Jedro

Pri prodaji zemljišča skladno z ZKZ velja, da je pogodba sklenjena s prejemom izjave o sprejemu ponudbe, vendar ob dodatnem pogoju odobritve s strani pristojne upravne enote. Ker je torej za veljavnost takšne pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. člen, tretji odstavek 21. člena in 22. člen ZKZ). Z iztekom roka za sprejem ponudbe je torej sklenjenih toliko zavezovalnih pravnih poslov za prodajo ponujenega kmetijskega zemljišča, kolikor predkupnih upravičencev je pravočasno sprejelo objavljeno ponudbo s predpisano vsebino, vsi pa pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa.

V predmetni zadevi se odložni pogoj še ni izpolnil, saj upravna enota še ni odobrila pravnega posla med pravdnima strankama. Kot je to obrazložilo že sodišče prve stopnje, je posledica odložnega pogoja, da učinek pogodbe še ni nastopil. Učinek bo nastopil, ko bo izpolnjen odložni pogoj. Do uresničitve pogoja pa pogodba stranki zavezuje v pomenu, da nobena od njiju ne more odstopiti od pogodbe le z enostransko izjavo. Navedeno stališče dodatno utemeljuje okoliščina, da se bo v primeru neodobritve pravnega posla s toženko, s strani upravne enote štelo, kot da pravni posel s toženko ni bil nikoli sklenjen in bo moral ponudnik (tožnik) pogodbo za prodajo kmetijskega zemljišča skleniti z drugim sprejemnikom ponudbe.

Dejstvo, da pogodba zaradi še neuresničenega odložnega pogoja ne učinkuje, ima za posledico, da med pravdnima strankama še niso nastale medsebojne pravice in obveznosti. Ker toženkina obveznost še niti ni nastopila oziroma nastala (in posledično rok za izpolnitev tudi še ni začel teči), ni možna uporaba 107. člena OZ, po katerem se presoja, ali je še pred iztekom roka za izpolnitev obveznosti očitno, da stranka (ob zapadlosti) obveznosti ne bo izpolnila.

Pri odstopu od pogodbe po 107. členu OZ stranka, ki odstopa od pogodbe, prevzame nase breme dokazovanja okoliščin, ki morajo biti izpolnjene za predčasni odstop in na podlagi katerih se je torej odločila za odstop. To pomeni, da bi morale biti zatrjevane okoliščine (po navedbah tožnika javno objavljeni podatki o toženkinem finančnem stanju) znotraj tožnikovega zaznavnega območja, zato bi postavitev izvedenca, ki naj bi ugotovil finančno, likvidnostno in insolventno stanje toženke, ter pridobitev dodatnih listin o poslovanju, predstavljala informativna dokaza.

Odločitev o pravilnosti upravnega postopka in ustreznosti predloženih dokumentov v upravnem postopku je v pristojnosti upravne enote in ne sodišča. Vprašanje izpolnjevanja pogojev predkupnega upravičenca po ZKZ je namreč pogoj za veljavnost sklenjenega posla, zato je to pristojnost upravnega organa.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, da se ugotovi, da je zaradi odstopa tožnika razvezan pravni posel, ki se nanaša na zemljišče z ID znakom parcele 0002, sklenjen med tožnikom kot ponudnikom po ponudbi, objavljeni na oglasni deski Upravne enote X od 18. 3. 2015 do 17. 4. 2015, in toženko kot sprejemnico ponudbe. Sodišče je zavrnilo tudi podredni tožbeni zahtevek, da se navedeni pravni posel razveže. Sklenilo je, da je tožnik dolžan toženki povrniti 3.132,30 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožnik se zoper izpodbijano sodbo pravočasno pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga spremembo, podredno razveljavitev izpodbijane sodbe. Kot bistveno navaja, da sodišče ni pravilno ugotovilo statusa zemljišča, saj je zemljišče le deloma kmetijsko. Sodišče tudi ni ugotavljajo okoliščin in razlogov za prodajo parcele ter spremenjenih okoliščin v času razsodbe. Sodišče zmotno ugotavlja, da se je tožniku izboljšalo finančno stanje do vložitve tožbe, zato je lahko vložil tožbo, ker naj ne bi želel prodati parcele toženki. Poudarja, da se mu finančno stanje ni izboljšalo do vložitve tožbe, saj je izpovedal, da je finančna situacija drugačna zdaj. Tožbo je vložil, ker kupec ni hotel odstopiti od pogodbe in umakniti zahtevka za odobritev pravnega posla. Nepravilna je tudi ugotovitev sodišča, da je parcelo želel prodati le sorodniku A. A. in nikomur drugemu. Trdi, da bi mu A. A. kupnino lahko plačal hitro, kar bi rešilo njegov finančni problem, ter da bi zemljišče dejansko obdeloval. Meni, da je sodba nezakonita, ker sodišče ni ugotavljalo, kako in na kakšen način toženka izvaja svojo dejavnost, navedenega toženka tudi ni zatrjevala. Sodišče zmotno zaključuje, da je imela toženka kot kmetijska organizacija predkupno pravico, saj sodišče ni pridobilo listin oziroma ni preverilo okoliščin glede toženkinega statusa. Toženka tudi ni izkazala, da potrebuje zemljišče za opravljanje dejavnosti. Ne strinja se z zaključkom sodišča, da ni pristojno za presojo navedenih okoliščin. Sodišče zmotno ugotavlja, da je bil pravni posel sklenjen samo med pravdnima strankama. Glede na vse javno dostopne podatke in dokazila je izkazano, da je bila toženka insolventna in kreditno nesposobna, zato je očitno, da tožniku ne bi mogla plačati kupnine. Sodišče ni presojalo teh dokazil, navedeno namreč ne izhaja iz obrazložitve sodbe, zato je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Prav tako sodišče ni izvedlo ter ni obrazložilo zavrnitve predlaganih dokazov glede predložitve listin, poizvedb in postavitve izvedenca, zato je podana kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Posledično je tudi zmotno ugotovljeno dejansko stanje. Sodišče se zmotno sklicuje na naknadno predloženo stanje sredstev na toženkinem računu v letu 2018 in na deponiranje sredstev pri notarki. Navedeno namreč ne dokazuje obstoja sredstev v relevantnem obdobju (2015 oziroma 2016, tj. v času sprejema ponudbe oziroma odstopa od pogodbe). Toženka ni predložila nobenega dokaza o obstoju sredstev za potrebe nakazila kupnine niti ni dala nobenega zavarovanja. Poleg tega toženka ni želela posredovati s strani tožnika zahtevanih listin, k čemur je ni pozvalo niti sodišče, kar je v nasprotju z 227. in 228. členom ZPP, vplivalo pa je na pravilnost in zakonitost sodbe, prav tako pa sodišče navedenega ni obrazložilo. Skladno z navedenima členoma in na podlagi 214. člena ZPP, bi sodišče moralo šteti dejstva za dokazana, saj toženka konkretnih navedb ni prerekala. Sodišče ni presojalo kumulativnih pogojev glede deponiranega zneska, ki so nemogoči, zato tožnik do sredstev ne more priti. Posledično mu je le navidezno omogočen prevzem denarja, za katerega ni izkazan izvor. Nasprotuje uporabi 101. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) glede sočasne izpolnitve, saj je treba uporabiti 107. člen OZ. Po citirani določbi se namreč ne presoja možnost izpolnitve ob zapadlosti obveznosti, ampak pred iztekom roka za izpolnitev obveznosti. Meni, da sodišče zmotno zahteva izkaz konkretnih dejanj in se pri tem sklicuje le na izjave toženke. Pri toženki je podana opustitev, da v času sprejema ponudbe na svojem računu ni zagotovila zadostnih sredstev za plačilo kupnine. Sodišče ne bi smelo spregledati, da je bilo za tožnika bistveno, da se zaradi finančne stiske zadeva odvije hitro. Glede primarnega zahtevka sodišče zaključuje, da je bila pogodba sklenjena in je presojalo pogoje za odstop po 107. členu OZ, pri podrednem zahtevku pa je sodišče ob uporabi 59. člena OZ nasprotno zaključilo, da učinek pogodbe še ni nastopil, s čimer tožniku odreka sodno varstvo za zaščito lastninske pravice in drugih pravic. Posledično je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Uveljavlja zmotno uporabo 271. člena OZ, saj bi uporaba navedene določbe predstavljala obid določb Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Glede na naravo obveznosti in glede na določbe ZKZ lahko obveznost izpolni samo predkupni upravičenec, zato je namesto toženke ne more izpolniti nihče drug. Podana je kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zaradi nasprotja med razlogi o vsebini listin (bilanc idr.) glede finančnega stanja toženke in zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov (zapisnik in prepis zvočnega posnetka z dne 14. 11. 2019) v zvezi z razlogi za sklenitev in odstop od pogodbe. Sodišče v nasprotju s predloženimi listinami zaključuje, da finančno stanje toženke ni slabo. Navedeni zaključek je v nasprotju z izpovedbo zakonitega zastopnika toženke, ki priznava izgubo več kot štiristo tisoč evrov, kapitalski primanjkljaj pa več kot milijon, medtem ko je hkrati izpovedal, da lahko denar dobi v enem dnevu.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavanem primeru je tožnik podal ponudbo za prodajo zemljišča, ki sta jo sprejela toženka in A. A. Upravna enota je z odločbo z dne 13. 8. 2015 odobrila pravni posel s toženko kot kmetijsko organizacijo, vendar je bila navedena odločba upravne enote 20. 1. 2016 odpravljena in vrnjena v ponovni postopek in odločanje. Tožnik je v predmetnem postopku trdil, da je z izjavo z dne 21. 3. 2016 odstopil od pogodbe skladno s 107. členom OZ, ker je iz javno dostopnih podatkov izhajalo, da je toženka insolventna in kreditno nesposobna, zato je očitno, da ne bo izpolnila obveznosti iz pogodbe, tj. plačilo kupnine v višini 30.000,00 EUR. Podal je primarni ugotovitveni zahtevek, da je pravni posel med pravdnima strankama razvezan, ter podredni zahtevek, da se pravni posel razveže. 6. Pri prodaji zemljišča skladno z ZKZ velja, da je pogodba sklenjena s prejemom izjave o sprejemu ponudbe, vendar ob dodatnem pogoju odobritve s strani pristojne upravne enote. Ker je torej za veljavnost takšne pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve1 (19. člen, tretji odstavek 21. člena in 22. člen ZKZ). Z iztekom roka za sprejem ponudbe je torej sklenjenih toliko zavezovalnih pravnih poslov za prodajo ponujenega kmetijskega zemljišča, kolikor predkupnih upravičencev je pravočasno sprejelo objavljeno ponudbo s predpisano vsebino, vsi pa pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa.2

7. V predmetni zadevi se odložni pogoj še ni izpolnil, saj upravna enota še ni odobrila pravnega posla med pravdnima strankama. Kot je to obrazložilo že sodišče prve stopnje, je posledica odložnega pogoja, da učinek pogodbe še ni nastopil. Učinek bo nastopil, ko bo izpolnjen odložni pogoj. Do uresničitve pogoja pa pogodba stranki zavezuje v pomenu, da nobena od njiju ne more odstopiti od pogodbe le z enostransko izjavo.3 Navedeno stališče dodatno utemeljuje okoliščina, da se bo v primeru neodobritve pravnega posla s toženko, s strani upravne enote štelo, kot da pravni posel s toženko ni bil nikoli sklenjen in bo moral ponudnik (tožnik) pogodbo za prodajo kmetijskega zemljišča skleniti z drugim sprejemnikom ponudbe.4

8. Dejstvo, da pogodba zaradi še neuresničenega odložnega pogoja ne učinkuje, ima za posledico, da med pravdnima strankama še niso nastale medsebojne pravice in obveznosti.5 Ker toženkina obveznost še niti ni nastopila oziroma nastala (in posledično rok za izpolnitev tudi še ni začel teči), ni možna uporaba 107. člena OZ, po katerem se presoja, ali je še pred iztekom roka za izpolnitev obveznosti očitno, da stranka (ob zapadlosti) obveznosti ne bo izpolnila. Tožnik v pritožbi zmotno meni, da se presoja, ali lahko stranka izpolni obveznost pred iztekom roka za izpolnitev in ne ob zapadlosti.6 Zgolj pred iztekom roka mora biti namreč očitno, da stranka ne bo izpolnila obveznosti ob zapadlosti, ki pa je v obravnavanem primeru še neznan trenutek (poleg tega, da rok še niti ni začel teči, ker pogodba še ne učinkuje). Že na podlagi vsega obrazloženega sta tožnikova zahtevka neutemeljena. Posledično je neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da se tožniku s takšnim zaključkom odreka sodno varstvo za zaščito lastninske pravice in drugih pravic.

9. Ne glede na navedeno stališče je sodišče prve stopnje dodatno presojalo tudi okoliščine, ki bi utemeljevale odstop od pogodbe skladno s 107. členom OZ. Ugotovilo je, da iz tožnikove izpovedbe izhaja, da je želel zemljišče prodati le svojemu sorodniku A. A. in nikomur drugemu. Nasprotna pritožbena navedba ne drži, saj je tožnik izrecno izpovedal, da tožbo vlaga, ker zemljišča ne želi prodati toženki, ampak ga želi prodati sorodniku ali pa nikomur, ker zdaj nima več finančnih težav. Navedeno posredno izhaja tudi iz pritožbenih navedb. V zvezi s tem ni mogoče slediti pritožbeni navedbi, da je vložil tožbo, ker toženka ni želela odstopiti od pogodbe, saj tožnik kot podlago svojemu zahtevku navaja dejstvo, da je že sam odstopil od pogodbe. Navedenega zaključka sodišča ne omaja pritožbeno izpostavljanje, da se je finančno stanje izboljšalo do tožnikovega zaslišanja in ne do vložitve tožbe, kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje. Bistveno namreč je, da iz tožnikove izpovedbe izhaja, da zemljišča ne želi prodati toženki in se zato s tožbo želi razbremeniti obveznosti, ki so mu nastale s sprejemom ponudbe.

10. Prav tako navedeno potrjuje pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da razlog za odstop ni v slabem finančnem stanju toženke oziroma v tožnikovi zaskrbljenosti, da kupnina ne bo plačana. Tožnik se namreč na toženko nikoli ni obrnil glede svojih dvomov glede plačila kupnine, ni zahteval dodatnega zavarovanja ali jamstva (posledično je neutemeljena pritožbena navedba, da toženka ni ponudila jamstva), ampak je zgolj podal odstopno izjavo, ker naj bi iz javnih evidenc izhajalo, da toženka kupnine ne bo mogla poravnati. Toženka mu je nato odgovorila, da bo kupnino poravnala v danem roku. Ne drži pritožbena navedba, da se sodišče ni opredelilo do predloženih javnih podatkov, saj je obrazložilo, da podatki iz bilance stanja in izkaza uspeha, v zvezi s čimer je bil predlagan še izvedenec finančne stroke, ne dokazujejo plačilne nesposobnosti oziroma ne prikazujejo celotne slike o toženkinemu finančnem stanju. Neutemeljeno je pritožbeno nasprotovanje sklicevanju sodišča na izpisek toženkinega računa iz leta 2018 in na zapisnik o deponiranju 30.000,00 EUR pri notarki, saj navedeno potrjuje zaključek, da okoliščine (javni podatki o toženkinem poslovanju) ne kažejo jasno, da izpolnitve ob zapadlosti ne bo, zaradi česar bi bila možna uporaba 107. člena OZ. Nasprotno, z navedenim je toženka izkazala, da razpolaga s sredstvi za plačilo kupnine. Ni odločilno, da je navedeno toženka storila šele tekom postopka, saj pred tem (pred podajo odstopne izjave) ni bila pozvana k predložitvi. Neutemeljena je tudi pritožbena navedba, da sodišče ni presojalo kumulativnih pogojev glede deponiranega zneska, ki naj bi bili nemogoči in zato tožnik do kupnine naj ne bi mogel priti. Po oceni pritožbenega sodišča so pogoji pravilno vezani na to, da bo pogodbo odobrila upravna enota. Prav tako tožnik v pritožbi ne pojasni, zakaj bi bili navedeni pogoji nemogoči. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje poleg odsotnosti toženkine izjave, iz katere bi očitno izhajalo, da ne bo izpolnila obveznosti, presojalo tudi zatrjevano okoliščino (javni podatki o finančnem stanju toženke), ki naj bi po navedbah tožnika jasno kazala, da izpolnitve ob zapadlosti ne bo. Nasprotna pritožbena navedba ne drži. 11. Neutemeljen je pritožbeni očitek kršitve iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je kršitev tehnične narave. Tožnik namreč v pritožbi ne pove natančno in konkretno v zvezi s čim naj bi sodišče v obrazložitev izpodbijane sodbe napačno preneslo zapis iz listine ali zapisnika o izvedbi dokazov. Tožnik s temi pritožbenimi navedbami pravzaprav izpodbija dejansko stanje, čemur pritožbeno sodišče ne sledi. Iz izpovedbe zakonitega zastopnika toženke namreč jasno izhaja, da so na spletni strani AJPES podatki bilance, ne pa stanja na računih družbe, da podatek o obveznosti toženke predstavlja finančne obveznosti (obresti) kreditov ter da so kljub izpostavljanju tožnika, da je izguba več kot štiristo tisoč evrov, kapitalski primanjkljaj pa več kot milijon, sredstva družbe tako visoka, da bi iz prodaje lahko kadarkoli dobili 30.000,00 EUR, poleg tega pa bi lahko v družbo dal tudi svoja sredstva. Kot že obrazloženo, okoliščina, da je toženka deponirala znesek kupnine pri notarki in torej razpolaga s sredstvi, kaže, da zgolj na podlagi javnih podatkov o finančnem stanju ni bilo jasno, da obveznost ne bo izpolnjena.

12. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi zaključku sodišča, da zgolj javni podatki ne omogočajo zaključka, da kupnina ne bo plačana, saj bi lahko toženkino obveznost skladno z 271. členom OZ izpolnil tudi kdo tretji. V zvezi s tem ni mogoče slediti pritožbeni razlagi, da bi plačilo kupnine za predkupnega upravičenca s strani tretjega predstavljajo obid namena in določb ZKZ. Ne glede na plačilo s strani tretjega bi namreč lastnik ostal oziroma postal predkupni upravičenec, kar je skladno z ZKZ, in ne tretji.

13. Glede na obrazloženo je sodišče prve stopnje pravilno7 kot neodločilne zavrnilo tožnikove dokazne predloge za predložitev dodatne dokumentacije glede poslovanja in stanja prilivov na toženkinem računu ter za postavitev izvedenca. Sodišče je zavrnitev tudi obrazložilo v 6., 14. in 15. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Pritožbeni očitki zmotne ugotovitve dejanskega stanja in kršitev iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP so zato neutemeljeni. Tožnik tudi ne more uspeti s pritožbenimi navedbami o kršitvi 227. in 228. člena ZPP, saj konkretno ne pojasni, kako naj bi kršitev vplivala na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Prav tako je pavšalna in že zato neutemeljena pritožbena navedba, da bi sodišče na podlagi 214. člena ZPP moralo šteti dejstva za dokazana, saj v pritožbi tožnik ne navede, katera dejstva bi se morala šteti za dokazana. Ne glede na navedeno pri odstopu od pogodbe po 107. členu OZ stranka, ki odstopa od pogodbe, prevzame nase breme dokazovanja okoliščin, ki morajo biti izpolnjene za predčasni odstop8 in na podlagi katerih se je torej odločila za odstop. To pomeni, da bi morale biti zatrjevane okoliščine (po navedbah tožnika javno objavljeni podatki o toženkinem finančnem stanju) znotraj tožnikovega zaznavnega območja, zato bi postavitev izvedenca, ki naj bi ugotovil finančno, likvidnostno in insolventno stanje toženke, ter pridobitev dodatnih listin o poslovanju, predstavljala informativna dokaza.

14. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da sodišče ni presojalo navedb in ni izvajalo dokazov, da toženka nima statusa kmetijske organizacije, da naj ne bi izpolnjevala pogojev za predkupnega upravičenca, da toženka tudi ni zatrjevala, kako izvaja svojo dejavnost in da potrebuje zemljišče za njeno dejavnost. V zvezi z navedenim je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo, da za presojo navedenih okoliščin ni pristojno. Odločitev o pravilnosti upravnega postopka in ustreznosti predloženih dokumentov v upravnem postopku je v pristojnosti upravne enote in ne sodišča. Vprašanje izpolnjevanja pogojev predkupnega upravičenca po ZKZ je namreč pogoj za veljavnost sklenjenega posla, zato je to pristojnost upravnega organa.9 Neodločilna je tudi pritožbena navedba, da sodišče ni pravilno ugotovilo statusa zemljišča, saj je tožnik sam sprožil postopek oziroma podal ponudbo za prodajo zemljišča po ZKZ. Prav tako je v predmetnemu postopku trdil, da je skladno z ZKZ ponudil na prodajo kmetijsko zemljišče, zato ne more uspeti s pritožbenimi novotami, da je zemljišče deloma stavbno.

15. Glede na navedeno so vse pritožbene navedbe neutemeljene. Pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožnik s pritožbo ni uspel, toženka pa z odgovorom na pritožbo ni prispevala k predmetni odločitvi, zato pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Prim. sklep VSRS II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009. 2 Glej sodbo VSRS II Ips 49/2015 z dne 28. 5. 2015. 3 Prim. N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, 2003, str. 379. 4 Prim. sodbo VSRS II Ips 714/2008 z dne 4. 3. 2010. 5 Prim. N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, 2003, str. 379. 6 Po tožnikovih navedbah naj bi bilo odločilno, ali je imela toženka zadostna sredstva ob sprejemu ponudbe oziroma ob odstopu. 7 Tudi že iz razlogov, navedenih v 7. in 8. točki obrazložitve predmetne sodbe. 8 Prim. M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, 2003, str. 580. 9 Prim. sodba VSRS II Ips 151/2012 z dne 6. 12. 2012.