Jedro

Pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da se tožnica, ki za izvajanje zemeljskih del za iskanje novega vodnega vira, katera niso bila potrebna in tožnica zanje ni imela toženčevega soglasja ter se jih je lotila neprofesionalno, v stanovanjsko hišo pa je posegala samovoljno in s posegi povzročila vlago v hiši, sedaj ne more sklicevati na to, da je bilo bivanje v stanovanjski hiši nevzdržno in da ji zaradi tega ni treba plačati najemnine in obratovalnih stroškov. Pravilno je zato sodišče prve stopnje zaključilo, da ni upravičena do povrnitve (samovoljnih) vlaganj in tudi ne do vračila varščine, saj toženčevi stroški sanacije škode na hiši, neplačane najemnine, neporavnani računi za elektriko in neplačane komunalne storitve ta znesek varščine presegajo.

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka mora toženi stranki v roku 15 dni od vročitve te sodbe povrniti stroške odgovora na pritožbo v znesku 382,50 EUR.

Obrazložitev

Odločitev sodišča prve stopnje

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedeno sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica od toženca zahtevala plačilo 5.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 1. 2020 do plačila in plačilo 11.690,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 1. 2020 do plačila ter plačilo odmerjenih pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka), ter tožnici naložilo, da mora tožencu povrniti stroške postopka (II. točka izreka).

Navedbe tožnice v pritožbi

2. Tožnica vlaga zoper sodbo sodišča prve stopnje pravočasno pritožbo po pooblaščenem odvetniku iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in izpodbija sodbo sodišča prve stopnje v celoti. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in primarno izpodbijano sodbo razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, podredno pa, da jo spremeni in tožbenemu zahtevku v celoti ugodi skupaj s stroškovno posledico. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

Uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker toženec ni specificiral svoje trditvene podlage v smislu količinskih izmer kvadrature posameznih prostorov in v zvezi s stroški, ki naj bi mu nastali zaradi sanacije domnevne škode, ter ni podal nobenih dokazov, ampak je predlagal le, naj škodo oceni izvedenec gradbene stroke. Sodišče prve stopnje ni podalo nobene dokazne ocene izvedenskega mnenja, le nekritično je povzelo toženčeve navedbe, zato ima izpodbijana sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti.

Glede očitka o zmotno ali nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju navaja, da se ji je ob prvem ogledu zdelo, da je hiša v odličnem stanju, napake na njej pa so se pojavile kasneje. Sodišče prve stopnje je nekritično verjelo tožencem pričam A. A. (toženčeva zunajzakonska partnerka), B. B. (toženčeva hčerka) in C. C. (bivši partner toženčeve hčerke), ki so vsi toženčevi ožji sorodniki in izrazito pristranske, na drugi strani pa ni verjelo priči Č. Č. (tožničin bivši zunajzakonski partner), ki je izvajal vlaganja in nujna vzdrževalna dela ter odpravljal napake na hiši ter je posamezne njegove navedbe vzelo iz konteksta. Ob tožničini izselitvi so si tožnica, njen partner, toženec in njegova partnerka hišo skupaj ogledali in toženec ob prevzemu hiše ni imel nobenih pripomb. Nepopolno je ugotovilo dejansko stanje glede višine pobotnega ugovora, ker toženec ni podal decidiranega dokaznega predloga in ni predložil računov za izvajanje del, vezanih na sanacijo hiše, ampak je le ocenil delo in škodo in se zanašal na izpoved prič, za katere je evidentno, da so pristranske, ker so toženčevi ožji družinski člani. Neresnična je toženčeva trditev, da je zadelal odprtino na mansardo in naredil nove stopnice, saj je (po informacijah, s katerimi sedaj razpolaga tožnica) odprtina še vedno istih dimenzij in so iste tudi stopnice (tiste, ki jih je naredila tožnica), toženec pa sedaj uporablja mansardo. Izvedenčeva ocena sanacijskih del (3.725,00 EUR) ni pravilna, saj je izvedenec zgolj upošteval toženčevo trditveno podlago, ne da bi izvedel izmero površin brušenja sten, število izvrtin v stenah, ni vprašal, na kakšen način se je izsuševalo notranje stene v pritličju hiše in ni imel vhodnih podatkov, ali se je izvedel zapis zakopa ob vodnem izviru in ali je toženec navozil 10 m3 gramoza. Glede ugotovitve sodišča prve stopnje v zvezi z (ne)obvestilom toženca o premiku zemljine in težavah z vodo navaja, da toženčevo zdravstveno stanje ni bilo takšno, da toženec ne bi mogel sam ali po tretjih osebah izvesti tistega, kar se od dobrega gospodarja pričakuje. Toženec je bil obveščen o presahnitvi vodnega vira in o premiku zemljine (plaz), pa v zvezi s tem ni storil ničesar. Zato je bila tožnica prisiljena izvesti nujna vzdrževalna dela, za katera pa ni potrebovala toženčevega pisnega ali ustnega soglasja.

Dodaja, da sodišče prve stopnje ne razpolaga s strokovnim znanjem, da bi lahko samo ugotovilo, ali zemeljska dela, ki jih je tožnica izvedla v okviru nujnih vzdrževalnih del, presegajo normalno rabo, izvedenec pa je navedel le, da ta dela naj ne bi bila potrebna. Tudi ni jasno, zakaj naj bi bilo odmaševanje kanalizacijske cevi izvedeno neprofesionalno, izpodbijana sodba sodišča prve stopnje o tem nima nobenih razlogov. Zaključek sodišča prve stopnje, da naj bi bil nastanek vlage v vzročni zvezi s samovoljnimi tožničinimi posegi v hišo in njej pripadajočem funkcionalnem zemljišču, podan brez ustreznega strokovnega znanja, pa je napačen.

Glede očitka o zmotni uporabi materialnega prava navaja, da je bila tožnica zaradi plazovitosti terena, nezmožnosti dostopa do stanovanjskih vrat v hišo (zaradi nestrokovno izvedene škarpe), pomanjkanja vode (presahnil je vodni vri) in nemožnosti uporabe stanovanjske hiše za normalno uporabo upravičena, da ni poravnala najemnin za december 2019, januar 2020 in februar 2020. Ugoditev toženčevemu pobotnemu ugovoru v znesku 3.725,00 EUR je napačna in bi sodišče prve stopnje moralo v celoti ugoditi tožničinemu tožbenemu zahtevku za vračilo varščine v znesku 5.000,00 EUR. Tožnica je imela ustno soglasje v zvezi z njenimi investicijskimi vlaganji v hišo oziroma je toženec s svojimi konkludentnimi dejanji akceptiral izvajanje vlaganj v mansardnem delu stanovanjske hiše. Če bi toženec nasprotoval izvajanju del, bi tožnica investicijo ustavila. Tudi sicer pa toženec sedaj uporablja mansardni del hiše, kar je tožnica od tretjih oseb izvedela šele med čakanjem na odločitev sodišča prve stopnje in tega do zaključka glavne obravnave ali do zaključka prvega naroka za glavno obravnavo ni vedela. Če bi se to ugotovilo kot resnično, je dejstvo, da je toženec z zavajajočim ravnanjem tožnico pripravil k nadaljevanju in dokončanju investicije v mansardni del stanovanjske hiše ter je neupravičeno obogaten.

Navedbe toženca v odgovoru na tožničino pritožbo

3. Pritožba je bila na podlagi 344. člena ZPP vročena tožencu, ki je nanjo odgovoril po pooblaščenem odvetniku. Toženec v odgovoru na pritožbo pritožbenemu sodišča predlaga, da pritožbo zavrne in priglaša stroške pritožbenega postopka. Obrazloženo nasprotuje pritožbenim navedbam kot neutemeljenim ter pritrjuje stališču in razlogom sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi. Dodaja, da niso resnične pritožbene navedbe, da se podstrešje uporablja kot bivalni prostor, tožnica pa je z bivanjem v času odpovednega roka povzročila tudi stroške, ki jih ni poravnala.

Presoja utemeljenosti pritožbe

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica je v obravnavani zadevi od toženca uveljavljala vrnitev varščine v znesku 5.000,00 EUR, ki jo je dala tožencu ob podpisu najemne pogodbe za njegovo stanovanjsko hišo z dne 3. 9. 2019 in bi jo moral toženec vrniti tožnici po predaji in izpraznitvi stanovanjske hiše po tožničini izselitvi iz hiše in posledičnem prenehanju najemne pogodbe 15. 1. 2020, in sicer bi jo moral vrniti najkasneje do 17. 1. 2020. Uveljavljala je tudi povrnitev stroškov vlaganja v stanovanjsko hišo in njej pripadajočem funkcionalnem zemljišču v znesku 11.690,01 EUR za dela, ki jih je opravila v soglasju s tožencem, oziroma so bila nujna (sanacija kanalizacije), ker se toženec ni odz(i)val na tožničine pozive.

6. Toženec je ugovarjal, da je tožnica podala pisno odpoved najemne pogodbe 30. 12. 2019 s 60-dnevnim odpovednim rokom, ki je začel teči 1. 1. 2020, ter ob izselitvi ni poravnala celotne najemnine v znesku 1.200,00 EUR (in sicer najemnine za december 2019, januar 2020 in februar 202) in obratovalnih stroškov v znesku 193,23 EUR (za porabljeno električno energijo za mesec december 2019 in januar 2020 v znesku 127,71 EUR in komunalne storitve v znesku 65,52 EUR). Zato je iz prejete varščine pobotal znesek iz naslova neplačanih stroškov in najemnin v višini 1.395,23 EUR. Tožnica prav tako ni prepleskala sten v stanovanjski hiši in je na hiši, opremi in funkcionalnem zemljišču povzročila škodo v višini 26.500,00 EUR, ki presega varščino in jo je uveljavljal v pobot, tožnica za opravljena dela tudi ni imela toženčevega soglasja.

7. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da sta 3. 9. 2019 sklenili pogodbo, s katero je tožnica od toženca najela njegovo stanovanjsko hišo (v nadaljevanju najemna pogodba) in da je tožnica ob njeni sklenitvi plačala tožencu varščino v višini 5.000,00 EUR. Vsebina najemne pogodbe, ki jo je ugotovilo sodišče prve stopnje in ki poleg določb SZ-1 in OZ predstavlja pravno podlago za odločitev v obravnavani zadevi, pritožbeno ni izpodbijana: (-) po drugem odstavku 6. člena najemne pogodbe se vplačana varščina po predaji in izpraznitvi stanovanjske hiše s funkcionalnim zemljiščem lahko vrne najemnici v celoti v roku dveh delovnih dni po opravljeni primopredaji pod pogojem: da je poravnana celotna najemnina za najeto stanovanjsko hišo s funkcionalnim zemljiščem, vključno z najemnino za zadnji mesec najema; da zaradi malomarne in nepravilne rabe najemnica ali osebe, ki z njo prebivajo, niso povzročile škode na stanovanjski hiši s funkcionalnim zemljiščem ali opremi; da je najemnica stene v stanovanjsko hišo prepleskala ob eventualnem odhodu; da je najemnica poravnala vse obratovalne stroške, vključno s tistimi, ki so nastali v zadnjem mesecu najema; (-) po tretjem odstavku 6. člena najemne pogodbe se vplačana varščina upošteva kot plačilo najemnine za zadnje mesece najema (razlika med zneskom varščine in zneskom najemnine se ustrezno doplača ali vrne), v kolikor so poravnani vsi ostali stroški in pod zgoraj navedenimi pogoji; (-) po četrtem odstavku 6. člena najemne pogodbe se vrednost kavcije zmanjša za znesek ocenjene škode in znesek neporavnanih tekočih stroškov; (-) po 9. členu najemne pogodbe najemnica ne sme opravljati nikakršnih posegov v stanovanjski hiši s funkcionalnim zemljiščem brez dovoljenja lastnika; za vsako vlaganje v stanovanjsko hišo s funkcionalnim zemljiščem, ki ga je mogoče šteti za investicijo, potrebuje najemnica predhodno pisno soglasje najemodajalca, pri čemer se ob izdaji predmetnega soglasja najemnica in najemodajalec pisno dogovorita o morebitnem vračanju vloženega; če takšnega dogovora ni, najemnica nima pravice do povrnitve vloženih sredstev; (-) po prvem odstavku 15. člena najemne pogodbe mora najemnica po prenehanju veljavnosti najemne pogodbe predati najeto stanovanjsko hišo s funkcionalnim zemljiščem ter opremo najemodajalcu v stanju, v kakršnem jo je prevzela, ob upoštevanju sprememb, do katerih je prišlo zaradi normalne rabe, in tistih, ki jih je najemnica opravila v soglasju z najemodajalcem.

8. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je bila stanovanjska hiša, ki jo je tožnica najela od toženca, nova, opremljena z novo opremo, urejena in takoj vseljiva, saj je toženec staro porušil, po tožničini izselitvi iz hiše pa ta ni bila očiščena, stene so bile umazane in nebeljene, bili so opazni pasji oziroma mačji iztrebki, kuhinjsko pohištvo je bilo prestavljeno iz prvega nadstropja v pritličje, leseni deli kuhinje so bili uničeni - iverka namočena, okrasne letve so bile poškodovane, od praskanja živali so bili uničeni stoli in sedežna, odtujen je bil radiator, stene so bile prevrtane, poškodovan je bil odtok, odtujene so bile dvižne stopnice za na podstrešje, uničene so bile spone ne regalih in zlomljena je bila šipa na balkonskih vratih. Toženec ni bil obveščen o težavah z vodo in o premiku zemljine, tožnica je toženca le enkrat obvestila o posedanju zemljine, vendar se toženec ni mogel takoj odzvati, ker je takrat zbolel. Tožnica za izvajanje zemeljskih del za iskanje novega vodnega vira ni imela toženčevega soglasja ter se je del lotila neprofesionalno, ta dela pa niso bila potrebna. Prav tako tožnica ni imela (niti pisnega niti ustnega) soglasja za opravljena dela na podstrešju (izdelava mansarde), zato ni upravičena do povrnitve vlaganj in je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek za plačilo 11.690,01 EUR zavrnilo (točka I/2 izreka izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje). Tožbeni zahtevek za vračilo varščine v znesku 5.000 EUR pa je kot neutemeljen zavrnilo, ker je zaključilo, da toženčevi stroški sanacije škode na hiši (ki so brez vštete škode na pohištvu in na funkcionalnem zemljišču znašali 3.725 EUR), neplačane najemnine v znesku 1.200 EUR, neporavnani računi za elektriko (129,71 EUR) in neplačane komunalne storitve (65,52 EUR) presegajo znesek varščine, saj znašajo skupaj 5.120,23 EUR (točka I/1 izreka izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje). Posledično je tožnici v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP naložilo povrnitev toženčevih stroškov pravdnega postopka (II. točka izreka izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje).

9. Pritožbeno sodišče v skladu s prvim in drugim odstavkom 350. člena ZPP preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v delu, ki se pritožbeno izpodbija in v mejah razlogov, ki so v pritožbi navedeni, pri tem pa po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., deloma 11. ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava.

Glede bistvenih kršitev določb pravdnega postopka

10. Tožnica zatrjuje, da izpodbijane sodbe ni mogoče preizkusiti, ker sodišče prve stopnje ni dokazno ocenilo izvedenskega mnenja izvedenca gradbene stroke, toženec pa trditev o sanaciji škode ni zadostno specificiral (tožnica v zvezi s tem uveljavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP), prav tako izpodbijana sodba nima razlogov o tem, zakaj naj bi bilo odmaševanje kanalizacijske cevi izvedeno neprofesionalno. Te pritožbene navedbe niso utemeljene.

11. Izpodbijana sodba ni obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Ta kršitev je podana le v tistih primerih, ko sodbe zaradi formalnih napak in pomanjkljivosti sploh ni mogoče preizkusiti. Takšnih pomanjkljivosti izpodbijana sodba nima. Sodba sodišča prve stopnje je obrazložena in ima potrebne razloge o pravno odločilnih dejstvih, ki si ne nasprotujejo in niso nasprotni odločitvi v izreku, zato omogoča pritožbeni preizkus. Pritožbeno uveljavljanega očitka o absolutni bistveni kršitvi določb postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP pa pritožbeno ni mogoče preizkusiti, saj ga tožnica ne pojasni oziroma ne konkretizira nasprotja med tem, kar se o odločilnih dejstvih navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov, in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi. Sodišče prve stopnje je tudi ocenilo izvedensko mnenje izvedenca gradbene stroke (izdelal je pisno izvedensko mnenje, sodišče prve stopnje pa ga je tudi zaslišalo) - zaključilo je, da je strokovno, popolno in dobro argumentirano ter pojasnilo, da je izvedenec mnenje podal na podlagi strokovnega znanja, vpogleda v sodni spis in ogleda na lokaciji, zaradi česar mu je sodišče prve stopnje sledilo (glej 33., 38. in 42. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje). Zaključek, da zemeljska dela, ki jih je tožnica izvedla v okviru nujnih vzdrževalnih del, presegajo normalno rabo, pa je sodišče prve stopnje sprejelo po izvedenem dokaznem postopku na podlagi dokazne ocene listin, zaslišanih strank in prič ter ugotovitev izvedenca gradbene stroke, glede katerega tožnica sama v pritožbi navaja, da je podal izvedensko mnenje, da ta dela niso bila potrebna, in tožnica v zvezi z izvedenskih mnenjem po zaslišanju izvedenca na naroku 21. 3. 202 ni imela več pripomb. Zato niso utemeljene pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje tega ne bi smelo samo ugotoviti, ker ne razpolaga s strokovnim znanjem.

12. Ne drži pritožbeni očitek, da toženec v okviru predlaganih dokazov ni specificiral trditev glede količinskih izmer kvadrature posameznih prostorov in glede stroškov sanacije ter ni podal nobenih dokazov (izpostavlja tudi, da ni predložil računov za izvajanje del). Toženec je namreč že v odgovoru na tožbo konkretno opredelil škodo, ki je nastala na njegovi hiši, njeni opremi in notranjosti ter zemljišču, in podal navedbe glede sanacije škode, ki jo je moral opraviti ob pomoči predlaganih prič, in njene višine, ter v zvezi s tem predlagal dokaze (fotografije o stanju hiše in opreme pred vselitvijo tožnice z družino in po njeni izselitvi, zaslišanjem sebe in prič ter dokaz z izvedencem), ki jih je sodišče izvedlo (kvadraturo posameznih prostor je izmeril izvedenec, ki je strošek toženčeve sanacije na nepremičnini ocenil v višini 3.725 EUR, pri čemer ni upošteval škode na opremi in funkcionalnem zemljišču), kar tudi po presoji pritožbenega sodišča zadostuje. Dejstvo, da toženec ni predložil nobenih računov sanacije (dela je opravljal sam), še ne pomeni, da njegov pobotni ugovor zaradi tega ni utemeljen. Naš pravni red ne pozna dokaznih pravil, po katerih bi se določena dejstva lahko dokazovalo le s točno določenimi dokazi, sodišče prve stopnje pa je skladno z načelom proste presoje dokazov (8. člen ZPP) na podlagi skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj štelo za dokazano, da je tožnik zatrjevano sanacijo opravil.

Glede dokazne ocene sodišča prve stopnje in očitka o zmotno in nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju

13. Najobsežnejši sklop pritožbene graje se nanaša na zatrjevano zmotno ugotovitev dejanskega stanja. Sodišče prve stopnje je o dejstvih, ki se nanašajo na ugotavljanje utemeljenosti tožničinega zahtevka za vračilo varščine in povrnitve vlaganj ter okoliščin toženčeve sanacije škode, ki jo je povzročila tožnica, izvedlo temeljit dokazni postopek in popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje. Dokazno oceno, ki je skladna z metodološkim napotkom, katerega sodišču nalaga 8. člen ZPP, je sprejelo ob upoštevanju konkretizirane trditvene podlage in po izvedenem dokaznem postopku, v okviru katerega je pravilno upoštevalo vse za odločitev pomembne okoliščine, ter na podlagi tega sprejelo pravilne dokazne zaključke. Temeljito je analiziralo izpovedbe tožnice, toženca in zaslišanih prič ter vsebino listinskih dokazov, nakar je na podlagi tako izvedenega dokaznega postopka pravilno in dokazno podprto zaključilo, da je bila toženčeva stanovanjska hiša, kamor se je po sklenitvi najemne pogodbe vselila tožnica skupaj s takratnim (bivšim) zunajzakonskim partnerjem in otrokom, nova, urejena, estetsko opremljena, v njej ni bilo vlage, nova je bila tudi oprema v hiši, ob tožničini izselitvi pa stanovanjska hiša ni bila očiščena, stene so bile umazane in nebeljene, bili so opazni pasji oziroma mačji iztrebki, kuhinjsko pohištvo je bilo prestavljeno iz prvega nadstropja v pritličje, leseni deli kuhinje so bili uničeni - iverka namočena, okrasne letve so bile poškodovane, od praskanja živali so bili uničeni stoli in sedežna, odtujen je bil radiator, stene so bile prevrtane, poškodovan je bil odtok, odtujene so bile dvižne stopnice za podstrešje, uničene so bile spone na regalih in zlomljena je bila šipa na balkonskih vratih. Pojasnilo je, zakaj je verjelo tožencu in pričam, ki jih je predlagal (zunajzakonski partnerki in njenemu sinu ter toženčevi hčerki in njenemu bivšemu zunajzakonskemu partnerju, nepremičninskemu posredniku), ter zakaj ni sledilo toženki in izpovedbi njenega bivšega zunajzakonskega partnerja ter fotografijam, ki jih je predložila (natančneje glej 37. in 44. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje).

Glede sanacije povzročene škode na stanovanjski hiši, ki jo je opravil toženec, da je vzpostavil stanje v hiši, kot je bilo pred tožničino selitvijo, je sodišče prve stopnje sledilo tožencu ter na podlagi izpovedbe prič (zunajzakonska partnerka in njen sin ter toženčeva hčerka in njen bivši zunajzakonski partner) in izvedenskega mnenja izvedenca gradbene stroke zaključilo, da znaša strošek toženčeve sanacije na nepremičnini 3.725 EUR (kar predstavlja znesek brez vštete škode na pohištvu in na funkcionalnem zemljišču). Glede na navedeno pritožbene navedbe, da toženec sedaj (po zaključku glavne obravnave sodišča prve stopnje) mansardo uporablja, niso pravno pomembne. Glede opravljenih tožničinih vlaganj (zemeljska dela in izgradnja podstrešja) pa je ugotovilo, da je tožnica vsa dela opravila samovoljno, brez (pisnega ali ustnega) toženčevega soglasja, ob tem je prepričljivo pojasnilo, zakaj ni verjelo tožnici in ustrezno dokazno ovrednotilo izpoved njenega bivšega zunajzakonskega partnerja (glej 43. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje). Očitek, da je sodišče prve stopnje posamezne njegove navedbe vzelo iz konteksta, je glede na navedeno neutemeljen. Tudi ni verjelo tožnici, da je toženca obvestila o težavah z vodo (da daljše obdobje nimajo vode oziroma da je voda blatna ter da se jim je zamašila kanalizacijska cev), o posedanju zemljine (plaz) pa ga je obvestila le enkrat. Kot življenjsko logično je (tudi na podlagi priloženih zdravniških izvidov) sprejelo toženčevo pojasnilo, da se takrat ni mogel takoj odzvati, ker je zbolel, je pa to kasneje saniral, hiša pa zaradi tega ni bila ogrožena, saj je stala na trdnih tleh.

Pritožbeno sodišče navedeno dokazno oceno sodišča prve stopnje, ki je prepričljiva, vestna, natančna in dokazno podprta, sprejema in na podlagi takšne dokazne ocene kot pravilne sprejema dokazne zaključke sodišča prve stopnje. Tožnica z v pritožbi ponujeno lastno in selektivno dokazno oceno izpovedb prič (toženčeve zunajzakonske partnerke, hčerke in njenega bivšega zunajzakonskega partnerka), ki jih je predlagal toženec, kot neverodostojnih, z golim sklicevanjem na njihovo pristranskost in z lastnimi dokaznimi zaključki, s katerimi izraža nestrinjanje z dokazno oceno sodišča prve stopnje, dvoma v pravilnost dejanskih zaključkov sodišča prve stopnje ne more vzpostaviti.

Glede očitka o zmotni uporabi materialnega prava

Ob tako ugotovljenih dejanskih okoliščinah je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je tožnica dolžna tožencu plačati neplačane najemnine in obratovalne stroške (sam znesek neplačanih najemnin in stroškov med strankama ni bil sporen), ker je samovoljno posegala v stanovanjsko hišo s funkcionalnim zemljiščem in tožencu povzročila škodo. Pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da se tožnica, ki za izvajanje zemeljskih del za iskanje novega vodnega vira, katera niso bila potrebna in tožnica zanje ni imela toženčevega soglasja ter se jih je lotila neprofesionalno, v stanovanjsko hišo pa je posegala samovoljno in s posegi povzročila vlago v hiši, sedaj ne more sklicevati na to, da je bilo bivanje v stanovanjski hiši nevzdržno in da ji zaradi tega ni treba plačati najemnine in obratovalnih stroškov. Pravilno je zato sodišče prve stopnje zaključilo, da ni upravičena do povrnitve (samovoljnih) vlaganj v znesku 11.690,01 EUR in tudi ne do vračila varščine v znesku 5.000 EUR, saj toženčevi stroški sanacije škode na hiši (3.725 EUR), neplačane najemnine (1.200 EUR), neporavnani računi za elektriko (129,71 EUR) in neplačane komunalne storitve (65,52 EUR) ta znesek varščine presegajo.

Odločitev o pritožbi

Glede na obrazloženo tožničina pritožba ni utemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Odločitev o stroških postopka

Tožnica odločitve o stroških pravdnega postopka, vsebovane v II. točki izreka izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje, ne izpodbija konkretizirano, pritožbo veže le na uspeh s pritožbo glede glavne stvari (odločitev o tožbenem zahtevku v I. točki izreka). Ker s pritožbo o glavni stvari ni uspela, je neutemeljena tudi njena pritožba zoper stroškovni del izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje.

Pritožbeno sodišče je odločilo še o stroških pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP). Tožnica s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa povrniti tožencu, ki je odgovoril na pritožbo, njegove stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 154. člena ZPP in 165. člen ZPP). Ti stroški predstavljajo znesek 382,50 EUR; pritožbeno sodišče jih je odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT), ob upoštevanju vrednosti spornega predmeta (16.690,01 EUR) in vrednosti točke 0,60 EUR (prvi odstavek 13. člena OT). Priznalo je 625 priglašenih točk za odgovor na pritožbo (tar. št. 31/7 OT v zvezi s tar. št. 19 OT) in 12,5 točk za pavšalni znesek materialnih stroškov (tretji odstavek 11. člena OT). Toženec DDV ni priglasil. Odmerjene stroške mora tožnica plačati tožencu v izpolnitvenem roku 15 dni, ki začne teči naslednji dan po vročitvi te sodbe (313. člen ZPP), toženec pa zakonskih zamudnih obresti ni zahteval.

-------------------------------

(1) Gre za stanovanjski objekt na naslovu ..., s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem.

(2) Povzete v točkah 1 do 24 obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje.

(3) Glej 25. do 26. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje.

(4) Natančneje glede izvedenih del glej 38. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje.

(5) Glej 43. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje.

(6) Tožničine pritožbene navedbe o nemožnosti dostopa do stanovanjskih vrat v hišo pa predstavljajo nedopustno pritožbeno novoto, saj jih tožnica pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala in so v pritožbenem postopku nove, toženka pa tudi ni izkazala, da jih brez svoje krivde ni mogla navesti že pred sodiščem prve stopnje. Zato jih pritožbeno sodišče kot nedovoljene ni upoštevalo (prvi odstavek 337. člena ZPP).

(7) Gre za pritožbene navedbe o tem, da je sodišče prve stopnje nekritično verjelo tem pričam, ni pa verjelo tožničinemu bivšemu zunajzakonskemu partnerju, da toženčevo zdravstveno stanje ni bilo takšno, da ne bi mogel opraviti sam ali po tretjih tistega, kar se pričakuje od dobrega gospodarja, da toženec ob prevzemu hiše od toženke ni imel nobenih pripomb, da toženec ni zadelal odprtine na mansardi in naredil novih stopnic, da je bil toženec obveščen o presahnitvi vodnega vira, pa v zvezi s tem ni storil ničesar, zaradi česar je bila tožnica prisiljena izvesti nujna vzdrževalna dela, za katera ni potrebovala toženčevega soglasja.

(8) Skupaj namreč predstavljajo znesek 5.120,23 EUR.