Jedro

Pojem gradbene parcele pravno ni identičen pojmu skupnega dela stavbe v etažni lastnini, saj je za to, da določena nepremičnina pridobi lastnost skupnega dela stavbe v etažni lastnini, potreben še ustrezen akt (pravni posel ali sodna odločba) in vpis v zemljiško knjigo, kar predstavlja konstitutivni pogoj.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 23. 5. 2018 razsodilo, da sta toženki dolžni izprazniti vzhodni del nepremičnine z ID znakom 000, tj. del, ki v naravi predstavlja zemljišče – letni vrt, na katerem so postavljene mize, stoli, senčniki, ograja in pod in meri 67,24 m2 ter se nahaja med koordinatnimi točkami Y=...257,87 X=...421,7 in Y=...262,86 X=...429,91 in Y=...267,56 X=...432,85 na zahodni in severni strani tega dela nepremičnine in mejo s parc. št. 1104/32 in parc. št. 1104/33, obe k. o. ..., na vzhodni strani tega dela nepremičnine, kot to izhaja iz priložene skice, ki je sestavni del izreka, ter ga tožeči stranki praznega oseb in stvari izročiti v roku 15 dni (I. točka izreka). Toženkama je tudi naložilo nerazdelno povrnitev stroškov tožeče stranke (II. točka izreka). S sklepom z dne 4. 9. 2018 je pravdnima strankama vročilo kopijo skice, ki je del izreka sodbe opr. št. VII Pg 890/2016 z dne 23. 5. 2018 (I. točka izreka) ter stranki opozorilo, da začne teči tridesetdnevni rok za pritožbo zoper prej navedeno sodbo naslednji dan po prejemu sklepa (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožujeta obe toženki (skupaj tožena stranka) in predlagata, da višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje oz. da jo samo spremeni.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in naložitev povrnitve stroškov pritožbenega postopka toženkama.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je v tem postopku uveljavljala zahtevek na podlagi prvega odstavka 99. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Po tej določbi lahko lastnik oz. domnevni lastnik, če ga kdo tretji protipravno vznemirja, in sicer kako drugače, ne pa z odvzemom stvari, s tožbo zahteva, da vznemirjanje preneha in se prepove nadaljnje vznemirjanje. Sodišče prve stopnje je zahtevku tožeče stranke ugodilo na podlagi ugotovitve, da pogodba o varščini v delu, v katerem se nanaša na brezplačno oddajo v koriščenje oz. brezplačen najem spornega zemljišča na sporni parceli, zaradi prekoračitve pooblastila ni veljavna in da torej toženki sporno nepremičnino oz. njen del zasedata brez pravne podlage. Ugotovitve sodišča prve stopnje o delni neveljavnosti pogodbe o varščini toženki v pritožbi niti ne napadata. Sodišče prve stopnje je v nadaljevanju zavrnilo tudi ugovor toženk glede aktivne legitimacije tožnice, prav tako pa je tudi zavrnilo njun dokazni predlog s postavitvijo izvedenca geodeta. Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna iz razlogov, navedenih v nadaljevanju.

6. Tožnica je v zemljiško knjigo vpisana kot lastnica sporne nepremičnine (česar pritožnici niti ne izpodbijata), zato se po prvem odstavku 11. člena SPZ domneva, da je njena lastnica. Toženki sta to domnevo izpodbijali s sklicevanjem, da sporna parcela predstavljala funkcionalno zemljišče stavbe št. XX na naslovu P. v L. in tako na tožnico ni mogla biti (samostojno) prenesena lastninska pravica na tej nepremičnini. Navedeno utemeljujeta s sklicevanjem na gradbeno dovoljenje UE Ljubljana št. ... z dne 15. 3. 2010, odločbo UE Ljubljana št. ... z dne 29. 9. 2010 o spremembi tega gradbenega dovoljenja, uporabno dovoljenje UE Ljubljana št. ... z dne 31. 7. 2012, predhodni načrt etažne lastnine za sporni objekt, splošne pogoje prodaje spornega objekta in njim priloženo mapno kopijo ter pooblastilo notarja po tretjem odstavku 5. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES).

7. V konkretnem primeru gre za zgradbo, ki je bila zgrajena po 1. 1. 2003. Ker je v konkretnem primeru za odločitev bistven tudi časovni kontekst, pritožbeno sodišče v nadaljevanju povzema potek prenosa lastninske pravice na sporni nepremičnini, kot ga zatrjujeta toženki. D. d. o. o., na katero se nanaša zgoraj navedeno gradbeno dovoljenje, je lastninsko pravico dne 22. 9. 2010 prenesla na S. d. o. o., na katero se nanašata zgoraj navedena odločba o spremembi gradbenega dovoljenja in uporabno dovoljenje in ki je tudi izdala zgoraj navedeno pooblastilo. Ta družba je lastninsko pravico dne 22. 10. 2012 prenesla na družbo V. d. o. o., ta pa jo je dne 31. 7. 2015 prenesla na tožnico.

8. Pritožbeno sodišče najprej pojasnjuje, da v kritičnem času veljavna ureditev pojma funkcionalnega zemljišča ni (več) poznala, pač pa je poznala (oz. še vedno pozna) pojma gradbene parcele in skupnega dela stavbe v etažni lastnini.

9. Gradbena parcela je tehnično prostorski pojem, ki je poznan v prostorskem in gradbenem pravu. Naloga teh predpisov pa je, da zagotavljajo, da je na parceli mogoče graditi objekt takih dimenzij, da je omogočena njegova raba.1 V kritičnem času je bil ta pojem opredeljen v petem odstavku 127. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o graditvi objektov (ZGO-1B)2 in je pomenil zemljišče, sestavljeno iz ene ali več zemljiških parcel ali njihovih delov, na katerem stoji oz. na katerem je predviden objekt in na katerem so urejene površine, ki služijo takšnemu objektu oz. je predvidena ureditev površin, ki bodo služile takšnemu objektu.

10. Po prvem odstavku 105. člena SPZ je etažna lastnina lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. Po tretjem odstavku 105. člena SPZ so skupni deli zgradbe drugi deli (kot posamezni deli), namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba, mednje pa lahko spadajo tudi druge nepremičnine. Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ). Pravni posel za pridobitev etažne lastnine je lahko sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino (sporazum o delitvi) ali enostranski pravni posel (drugi odstavek 107. člena SPZ).

11. Iz navedenega tako izhaja, da pojem gradbene parcele pravno ni identičen pojmu skupnega dela stavbe v etažni lastnini, saj je za to, da določena nepremičnina pridobi lastnost skupnega dela stavbe v etažni lastnini potreben še ustrezen akt (pravni posel ali sodna odločba) in vpis v zemljiško knjigo, kar predstavlja konstitutivni pogoj.

12. Iz navedenega tako nadalje izhaja, da je gradbena parcela res opredeljena v ustreznih upravnih aktih (v konkretnem primeru v gradbenem dovoljenju, odločbi o njegovi spremembi in v uporabnem dovoljenju), vendar pa to za opredelitev sporne nepremičnine kot skupnega dela stavbe ni odločilno. Prav tako ni odločilno, da je bila navedena v predhodnem načrtu etažne lastnine za sporni objekt, splošnih pogojih prodaje spornega objekta in njim priloženi mapni kopiji ter pooblastilu notarja. Za vprašanje, ali je sporna nepremičnina skupni del je namreč bistveno, ali je bila kot tak opredeljena s pravnim poslom, ki je bil v konkretnem primeru podlaga za njen nastanek, in vpisana v zemljiško knjigo. Vsaj do slednjega pa v konkretnem primeru ni prišlo, niti pritožnici tega ne zatrjujeta.

13. Po prvem odstavku 112. člena SPZ je etažna lastnina predmet razpolaganja kot celota. Po tej določbi je torej omejen pravni promet s skupnim delom v etažni lastnini. Pravni promet z zemljiščem, ki je predstavljalo gradbeno parcelo (ni pa bilo skupni del), pa po letu 1997 ni bil več omejen s prisilnimi predpisi. Do ponovne omejitve je prišlo šele z uveljavitvijo Zakona o urejanju prostora3 (v nadaljevanju ZUreP-2), ki je začel veljati 17. 11. 2017, uporablja pa se od 1. 6. 2018, kar pomeni, da v kritičnem času pravni promet z zemljiščem, ki je predstavljalo gradbeno parcelo, ni pa bilo skupni del stavbe v etažni lastnini, ni bil omejen. Navedeno je bil sicer tudi eden od razlogov za vsebino določbe 183. člena ZUreP-2.4 Iz teh razlogov tudi sklicevanje pritožnic na sodno prakso, ki se nanaša na obdobja, v katerih je bil pravni promet na funkcionalnem zemljišču omejen, v konkretnem primeru ni relevantno. V okoliščinah konkretnega primera torej dejstvo, da je bila sporna nepremičnina gradbena parcela, ob ugotovitvi, da pa ni bila skupni del stavbe v etažni lastnini,5 ni omejevalo pravnega prometa z njo. Ugovor pritožnic, da zaradi tega, ker sporna nepremičnina predstavlja funkcionalno zemljišče oz. pravilneje gradbeno parcelo, tožnica na njej ni mogla pridobiti lastninske pravice, torej ni utemeljen. Morebitne kršitve gradbenih predpisov pa glede na navedeno tudi ne morejo biti predmet tega postopka. Navedbe toženk o tem, da je bila sporna nepremičnina vsebovana v predhodnem načrtu etažne lastnine, splošnih pogojih prodaje spornega objekta in njim priloženi mapni kopiji ter pooblastilu notarja pa lahko utemeljujejo kvečjemu zatrjevanje napak oz. delne neizpolnitve prodajne pogodbe za njen posamezni del stavbe v etažni lastnini. Vendar pa toženki takšne zahtevke lahko uveljavljata zgolj proti prodajalcu, kar pa tožnica ni. Zato je sklicevanje na prej navedene listine v konkretnem primeru nerelevantno. Iz istih razlogov to velja tudi za njene navedbe o zavajanju kupcev in prevari prodajalca. Zavrnitev tega ugovora toženk je bila torej pravilna.

14. Iz razlogov, navedenih v nadaljevanju, pa je sodišče prve stopnje tudi pravilno zavrnilo dokaz s postavitvijo izvedenca geodeta.

15. Med strankami ni bilo sporno, da sta toženki postavili letni vrt oz. teraso. Sporno je bilo le, ali sta to storili na nepremičnini tožnice. Sam potek meje v načrtu parcel v konkretnem primeru ni relevanten, saj v konkretnem primeru ne gre za vprašanje določitve meje. Potek meje v naravi pa je lahko relevanten le v zvezi z vprašanjem, ali toženki zasedata del nepremičnine, ki je v lasti tožnice, ne pa tudi sam za sebe.

16. Tožnica je svojo trditev, da toženki zasedata del njene nepremičnine utemeljevala tako, da se je sklicevala na prikaz parcel, kjer je označila del parcele, ki jo zasedata toženki (priloga A7), in na fotografijo, na kateri je narisala navidezno črto med spornimi parcelami (fotografija v prilogi A8). V odgovoru na tožbo sta toženki prerekali le potek meje, kot je bil zarisan na fotografiji, ki jo je predložila tožnica, pri tem pa nista navedli, kje pa po njunem mnenju pravilno poteka meja, pač pa sta se zgolj sklicevali, da lahko potek meje ugotovi le izvedenec geodet. V vlogi z dne 16. 3. 2018 sta toženki navedli zgolj, da trdita, da letni vrt oz. letna terasa ne ležita na nepremičnini tožnice. Tega z ničemer nista nadalje utemeljili, le pred tem sta navedli, da v zvezi s svojimi navedbami, s katerimi sta prerekali potek meje, predlagata postavitev izvedenca. Edine navedbe glede poteka meje pa so bile tiste v odgovoru na tožbo, in jih je pritožbeno sodišče že povzelo zgoraj. Tožeča stranka pa se je nato v vlogi, ki jo je vložila dne 28. 3. 2018, sklicevala na Skico posega v zemljišče, ki jo je zanjo izdelalo geodetsko podjetje (priloga A22), in navedla, da iz nje izhaja, da toženi stranki neupravičeno zasedata nepremičnino parc. št. 1104/23, k. o. ..., in sicer v delu, ki se nahaja med koordinatnimi točkami Y=...257,87 X=...421,7 in Y=...262,86 X=...429,91 in Y= X=6 in mejo s parcelno številko 1104/32 in parc. št. 1104/33, obe k. o. ... Pritožbeno sodišče na tem mestu pojasnjuje, da ta listina ne predstavlja dokaza, pač pa se po ustaljeni sodni praksi takšno izven pravde pridobljeno mnenje strokovnjaka, šteje za del navedb. V tem primeru torej za del navedb tožnice. Neutemeljeno je zato pritožbeno sklicevanje, da toženki pri tem nista mogli sodelovati in da se s tem nista strinjali.

17. Po mnenju pritožbenega sodišča pa zgolj navedba, da prerekata potek meje, kot je bil zarisan na fotografiji in gola trditev, da letni vrt oz. letna terasa ne ležita na nepremičnini tožnice, in da naj pravilen potek meje ugotovi izvedenec, v zgoraj opisanih okoliščinah ne zadosti zahtevi po obrazloženem prerekanju iz drugega odstavka 214. člena ZPP. Toženki namreč nista niti laično opredelili, kje naj bi po njunem potekala meja oz. kje se po njunem nahaja sporni letni vrt oz. terasa, če ne tam, kjer je to trdila oz. narisala tožeča stranka. Res je sicer, da od toženk ni mogoče pričakovati, da bosta podali strokoven opis ali skico, vendarle pa sta nekako morali priti do ugotovitve, da trditve tožeče stranke o poteku meje ne držijo oz. morata za to, da sploh lahko postavita takšno trditev, vedeti, kje (po njunem mnenju) poteka ta meja. Vsaj to bi v okoliščinah konkretnega primera morali navesti, če bi želeli zadostiti zahtevi po obrazloženem prerekanju. V nasprotnem primeru bi šlo kvečjemu za ugibanje, da trditve tožeče stranke (morda) niso pravilne, ali pa za špekuliranje z uspehom dokaza z izvedencem. Zgolj gola trditev, da meje ni tam, kjer trdi tožnica oz. golo zanikanje, da letni vrt oz. terasa ne ležita na sporni nepremičnini, kar naj ugotovi izvedenec geodet, po prepričanju pritožbenega sodišča v konkretnem primeru ne zadošča. 18. Ker se je za pravilno izkazala odločitev o glavni stvari in ker pritožnici glede odločitve o stroških nista podali nobenih konkretiziranih očitkov, je njuna pritožba tudi v tem delu neutemeljena.

19. Ker so se po vsem obrazloženem pritožbeni očitki pritožnic izkazali za neutemeljene in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP ni ugotovilo uradoma upoštevnih kršitev, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

20. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena in drugim odstavkom 154. člena ZPP. Toženki s pritožbo nista uspeli, tožnica pa z odgovorom na pritožbo v ničemer ni prispevala k dodatni razjasnitvi zadeve, zato stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Prim. M. Juhart, Pravna praksa, Pravna praksa št 3/2008, Priloga str. V 2 Uradni list RS 126/2007 3 Uradni list RS št. 61/17 z dne 2. 11. 2017 4 Gl. Predlog ZUreP-2 v Poročevalec DZ z dne 26. 5. 2017 5 Pritožnici sta sicer tudi sami navedli, da sporna nepremičnina ni skupni del, pa bi moral biti. 6 V tem delu je v vlogi tožnice pisna napaka, saj manjka navedba koordinat, vendar pa je iz popravka tožbenega zahtevka jasno razvidno, da gre za koordinati Y=...267,56 X=...432,85.