Jedro

Sodišče prve stopnje svojo odločitev, da je najemna pogodba nična, utemeljuje na določbi 11. člena ZPSPP. Ta določa, da lahko občani oddajajo v najem poslovne stavbe oziroma poslovne prostore, če imajo na njih lahko lastninsko pravico. Iz navedene določbe ne izhaja, da bi najemodajalec moral biti lastnik poslovnega prostora. Navedeno je le, da mora obstajati možnost, da na poslovnem prostoru takšno pravico pridobi.

Besedna zveza „dokončna ureditev razmerja med strankama“ se nanaša le na sporno razmerje, ki izhaja iz dejanske in pravne podlage prvotnega tožbenega zahtevka, ne pa tudi na morebitna druga sporna razmerja med strankama.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v 1., 3. in 4. točki razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 142824/2009 z dne 6.10.2009, ter zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo v plačilo pravdne stroške tožene stranke v višini 1.278,30 EUR z obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, o pritožbenih stroških pa odloči kot o nadaljnjih pravdnih stroških.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

Glede spremembe tožbe

5. Očitki pritožnika, da bi sodišče prve stopnje moralo dopustiti spremembo tožbe, niso utemeljeni. Ni namreč res, kot to trdi pritožnik, da je tožena stranka v pripravljalni vlogi z dne 14.7.2011 spremenila svoje stališče in spremembi tožbe ni več nasprotovala. Tožena stranka je v omenjeni vlogi res navedla, da spremembi ne nasprotuje več iz prvotno navedenih razlogov (ker gre za spremembo pravnih in dejanskih navedb ter temelja tožbenega zahtevka), nasprotuje pa ji, ker slednja ni dopustna, saj je o novem (podrednem) zahtevku že pravnomočno odločeno. Iz navedenega ne izhaja, da bi tožena stranka privolila v spremembo tožbe. Navedla je zgolj nove razloge, zakaj takšni spremembi nasprotuje.

Prvi odstavek 185. člena ZPP določa, da je, potem ko je tožba vročena toženi stranki, za spremembo potrebna njena privolitev. Iz navedene določbe ne izhaja, da bi bil pomemben sam razlog nasprotovanja. Bistveno je, da se tožena stranka spremembi tožbe upira. Ker privolitev tožene stranke ni bila dana, sodišču spremembe tožbe ni bilo potrebno dopustiti. Prvi odstavek 185. člena ZPP nadalje sodišču daje možnost, da dovoli spremembo tožbe, čeprav se tožena stranka temu upira, če meni, da bi bilo to smotrno za dokončno ureditev razmerja med strankama. Besedna zveza „dokončna ureditev razmerja med strankama“ se nanaša le na sporno razmerje, ki izhaja iz dejanske in pravne podlage prvotnega tožbenega zahtevka, ne pa tudi na morebitna druga sporna razmerja med strankama. Le za v tožbi predstavljeno sporno razmerje se namreč zdi smotrno, da se dokončno uredi v že tekoči pravdi, čeprav tožena stranka temu nasprotuje (na primer povečanje obstoječega odškodninskega zahtevka, uveljavljanje dodatnega zahtevka za plačilo najemnine iz istega najemnega razmerja). (1) V obravnavanem primeru primarni in naknadno postavljeni tožbeni zahtevek temeljita na različnih dejanskih in pravnih podlagah. Med njima tako ni prave zveze, kar pomeni, da ne gre za eno samo (sporno) razmerje med strankama. Spreminjane tožbe proti volji toženca je v takšnih primerih potrebno preprečiti. (2) Pritožbeno sodišče še pripominja, da je potrebno pritrditi navedbam tožene stranke, da je o naknadno postavljenem podrednem tožbenem zahtevku že bilo pravnomočno odločeno s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cpg 302/2011 z dne 19.4.2011. Ponovno odločanje o takšnem zahtevku zato ni mogoče. Sodišče bi torej tudi v primeru, če bi spremembo tožbe dopustilo (in bi zaradi zavrnitve primarnega zahtevka prišlo do odločanja o podrejenem zahtevku), le-to moralo zavreči. Glede ničnosti najemne pogodbe

6. Sodišče prve stopnje svojo odločitev, da je najemna pogodba nična, utemeljuje na določbi 11. člena Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). Ta določa, da lahko občani oddajajo v najem poslovne stavbe oziroma poslovne prostore, če imajo na njih lahko lastninsko pravico. Iz navedene določbe ne izhaja, kot si to zmotno razlaga sodišče prve stopnje, da bi najemodajalec moral biti lastnik poslovnega prostora. Navedeno je le, da mora obstajati možnost, da na poslovnem prostoru takšno pravico pridobi. O vprašanju lastninske pravice najemodajalca na poslovnem prostoru se je že izreklo tudi Vrhovno sodišče Republike Slovenije. V sodbi III Ips 51/2001 je navedlo, da ni odločilno, kdo je lastnik nepremičnine (poslovnega prostora), ki je dan v najem. Najem je mogoč tudi na stvari, ki ni v najemodajalčevi lasti. Prav tako pa ni izključeno, da bi bil lastnik stvari njen najemnik. Sodišče prve stopnje je tako zmotno uporabilo materialno pravo, ko je zaključilo, da je najemna pogodba nična iz zgoraj navedenega razloga. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava pa je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. Sodišče prve stopnje se namreč zaradi zaključka, da je najemna pogodba nična, ker najemodajalec ni bil lastnik poslovnega prostora, ni ukvarjalo z vprašanjem njene navideznosti (ki ga izpostavlja tožena stranka). Prav tako je zgolj pavšalno zaključilo, da tožeča stranka ni izkazala, da se je najemno razmerje izvrševalo, ker ni predložila dokazov o tem, da sta bila prva dva obroka najemnine plačana ter ni vtoževala najemnine za celotno neplačano obdobje. Nenazadnje tožena stranka v pripravljalni vlogi z dne 18.2.2011 (v spisu list. št. 68 do 72) sama pove, da je sporni prostor ves čas uporabljala in ga imela v posesti. Enako je na zaslišanju povedal tudi njen zakoniti zastopnik. Takšne navedbe in izjave pa v primeru, da se izkaže, da najemna pogodba ni bila navidezna, kažejo na to, da se je slednja tudi izvrševala.

7. Ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje glede odločilnih dejstev ostalo nepopolno ugotovljeno, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP), saj je ocenilo, da glede na naravo stvari in okoliščine primera ne more dopolniti postopka oziroma odpraviti ugotovljenih nepravilnosti.

8. Sodišče prve stopnje naj se v ponovljenem postopku ukvarja s trditvami pravdnih strank o (s strani tožene stranke) zatrjevani navideznosti najemne pogodbe, in po presoji le-teh , o tožbenem zahtevku tožeče stranke ponovno odloči. 9. V skladu z določbo 3. odstavka 165. člena ZPP se odločitev o pritožbenih stroških pridrži za končno odločbo.

(1) Tako tudi VSL sklep I Cpg 772/2004 .

(2) Komentar ZPP, 2. knjiga, stran 205.