Jedro

Zahtevek na plačilo uporabnine ne pripada le lastniku. V konkretnem primeru je podana aktivna legitimacija najemnika poslovnih prostorov za plačilo uporabnine, ker je imel dovoljenje za oddajo v podnajem, tega pa se je tožena stranka zavedala, saj je bila tudi sama podnajemnica tožeče stranke.

Izrek

I. Pritožbi tožeče in tožene stranke se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da mora toženka tožnici v 15 dneh plačati 8.363,63 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek glede plačila 19.008,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, tekočih od uporabnin za mesece od avgusta 2015 do avgusta 2017 od petega dne v vsakem mesecu (za pretekli mesec) do plačila (II. točka izreka). Tožnici je naložilo, da mora povrniti toženki pravdne stroške v višini 512,13 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo sta se iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku – ZPP pritožili obe pravdni stranki.

3. Toženka višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo v I. točki izreka spremeni tako, da zavrne tudi tožbeni zahtevek na plačilo 8.363,63 EUR z ustrezno stroškovno posledico ali da v tem delu sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

4. Tožnica višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani II. in III. točki izreka razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

5. Vsaka stranka je odgovorila na pritožbo nasprotne stranke.

6. Pritožbi nista utemeljeni.

7. Tožnica je od toženke zahtevala plačilo najemnine za kletne prostore. Sodišče je zahtevku delno ugodilo na temelju nadomestila za uporabo tuje stvari v lastno korist oziroma uporabnine, ki jo določa 198. člen Obligacijskega zakonika – OZ. Toženki je naložilo plačilo uporabnine za obdobje od septembra 2017 do julija 2018. 8. Bistveni poudarki ugotovljenega dejanskega stanja pred sodiščem prve stopnje so naslednji: - toženka je leta 1999 sklenila najemno pogodbo za celotno klet objekta v neto izmeri 827 m2 in del pritličja v neto izmeri 330 m2; - na podlagi aneksa št. 6 k najemni pogodbi iz leta 2011 je prenehala najemna pogodba glede kletnih prostorov, ki jih je toženka vrnila tožnici; - leta 2016 je tožnica sklenila najemno pogodbo s takratno zemljiškoknjižno lastnico nepremičnine A. d.o.o., v kateri je bilo predvideno tudi dovoljenje za oddajanje nepremičnine v podnajem; - toženka je bila z najemno pogodbo iz prejšnje točke seznanjena, saj je soglašala s spremembo, po kateri kot najemodajalec nastopi tožnica, kar je bilo dogovorjeno z aneksom št. 8 z dne 1. 6. 2016, ki so ga podpisali lastnica nepremičnine, tožnica in toženka; - toženka je od septembra 2017 uporabljala del skladišča v kletnih prostorih, tako da je vanj odlagala svoj material, brez ustreznega pravnega naslova; - površina uporabljenega prostora je znašala 305,5 m2; - od avgusta 2018 dalje je toženka plačevala najemnino tudi za kletne prostore, 31. 7. 2019 pa je vse prostore izpraznila na podlagi naloga za izpraznitev poslovnih prostorov.

K pritožbi tožene stranke

9. Nerazumljive so pritožbene navedbe, da iz aneksov ni mogoče ugotoviti dejanske in pravne podlage za prenos najema po sklenjenih pogodbah od starega na novega najemodajalca. Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo in ugotovilo vsebino aneksa št. 8 (priloga A28), ki ga je podpisala tudi toženka, in v skladu s katerim tožnica vstopi v položaj najemodajalca. Takšen dogovor ima pravno naravo prenosa pogodbe v skladu s 122. členom OZ. Ta določa, da lahko vsaka stranka dvostranske pogodbe prenese pogodbo nekomu tretjemu, ki postane s tem imetnik vseh njenih pravic in obveznosti iz te pogodbe, če v to privoli druga stranka. Tak prenos je torej dopusten, v obravnavnem primeru pa so bili zanj izpolnjeni vsi pogoji, saj je toženka s tem izrecno soglašala.

10. Toženka v pritožbi nadalje navaja, da po najemni pogodbi in vseh aneksih na tožnico niso prešla ostala lastninska upravičenja, med katere spada tudi zahtevek na plačilo uporabnine po 198. členu OZ. Zaradi tega naj ne bi bila podana aktivna legitimacija tožnice.

11. Iz 198. člena OZ izhaja, da ta zahtevek pripada imetniku stvari. Zakon ne določa natančnega pomena pojma imetnik. Je pa nedvomno, da je varstvo po tem členu širše od stvarnopravnega, ki pripada le lastniku in bonitarnemu lastniku (prim. 92. in 98. člen Stvarnopravnega zakonika – SPZ). Imetnik v smislu 198. člena OZ torej ni le lastnik, ampak tudi tisti, ki ima pravico do uporabe stvari.1 V obravnavnem primeru je bila tožnica najemnica prostorov, pri čemer je imela dovoljenje za oddajanje teh prostorov v podnajem. Tega se je toženka zavedala, saj je bila tudi sama podnajemnica drugih prostorov v stavbi. Zaradi tega je v okoliščinah obravnavanega primera treba šteti tožnico za imetnico stvari v smislu 198. člena OZ in ji priznati aktivno legitimacijo za vložitev tožbe. Pritožba je v tem delu zato neutemeljena.

12. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe o napačnem zaključku glede površine, ki jo je uporabljala toženka. Pritožba navaja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do nasprotja med navedbo toženke, da je uporabljala le del kleti (pisarno) površine 80 m2 in izpovedjo zakonitega zastopnika, da je uporabljal „polovico zadeve“ pri čemer celotna površina kleti znaša 827 m2. Od tega ima 521,50 m2 v najemu tretja oseba. Ostane torej 305,5 m2, polovica česar znaša 152,75 m2. 13. Višje sodišče takšnim pritožbenim navedbam ne more slediti. Pri tem višje sodišče ugotavlja, da je bila toženka tekom celotnega postopka zelo nedosledna v svojih navedbah glede površine uporabljenih prostorov. V prvi pripravljalni vlogi z dne 24. 12. 2018 je navedla, da dejansko uporablja le kletni prostor (pisarno) površine 80 m2. Zakoniti zastopnik toženke je nato na zaslišanju izpovedal, da so začeli odlagati material v skladišču površine 225 m2.2 V pritožbi zdaj navaja že tretjo različico in sicer, da pravilna površina znaša 152,75 m2. Zato pritožbi zaradi teh nedoslednosti ni mogoče slediti. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je toženka dejansko brez pravne podlage uporabljala kletne prostore površine 305,5 m2 je tudi podkrepljena z dejstvom, da je toženka od avgusta 2018 dalje plačevala najemnino za takšno površino.

14. Pritožbene navedbe, da pogoji za uporabnino niso izpolnjeni, ker toženka tožnici ni preprečevala uporabe kleti, da slednja uporabe ni zahtevala in je posledično soglašala s prikrajšanjem so neupoštevne. Gre namreč za nedovoljeno pritožbeno novoto, saj višje sodišče ugotavlja, da takšnih navedb toženka v postopku na prvi stopnji ni podala. Zato jih ne more uveljavljati šele v pritožbi, ker tudi ne pojasni zakaj tega ni navedla prej (337. člen ZPP).

15. Navedbe, da izdani račun ne more predstavljati izračuna obogatitvenega zahtevka, saj gre za matematično zaračunavanje najemnine pred prodajo celotnega kompleksa so povsem pavšalne in posledično neupoštevne.

K pritožbi tožeče stranke

16. Tožnica v pritožbi navaja, da toženka ni podala navedb, da bi leta 2011 vrnila kletne prostore. Zaključek o tem bi naj sodišče sprejelo le na podlagi zaslišanja zakonitega zastopnika toženke, ki pa pomeni dokaz brez ustrezne trditvene podlage. S tem naj bi bilo napačno ugotovljeno dejansko stanje, prav tako pa naj bi bila podana bistvena kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

17. Te pritožbene navedbe so neutemeljene. Da toženka ni zatrjevala vrnitve poslovnih prostorov ne drži, saj je to navedla v drugi pripravljalni vlogi z dne 14. 3. 2019 (na list. št. 73) in sicer, da je bil med strankama 31. 12. 2011 sklenjen aneks št. 6, po katerem so bili kletni prostori vrnjeni tožeči stranki, kasneje pa zanje ni bila sklenjena druga najemna pogodba. Prav tako pritožba ne uspe izpodbiti zaključkov prvostopenjskega sodišča o tem, da je za kletne prostore najemna pogodba leta 2011 prenehala s sklicevanjem, da je v aneksu št. 6 zapisano, da toženka vrne poslovne prostore. Če bi kletne prostore res vrnila pa bi bil zapis v pretekliku. Sodišče prve stopnje svoje odločitve ni utemeljilo zgolj na podlagi aneksa, pač pa tudi dejstev, da tožnica računov za kletne prostore po letu 2011 ni več izdajala, da se kasnejši aneksi tudi sklicujejo na aneks št. 6 in nenazadnje tudi na izpovedbo prokuristke tožnice. Na podlagi teh dokazov je posledično pravilen in logičen zaključek, da je najemna pogodba za kletne prostore v letu 2011 prenehala. Pritožbena navedba, da se računi po letu 2011 zgolj pomotoma niso izdajali, je skrajno neprepričljiva in ji višje sodišče ne more slediti. Prav tako pritožba ne more uspeti s sklicevanjem, da leta 2011 ni bil napravljen primopredajni zapisnik za vrnitev poslovnih prostorov v kleti. Primopredajni zapisnik ob vrnitvi prostorov služi zgolj ugotavljanju njihovega stanja, ni pa pogoj za prenehanje pogodbe, kaj šele, da bi njegova odsotnost pomenila podaljšanje najema.3

18. Nazadnje pritožba tudi ne more uspeti s sklicevanjem na to, da je sodišče prve stopnje povzelo navedbo toženke, da uporablja kletni prostor površine 80 m2 nato pa zaključilo, da je te prostore vrnila že leta 2011. Iz celotne sodbe je razvidno, da je toženka priznala, da je prostore uporabljala od avgusta 2017 in se njena navedba očitno nanaša na ta čas.

19. Pritožba tudi nima prav, ko trdi, da sodišče ni opravilo materialnega procesnega vodstva in bi moralo strankam razkriti, da bo kot pravno podlago upoštevalo 198. člen OZ. V tem primeru bi tožnica postavila drugačen (višji) zahtevek. Tožnica se je možnosti te pravne podlage zavedala sama, saj je v zapisniku naroka za glavno obravnavo dne 12. 12. 2019 na list. št. podala navedbo, da je [..] upravičena do vseh koristi do predmeta najema, če že ne iz naslova najemnine, iz naslova uporabnine. Ker se je tožnica torej že sama zavedala možnosti te pravne podlage, sodišče ni bilo zavezano opraviti materialnega procesnega vodstva.

20. Pritožba je tudi neutemeljena v delu, ki sodišču prve stopnje očita, da ni odločilo o delu tožbenega zahtevka v znesku 3.373,69 EUR. Takšno napako bi lahko tožnica sanirala s predlogom za izdajo dopolnilne sodbe (325. člen ZPP), ne more pa tega uveljavljati s pritožbo.

Sklepno

21. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Pritožbeni razlogi so neutemeljeni, višje sodišče pa tudi ni zaznalo nobenih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je odločilo, kot izhaja iz izreka te sodbe (353. člen ZPP).

22. Ker nobena stranka s pritožbo ni uspela, vsaka nosi svoje stroške pritožbenega postopka (154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

1 Tako VSL sodba in sklep I Cp 3360/2011 z dne 9. 5. 2012. 2 Zapisnik o zvočnem posnetku glavne obravnave dne 19. 12. 2019, l. št. 113. 3 Prim. 30. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.