Jedro

Pravdni stranki sta v obravnavani pogodbi, ki sta jo naslovili "predpogodba", dogovorili tožnikovo obveznost plačila cene in toženkino obveznost izročiti nepremičnino v posest tožniku, in sicer vse že na podlagi te "predpogodbe". Glede na tako bistveno vsebino obravnavane pogodbe je pravilen pravni zaključek nižjih sodišč, da je ta pogodba (glavna) kupna pogodba po 454. členu ZOR in ne (kupna) predpogodba po 45. členu ZOR, s katero pogodbeni stranki prevzameta zgolj obveznost kasneje skleniti drugo, glavno pogodbo. Določila obravnavane pogodbe, ki govorijo o postopku in pogojih za pridobitev lastninske pravice po Zakonu o kmetijskih zemljišč, pomenijo po presoji revizijskega sodišča le odložni pogoj, pod katerim so pogodbene stranke sklenile kupno pogodbo. Četudi bi šteli, da pravdni stranki nista zapisali kupne pogodbe, so se pravdne stranke (vsaj) ustno zedinile o bistvenih sestavinah kupne pogodbe, taka oblično pomanjkljivo sklenjena kupna pogodba za nepremičnino pa je zaradi obojestranske pretežne realizacije prevzetih obveznosti konvalidirala po določbi 73. člena ZOR.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zaradi stvarne napake razvezalo pogodbo z nazivom predpogodba, ki so jo 3. marca 1999 pri notarju A. pod opr. št. SV 71/99 sklenili toženka in njen pokojni mož M. D. ter tožnik. Toženki je zato naložilo, da tožniku vrne znesek 5,200.000 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. marca 1999 do plačila, tožniku pa, da po vrnitvi tega zneska toženki vrne ključe stanovanjske stavbe ... Tožniku je prisodilo tudi pravdne stroške. Proti prvostopenjski sodbi je toženka vložila pritožbo, ki jo je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo. Odločilo je še o pritožbenih stroških.

Toženka v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodb nižjih sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Meni, da je drugostopenjsko sodišče materialnopravno zmotno odgovorilo na vprašanje, kakšno pravno naravo ima listina, ki je bila 3. marca 1999 sestavljena pri notarju iz S., ter na vprašanje, ali veljajo določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) o jamčevanju za napake tudi za preliminarne pogodbe. Pravdni stranki sta v obliki notarske listine sklenili predpogodbo za nakup nepremičnine po 45. členu ZOR, ki zavezuje h kasnejši sklenitvi glavne kupne pogodbe, in ne kupno pogodbo za nepremičnino, kot zmotno zaključuje sodišče druge stopnje. Kupna pogodba med pravdnimi strankami še ni bila sklenjena, zato je tudi toženka zoper tožnika vložila tožbo z zahtevkom za sklenitev glavne pogodbe, o kateri sodišče še - ni odločilo. Ker glavna kupna pogodba še ni bila sklenjena, glede predpogodbe pa tožnik nima zahtevkov iz naslova napak na nepremičnini, ampak le ugovore, ki se nanašajo na sklenitve glavne pogodbe,sodišče spornega pravnega posla ne bi smelo razvezati zaradi eventualnih stvarnih napak na nepremičnini na podlagi 488. člena ZOR. To določbo sme namreč sodišče uporabiti le v primeru, ko je sklenjena kupna pogodba ter je kupec prodajalcu pravočasno in pravilno grajal napake ter mu dopustil primeren rok za njihovo odpravo.

Revizija je bila vročena tožniku, ki nanjo ni odgovoril, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Pravni zaključek nižjih sodišč, da je obravnavana pogodba kupna pogodba in ne kupna predpogodba (prvostopenjsko sodišče se o pravni naravi te pogodbe sicer izrecno ni opredelilo, vendar je tak zaključek mogoče razbrati iz njegovih razlogov in odločitve), temelji na sledečih dejanskih ugotovitvah nižjih sodišč, ki jih v revizijskem postopku ni mogoče izpodbijati (tretji odstavek 370. člena ZPP). Tožnik je s toženko in njenim pokojnim možem M. D. 3. marca 1999 pri notarju A. pod opr. št. SV 71/99 sklenil pogodbo, naslovljeno "predpogodba", v kateri so dogovorili tudi tožnikovo obveznost plačila cene v znesku 6,500.000 SIT ter obveznost zakoncev D. izročiti nepremičnine, vpisane pri vl. št. 526 k. o. ..., v posest tožniku, vse že na podlagi same "predpogodbe" (II. točka pogodbe). Pogodbeni stranki sta svojo obveznost tudi skoraj v celoti realizirali na način, kot je zapisan v pogodbi, in sicer je tožnik toženki takoj plačal del kupnine v znesku 5,200.000 SIT, toženka pa je tožniku 11. marca 1999 izročila ključ od hiše ...

Revizijsko sodišče pritrjuje stališču in razlogom drugostopenjskega sodišča, da je obravnavano pogodbo glede na v njej dogovorjene obveznosti in njihovo pretežno realizacijo šteti za glavno, kupno pogodbo. Določila pogodbe se uporabljajo tako, kot se glasijo, pri razlagi spornih določil pa se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, četudi je pogodbo kot v obravnavanem primeru zapisal pravni strokovnjak, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in pogodbeno določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava (99. člen ZOR). Za rešitev vprašanja, ali gre v primeru obravnavane pogodbe za kupno predpogodbo ali glavno kupno pogodbo, zato ni odločilno, da sta pravdni stranki pogodbo imenovali predpogodba, odločilna je njena vsebina. Iz povzetih dejanskih ugotovitev nižjih sodišč izhaja, da vsebuje obravnavana pogodba vse bistvene sestavine kupne pogodbe po prvem odstavku 454. člena ZOR. V njej so pogodbene stranke določile obveznost zakoncev D. izročiti njuno nepremičnino tožniku ter tožnikovo obveznost plačati dogovorjeno ceno. Natančno je opredeljen predmet prodaje, višina kupnine, podlaga, način in rok njenega plačila, način in rok izročitve predmeta pogodbe v posest in last ter plačevanje stroškov in dajatev v zvezi z njegovim prevzemom (točke I, II, III, IV, V in VII pogodbe). Glede na tako bistveno vsebino obravnavane pogodbe je pravilen pravni zaključek nižjih sodišč, da je ta pogodba (glavna) kupna pogodba in ne (kupna) predpogodba po 45. členu ZOR, s katero pogodbeni stranki prevzameta zgolj obveznost kasneje skleniti drugo, glavno pogodbo. Da je bil namen pogodbenih strank sklenitev glavne pogodbe in ne predpogodbe,kaže tudi dejstvo, da so pogodbene stranke svoje obveznosti skoraj v celoti realizirale v dobrem tednu dni, čeprav naj bi po zapisu v točki II in VI pogodbe zaradi objave razglasa o nameravani prodaji kmetijskih zemljišč in s tem povezane tožnikove izpolnitve pogojev za pridobitev lastninske pravice po Zakonu o kmetijskih zemljiščih glavno pogodbo sklenile šele čez mesec dni. Določila obravnavane pogodbe, ki govorijo o postopku in pogojih za pridobitev lastninske pravice po Zakonu o kmetijskih zemljiščih, pomenijo tako po presoji revizijskega sodišče le odložni pogoj (drugi odstavek 74. člena ZOR), pod katerim so pogodbene stranke sklenile kupno pogodbo. Tudi revidentkino sklicevanje na vloženo tožbo za sklenitev glavne pogodbe ne more obravnavani pogodbi podeliti naravo (zgolj) predpogodbe. Do enake odločitve pripeljejo tudi razlogi pritožbe-nega sodišča, da so se pogodbene stranke (vsaj) ustno zedinile o bistvenih sestavinah kupne pogodbe (26. člen ZOR), taka oblično pomanjkljivo sklenjena kupna pogodba za nepremičnino pa je zaradi obojestranske pretežne realizacije prevzetih obveznosti konvalidirala po določbi 73. člena ZOR.

Glede na nadaljnja pravnomočno ugotovljena dejstva, ki v tej fazi postopka vežejo tako revizijsko sodišče kot pravdni stranki (tretji odstavek 370. člena ZPP): da je del obodnih zidov prodane hiše ..., ki predstavlja pomemben del predmeta prodaje, lesen, da to ob nakupu ni bilo znano nobeni od pogodbenih strank in ob običajnem pregledu stvari ni bilo opazno, da je tožnik ob nakupu mislil, da kupuje hišo z zidanimi obodnimi zidovi in da se za nakup ne bi odločil, če bi vedel za lesene obodne zidove; -je pravilno tudi pravno sklepanje nižjih sodišč, da hiša nima lastnosti, ki so bile molče dogovorjene, kar predstavlja skrito stvarno napako predmeta prodaje (tretja točka 479. člena ZOR), ki tožnika kot kupca, ki je napako pravilno in pravočasno grajal, upravičuje razdreti pogodbo (3. točka prvega odstavka 488. člena ZOR).

Iz navedenih razlogov je vrhovno sodišče revizijo zavrnilo (378. člena ZPP). Odločitev o reviziji zajema tudi zavrnitev toženkinih priglašenih revizijskih stroškov (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).