomočno upravno odločbo, izdano v upravnem postopku, je pravdno sodišče vezano. Zaradi načela prirejenosti postopkov jo je mogoče izpodbijati le v skladu s pravili, ki veljajo za postopek, v katerem je bila izdana.(2) Pritožbene navedbe, da bi moralo sodišče prve stopnje ugotavljati, ali sta tožnika predkupna upravičenca pri nakupu nepremičnin s parc. št. 1058/0 in 1059/0, obe k. o. X, ker so bili ob odločanju upravnega organa zemljiškoknjižni podatki o lastništvu nepremičnine s parc. št. 955/0, k. o. X, drugačni kot ob sojenju in niso izkazovali dejanskega stanja, so zato neutemeljene.

10. Neutemeljeno je tudi pritožnikovo sklicevanje na nesporazum(3) glede predmeta pogodbe. Vrhovno sodišče je že večkrat zavzelo stališče(4), da morebitna zmota o lastni volji ne more biti relevantna za vprašanje sporazumevanja, ko se srečata le izjavljeni volji in ko je pomembna le skladnost izjav v bistvenem, torej tudi o predmetu pogodbe. Poudarilo je, da določbe ZKZ, ki se nanašajo na izbiro pogodbenega partnerja ter sam postopek prodaje, narekujejo strogo obličen način podaje ponudbe in sprejema le-te. Če se oblični izjavi (ponudba in sprejem ponudbe) v bistvenih sestavinah (predmet prodaje in cena) krijeta, do nesporazuma ne more priti. V konkretnem primeru toženec ne trdi, da se podani oblični izjavi glede predmeta pogodbe nista ujemali, ampak zatrjevano nesoglasje utemeljuje z navedbami, da se je kasneje izkazalo, da nepremičnina s parc. št. 955/0, k. o. X, ki jo je prodajal skupaj z nepremičninama s parc. št. 1058/0 in 1059/0, obe k. o. X, za enotno ceno 22.000,00 EUR, ni bila njegova last. S tem pa po pojasnjenem nesporazuma ne more utemeljevati.

11. Ker je bila torej kupna pogodba veljavno sklenjena, tožnika pa tudi kasneje od nje nista odstopila, bi bil toženec kot prodajalec dolžan na (vseh) prodanih nepremičninah, torej tudi parceli 955/0 k. o. X, opraviti prenos lastninske pravice na tožnika kot kupca in jima kupljene nepremičnine izročiti v posest.(5) Vendar pa tožnika, čeprav sta tožencu pripravljena vseeno plačati celotno kupnino, ne vztrajata na celotni izpolnitvi, ampak s tožbo zahtevata izpolnitev le glede parcel 1058/0 in 1059/0, obe k. o. X, ki sta v toženčevi lasti. Ne zahtevata torej nekaj drugega, ampak le del tega kar sta kupila. S tem, saj ne gre več za sklenitveno, ampak že za izpolnitveno fazo pogodbenega razmerja, tudi nista posegla v pravico toženca kot prodajalca, da vse tri parcele proda kot celoto.

12. Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno ugodilo tako (vmesnemu) ugotovitvenemu, kot tudi dajatvenemu tožbenemu zahtevku po tožbi.

13. V nasprotni tožbi je toženec postavil zahtevek, da je pravni posel - pogodba za prodajo nepremičnin s parc. št. 955/0, 1058/0 in 1059/0, vse k. o. X, neveljaven in se razveljavi. Postavil je torej oblikovalni zahtevek za razveljavitev pravnega posla.(6)

14. Glede na to, da pritožnik izpodbija odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi tudi s sklicevanjem na neobstoj soglasja glede predmeta pogodbe, pritožbeno sodišče temu, kar je predhodno že pojasnilo (točka 10), dodaja, da toženec s takšnimi trditvami v pogledu nasprotne tožbe ne more biti uspešen, saj je postavljeni zahtevek neustrezen. V kolikor je med strankama nesporazum, pogodbe, saj do njene sklenitve sploh ne pride, ni mogoče izpodbijati.

15. Pritožnik pa pravilno opozarja, da s strogo oblično doseženim soglasjem volj še ni izključena uporaba ostalih določb obligacijskega prava, med drugim določb o izpodbijanju pogodb. Pritožnik v pritožbi opozarja, da je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi utemeljeval tudi s sklicevanjem na zmoto. V nasprotni tožbi je navajal in dokazoval, da je v ponudbi zapisal ceno 22.000,00 EUR, ker je zmotno mislil, da lahko zapiše le razliko cene (med že plačano aro v znesku 8.000,00 EUR in določeno ceno za nepremičnine v znesku 30.000,00 EUR). O tem pa sodba sodišča prve stopnje nima razlogov. Ker je pritožbeno sodišče v tem pogledu zato ne more preizkusiti, je podana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339.člena ZPP. Pritožbi je bilo v tem delu zato treba ugoditi.

16. Pritožbeno sodišče je glede na vse obrazloženo pritožbi delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v II. in III. točki izreka razveljavilo. Zadevo zaradi narave storjene kršitve vrača sodišču prve stopnje. Ne more namreč namesto njega napisati manjkajočih razlogov (prvi odstavek 354. člen ZPP). S takšno odločitvijo se pritožbeno sodišče ne opredeljuje do utemeljenosti tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi. Stroškovno odločitev (III. točka izreka) je bilo treba razveljaviti zaradi razveljavitve odločitve o tožbenem zahtevku po nasprotni tožbi. Sodišče prve stopnje jo je sprejelo tudi ob upoštevanju uspeha s tožbenim zahtevkom po nasprotni tožbi, ki zaradi razveljavitve odločitve v tem trenutku še ni znan. V preostalem delu pritožbo kot neutemljeno zavrnilo in v nerazveljavljenem delu (I. točka izreka) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

17. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odpraviti storjeno procesno kršitev in o utemeljenosti tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi ter o stroških postopka ponovno odločiti.

18. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (četrti odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Pritožbeno sodišče v nadaljevanju uporablja za tožnika po tožbi in toženca po nasprotni tožbi izraz tožnika, za toženca po tožbi in tožnika po nasprotni tožbi pa izraz toženec.

Op. št. (2): Če upravna odločba v takšnem postopku ni bila odpravljena, spremenjena ali razveljavljena, je pravdno sodišče na takšno pravnomočno odločbo vezano.

Op. št. (3): Nesporazum ureja 16.člen OZ: „Kadar sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti, se šteje, da pogodba ni bila sklenjena.“ Op. št. (4): Glej odločbe VS RS II Ips 57/2003, II Ips 7/2014 in II Ips 103/2016. Op. št. (5): Prodajna pogodba ustvarja obligacijskopravno zavezo prodajalca, da lastninsko pravico prenese na kupca in da mu prodano stvar izroči v posest. Op. št. (6): Primerjaj VS RS sklep II Ips 197/2014 z dne 28. 8. 2014 in VSL sklep II Cp 2333/2014 z dne 1. 10. 2014.