Jedro

ZVPot pravnih posledic stvarnih napak na nepremičninah ne ureja, uporabiti je treba OZ.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Tožnica je od tožene stranke kupila stanovanje in plačala kupnino. Zatem je ugotovila, da je površina stanovanja za 20 m2 manjša od površine, navedene v zemljiški knjigi in v katastru, zato je zahtevala vrnitev dela kupnine in ugotovitev ničnosti pogodbene določbe, da kupec izjavlja, da iz naslova jamčevanja za napake od prodajalca ne bo uveljavljal nobenih zahtevkov.

2. Ker je tožnica postavila le dajatveni zahtevek, ga je sodišče prve stopnje obravnavalo kot odškodninskega; poudarilo je, da bi jamčevalni zahtevek moral obsegati tudi oblikovalni zahtevek. Odškodninski zahtevek je zavrnilo, ker je presodilo, da tožnici škoda ni nastala, ker kupnina ni bila dogovorjena glede na ceno m2 stanovanjske površine, ampak za stanovanje, ki si ga je tožnica, tako kot še nekaj drugih stanovanj, pred sklenitvijo pogodbe (celo večkrat in skupaj z ostalimi družinskimi člani) ogledala, kot celoto, vključno s shrambo in stanovanjsko opremo. Kvadratura ni bila bistvena sestavina pogodbe, torej manjša površina (od knjižne) v konkretnem primeru ne pomeni škode, pa tudi stvarne napake ne.

3. Sodišče druge stopnje je zavrnilno sodbo potrdilo: zahtevek, obravnavan po podlagi iz 2. točke prvega odstavka 468. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je nesklepčen, ker ne vsebuje oblikovalnega zahtevka, zahtevek za odškodnino zaradi kršitve pogodbe pa je neutemeljen zato, ker se nanaša na neposredno škodo, tak zahtevek pa je mogoče v primeru, ko je zatrjevana škoda posledica stvarne napake, zaradi katere kupec zahteva znižanje kupnine, uveljavljati le skupaj z jamčevalnim zahtevkom (drugi in tretji odstavek 468. člena OZ). Obiter dictum je pritrdilo pritožbi, da »primanjkljaj« površine pomeni stvarno napako stanovanja.

4. Tožnica sodbo pritožbenega sodišča izpodbija z revizijo iz revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava. Obširno povzema svoje pritožbene trditve in odgovore sodišča druge stopnje nanje. Dodaja le, da sodišče ni vezano na zatrjevano pravno podlago spora, zato bi moralo njen zahtevek obravnavati kot čisti odškodninski zahtevek zaradi kršitve pogodbe (izročitve stanovanja manjše površine od pogodbeno dogovorjene); ta je utemeljen na podlagi določbe 239. člena OZ, saj se tožena stranka ni razbremenila v smislu določbe 240. člena OZ. OZ namreč nikjer ne določa, da jamčevalni zahtevki izključujejo druge odškodninske zahtevke. Odločitev je napačna tudi zato, ker bi morala biti oprta na določbo 37.c člena Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot), ki kot specialen predpis drugače od splošnih predpisov opredeljuje jamčevalne zahtevke. Ta ne govori o zahtevku za znižanje kupnine in je zato dajatveni zahtevek utemeljen.

5. Revizija je bila vročena toženi stranki. Ta na revizijo ni odgovorila.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Podlago tožbenega zahtevka oziroma procesno gradivo tvorijo dejstva, dokazi in pravna pravila, torej vse, kar mora biti zbrano, da sodišče o zahtevku lahko odloči. Skladno z razpravnim načelom je iniciativa za zbiranje dejstev in dokazov na strani strank (prvi odstavek 7. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Meje preizkusa utemeljenosti zahtevka lahko stranki začrtata le z navedbo dejanske podlage. Sodišče je nanjo vezano: v podlago svoje odločitve ne sme vzeti nobene dajatve ali dokaza, ki ga ni zatrjevala oziroma predlagala, katera od pravdnih strank. Ker sodišče pozna pravo po uradni dolžnosti, na morebiti s strani strank podano pravno kvalifikacijo spora ni vezano in je stranke tudi niso dolžne navesti (tretji odstavek 180. člena ZPP).

8. V obravnavani zadevi je tožnica v tožbi trdila, da je od tožene stranke kupila stanovanje, da je po nakupu ugotovila, da je površina stanovanja za 20 m2 manjša od tiste, ki je zapisana v pogodbi, da je do napačnega zapisa v pogodbi prišlo zaradi napake v katastrski evidenci, ki je bila po ugotovljenem odstopanju odpravljena (površina od prejšnjih 89,46 m2 popravljena na 69 m2), da je tožena stranka odgovornost za stvarno napako priznala, da pa je na račun znižanja kupnine tožnici ponujala vrnitev 8.000 EUR, sama pa je prepričana, da bi ji morala vrniti 42.310,46 EUR kupnine. Toliko naj ji prisodi sodišče. Postavila je dajatveni zahtevek. Priložila je listinske dokaze, ki potrjujejo tožbene trditve o napaki v površini stanovanja v katastrski evidenci in v prodajni pogodbi, o odpravi te napake v katastru ter dopisa toženi stranki, s katerima je zahtevala znižanje kupnine.(1)

9. Zgoraj povzete dejanske tožbene trditve so jasne: »primanjkljaj« stanovanjske površine je tožnica pravno ovrednotila kot stvarno napako, zaradi katere je zahtevala znižanje kupnine in vračilo tistega dela že plačane kupnine, za katerega naj se ta zniža. Subsumirati jih je mogoče le pod abstraktni dejanski stan iz 2. točke prvega odstavka 468. člena OZ, ki določa, da lahko kupec, ki je o (stvarni) napaki pravočasno in pravilno obvestil prodajalca, zahteva znižanje kupnine.(2) Zahtevek za znižanje kupnine (actio quanti minoris) je oblikovalen.(3) Usmerjen je k prilagoditvi cene zmanjšani vrednosti stvari, ki je posledica stvarnih napak. Če pogodbeni stranki ne dosežeta sporazuma o znižanju kupnine, jo sodišče zniža za razliko med vrednostjo stvari brez napake in med vrednostjo stvari z napako v času sklenitve pogodbe.

(4)

Če kupec doseže znižanje kupnine, odpade podlaga za plačilo kupnine v znesku, za katerega je bila ta znižana, če doseže znižanje kupnine, potem ko jo je že plačal, pa pridobi kondikcijski zahtevek za vračilo tistega zneska, za katerega je bila kupnina znižana.

(5) Ni potrebno, da bi bila prodajna pogodba zato, da bi odpadel temelj za plačilo kupnine v delu, v katerem se zahteva znižanje, spremenjena, kot je menilo pritožbeno sodišče. 10. Oblikovalne pravice se glede na način uveljavitve delijo v dve skupini. V prvo spadajo oblikovalne pravice, ki jih stranka lahko uveljavi sama, z enostransko izjavo volje, naslovljeno na oblikovalnega zavezanca (»opcijske oblikovalne pravice«). V drugo skupino spadajo oblikovalne pravice, ki jih stranka lahko uveljavi le preko sodišča, na podlagi oblikovalne tožbe, ki ji sledi oblikovalna sodba (»tožbene oblikovalne pravice«).(6) Kdaj gre za prve in kdaj za druge, določa materialno pravo. Zakonska določba iz 2. točke prvega odstavka 468. člena OZ, da stranka zahteva znižanje kupnine, pove, da gre za tožbeno oblikovalno pravico (nasprotna revizijska trditev ne drži): stranka lahko znižanje kupnine le zahteva od sodišča, ne more pa jo doseči sama z enostransko izjavo.(7) Zahteva jo z oblikovalno tožbo. Te v konkretnem primeru ni bilo in torej tudi ne oblikovalne sodbe, ki bi bila podlaga uveljavljanemu kondikcijskemu zahtevku.

11. Tudi odškodnino za škodo zaradi manjše vrednosti kupljene stvari (v konkretnem primeru stanovanja), ki je posledica stvarne napake, je po drugem in tretjem odstavku 468. člena OZ mogoče uveljavljati le kumulativno s katerim od jamčevalnih zahtevkov iz prvega odstavka istega člena zakona.(8)

12. Revizijsko stališče, da bi bilo treba tožničin zahtevek presojati kot »čisti odškodninski zahtevek«, je zaradi posebne ureditve o povrnitvi škode, izvirajoče iz stvari s stvarno napako, materialnopravno zmotno. Specialna ureditev na uporabo splošnih pravil o (poslovni) odškodninski odgovornosti napotuje le v primeru refleksne škode (tretji odstavek 468. člena OZ).

13. Nasprotno večkrat ponovljenemu zavzemanju za odločanje na odškodninski podlagi (kot o »čisti odškodninski terjatvi«) tožnica v zaključku revizije trdi še, da bi moralo sodišče uporabiti specialno določbo ZVPot, ki drugače opredeljuje jamčevalne zahtevke in, predvsem, ne zahteva zahtevka za znižanje kupnine.

14. ZVPot kot specialni zakon nekatera vprašanja odgovornosti za stvarne napake res ureja drugače kot OZ. Pravica kupca do znižanja kupnine izhaja iz druge alineje prvega odstavka 37.c člena ZVPot, po kateri ima potrošnik, ki je pravilno obvestil prodajalca o napaki, pravico od prodajalca zahtevati, da "vrne del plačanega zneska v sorazmerju z napako". Po stališču teorije ima potrošnik "pravico od prodajalca" zahtevati vrnitev preplačila, je mogoče sklepati, da ZVPot glede uveljavljanja zahtevka za znižanje kupnine daje kupcu na voljo opcijsko oblikovalno upravičenje, torej tako, glede kakršnega sodna intervencija ni potrebna: kadar bo kupec plačal celotno kupnino, bo od prodajalca zahteval vrnitev preplačila zgolj z dajatveno tožbo, saj bo v skladu z ZVPot uveljavljal znižanje kupnine nasproti prodajalcu že zunaj pravde z enostransko izjavo volje. (9) Vrhovno sodišče se o tem vprašanju, ki za konkreten primer ni relevantno, ni izreklo.

15. V konkretnem primeru je bila prodajna pogodba sklenjena glede nepremičnine. Po določbi prvega odstavka 1. člena namreč ZVPot ureja pravice potrošnikov pri ponujanju, prodajanju in drugih oblikah trženja blaga in storitev s strani podjetij in določa dolžnosti državnih organov in drugih subjektov, da te pravice zagotavljajo, v petem odstavku istega člena pa kot blago definira (le) vse premične stvari razen tistih, ki so prodane v okviru izvršbe ali drugih sodnih postopkov, pa tudi vodo, plin in električno energijo, če se prodajajo v omejeni prostornini ali določeni količini, ter digitalno vsebino. Pravnih posledic stvarnih napak na nepremičninah torej ne ureja in sta sodišči prve in druge stopnje svoji odločitvi pravilno oprli na določbe OZ.

16. Neutemeljeno revizijo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

Op. št. (1): V laičnem dopisu z dne 11. 11. 2007 je trdila, da je ob vselitvi ugotovila, da je površina stanovanja za približno 15 m2 manjša od pogodbeno navedene in zahtevala izmero stanovanja, vračilo preplačanega denarja in obresti iz pogodbe in vračilo stroškov postopka. V dopisu z dne 19. 1. 2008 je njen pooblaščenec na podlagi ugotovitve, da znaša razlika v površini 20 m2, zahteval zdaj vtoževani znesek, ki da predstavlja znižanje kupnine zaradi stvarne napake na stanovanju.

Op. št. (2): Sodišče prve stopnje je ocenilo, da sploh ni šlo za stvarno napako (zadnji del prvega odstavka na zadnji strani sodbe), pritožba pa tega ni grajala.

Op. št. (3): Plavšak, N., v Plavšak, N., in soavtorji, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 169 ter Klarič P. in Vedriš, M., Građansko pravo, Narodne novine, Zagreb 2006, str. 421. Tako tudi sodba II Ips 38/2012. Op. št. (4): Primerjaj Plavšak, N., navedeno delo, stran 164 in 169 ter Klarič P. in Vedriš, M., navedeno delo, stran 421. Op. št. (5): Glej Plavšak, N., navedeno delo, stran 169. Op. št. (6): Glej Galič, A., Znižanje pogodbene cene – z nasprotno tožbo ali z ugovorom?, Pravna praksa 8/2014, stran 9. Op. št. (7): Prav tam.

Op. št. (8): Kupec, ki prodajalca pravočasno in pravilno obvesti o stvarni napaki kupljene stvari, lahko, po svoji izbiri, (1) zahteva od prodajalca odstranitev napake ali izročitev druge enake stvari brez napake – torej vztraja pri pravilni izpolnitvi pogodbe, (2) zahteva znižanje kupnine in (3) odstopi od pogodbe ter v vsakem od naštetih primerov še (4) zahteva povrnitev škode, ki jo je pretrpel zaradi napake, vključno z refleksno škodo, vendar slednjo po pravilih o poslovni odškodninski odgovornosti (468. člen OZ). Več o razlogih za obvezno kumulacijo jamčevalnega in odškodninskega zahtevka, glej Plavšak, N., navedeno delo, stran 173. Op. št. (9): Glej Bernard, L., Zahtevki za znižanje kupnine pri prodajni pogodbi po OZ in ZVPot, Pravna praksa 24-25/2012, stran 14 in naslednja.