Jedro

Nobenega razloga ni, da bi določila ZKZ o sklepanju pogodb za prodajo kmetijskih zemljišč razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik sprejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe.

Ker je za veljavnost pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o stroških postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Tožeča stranka je vložila tožbo zaradi sklenitve pisne prodajne pogodbe in notarske overitve podpisa, z vsebino kot sledi iz tožbenega zahtevka, za kmetijsko zemljišče, ki je bilo predmet toženkine ponudbe po 20. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Sodišče prve stopnje je tožbo zavrglo kot prepozno in posledično zavrnilo tudi predlog za izdajo začasne odredbe.

Zoper sklep o zavrženju tožbe in zavrnitvi predloga za izdajo začasne odredbe se pritožuje tožeča stranka iz vseh razlogov po 1. odst. 338. člena ZPP in pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep sodišča prve stopnje razveljavi in v celoti ugodi predlogu za začasno odredbo oziroma podredno, da zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. V obrazložitvi navaja, da ni zamudila roka, zaradi katerega bi bilo mogoče tožbo zavreči. Kot sledi iz ugotovitvenega zapisnika Upravne enote v Škofji Loki št. 330-384/2009 z dne 6.11.2009, je tožeča stranka dne 6.11.2009 sprejela ponudbo tožene stranke po 20. členu ZKZ. Zato je naslednji dan začel teči rok za vložitev ustrezne tožbe zoper toženo stranko, ki pa nikakor ni 60-dnevni rok. Takšnega določila v obligacijskem zakoniku v delu, ki se nanaša na zastaranje terjatev, ni. Ker je bila s sprejemom ponudbe pogodba sklenjena, tožeča stranka v tej pravdi zasleduje le še izdajo listine, na podlagi katere bo mogoč vpis v zemljiško knjigo, zato je v smislu določila 350. člena OZ predviden 10-letni zastaralni rok.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je prekluzivni rok ugotovilo z uporabo analogije z določilom 22. člena ZKZ, po katerem mora fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine pri upravni enoti podati vlogo za odobritev pravnega posla. Vlogo je potrebno vložiti najpozneje v 60 dneh po poteku roka za sprejem ponudbe. Pritožbeno sodišče se s takšno analogijo ne strinja. Zmotno je že materialnopravno izhodišče sodišča prve stopnje, da pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča med tožečo in toženo stranko po prejemu ponudbe ni bila sklenjena, saj tožena stranka svoje ponudbe potem, ko jo je tožeča stranka v roku sprejela, ni mogla več umakniti. To določajo že splošna pravila obligacijskega prava, ki glede tega vprašanja veljajo tudi za pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč (tako tudi sodba Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 433/2006 z dne 4.12.2008). Enako velja, da sprejema ponudbe ni mogoče umakniti potem, ko je ponudnik izjavo o sprejemu že prejel (3. odst. 28. člena OZ). Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe (1. odst. 21. člena OZ). Nobenega razloga ni, da bi določila Zakona o kmetijskih zemljiščih o sklepanju pogodb za prodajo kmetijskih zemljišč razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik sprejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe. Takšen zaključek potrjuje ureditev celotnega poglavja Zakona o kmetijskih zemljiščih o prometu s kmetijskimi zemljišči. Zakonodajalec je določil obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, torej, da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe. Poleg tega ni uredil situacij, do katerih bi lahko prišlo v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe. Pravilno je stališče pritožbe, da vse navedeno odkazuje na uporabo splošnih pravil Obligacijskega zakonika. Ker pa je za veljavnost pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ). Pravilno je zato nadaljnje stališče pritožbe, da ima tožnik zahtevek za izstavitev listine, na podlagi katere se bo po prejemu soglasja upravne enote lahko kot lastnik vknjižil v zemljiško knjigo. Zastaranje takšne terjatve je urejeno v splošnih določilih OZ.

Ker je sodišče prve stopnje zavzelo napačno materialnopravno izhodišče, da je tožba tožeče stranke vezana na prekluzivni rok 60 dni in zato tožbo zavrglo ter posledično zavrnilo tudi predlog za izdajo začasne odredbe, tožeči stranki ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem, kar pomeni bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke 2. odst. 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo ter izpodbijani sklep v celoti razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP). V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odločiti o utemeljenosti tožbenega zahtevka in predlogu za izdajo začasne odredbe.

Odločitev o stroških postopka se pridrži za končno odločbo (3. odst. 165. člena ZPP).