Jedro

Tožnik zatrjuje, da je s sporno zakupno pogodbo prizadet kot lastnik, ker je ne-lastnik parcel brez njegovega soglasja oddal v zakup tuje zemljišče. ZTLR je omogočal učinkovito varstvo lastninske pravice s tem, da je v 37. členu omogočal, da lastnik kadarkoli in zoper kogarkoli lahko zahteva vrnitev individualno določene stvari, katere lastnik je. Če bi tožnik vložil ustrezno tožbo in bi toženke ugovarjale, češ da je njihov pravni prednik sklenil zakupno pogodbo, bi moralo sodišče o veljavnosti pogodbe odločiti kot o predhodnem vprašanju in tak postopek gotovo ne bi bil daljši, kot v danem primeru, ko je tožnik s posebno tožbo najprej uveljavljal ničnost pogodbe in bi šele nato vložil lastninsko tožbo.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval ugotovitev, da je zakupna pogodba št. ..., sklenjena med Republiko Slovenijo, Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije ter P. O., ki je stopila v veljavo 24. 4. 2002, nična v delu, ki se nanaša na oddajo v zakup nepremičnin: parc. št. 2989 in 2990/1, vpisanih v vl. št. ... k.o. ...

Pritožil se je tožnik, toda sodišče druge stopnje je njegovo pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

2. Proti sodbi drugostopenjskega sodišča, s katero je postala pravnomočna sodba prvostopenjskega sodišča, je tožnik pravočasno vložil revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga ugoditev reviziji in spremembo izpodbijane sodbe. Ne strinja se s stališčem sodišč prve in druge stopnje, da zakupna pogodba, ki jo sklene tisti, ki ni lastnik zemljišča, ni nična, temveč le izpodbojna zaradi pravne napake, na katero pa tožnik nima nobenega vpliva, ker ni pogodbena stranka. Torej bi lahko sklenil zakupno pogodbo nekdo, ki ni lastnik nepremičnine, celo proti volji lastnika. Toda pogodba obstaja in na njeni podlagi se nekaj dogaja - v konkretnem primeru zakupnik koristi tožnikovo nepremičnino, zakupodajalec pa prejema zakupnino. Posledica tega je, da bi se v pravdi, v kateri bi lastnik zahteval izročitev nepremičnine v posest, zakupnik skliceval na pogodbo in bi se zavlekel postopek, pa tudi obrazložitev sodbe bi bila zanimiva. Tožnik meni, da je zakupna pogodba za zemljišče, ki jo sklene ne-lastnik kot zakupodajalec brez soglasja lastnika, v nasprotju s prisilnimi predpisi in zato nična. Poleg tega pogodba nasprotuje Ustavi (ki v 33. in 67. členu v povezavi s 37. členom Stvarnopravnega zakonika zagotavlja pravico do zasebne lastnine) ter moralnim načelom. Pri tem tožnik pojasnjuje, da v postopku ni navajal dejstev v tej smeri, vendar mora sodišče na ničnost paziti po uradni dolžnosti. Tožnik je s tožbenim zahtevkom ščitil svojo lastninsko pravico, ki mu jo je zakupna pogodba onemogočala, saj s tožnikovo nepremičnino razpolaga nekdo drug. Meni, da je v splošnem interesu, da do takih pogodb ne bi prihajalo.

Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP)(1) je bila revizija vročena tožencem, ki nanjo niso odgovorili, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija ni utemeljena.

3. V obravnavanem primeru gre za spor o veljavnosti zakupne pogodbe z dne 24. 4. 2002, zato je treba uporabiti določila Obligacijskega zakonika (OZ)(2). Ta zakonik v splošnem delu ureja nastanek obveznosti, njihove učinke in prenehanje, v posebnem delu pa ureja posamezne vrste pogodbe. Pri nastanku obveznosti (II. Poglavje OZ) zahteva, da mora biti dopusten in mogoč predmet obveznosti ter njegova podlaga (34.- 40. člen), da morata biti stranki sposobni skleniti pogodbo (41.- 44. člen), da morata imeti pravo voljo (45.-50.člen) in da mora biti posel sklenjen v ustrezni obliki (51.-58.člen). Kadar ena od predpisanih predpostavk ni izpolnjena ali ima napako, posel ni veljaven. V zvezi z neveljavnostjo OZ v 4. odseku v členih 86.- 99. loči izpodbojnost in ničnost. Ničnost pogodbe je hujša sankcija in je predvidena za najhujše posege ter je predvidena v splošnem interesu. Zakonodajalec jo pogosto določi že v zakonu (npr. v 35. členu, kadar je predmet pogodbe nemogoč, nedopusten, nedoločen ali nedoločljiv; ali v 39. členu, če podlaga pogodbe ni dopustna; ali v 55. členu, če pogodba ni sklenjena v predpisani obliki). Za druge kršitve pri predpostavkah za sklepanje pogodb pa predvideva izpodbojnost (npr. v 41. členu za nesposobnost pogodbenih strank, ali v 45.- 49. členu pri napakah volje pogodbenih strank).

Zato se Vrhovno sodišče sicer strinja s tožnikovo trditvijo, da je pravica do zasebne lastnine v 33. členu Ustave Republike Slovenije (URS)(3) povzdignjena na raven človekovih pravic in da pravni red teži k temu tem, da ne bi bilo pogodb, ki so obremenjene z napakami. Vendar to ne pomeni, da je treba vsako kršitev pogodbe sankcionirati z najhujšo posledico: z ničnostjo pogodbe. Pri sporni zakupni pogodbi ni šlo za kršitve, za katere bi zakon predvideval ničnost pogodbe, saj predmet pogodbe sam po sebi ni bil nemogoč ali prepovedan in tudi oblika pogodbe je bila ustrezna. Tudi po veljavni sodni praksi ni v javnem interesu, da bi vsakdo in v vsakem primeru lahko zahteval ugotovitev ničnosti pogodbe, zlasti kadar je mogoče z drugimi sankcijami zagotoviti uveljavljanje pravic prizadetih. V obravnavanem primeru sta pogodbeni stranki dovolj zavarovani s pravico do izpodbijanja pogodbe in sankcijami, ki so v OZ predvidene za take primere. Ker pa tožnik zatrjuje, da je s sporno zakupno pogodbo prizadet on, kot lastnik, ker je ne-lastnik parcel brez njegovega soglasja oddal v zakup tuje zemljišče, je treba pojasniti, da je Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR)(4), ki je tedaj veljal, omogočal učinkovito varstvo lastninske pravice s tem, da je v 37. členu omogočal, da lastnik kadarkoli in od kogarkoli lahko zahteva vrnitev individualno določene stvari, katere lastnik je. Če bi tožnik vložil ustrezno tožbo in bi toženke ugovarjale, češ da je njihov pravni prednik sklenil zakupno pogodbo, bi moralo sodišče o veljavnosti pogodbe odločiti kot o predhodnem vprašanju in tak postopek gotovo ne bi bil daljši, kot v danem primeru, ko je tožnik s posebno tožbo najprej uveljavljal ničnost pogodbe in bi šele nato vložil lastninsko tožbo.

Tako se izkaže, da tožnikov tožbeni zahtevek ni bil ustrezen in da sta sodišči prve in druge stopnje pravilno uporabili materialno pravo, ko sta zavrnili tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti sporne zakupne pogodbe. Zato je Vrhovno sodišče po 378. členu ZPP zavrnilo neutemeljeno revizijo. Po prvem odstavku 165. člena ZPP je v zvezi s prvim in drugim odstavkom 154. člena ZPP zavrnilo tudi predlog za povrnitev stroškov revizije.

.Op. št. (1): Uradni list RS, št. 26/1999-45/2008 Op. št. (2): Uradni list RS, št. 83/2001-40/2007 Op. št. (3): Uradni list RS, št.33/91-I-42/1997 Op. št. (4): Uradni list SFRJ, št. 6/1988-RS, št. 87/2002