Jedro

Spremembo dolžnika kot enega od učinkov prevzema dolga določa 429. člen OZ. Po zakonu se torej šteje, da je prevzem dolga privativen: prejšnji dolžnik je prost svoje obveznosti. Seveda se stranki lahko dogovorita o kumulativnem prevzemu, torej o pristopu novega dolžnika k dolgu, vendar pa se morata za kumulativno zavezo starega in novega dolžnika izrecno dogovoriti.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se: - v I. točki izreka razveljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 121605/2017 z dne 18. 12. 2017 in se zavrne tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo zneska 6.042,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 500,49 EUR od 26. 12. 2015 dalje, od 434,17 EUR od 26. 1. 2016 dalje, od 291,32 EUR od 26. 2. 2016 dalje, od 324,16 EUR od 26. 3. 2016 dalje, od 327,82 EUR od 26. 4. 2016 dalje, od 290,09 EUR od 26. 5. 2016 dalje, od 334,05 EUR od 26. 6. 2016 dalje, od 335,97 EUR od 26. 7. 2016 dalje, od 345,18 EUR od 26. 8. 2016 dalje, od 331,38 EUR od 26. 9. 2016 dalje, od 265,72 EUR od 26. 10. 2016 dalje, od 288,34 EUR od 26. 11. 2016, od 316,26 EUR od 26. 12. 2016 dalje, od 338,13 EUR od 26. 1. 2017 dalje, od 355,52 EUR od 26. 2. 2017 dalje, 325,22 EUR od 26. 3. 2017 dalje, od 321,28 EUR od 26. 4. 2017 dalje, od 296,27 EUR od 26. 5. 2017 dalje, od 21,13 EUR od 26. 6. 2017 dalje, zahtevek za plačilo izvršilnih stroškov v znesku 186,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi - v II. točki izreka pa tako, da se zavrne zahtevek za plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 1.263,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude dalje ter je dolžna tožeča stranka v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene izvršilne in pravdne stroške v znesku 900,77 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka.

II. Tožeča stranka je dolžna v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene pritožbene stroške v znesku 285,59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka.

Obrazložitev

**Odločitev sodišča prve stopnje, pritožba, odgovor na pritožbo**

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 121605/2017 z dne 18. 12. 2017 (v nadaljevanju: sklep o izvršbi) tako, da je bilo toženi stranki naloženo, da mora tožeči stranki plačati 6.042,50 EUR s pripadajočimi z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov po posameznih računih, ki so zapadli v plačilo mesečno v času od 25. 12. 2015 do 25. 6. 2017 ter izvršilne stroške v znesku 186,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. dne po vročitvi sklepa o izvršbi (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo še plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 1.263,51 EUR v 15 dneh od vročitve sodbe, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložila pravočasno pritožbo tožena stranka. Uveljavlja pritožbena razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Podrejeno predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

**Utemeljenost pritožbe**

4. Pritožba je utemeljena.

_Dejanska podlaga spora in razlogi sodišča prve stopnje_

5. Iz izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje izhaja, da je tožeča stranka upravnik poslovne stavbe T. ter da je tožena stranka lastnik poslovnega prostora v tej poslovni stavbi. Tožena stranka je za najem tega poslovnega prostora dne 24. 11. 2005 sklenila Najemno pogodbo z najemnico L. (nadalje: Najemna pogodba), ki je poslovni prostor uporabljala od 1. 12. 2005 do 1. 6. 2017. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da iz 4. člena Najemne pogodbe izhaja, da plačuje najemnica poslovnega prostora tudi stroške obratovanja ter stroške tekočega vzdrževanja. Tožena stranka je tožečo stranko o sklenitvi Najemne pogodbe obvestila, ta pa je od tedaj dalje vse račune izstavljala neposredno najemnici, nanjo pa se je glasil tudi izpis odprtih postavk. Najemnica je tožeči stranki poravnala vse stroške iz naslova upravljanja stavbe, razen sedaj spornih. O neporavnanih obveznostih je toženo stranko tožeča stranka obvestila šele z opominom pred izvršbo dne 29. 5. 2017, račune s prilogami pa je prejela dne 5. 3. 2018, skupaj z dopolnitvijo tožbe v tem sporu.

6. Sodišče prve stopnje je presodilo, da iz 4. člena Najemne pogodbe ne izhaja, da bo obveznost tožene stranke prevzeta, saj v najemni pogodbi ni zapisano, da bo najemnica plačevala stroške namesto tožene stranke. Nadalje je ugotovilo, da v 21. členu Pogodbe o opravljanju upravniških storitev ni zapisano, da je od trenutka obvestitve upravnika o sklenitvi najemne pogodbe dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe le najemnik poslovnih prostorov, saj bi bilo to dogovorjeno le, če bi bilo zapisano, da obveznost lastnika poslovnih prostorov preneha. Sklenilo je tudi, da lastnik s pogodbo, sklenjeno z upravnikom, za plačilo stroškov ne more zavezati svojega najemnika ter da Najemna pogodba ne ustvarja učinkov napram tretjim (upravniku). Menilo je, da računi izstavljeni na najemnico kažejo zgolj na to, da se je tožeča stranka strinjala, da najemnica izpolnjuje obveznosti tožene stranke.

_Materialnopravna podlaga_

7. Prevzem dolga se opravi s pogodbo med dolžnikom in prevzemnikom, v katero je privolil upnik (prvi odstavek 427. člena Obligacijskega zakonika; nadalje OZ). Domneva se, da je upnik dal svojo privolitev, če je brez omejitve sprejel kakšno izpolnitev od prevzemnika, ki jo je ta izpolnil v svojem imenu (tretji odstavek 427. člena OZ). S prevzemom dolga stopi prevzemnik na mesto prejšnjega dolžnika, ta pa je s tem prost obveznosti (prvi odstavek 429. člena OZ).

_O 4. členu Najemne pogodbe_

8. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje glede na ugotovitev, da iz 4. člena Najemne pogodbe izhaja, da bo najemnica poslovnega prostora plačevala tudi stroške obratovanja ter stroške tekočega vzdrževanja, zmotno sklenilo, da najemnica ni prevzela plačila te obveznosti tako, da bi stopila na mesto lastnika kot prejšnjega dolžnika, ta pa bi bil s tem prost obveznosti. Spremembo dolžnika kot enega od učinkov prevzema dolga določa 429. člen OZ. Po zakonu se torej šteje, da je prevzem dolga privativen: prejšnji dolžnik je prost svoje obveznosti. Seveda se stranki lahko dogovorita o kumulativnem prevzemu, torej o pristopu novega dolžnika k dolgu, vendar pa se morata za kumulativno zavezo starega in novega dolžnika izrecno dogovoriti. Izjemoma je OZ določil kumulativnost zavez (enako pa že pred tem ZOR), in sicer gre za primer, ko je prevzemnik dolga ob upnikovi privolitvi prezadolžen, česar pa upnik ni vedel in tudi ni mogel vedeti. Zakon torej določa (razen za izjemo po drugem odstavku 429. člena OZ) takšen učinek prevzema dolga, po katerem se starega dolžnika osvobaja obveznosti izpolnitve.1

9. Sklepanje sodišča prve stopnje, da iz 4. člena Najemne pogodbe ne izhaja, da bo obveznost tožene stranke prevzeta, ker v najemni pogodbi ni zapisano, da bo najemnica stroške plačevala namesto tožene stranke, je zato zmotno. Po presoji pritožbenega sodišča je zato v skladu s prvim odstavkom 429. člena OZ treba šteti, da sta se pogodbenika dogovorila, da bo prejšnji dolžnik te obveznosti prost. _O privolitvi upnika_

10. Nadalje je treba odgovoriti na vprašanje, ali je v prevzem dolga privolil upnik, torej tožeča stranka v tem sporu. V zvezi s privolitvijo upnika se je tožena stranka sklicevala na izrecno izraženo privolitev, ki naj bi izhajala iz 21. člena Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja. Trdila je tudi, da je bila privolitev kasneje tudi molče potrjena s tem, ko je upnik terjal plačilo od novega dolžnika ter od njega sprejemal izpolnitve.

_O 21. členu Pogodbe o opravljanju upravniških storitev_

11. Določba 21. člena Pogodbe o opravljanju upravniških storitev, sklenjene med lastniki poslovnih prostorov in upravnikom z dne 14. 6. 2012 se glasi: „Lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika. Če so z najemno pogodbo na najemnika prenesene obveznosti vzdrževanja skupnih delov, mora lastnik upravniku dostaviti fotokopijo najemne pogodbe. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe lastnik.“

12. Vsaka od strank v tem sporu je sodišču ponudila svojo razlago tega pogodbenega določila. Tožena stranka je razlagala navedeno besedilo tako, da se do trenutka obvestila o sklenitvi najemne pogodbe kot dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe šteje lastnik, od tedaj dalje pa novi dolžnik, torej najemnik poslovnih prostorov. Tožena stranka je torej navedeno besedilo razlagala s pomočjo logične razlage (argumentom a contrario). Po presoji pritožbenega sodišča so ti razlogi prepričljivi, saj so v skladu s pravili razlage po drugem odstavku 82. člena OZ.

13. Tožena stranka nadalje opozarja na določilo 83. člena OZ, po katerem se morajo nejasna določila v primeru, ko je pogodbo pripravila in predlagala (le) ena pogodbena stranka, razlagati v korist druge stranke. Navajala je namreč, da je Pogodbo o opravljanju upravniških storitev pripravila tožeča stranka sama in jo ponudila v podpis vsem lastnikom v objektu T. Tudi po 83. členu OZ, po katerem se razlaga nejasna določila v posebnih primerih, bi bilo zato treba nejasno pogodbeno določilo razlagati v korist tožene stranke.

14. Tožeča stranka je, na drugi strani, navajala, da ta člen določa zgolj obveznost etažnih lastnikov, da o sklenjenih najemnih pogodbah obvestijo upravnika ter da se v tem primeru šteje, da je do obvestila dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja lastnik, po obvestitvi pa oba, lastnik in najemnik. Takšno stališče, po presoji pritožbenega sodišča, nima podlage niti v zakonskih določbah. SPZ namreč za poslovne stavbe (drugače kot SZ-12 za večstanovanjske stavbe) ne vsebuje določbe o subsidiarni odgovornosti lastnika za plačilo obratovalnih stroškov. Iz zapisanega v Pogodbi o opravljanju upravniških storitev pa tudi ne izhaja, da bi bila od trenutka obvestila dalje tako najemnik kot lastnik zavezana za plačilo obveznosti iz naslova upravljanja stavbe.

15. Nadalje je tožeča stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje navedla še, da naj bi šlo za prevzem izpolnitve. Tožeča stranka tudi tega stališča ni podrobneje obrazložila, čeprav bi to za uspeh v postopku morala storiti, posebno glede na 21. člen Pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Ponujeni stališči tožeče stranke pa sta, nenazadnje, tudi med seboj v nasprotju.

_O privolitvi s konkludentnim ravnanjem_

16. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje nadalje tudi izhaja, da je bila tožeča stranka s sklenjeno Najemno pogodbo seznanjena ter da je od sklenitve dalje vse račune izstavljala najemnici, ki je tožeči stranki tudi poravnala vse stroške iz naslova upravljanja stavbe, razen sedaj spornih. Po presoji pritožbenega sodišča pojasnilo tožeče stranke, da sta račun in izpisek odprtih postavk le računovodski kategoriji, ne zadošča. Glede na povzete dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, je treba skleniti, da iz ravnanja tožeče stranke izhaja, da je najemnico štela za dolžnico vtoževanih terjatev. Najemnico je kot dolžnico terjala za plačilo obveznosti z računi, ki jih je izstavljala na njeno ime ter od nje sprejemala izpolnitve, ki jih je le-ta izpolnjevala v svojem imenu.

17. Sodišče prve stopnje je sicer tudi sklenilo, da so v 21. členu Pogodbe o opravljanju upravniških storitev navedene le terjatve iz naslova upravljanja stavbe, stroški obratovanja in vzdrževanja pa ne sodijo med stroške upravljanja. Vendar pa navedenega določila ne povzema natančno, kot na to pravilno opozarja pritožba. Iz zapisa v drugem odstavku tega člena je namreč razvidno, da se nanaša na „vse terjatve iz naslova upravljanja,“ torej tudi na stroške iz naslova obratovanja in vzdrževanja. Najemnica pa je račune tudi sicer plačevala v celoti.

_O odstopu od ustaljene sodne prakse_

18. V tej zadevi je pritožbeno sodišče odstopilo od ustaljene sodne prakse v podobnih zadevah, zato je dolžno razloge za svoj odstop podrobneje utemeljiti. Opredeliti se je treba torej tudi do sklicevanja tožeče stranke na obširno sodno prakso, po kateri plačilo stroškov upravljanja, vzdrževanj in obratovanja stavbe bremeni zgolj lastnika.3 Drži sicer, da je po določbah SPZ za plačilo teh obveznosti v razmerju do upravnika zavezan zgolj lastnik, ne pa najemnik. Vendar pa se po pregledu sodne prakse v teh zadevah izkaže, da v navedenih postopkih ni bil izkazan niti prenos materialnopravnih upravičenj niti prevzem dolga, slednje pa je tožena stranka v konkretnem postopku uspela dokazati. Iz navedene sodne prakse pa ne sledi, da prehod terjatev oziroma prevzem obveznosti glede teh stroškov ni mogoč ali da ni dopusten. V okviru svobodnega urejanja pogodbenih razmerji zato, po presoji pritožbenega sodišča, ni izključeno, da se stranke dogovorijo drugače.4 V konkretnem primeru je tožena stranka konkretizirano zatrjevala dejansko podlago glede prevzema dolga na podlagi 4. člena Najemne pogodbe v zvezi z 21. členom Pogodbe o opravljanju upravniških storitev ter privolitev tožeče stranke oprla tudi na konkretne trditve o konkludentnem ravnanju tožeče stranke. Zato se je procesno dokazno breme prevalilo nazaj na tožečo stranko, ki pa mu ni zadostila. S sklicevanjem na sodno prakso, ne da bi podala ustrezno konkretizirane navedbe ter jih podkrepila z ustreznimi dokazili, pa tožeča stranka v tem sporu, po presoji pritožbenega sodišča, ne more uspeti.

**Sklepno**

19. Tožena stranka v pritožbi utemeljeno opozarja, da je treba presojati pogodbo o opravljanj upravniških storitev in Najemno pogodbo skupaj ter da skupaj predstavljata pogodbo o prevzemu dolga. Po presoji pritožbenega sodišča je tako treba skleniti, da je tožeča stranka, ob upoštevanju dogovora v 21. členu Pogodbe o opravljanju upravniških storitev ter glede na svoje konkludentno ravnaje privolila v prevzem dolga, za katerega sta se lastnik prostorov in najemnica dogovorila v 4. členu Najemne pogodbe. Presoja sodišča prve stopnje, da je šlo zgolj za pogodbo o prevzemu izpolnitve je zato, glede na okoliščine konkretnega primera, materialnopravno zmotna.

20. Izpodbijana sodba ima dovolj razlogov, da je sposobna preizkusa, vendar pa je treba ob pravilni uporabi materialnega prava tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrniti. Pritožbeno sodišče je zato ugodilo pritožbi in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrnilo (358. člen ZPP).

**Stroški postopka**

21. Ker je pritožbeno sodišče spremenilo odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo (drugi odstavek 165. člena ZPP), je odločilo o stroških vsega postopka. Tožeča stranka, ki v pravdi ni uspela, mora toženi stranki povrniti njene izvršilne in pravdne stroške in je dolžna sama nositi svoje stroške postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Toženi stranki je sodišče priznalo izvršilne stroške (ugovor zoper sklep o izvršbi 400 točk po tar. št. 27/6 OT, materialni stroški 2% ter 44 EUR sodne takse) ter pravdne stroške (prva pripravljalna vloga 400 točk po tar. št. 19/1 OT, druga pripravljalna vloga 300 točk po tar. št. 19/2 OT, prvi narok za glavno obravnavo 400 točk po tar. št. 20/1 OT, 2% materialni stroški) ter 22% DDV na storitve, torej v skupni višini 900,77 EUR. Navedeni znesek je dolžna toženi stranki povrniti tožeča stranka v roku 15 dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude dalje do plačila.

22. Tožena stranka je s pritožbo uspela, zato ji je dolžna tožeča stranka povrniti tudi pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je toženi stranki priznalo vse priglašene stroške po specificiranem stroškovniku (pritožba 500 točk po tar. št. 21/1 OT, materialni stroški 2% ter 22% DDV) v skupnem znesku 285,59 EUR. Navedeni znesek je dolžna toženi stranki povrniti tožeča stranka v roku 15 dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude dalje do plačila.

1 V pravu je pred uveljavitvijo ZOR veljala prav nasprotna domneva: v dvomu se je štelo, da je prevzem kumulativen (tako dr. Stojan Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij, Veliki komentar zakona o obligacijskih razmerjih, 2. knjiga, ČZ Uradni list RS, Ljubljana 1984, str. 1307). 2 Ne glede na prejšnji odstavek, odgovarja lastnik stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno (peti odstavek 24. člena SZ-1). 3 Tako npr. I Cpg 109/2016, II Cpg 85/2015, I Cpg 462/2010, II Cp 861/2011, I Cpg 165/2012, II Cpg 1243/2016, II Cpg 85/2015, II Cpg 640/2015. 4 Tako izhaja tudi iz III Ips 43/2002, da ima upravnik aktivno legitimacijo v sporu proti najemniku za plačilo obratovalnih stroškov v primeru, da lastnik prenese nanj to svoje materialnopravno upravičenje.